D ie Elemente des Baustellenwertes

§ 23. D ie A u sd eh n u n g d e r S tad t u n d des I-Iäuserbaues bew irkt eine b eso n d ere u n d zw ar die in ten siv ste W e rtste ig e ru n g des B odens;

es ist die U m w andlung von A ckerland in B auland. A u s dem lan d ­ w irtschaftlich b en u tz te n B oden w ird die se h r viel h ö h er b ew ertete B au ­ stelle. E s is t dies bei dem A nw achsen d e r S tä d te ein n atü rlic h e r und erw ü n sch ter V o rg an g ; wir haben auch kein M ittel, ihn zu hindern.

D ie verw altungstechnischen und volksw irtschaftlichen A ufgaben kon­

z en trieren sich vielm ehr darauf, V o rk eh ru n g en zu treffen, daß dieser V organg sich in zw eck en tsp rech en d er u n d dem Gem einw ohl fö rd er­

licher W eise vollzieht.

Auf die abweichenden V erhältnisse älterer Z e ita b sc h n itte — Minder- w e rt der B austelle gegenüber dem landwirtschaftlich genutzten Boden

— wurde zuvor hingewiesen.

Je d e W e rtste ig e ru n g des B odens kann nun zum G egenstand einer Spekulation gem acht w erden. D as O bjekt d ieser S pekulation will ich als S p a n n u n g bezeichnen. U n te r S p an n u n g is t zu v ersteh en d er A bstand zwischen dem g e g en w ärtig vorhandenen P re is u n d dem bei w eiterer E ntw icklung zu erw arten d en P re is. J e g rö ß e r diese S pannung ist, um so g rö ß e r d er Gew inn und das A ktionsfeld d e r Spekulation.

D ie S pekulation h at also im m er n u r das In te re sse , die S pan n u n g (den A bstand) z u v e r g r ö ß e r n .

Sobald nun die städ tisch e B eb au u n g auf od er gegen das u m ­ liegende A ckerland v orrückt, e n ts te h t eine neu e K ateg o rie d e r G ru n d ­ ren te, die m an als „ H a u sp la tz ren te “ b e zeich n et; sie is t eine g esteig erte, h ö h ere G ru n d ren te, die d e r B oden dann abw irft, wenn e r als B au p latz v erw endet wird, also zu einem w eit h ö h e r e n . P reise, als sich bei d er landw irtschaftlichen B e n u tzu n g ergibt. D ie B eb a u u n g m it einem W ohn­

g ebäude, d. h. m it einem Fam ilienhause, h a t nun den E rfolg, daß eine

solche H a u sp la tz re n te sich b ildet. Z ahlenm äßig a u sg e d rü c k t h e iß t dies, daß ehem aliges A ckerland im W e rte von etw a 1 M. fü r den Q u a d ra t­

m e te r allm ählich auf das Zehnfache, also etw a 10 M. fü r den Q u a d ra t­

m e ter steigt. D ie Spannung is t h ie r wie 1 : 10. D ie S te ig e ru n g wird sich regelm äßig nicht an einem T age vollziehen. D ie S pekulation, die au f diesen Gewinn abzielt, w ird selten in d e r L age sein, zu dem G ru n d p reis von 1 zu erw erb en : d er B a u e r od er V o rb esitzer w ird viel­

leicht zu 5 verkaufen, so daß d e r S pekulation noch eine S p an n u n g von 5 verbleibt.

D en W e rt des L andes zum H äu se rb a u haben wir gleich 10 g e ­ setzt. A ber n ich t an je d e r Stelle h a t d e r H ä u se rb a u den gleichen W e rt; dieser W e rt d ifferen ziert sich vielm ehr je nach d e r Lage des G rundstücks, die in einer S tad t unendlich versch ied en ist. D enken w ir uns fü r den Zweck u n s e re r E rö rte ru n g d en B oden e in e r S ta d t in fünf K ateg o rien eingeteilt gleich fünf S treifen o d er Z o n en : 1. b e ste G eschäftslage, 2. gute G eschäftslage, 3. b este W ohnlage, 4. m ittlere W ohnlage, 5. äu ß e rste W ohnlage. In je d e m d ieser S treifen d ifferen ziert sich n u n d e r P re is. D en W e rt des H a u s b a u e s a l s s o l c h e n haben wir gleich 10 gesetzt. Setzen w ir nun den W e r t d e s V o r z u g s in d er Lage eines je d e n S treifen s w iederum gleich 10, so e rg ib t sich folgendes Schem a:

W e r t d e r W e r t des

H a u s p la tz re n te V o rz u g s d e r L ag e

I. (in n ers te Z o n e) 10 40

I I . „ 10 30

I I I . „ 10 20

IV „ 10 10

V. (äu ß erste) „ 10 —

In dem W e rt d e r B a u stelle sind also zwei F a k to re n zu u n te r­

scheiden, d e r W e r t z u m H a u s b a u s c h l e c h t h i n und d e r W e r t d e r S t a d t l a g e . B eide W ertelem en te sind bei d e r städ tisch en G ru n d ­ re n te scharf au se in an d er zu halten. D ie D ifferen zieru n g des W ertes d er S tad tlag e entw ickelt sich a l l m ä h l i c h m it dem F o rtsc h re ite n d er B ebauung, und zw ar v o llzieht sich d e r V organg, w enn w ir ein k onzen­

trisches Schem a zu g ru n d e legen, in folgender W eise.

Zunächst wird die erste Zone bebaut, in d er der Boden vorläufig n u r den W e r t der H ausplatzrente = 10 hat. Mit dem Anwachsen der Bevölkerung wird der hier verfügbare Boden vollständig a u s g e b a u t; es muß demnach der nächste R ing in Angriff genommen w erden (Zone 2).

Dieser Boden h a t nun gleichfalls für den H äuserbau den festen W e r t von 1 0 ; da er aber weniger günstig gelegen ist, so e n ts te h t eine D i f f e r e n t i a l r e n t e zugunsten der besser gelegenen Zone 1; der W e r t dieser Zone 1 ste ig t um den . W e r t der günstigeren L a g e und ist also je tz t 1 0 - { - 1 0 = 20.

Nach einiger Z e it reicht auch dieser Raum nicht aus; die nächste Zone 3 wird in die Bebauung hineingezogen und ergibt den W e r t des H a u s ­

baues = 10. Sofort e n tste h t nun eine Differentialrente zugunsten der älteren Zone 2, die je tz t auf 1 0 - j - 1 0 = 20 steigt, während die gün­

stig ste Zone 1 sich auf 10 -)- 20 = 3 0 erhöht. W e rd e n dann noch w eiter entfernt gelegene Bezirke, Zone 4 und 5, in Angriff genommen, so steigen die günstiger gelegenen Zonen jeweils um den B e tra g der Differentialgrundrente. Die W e rte rh ö h u n g der besseren Lage e n tsteh t also dadurch, daß allmählich immer entferntere oder ungünstigere Lagen besiedelt werden, wodurch die G rundrente der besseren L ag en ganz autom atisch in die Höhe getrieben wird.

B ei diesen Ausführungen folgen w ir lediglich einem Schema der Grundrententheorie. Die tatsächliche E ntw icklung der W o h n u n g s - m i e t e n entspricht keineswegs der obigen Staffelung. Vgl. § 33 und den A bschnitt „Unternormale W o h n u n g e n “.

W ir haben bis h ie rh e r g e g en ü b e r dem A ckerland eine doppelte W e rtste ig e ru n g fe stg e ste llt; z u e rs t vom A ckerland zum B auland, dann in n erh alb des B au lan d es staffelw eise den u n tersch ied lich en W e rt der Lage. A uch diese zw eite W e rtste ig e ru n g tr itt n ich t an einem T age e in ; sie b ild et sich sogar m eist seh r langsam .

E in e ganz an d ere W e rtste ig e ru n g e n tste h t nun ab e r d u rch eine d ritte F orm , wenn näm lich dem G ru n d stü ck in k ü n stlic h e r W eise d e r

"Wert eines b eso n d eren B ausystem s h in zu g efü g t wird, das System d er g ed rän g ten , vielstöckigen oder m onopolistischen B auw eise. D e r P re is des B odens w ird je tz t n ich t m e h r b estim m t d u rch den W ert des H ä u se rb a u e s und d er L age schlechthin, so n d ern durch den W e rt d er b eso n d eren B auw eise. D iese b e ste h t d a rin , daß je d e s G rundstück, g l e i c h v i e l i n w e l c h e r L a g e es sich befindet, also gleichviel, ob im Z en tru m , an d er P e rip h e rie und in den V ororten, gleichm äßig fünf­

fach ü b e rb a u t wird und daß eine F orm d er B o d en au fteilu n g entsteht, d ie bestim m ten S pekulationszw ecken dient. Zu d e r natü rlich en H a u s­

p la tz re n te tr itt nun ein k ü n stlich er, seh r viel g rö ß e re r M ehrw ert, d er lediglich in dem besonderen B ausystem liegt. E r w ird h e rv o rg eb rach t d u rc h die kasern en m äß ig e P a rz e llie ru n g und vertikal g e d rän g te B au­

weise m it ihrem Z ubehör, u n d wir können die künstlich geschaffene G ru n d ren te, im G egensatz z u r H a u sp la tz re n te, als K ase rn ie ru n g sren te bezeichnen ’).

D ieser M eh rw ert is t gänzlich u n ab h ä n g ig von d e r L age des G ru n d stü ck es; e r is t ein festes k o n stan tes P re ise le m e n t, das dem n atü rlich en W e rt des B odens kü n stlich h in zu g efü g t wird. S etzen wir die feste W erttaxe, die m it d e r echten G ru n d re n te g a r nichts zu tun h at — den W e rt d er Stockw erkshäufung — gleich 30, so e rg ib t sich je tz t in u n se re r Staffel folgende P reise n tw ick lu n g :

1) S tä d tisc h e B o d e n frag e n , S. 45.

W e r t d e r W e r t des W e r t d er H a u sp la tz re n te V orzu g s d e r L ag e K a se rn ie ru n g

I. Z o n e 10 + ⁴⁰ + ^{30 = 80}

I I . 10 + ³⁰ + ^{30 = 70}

I I I . 10 + ²⁰ + ^{30 = 60}

IV . 10 + ¹⁰ + ^{30 = 50}

V. 10 + — + ^{3 0 ') 40}

Die R echnung auf die schem atisch g ed rän g te B auw eise b ew irk t dem nach, daß ein G run d stü ck fü r den H ä u se rb a u n ich t m e h r m it 10 M.

fü r den Q uad ratm eter, so n d ern se lb st in sch lech ter L age m it 4 0 — 5 0 M., in b esserer L age m it 150 M. u n d noch se h r viel h ö h e r b ezahlt w erden muß. D ie S p a n n u n g , auf die die S pekulation abzielt, is t je tz t nicht m ehr wie 1 :1 0 , so n d ern wie 1 : 4 0 oder 60. Sie g e h t noch se h r viel höher, wo es gelingt, das M om ent d e r L age in die S pekulation ein zu ­ beziehen, was ü b erall d a m öglich ist, wo ein rasch es A nw achsen d er B evölkerung sta ttfin d e t und wo dem neuen B au lan d d urch g u te V er­

bindungen oder durch die V erleg u n g g rö ß e re r öffentlicher A n stalten u n d dgl. d er W ert ein er g u ten L age verliehen w ird.

J e tz t e rs t haben wir die k ü n stlich e P re istre ib e re i des B odens, wie wir sie h eu te k ennen und die in ihren G rundlagen m it n atü rlich en F ak to ren g a r nichts zu tu n hat. J e tz t e rs t is t es auch möglich, die P re isste ig e ru n g des B odens geschäftsm äßig zu betreib en , indem m an weite G eländeflächen aufkauft und sie J a h re u n d J a h rz e h n te lan g von d er B eb au u n g a u ssp e rrt; denn d er G ew inn aus d e r k ünstlichen S te ig e ru n g is t je tz t so groß, daß e r die E in scn ieb u n g d e r W e rtsp e k u la tio n g e ra d e ­ zu hera u sfo rd ert. N un en tste h en auch alle die erg än zen d en E in ­ rich tu n g en fü r die B odenspekulation im R e a lk re d it u n d im B a u u n te r­

nehm ertum .

Bis in die n eu n zig er J a h r e b estan d das A xiom : die hohen B o d en ­ preise erzw ingen die g e d rän g te B ebauung. U n t e r d e r H e r r s c h a f t d i e s e r A n s c h a u u n g e n m u ß t e j e d e W o h n u n g s r e f o r m a u s ­ s i c h t s l o s e r s c h e i n e n u n d d a s b e s t e h e n d e S y s t e m d e s S t ä d t e b a u e s g a l t a l s u n a b ä n d e r l i c h . E s g elan g m ir, den N achw eis zu führen, daß g erad e das U m g ek eh rte d e r F all is t; lediglich das R echt und d e r schem atische Zwang, M ietskasernen in je d e r L age allgem ein aufzuführen, tre ib t die B odenpreise em por, in d em d e r V orteil d e r g ed rä n g te n B auw eise — also nicht etw a des H ä u se rb a u e s an sich

— dem en tsp rech en d g esteig erten B odenpreis hinzugeschlagen wird.

D iese B odenspekulation is t kein M ysterium , sie is t ebensow enig eine 1) D er W e r t d e r K a se rn ie ru n g w äre fü r d ie in n e re n Z o n en e ig en tlich h ö h e r a n z u s e tz e n , d a e r m it jed e m h in z u g e fü g te n S to ck w erk s te ig t; doch h a n d e lt es sich h ie r z u n äch st n u r um e in Schem a fü r die b e g rifflic h e T re n n u n g d e r E le m e n te d e r s tä d tisc h e n G ru n d re n te .

un abw endbare F a ta litä t; sie is t ein G eschäft, dessen V oraussetzungen w ir genau bestim m en und ebenso gen au ab än d e rn können.

Ic h m öchte hier eindringlich vor d er A nsch au u n g w arnen, als ob m an die P re isa u ftre ib u n g re p re ssiv od er örtlich einschränken könne;

w eder das eine noch das a n d e re lä ß t sich in befried ig en d er W eise e r ­ reichen. W enn die S pekulation ein bestim m tes G ebiet ergriffen hat, wenn sie die ih r notw endigen adm inistrativen und kaufm ännischen E in ­ ric h tu n g en v ollendet hat, dann ist es kaum m öglich, ih r durch u n te r­

drück en d e M ittel entgegenzuw irken. Gewiß kann m an fü r einzelne B e­

zirk e baupolizeiliche B eschränkungen vorschreiben. In d e s solche R eser­

vate lassen sich erfah ru n g sg em äß doch n u r u n te r großen Schw ierig­

k eiten halten. E s ist eben n ic h t m öglich, im W ege d er B aupolizei zu b estim m en , daß die B au stelle bis zu einem w illkürlich gezogenen S trich 60 M. fü r den Q u a d ra tm e te r w ert sein soll und je n se its des S triches bloß noch 15 M. Sobald w ir eine Schablone des S täd teb au es haben, die ganz allgem ein dem B oden einen k ü n stlich g esteig erten W e rt v erleih t, unabh än g ig von d e r Lage, dann is t es auch nicht m ög­

lich, in m itten d ieser G esam tfläche eine G renze zu bestim m en, an der die S teig eru n g H a lt m achen soll.

E s ist w eiter n ich t ric h tig , zu glauben, daß m an die B odenteuerung ö r t l i c h fern h alten könne. M ehrfach is t m ir von V ertre te rn d er M ittel­

stä d te g e sa g t w orden: die G roßstädte sind verloren, die m üssen w ir auf­

geben; für die W ohnungsreform kommen eigentlich n u r die M ittelstäd te in B e tra c h t. H ierbei w ird angenommen, daß die B odenpreise in den einzelnen S täd ten sich in einer örtlich unabhängigen W eise entw ickeln könnten. D as is t n ic h t zutreffend. So w enig w ir die P reistre ib e re i des B e rlin er Bodens von Schöneberg und F ried en au fern h alten köunen, so wenig kann m an v erhindern, daß sie allm ählich die M itte lstä d te ergreift.

N ur d ie S tä d te bleiben von d e r B odenteuerung verschont, in denen die B e völkerung sta g n ie rt; alle übrigen müssen bei gleichem B ausystem in den B ereich d er spekulativen P reisb ild u n g hineingezogen w erden.