Hipoteka bankowa – obecny model i jego udogodnienia

Mówiąc o hipotece bankowej, generalnie można mieć na myśli hipotekę, która jest ustanawiana na rzecz banku. W ujęciu ścisłym, wedle języka praw-niczego, hipoteka bankowa oznacza hipotekę usta-nawianą w specjalnym trybie określonym w art. 95 ustawy Prawo bankowe ⁶. W punkcie tym zostaną omówione udogodnienia wynikające z aktualnych rozwiązań prawnych odnoszących się zarówno do hipoteki bankowej w ww. znaczeniu ścisłym, jak

i rozwiązań odnoszących się ogólnie do hipoteki, a z których banki mogą korzystać tak, jak inni wie-rzyciele.

2.1. Uproszczony tryb ustanawiania hipoteki Wspomniana regulacja zawarta w art. 95 u.p.b.

umożliwia ustanowienie w trybie uproszczonym, tj. bez udziału notariusza, hipoteki na nieruchomo-ści stanowiącej własność dłużnika banku lub in-nej osoby ustanawiającej hipotekę na rzecz banku w celu zabezpieczenia wierzytelności dłużnika ban-ku ⁷. Wystarczające jest oświadczenie (o ustanowieniu hipoteki) składane przez właściciela nieruchomości w zwykłej formie pisemnej (art. 95 ust. 4 u.p.b.) oraz pisemne oświadczenie banku, które stanowi jedno-cześnie dokument będący podstawą wpisu hipoteki w księdze wieczystej (art. 95 ust. 1 i 3 u.p.b.). Poza tym, jak w przypadku każdej innej hipoteki, do jej powstania konieczne jest dokonanie wpisu w księ-dze wieczystej (art. 67 u.k.w.h.), co wymaga złoże-nia do właściwego sądu stosownego wniosku o wpis w tej księdze. Istotnym ułatwieniem jest tu brak ko-nieczności wizyty u notariusza i poniesienia kosz-tów związanych ze sporządzeniem aktu notarialne-go ustanowienia hipoteki ⁸. Dodatkowym efektem, z punktu widzenia banku (wierzyciela), jest pełna kontrola nad dokumentacją niezbędną do ustano-wienia zabezpieczeń (sporządzenie ww. oświadczeń i wniosków o wpis następuje pod kontrolą pracowni-ków banku na podstawie wzorców wypracowanych przez służby prawne banków). Można powiedzieć, że w stałej i niewielkiej cenie 219 złotych, na któ-rą składa się opłata sądowa za wpis hipoteki (200 złotych) oraz podatek od czynności cywilnopraw-nych od ustanowienia hipoteki (19 złotych) ⁹, można dokonać zabezpieczenia wierzytelności banku bez zbędnych uciążliwości.

5Liczba samych tylko kredytów mieszkaniowych, w których zabezpieczenie hipoteką jest nieodłącznym elementem transakcji (nie licząc kredytów komercyjnych zabezpieczonych hipoteką), wynosiła w Polsce ponad 2 mln wg stanu na koniec 2016 r. (dokładnie 2 057 170 – liczba umów) – źródło: Raport AMRON – SARFiN. Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach trans-akcyjnych nieruchomości 4/2016, dostępny na stronie internetowej: http://www.amron.pl/strona.php?tytul=raporty–amron–sarfi n (data dostępu: 15.06.2017).

6 Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe, tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz.1988 ze zm. (dalej jako u.p.b.)

7 Ustanowienie hipoteki na zasadach ogólnych wymaga natomiast złożenia przez właściciela nieruchomości oświadczenia w formie aktu notarialnego – art. 245 w zw. z art. 158 kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 459, dalej k.c.).

8 Wysokość taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2013 r., poz. 237 ze zm.). Za sporządzenie umowy ustanowienia hipoteki wynagrodzenie notariusza wynosi połowę stawki wynoszącej od 100 do maksymalnie 10 000 PLN (w zależności od kwoty hipoteki). Za sporządzenie aktu ustano-wienia hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego albo na działalność gospodarczą maksymalne wynagrodzenie notariusza wynosi 1/4 ww. stawki.

9 Koszty ustanowienia zabezpieczeń ponosi z reguły klient banku; czasami stosowane są rozwiązania polegające na tym, że koszty te ponosi bank, a klient zostaje obciążony w umowie zryczałtowaną opłatą za ustanowienie zabezpieczeń.

WIERZYTELNOŚCI I ICH ZABEZPIECZENIE

Ważne jest też, że taki sam tryb postępowania sto-suje się do zmian treści hipoteki bankowej już usta-nowionej (art. 95 ust. 5 u.p.b.), z różnicą polegającą tylko na niższej opłacie za dokonanie wpisu zmie-niającego w księdze wieczystej (150 złotych) – jest to istotne z punktu widzenia pożądanej elastyczności korzystania z zabezpieczenia już po jego ustanowie-niu (w trakcie trwania fi nansowania), o czym będzie jeszcze mowa.

Na koniec warto dodać, że obecny kształt regula-cji zawartych w art. 95 u.p.b. umożliwia stosowanie uproszczonej formy ustanawiania hipoteki (i doko-nywania jej zmian) do zabezpieczenia praktycznie wszystkich występujących w obrocie bankowym wierzytelności wynikających z fi nansowania klien-tów, podczas gdy wcześniejsze wersje tego przepisu ograniczały zakres jego zastosowania, w szczegól-ności pod względem rodzaju wierzytelszczegól-ności banko-wych mogących podlegać zabezpieczeniu w trybie uproszczonym. Powodowało to trudne do zrozumie-nia różnicowanie procedur prawnych dla podobnych sytuacji.

Przykład:

W brzmieniu obowiązującym do 19.02.2011 art.

95 u.p.b. umożliwiał ustanowienie hipoteki w prze-widzianym w nim uproszczonym trybie tylko dla zabezpieczenia kredytu lub pożyczki. Jeśli więc fi -nansowanie polegało na udostępnieniu klientowi złożonego pakietu produktów potrzebnych do pro-wadzenia działalności – np. kredyt inwestycyjny, obrotowy, w rachunku bieżącym oraz akredytywa i limit na gwarancje bankowe – to część produktów mogła zostać zabezpieczona w trybie uproszczonym bez udziału notariusza (wszystkie kredyty), ale po-zostałe produkty (akredytywa, gwarancje) wymaga-ły już wizyty u notariusza w celu ustanowienia hipo-teki na ich zabezpieczenie.

2.2. Aktualna konstrukcja prawna hipoteki Kolejnym rozwiązaniem istotnie ułatwiającym sto-sowanie zabezpieczenia hipotecznego jest obecna

konstrukcja hipoteki, wprowadzona obowiązującą od 20 lutego 2011r. nowelizacją u.k.w.h., która zo-stała dokonana ustawą z 26 czerwca 2009 roku ¹⁰. Nowelizacja ta wprowadziła istotne zmiany norma-tywne w samej instytucji hipoteki, z których mogą korzystać już wszyscy uczestnicy obrotu (nie tylko banki). Można jednak założyć, że udogodnienia wy-nikające z nowych rozwiązań mają szczególnie istot-ne znaczenie dla praktyki bankowej, w której hipo-teka jest wykorzystywana najbardziej powszechnie, a jednocześnie fi nansowanie bankowe cechuje czę-sto złożony i dynamiczny charakter, dlatego warto tu do nich nawiązać.

Poprzez ww. nowelizację u.k.w.h. ustawodawca za-mierzał ukształtować hipotekę jako przejrzystą i ela-styczną instytucję prawną, umożliwiającą łatwiejszy i bardziej efektywny dla uczestników obrotu sposób zabezpieczania wierzytelności ¹¹.

Realizacji tych postulatów posłużyły przede wszystkim następujące rozwiązania:

1. Jednolita postać jurydyczna hipoteki.

2. Rozluźnienie akcesoryjności zabezpieczenia.

Odnośnie pkt. 1:

Wprowadzenie jednolitej konstrukcji hipoteki w miejsce wcześniej istniejących dwóch rodzajów, tj. hipoteki zwykłej i kaucyjnej, oznacza koniec niejasności z wyborem rodzaju hipoteki przy usta-nawianiu zabezpieczenia. Niejasności te wynikały z faktu, że każdy ze wspomnianych wyżej rodzajów hipoteki przeznaczony był do zabezpieczenia inne-go typu wierzytelności (zasadniczo hipoteka zwykła – dla wierzytelności istniejących i o ustalonej wyso-kości, zaś hipoteka kaucyjna ¹² – dla wierzytelności o wysokości nieustalonej oraz przyszłych, a także roszczeń związanych z wierzytelnością nieobjętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą oraz wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos). Już sama treść przepisów określających, jakie wierzytelności można (trzeba) zabezpieczać danym rodzajem hipo-teki, nie była rozumiana jednoznacznie ¹³, a poza tym nie było jednolitości co do tego, jak należy rozumieć wierzytelności o wysokości ustalonej,

wierzytel-10 Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2009, Nr 131, poz. 1075.

11 Zob. szerzej uzasadnienie rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (druk sejmowy nr 1562 dostępny na stronie internetowej orka.sejm.gov.pl/proc6.nsf/opisy/1562.htm, data dostępu: 15.06.2017).

12 Uchylony art. 102 i następne u.k.w.h.

13 Przykładowo prezentowany był raczej odosobniony pogląd zakładający, że wierzytelność co prawda przyszła, ale o wysokości ustalonej, powinna być zabezpieczona hipoteką zwykłą, a nie kaucyjną; istniały także różne stanowiska co do zakresu i sposobu za-bezpieczenia hipoteką roszczeń o świadczenia uboczne (odsetki), co stanowi kwestię kluczową z punktu widzenia praktyki bankowej.

ności przyszłe itd., tymczasem ustalenie tego było niejako warunkiem wstępnym do wyboru właściwej formy zabezpieczenia.

Przykład:

Obrazuje to następujący przykład: bank udziela kredytu w wyraźnie określonej kwocie (np. kredyt inwestycyjny w wysokości 10 mln PLN) ale z opro-centowaniem zmiennym, zależnym od stosowanej aktualnej stawki WIBOR, powiększonej o marżę banku. Można było tu rozważać dwa alternatywne podejścia, zależne od rozumienia wierzytelności:

1. Uznanie, że wierzytelnością jest kapitał kredytu (rozumiany tu jako świadczenie główne) i w efekcie zabezpieczenie tego kredytu hipoteką zwykłą (o su-mie 10 mln PLN); jednocześnie roszczenia o zapłatę oprocentowania uznane są tu za odrębne roszczenia związane z wierzytelnością, nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą i podlegające zabezpieczeniu hipo-teką kaucyjną (o sumie wyliczonej według wysoko-ści odsetek szacowanych za określony czas trwania umowy, najczęściej przyjmowano dla uproszczenia określony % sumy głównej);

2. Uznanie kwoty kapitału kredytu wraz z rosz-czeniami o zapłatę odsetek za jedną wierzytelność o zmiennej (a więc nieustalonej) wysokości i zabez-pieczenie jej w całości hipoteką kaucyjną, o odpo-wiednio skalkulowanej sumie wynikającej z dodania kwoty kapitału i odsetek szacowanych według przy-jętych założeń).

W praktyce bankowej stosowano oba podejścia, co potwierdza niejednolitość praktyki i rozumienia przepisów obowiązujących do 19.02.2011.

Należy przy tym podkreślić, że wybór właściwej formy zabezpieczenia nie stanowił jedynie igraszki intelektualnej, ponieważ w razie uznania, że zasto-sowano niewłaściwy rodzaj hipoteki, istniało ryzyko uznania jej za nieprawidłowo ustanowioną (z uwa-gi na niezgodność z przepisami u.k.w.h.), co mogło prowadzić nie tylko do ewentualnego oddalenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej, ale w skrajnym przypadku nawet do prób podważenia ważności hipoteki już wpisanej do księgi wieczystej i tym samym utraty zabezpieczenia.

Należy więc bardzo pozytywnie ocenić opisaną tu zmianę ustawodawczą.

Odnośnie pkt. 2:

W kwestii elastyczności zabezpieczenia kluczową role odgrywa sposób ukształtowania przez ustawo-dawcę akcesoryjności zabezpieczeń. Akcesoryjność, według przeważających poglądów, to forma relacji pomiędzy prawem głównym (tu: wierzytelnością) a prawem podporządkowanym (zabezpieczeniem) polegająca na powiązaniu losu zabezpieczenia z wierzytelnością. Niektórzy autorzy poszukują isto-ty akcesoryjności w celu zabezpieczenia, którym jest zaspokojenie interesu wierzyciela. Nie wdając się w zaawansowane rozważania prawnicze, można w skrócie powiedzieć, że akcesoryjność zabezpie-czenia oznacza, iż powinno ono służyć wyłącznie zabezpieczeniu wierzytelności (aspekt funkcjonal-ny), a w związku z tym powinno ono być powiązanie normatywnie z wierzytelnością, tj.:

• nie powinno istnieć bez zabezpieczonej wierzytel-ności (tak więc nie powinno być kreowane bez wie-rzytelności oraz powinno wygasnąć, gdy przestanie ona istnieć);

• podmiotem zabezpieczenia powinien być zawsze wierzyciel, któremu przysługuje zabezpieczona wie-rzytelność (konieczność podążania zabezpieczenia za wierzytelnością np. w razie jej przelewu);

• realizacja zabezpieczenia powinna być możliwa tylko w takim zakresie, w jakim istnieje zabez-pieczona i do tego wymagalna już wierzytelność (w tym aspekcie ujęte jest też uprawnienie właścicie-la obciążonej nieruchomości do podnoszenia zarzu-tów, które przysługują dłużnikowi osobistemu, jeśli jest nim inna osoba, np. zarzut nieważności samej umowy, z której wynika wierzytelność).

W modelu ścisłej akcesoryjności sama treść zabez-pieczenia powinna przy tym odzwierciedlać treść zabezpieczonej wierzytelności (czego konsekwencją jest np. wymóg zgodności waluty i sumy hipote-ki z walutą i kwotą kredytu), a samo zabezpiecze-nie może służyć tylko jednej, danej wierzytelności.

W konsekwencji, ewentualne zmiany szczegółowych elementów zabezpieczonej wierzytelności (kwota, waluta, oprocentowanie, terminy spłaty), co do zasa-dy wpływają w takim modelu na treść zabezpieczenia i – w przypadku hipoteki jako zabezpieczenia o tre-ści ujawnianej w rejestrach publicznych – wymagają uciążliwych formalności związanych ze zmianą wpisu w księdze wieczystej, a w przypadku istnienia na danej nieruchomości praw o dalszym pierwszeń-stwie (np. kolejnych hipotek na dalszych pozycjach)

WIERZYTELNOŚCI I ICH ZABEZPIECZENIE

– także zgody odpowiednich uprawnionych zgodnie z ogólnymi zasadami wynikającymi z kodeksu cy-wilnego (art. 248 § 2 k.c.).

Do takiego modelu akcesoryjności zbliżona była dawna hipoteka zwykła istniejąca w porządku praw-nym do 19.02.2011 r. (uznawana za podstawową po-stać hipoteki), co powodowało duże usztywnienie, zwłaszcza w profesjonalnym obrocie bankowym związanym z fi nansowaniem komercyjnym, gdzie wierzytelności mają złożony i dynamiczny charak-ter, ulegając częstym zmianom w zależności od po-trzeb gospodarczych i woli stron.

Dlatego, wprowadzając gruntowną reformę prawa hipotecznego, ustawodawca oparł konstrukcję no-wej jednolitej hipoteki na modelu hipoteki kaucyjnej o rozluźnionej akcesoryjności, gdzie istotą jest wy-znaczenie i ujawnienie w księdze wieczystej okre-ślonej sumy obciążenia na nieruchomości – tzw. naj-wyższej sumy zabezpieczenia (w postaci określonej kwoty i waluty obciążenia). Konieczne jest także określenie wierzytelności podlegających zabezpie-czeniu z uwagi na zachowanie akcesoryjności za-bezpieczenia (choć rozluźnionej). Natomiast już sam związek normatywny zabezpieczenia z wierzytelno-ścią został mocno ograniczony. Szczególnie istotne w tym kontekście rozwiązania w znowelizowanej u.k.w.h., wykorzystywane w praktyce bankowej, to:

• zmodyfi kowane i rozluźnione zależności pomiędzy treścią hipoteki a treścią zabezpieczonej wierzytel-ności – m.in. art. 68 ust. 2 i 3, art. 68(4), art. 69, uchylenie art. 70, w tym: możliwość wpisu hipoteki w innej walucie niż zabezpieczona wierzytelność, możliwość zmiany treści wierzytelności (np. terminy spłat, kwoty) bez wpływu na treść hipoteki;

• możliwość zabezpieczenia wielu kredytów jed-ną hipoteką (pierwotnie i następczo) – art. 68(1) u.k.w.h.;

• możliwość zastąpienia lub dodania nowej wierzy-telności do zabezpieczenia – art. 68(3) u.k.w.h.;

• możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką wielu kredytów w ramach konsorcjum – art. 68(2) u.k.w.h.

(administrator hipoteki);

• łatwiejsze zabezpieczanie wierzytelności przy-szłych – art. 68 ust. 1 u.k.w.h.

Rozluźnienie związku zabezpieczenia z wierzytel-nością następuje zwłaszcza we wspomnianym aspek-cie treści hipoteki, która nie musi odzwieraspek-ciedlać

treści zabezpieczonej wierzytelności na etapie usta-nawiania i funkcjonowania zabezpieczenia (nato-miast na etapie realizacji zabezpieczenia następuje już pełna korelacja zgodnie z celem zabezpiecze-nia – tzn. wierzyciel uzyska z egzekucji tyle, ile wynosi jego wymagalna wierzytelność, oczywiście z ograniczeniem do sumy ustanowionej hipoteki).

Można powiedzieć, że w obecnym stanie prawnym możliwe jest ustanowienie i następnie swobodne korzystanie z hipoteki na nieruchomości w grani-cach raz ustanowionego obciążenia – treść wierzy-telności (kwota, waluta, itd.) nie musi zgadzać się z sumą hipoteki i może ulegać swobodnym zmia-nom, można zabezpieczyć wiele wierzytelności, mogą też następować swobodne zmiany w zakresie tożsamości tych wierzytelności (wielokrotne wyko-rzystanie tego samego zabezpieczenia do zmienia-jących się produktów kredytowych, z zachowaniem pozycji w księdze wieczystej). Co istotne, zmiany ta-kie, jeśli dokonywane są bez ingerencji w sumę lub walutę hipoteki ujawnioną w księdze wieczystej, nie wymagają zgody ewentualnych innych uprawnio-nych do nieruchomości (wystarczy współdziałanie wierzyciela i właściciela obciążonego przedmiotu), a niektóre z nich (np. zmiany treści kredytu) nie wy-magają nawet zmiany wpisu w księdze wieczystej.

Jest to konsekwencją ukształtowania hipoteki, jako kaucyjnej sumy (najwyższej sumy zabezpieczenia), z którą musi liczyć się każdy podmiot zainteresowa-ny stanem prawzainteresowa-nym obciążonej nieruchomości.

W efekcie uzyskano znaczące ograniczenie for-malności i kosztów stosowania zabezpieczenia hi-potecznego, zwłaszcza w dynamicznych realiach fi nansowania komercyjnego, w którym występują takie zjawiska, jak częste zmiany fi nansowania czy udzielanie kolejnych produktów z wykorzystaniem tego samego zabezpieczenia na nieruchomości.

3. Utrudnienia i ryzyka w stosowaniu