WIERZYTELNOŚCI I ICH ZABEZPIECZENIE
stanowić mogą znane w niektórych obcych porząd-kach prawnych nieakcesoryjne (samoistne) prawa zastawnicze na nieruchomościach, samodzielne w stosunku do wierzytelności 4. Jednocześnie należy zaakcentować, że podstawową funkcją akcesoryjno-ści hipoteki jest ochrona właakcesoryjno-ściciela obciążonej nie-ruchomości 5.
Gruntownej reformy polskiego prawa hipotecz-nego, wprowadzającej zmiany w regulacji hipoteki w aspekcie więzi istniejącej między zabezpiecze-niem i wierzytelnością, dokonano w 2009 r. na mocy nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) 6, która weszła w życie 20 lutego 2011 r 7. Głównym jej celem było dostosowa-nie instytucji hipoteki do współczesnych wymogów rynkowych poprzez osłabienie (złagodzenie) zasady akcesoryjności, co miało skutkować zwiększeniem efektywności hipoteki jako środka zabezpieczenia wierzytelności. Warto odnotować, że również w in-nych krajach europejskich wdrażane były w ostatnim czasie rozwiązania zmierzające do modyfi kacji kon-strukcji zabezpieczeń rzeczowych na nieruchomo-ściach. Niezależnie od tego od wielu lat propagowa-na jest idea eurohipoteki, czyli ogólnoeuropejskiego elastycznego prawa zastawniczego na nieruchomo-ściach.
Przedmiotem opracowania jest dokonanie analizy wpływu zmian konstrukcyjnych hipoteki w prawie polskim na sytuację prawną wierzycieli na tle współ-czesnych tendencji w dziedzinie regulacji praw za-stawniczych na nieruchomościach w krajach euro-pejskich, a także inicjatyw dotyczących harmonizacji
prawa hipotecznego i stworzenia wspólnego euro-pejskiego instrumentu zabezpieczenia kredytów.
Akcesoryjność i nieakcesoryjność praw zabezpieczających – uwagi wstępne
Zgodnie z tradycyjnym ujęciem konstrukcja za-bezpieczeń wierzytelności oparta jest na zasadzie akcesoryjności, wyrażającej powiązanie prawa za-bezpieczającego (jako prawa podporządkowanego) i zabezpieczonej wierzytelności (jako prawa nad-rzędnego, głównego) w ten sposób, że prawo za-bezpieczające nie może powstać ani istnieć samo-dzielnie – bez wierzytelności, którą zabezpiecza.
W literaturze przedmiotu dokonuje się również roz-graniczenia akcesoryjności rozumianej jako zależ-ność powstania i treści prawa niesamoistnego od istnienia i treści prawa samoistnego oraz akcesoryj-ności opartej na kryterium funkcjonalnego związku między prawem akcesoryjnym a prawem głównym, który wyraża się w tym, że prawo niesamoistne za-bezpiecza (umacnia) prawo główne 8. Przyjmowana jest ponadto koncepcja zakładająca defi niowanie akcesoryjności z uwzględnieniem obu powyższych cech łącznie 9. Zasada akcesoryjności jest uznawana – jak zasygnalizowano powyżej – za wspólną cechę praw zastawniczych, a także niektórych praw obliga-cyjnych służących zabezpieczeniu wierzytelności 10. Akcesoryjność hipoteki w doktrynie zyskała wręcz status dogmatu 11.
Podkreślenia wymaga, że akcesoryjność odnosi się do różnych aspektów zależności między prawem zabezpieczającym i zabezpieczaną wierzytelnością.
4 Zob. m.in. S. Rudnicki, Hipoteka na rozdrożu, „Rejent” 1998, nr 1, s. 10; A. Śmieja, Zalety i słabości hipoteki na tle ogólnej cha-rakterystyki instytucji, „Rejent” 1995, nr 1, s. 146 i n.; A. Dubicka, Dług gruntowy – nowe ograniczone prawo rzeczowe, „Rejent” 2004, nr 10, s. 99; M. Rutkowska, Czy hipoteka jest idealną formą zabezpieczenia? Bariery w zabezpieczeniach hipotecznych, „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” 2006, nr 9, s. 25 i n.
5 J. Pisuliński, op. cit., s. 593.
6 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2016 r. poz. 790, z późn. zm.).
7 Ustawa z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 131, poz. 1075).
8 B. Swaczyna, op. cit., s. 26-27. Zob. też J. Gołaczyński, Zastaw na rzeczach ruchomych, Warszawa 2002, s. 21; E. Gniewek, Prawo rzeczowe, Warszawa 2014, s. 221.
9 Z. Radwański, A. Olejniczak, Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2015, s. 93.
10 J. Pisuliński, op. cit., s. 565.
11 Por. A. Szpunar, Akcesoryjność hipoteki, „Państwo i Prawo” 1993, z. 8, s. 17; I. Karasek, Zabezpieczenia wierzytelności na zbiorze rzeczy lub praw o zmiennym składzie. Zagadnienia konstrukcyjne, Kraków 2004, s. 24; K. Zaradkiewicz, Tzw. zastaw nieakcesoryjny w polskim prawie cywilnym. Uwagi ogólne na tle ustawy o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, „Kwartalnik Prawa Prywatnego”
2000, z. 2, s. 293 i n. Zob. też O. Stöcker, The Eurohypothec – Accessoriness as legal dogma?, [w:] Basic Guidelines for a Eurohypothec.
Outcome of the Eurohypothec workshop. November 2004/April 2005, red. A. Drewicz-Tułodziecka, „Zeszyt Hipoteczny” 2005, nr 21, s. 39-53.
Do przejawów akcesoryjności zalicza się przede wszystkim powstanie, zakres, treść, przeniesienie, wykonywanie i wygaśnięcie prawa zabezpieczające-go 12. Wyróżniane są odpowiednio trzy główne płasz-czyzny akcesoryjności odnoszące się do etapów funkcjonowania zabezpieczenia: powstania prawa akcesoryjnego, jego dalszego istnienia oraz wyga-śnięcia. Alternatywnie proponuje się wyodrębnienie płaszczyzny podmiotowej, płaszczyzny czasowej i płaszczyzny treści 13.
Akcesoryjność na płaszczyźnie podmiotowej znaj-duje wyraz w normatywnym powiązaniu między osobą uprawnioną z tytułu zabezpieczenia a cielem, któremu przysługuje zabezpieczona wierzy-telność. Wiąże się z tym zastosowanie określonych reguł odnoszących się do przeniesienia zabezpieczo-nej wierzytelności. Akcesoryjność na płaszczyźnie czasowej oznacza z kolei normatywne powiązanie między czasem istnienia wierzytelności i czasem istnienia zabezpieczenia. Zabezpieczenie akcesoryj-ne, np. hipoteka, może powstać, co do zasady, tylko wtedy, gdy istnieje wierzytelność podlegająca zabez-pieczeniu 14. Ze względu na cechę akcesoryjności za-bezpieczenia nie jest również możliwe przeniesienie zabezpieczonej wierzytelności bez zabezpieczenia ani zabezpieczenia bez wierzytelności. Konsekwent-nie wygaśnięcie wierzytelności skutkuje zasadniczo wygaśnięciem zabezpieczenia o charakterze akceso-ryjnym, niezależnie od przyczyny wygaśnięcia wie-rzytelności. Wyrazem akcesoryjności na płaszczyź-nie treści jest natomiast normatywne powiązapłaszczyź-nie między treścią wierzytelności i treścią zabezpiecze-nia. Tak rozumiana akcesoryjność dotyczy głów-nie aspektu wykonania prawa zabezpieczającego.
W przypadku praw zastawniczych zakres odpowie-dzialności właściciela rzeczy obciążonej jest sko-relowany z zakresem odpowiedzialności dłużnika osobistego, co umożliwia podnoszenie przez
wła-ściciela wszelkich zarzutów przysługujących dłużni-kowi osobistemu. Konsekwencją zależności między akcesoryjną hipoteką i zabezpieczoną nią wierzytel-nością w aspekcie wykonywania uprawnień wynika-jących z zabezpieczenia jest to, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu obciążonego jedynie w takim zakresie, w jakim przysługuje mu zabezpieczona wierzytelność 15. Przesłanką realizacji hipoteki, tj. przymusowego zaspokojenia zabezpie-czonej wierzytelności, jest, co do zasady, wymagal-ność zabezpieczonej wierzytelności 16.
W zależności od zakresu normatywnej więzi mię-dzy prawem zabezpieczającym i prawem zabezpie-czanym w poszczególnych aspektach można wy-odrębnić różne stopnie akcesoryjności (elementy zawisłości prawa zabezpieczającego) 17. Na tej pod-stawie należy przyjąć, że cecha akcesoryjności nie ma charakteru absolutnego – jest „stopniowalna”.
Zabezpieczenia typu nieakcesoryjnego cechuje na-tomiast przyznanie prawu zabezpieczającemu samo-istnego bytu w stosunku do prawa zabezpieczanego.
Zabezpieczenie ma charakter nieakcesoryjny, jeżeli z mocy prawa nie zależy ani od istnienia zabezpieczo-nej wierzytelności, ani od tego, czy uprawniony z ty-tułu zabezpieczenia jest równocześnie wierzycielem zabezpieczonej wierzytelności 18. Szczególną rolę odgrywa w tym przypadku umowa zabezpieczająca, określająca cel, przedmiot oraz warunki realizacji i ustania zabezpieczenia – jako surogat akcesoryjno-ści. Przykładowo, od jej zawarcia uzależnione jest funkcjonowanie nieakcesoryjnego długu gruntowe-go (Grundschuld) w prawie niemieckim.
Przez umowę zabezpieczającą dochodzi do powią-zania samoistnego prawa zastawniczego i wierzytel-ności na płaszczyźnie obligacyjnej – powstaje w ten sposób stosunek prawny o charakterze względnym.
W konsekwencji na zewnątrz – wobec uczestników obrotu prawnego, dług gruntowy jest niezawisły,
na-12 J. Pisuliński, op. cit., s. 562; A. Raczyński, Akcesoryjność praw zastawniczych na tle różnych przejawów zasady akcesoryjności w polskim prawie cywilnym, [w:] Współczesne tendencje w dziedzinie zabezpieczenia wierzytelności, red. T. Sokołowski, Poznań 2013, s. 172 i n.
13 T. Czech, Hipoteka. Komentarz, Warszawa 2011, s. 21 i n
14 Wymóg oznaczenia zabezpieczanej wierzytelności wynika z przyjęcia zasady szczegółowości hipoteki, która obok zasady akceso-ryjności wyznacza granice odpowiedzialności właściciela rzeczy będącej przedmiotem zabezpieczenia. Zob. np. J. Pisuliński, op. cit., s.
561 i n.; idem, Zasada szczegółowości i akcesoryjności hipoteki po nowelizacji, [w:] Współczesne problemy prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci Profesora Edwarda Gniewka, red. J. Gołaczyński, P. Machnikowski, Warszawa 2010, s. 471-484.
15 Idem, Hipoteka..., s. 594; idem, Hipoteka kaucyjna, Kraków 2002, s. 60-61.
16 T. Czech, op. cit. s. 23; J. Pisuliński, Hipoteka..., s. 594.
17 K. Zaradkiewicz, Nowa regulacja prawa hipotecznego, „Przegląd Prawa Handlowego” 2011, nr 1 (dodatek), s. 6, 10-11.
18 O. Soergel, O. Stöcker, Rozszerzenie UE na wschód i zagadnienia doktryny prawa rzeczowego dotyczącego nieruchomości – kau-zalność, akcesoryjność i cel zabezpieczenia, „Transformacje Prawa Prywatnego” 2003, nr 3, s. 17.
WIERZYTELNOŚCI I ICH ZABEZPIECZENIE
tomiast w relacji wewnętrznej (inter partes) związa-ny jest z wierzytelnością, którą zabezpiecza 19.
Odmiennie, w przypadku czynności prawnych ustawowo określonych jako zabezpieczające (jak umowa ustanowienia zastawu i hipoteki) umowa za-bezpieczająca, stanowiąc ich naturalny element, nie jest wyróżniana 20.
W związku z brakiem ustawowego powiązania między prawem zabezpieczającym i wierzytelnością prawo zastawnicze o charakterze nieakcesoryjnym może powstać mimo nieistnienia wierzytelności, np. dług gruntowy można ustanowić w oderwaniu od ewentualnej wierzytelności, z wyprzedzeniem, w celu przyznania potencjalnym wierzycielom moż-liwości zaspokojenia się z obciążonej nieruchomo-ści. Do zabezpieczeń nieakcesoryjnych nie znajduje także zastosowania zakaz odrębnego przenoszenia zabezpieczenia i wierzytelności 21. Wygaśnięcie wie-rzytelności nie pociąga za sobą automatycznego wygaśnięcia zabezpieczenia nieakcesoryjnego, tym samym w razie wygaśnięcia wierzytelności zabez-pieczonej długiem gruntowym prawo zastawnicze w dalszym ciągu obciąża nieruchomość. Wskazać również należy, że samoistny charakter zabezpie-czenia wyłącza możliwość podniesienia przez wła-ściciela zarzutów wynikających z czynności praw-nej będącej podstawą powstania wierzytelności.
Dodatkowo przyjęta w prawie niemieckim reguła abstrakcyjności czynności prawnych w przypad-ku nieakcesoryjnego długu gruntowego przesądza o nieskuteczności zarzutów wynikających np. ze
stosunku prawnego kredytu, które właściciel nieru-chomości mógłby formułować wobec uprawnionego z tytułu długu gruntowego 22 (w prawie polskim na-tomiast zastosowanie znajduje zasada kauzalności czynności prawnych) 23. Właścicielowi nierucho-mości obciążonej długiem gruntowym przysługują w takim przypadku zarzuty wynikające z umowy za-bezpieczającej 24. Ponadto konstrukcja długu grunto-wego zakłada, że zaspokojeniu podlega nie wierzy-telność, a samodzielne prawo zabezpieczające 25. Efektywność akcesoryjnych
i nieakcesoryjnych praw zastawniczych na nieruchomościach
Przyjmuje się, że konstrukcja hipoteki oparta na ścisłym, pełnym uzależnieniu prawa zabezpieczają-cego od zabezpieczonej wierzytelności w omówio-nych powyżej aspektach wpływa na ograniczenie funkcjonalności zabezpieczenia, które nie odpowia-da wymogom obrotu gospoodpowia-darczego, szczególnie wobec rozwoju wyspecjalizowanych technik kredy-towania, charakteryzujących się zmiennością pod-miotu i przedpod-miotu wierzytelności.
W tym ujęciu o nieefektywności akcesoryjnej hi-poteki świadczą przede wszystkim: brak możliwości zabezpieczenia jedną hipoteką różnych wierzytelno-ści tego samego wierzyciela lub wielu wierzycieli (w przypadku konsorcjum bankowego), jak również wierzytelności o zmieniającej się wysokości i celu;
ograniczenie możliwości zastępowania zabezpie-czonej wierzytelności inną wierzytelnością oraz wy-gaśnięcie hipoteki w razie spłaty wierzytelności, co
19 Zob. m.in. J. Pisuliński, O długu na nieruchomości, „Transformacje Prawa Prywatnego” 2001, nr 1, s. 14; J. Gołaczyński, Umowa zabezpieczająca, [w:] O źródłach i elementach stosunków cywilnoprawnych. Księga pamiątkowa ku czci prof. Alfreda Kleina, red. E.
Gniewek, Kraków 2000, s. 126; J. Widło, Umowa zabezpieczająca na wierzytelności, [w:] Ius et veritas. Księga poświęcona pamięci Michała Staszewicza, red. D. Dudek, A. Janicka, W.S. Staszewski, Lublin 2003, s. 542 i n.; J. Jastrzębski, K. Zaradkiewicz, Akcesoryjny dług gruntowy a problem jawności i odpowiedzialności, cz. 1, „Przegląd Prawa Handlowego” 2005, nr 5, s. 18; Ł. Supera, Ochrona właściciela nieruchomości obciążonej zabezpieczającym długiem gruntowym, [w:] Wybrane zagadnienia prawa cywilnego, red. M.
Warciński, K. Zaradkiewicz, Warszawa 2006, s. 260 i n.; P. Gumiński, Dług gruntowy, cz.1, „Nieruchomości” 2008, nr 6, s. 9-13; A. Wu-darski, Umowa zabezpieczająca jako surogat akcesoryjności długu gruntowego, „Kwartalnik Prawa Prywatnego” 2010, z. 2, s. 437 i n.
20 J. Gołaczyński, Umowa zabezpieczająca..., s. 115 i n.; J. Widło, op. cit., s. 546.
21 S. Kostecki, Kilka uwag na temat długu gruntowego w prawie niemieckim, „Rejent” 2006, nr 9, s. 123.
22 Ł. Supera, op. cit., s. 261-262, 281 i n.; J. Zrałek, Kilka uwag o projekcie uregulowania długu gruntowego, „Rejent” 2008, nr 4, s.
123.23 Zgodnie z regułą kauzalności ważność czynności prawnej przysparzającej zależy od istnienia kauzy – przyczyny prawnej, wskazu-jącej, dlaczego zostało dokonane przysporzenie. Odnośnie do akcesoryjnych praw zastawniczych (zastawu i hipoteki), funkcjonujących jako zabezpieczenia uregulowane ustawowo, nie zachodzi konieczność konstruowania reguły kauzalności, ponieważ przyczyna prawna przysporzenia jest wyrażona w treści czynności prawnej ustanawiającej wskazane prawa. Zob. G. Tracz, Aktualność generalnej reguły kauzalności czynności prawnych przysparzających w prawie polskim, „Kwartalnik Prawa Prywatnego” 1997, z. 3, s. 518 i n.; I. Ka-rasek, op. cit., s. 28; T. Czech, Hipoteka w świetle orzecznictwa sądowego. Analiza de lege ferenda, https://www.iws.org.pl/pliki/fi les/
IWS_Czech%20T%20Hipoteka%20w%20%C5%9Bwietle%20orzecznictwa%20s%C4%85dowego.pdf (dostęp: 11 kwietnia 2017 r.), s. 29-30. Szerzej zob. T. Karaś, Pojęcia: kauzalność, abstrakcyjność, akcesoryjność i próba określenia ich wzajemnej relacji w świetle koncepcji causae generalis i causae specialis, [w:] Wybrane zagadnienia prawa cywilnego..., s. 157-201.
24 Ł. Supera, op. cit., s. 261-262, 281 i n.
25 K. Zaradkiewicz, Nowa regulacja..., s. 10.
uniemożliwia ponowne wykorzystanie ustanowione-go zabezpieczenia 26.
Ze względu na wskazane mankamenty wynikające z akcesoryjnego charakteru prawa zabezpieczające-go hipotece przeciwstawiane są formy nieakceso-ryjnych praw zastawniczych na nieruchomościach.
Zabezpieczenie niezależne od wierzytelności jest atrakcyjne dla wierzycieli, ponieważ zachowuje swój byt prawny pomimo rozporządzenia wierzytel-nością, dokonania zmiany jej wysokości, powstania nowych wierzytelności czy umorzenia ich w całości lub w części. Stwarza to możliwość elastycznego ob-rotu należnościami i realizacji różnych celów ekono-micznych, a także prowadzi do obniżenia kosztów.
Przemawia za tym chociażby fakt, że w odróżnie-niu od ściśle akcesoryjnej hipoteki, nieakcesoryjne prawo zastawnicze na nieruchomości, jak np. dług gruntowy, pozwala na zabezpieczenie nowej wierzy-telności obok lub w miejsce dotychczasowej wie-rzytelności, co nie wymaga zmiany wpisu w księdze wieczystej, a także zabezpieczenie wielu wierzytel-ności, istniejących lub przyszłych, przysługujących zarówno jednemu wierzycielowi (np. przy udziela-niu kredytów w ramach linii kredytowej), jak i wielu wierzycielom.
Ponadto zmiana treści wierzytelności zabezpie-czonej długiem gruntowym (np. zmiana wysokości odsetek) nie jest uzależniona od wpisu do księgi wieczystej, jak również spłata zabezpieczonej wie-rzytelności nie prowadzi do wygaśnięcia długu grun-towego, który może być ponownie wykorzystany do zabezpieczenia innej wierzytelności. Umożliwia to szybsze udzielenie kredytu, a także ułatwia zmianę banku na oferujący korzystniejsze warunki kredyto-wania 27.
W tym kontekście, biorąc pod uwagę zasygnali-zowaną „stopniowalność” akcesoryjności hipoteki, jako cechy praw zastawniczych, warto rozważyć, czy i w jakim zakresie odpowiednie
rozluźnie-nie więzi łączącej zabezpieczerozluźnie-nie i zabezpieczoną wierzytelność, przy zachowaniu – co do zasady – akcesoryjnego charakteru prawa zabezpieczające-go, może skutkować nadaniem hipotece charakteru elastycznego instrumentu zabezpieczenia kredy-tów, zgodnie ze współczesnymi wymogami obro-tu kapitałowego. Podstawą szczegółowej analizy w tym zakresie będą obowiązująca regulacja hipote-ki na gruncie prawa polshipote-kiego, jak również przykła-dy rozwiązań prawnych przyjmowanych aktualnie w dziedzinie zabezpieczenia kredytów w niektórych obcych porządkach prawnych.
Niezależnie od tego należy nadmienić, że poza akcesoryjnym albo nieakcesoryjnym charakterem prawa zastawniczego na nieruchomościach czynni-kami determinującymi efektywne wykorzystanie za-bezpieczenia w obrocie są również m.in. prawidło-wo funkcjonujący system rejestracji nieruchomości (jawność ksiąg wieczystych, sprawne postępowanie o wpis w księdze wieczystej), skuteczność zaspo-kojenia wierzyciela w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym, a także ocena zdolności wej dłużnika i system wymiany informacji kredyto-wej 28.
Główne założenia reformy hipoteki w prawie polskim. Odstępstwa od akcesoryjności
Modyfi kacja jurydycznej konstrukcji hipoteki w znowelizowanej u.k.w.h. stanowiła odpowiedź na zgłaszane od dłuższego czasu postulaty dostosowa-nia regulacji hipoteki do uwarunkowań gospodar-ki wolnorynkowej 29. Zwiększenie skali inwestycji i postępujący rozwój złożonych stosunków kredy-towych uzasadniał potrzebę zastosowania elastycz-nych sposobów zabezpieczenia wierzytelności.
W toku dyskusji nad kierunkami modernizacji prawa hipotecznego, jaka poprzedziła zmianę stanu praw-nego, przedstawiono dwie koncepcje reformy, z
któ-26 Zob. J. Pisuliński, Zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości – hipoteka czy dług na nieruchomości?, [w:] Dziedzictwo prawne XX wieku. Księga pamiątkowa z okazji 150-lecia Towarzystwa Biblioteki Słuchaczów Prawa Uniwersytetu Jagiellońskiego, red. A. Zoll, J. Stelmach, J. Halberda, Kraków 2001, s. 402-403; S. Rudnicki, Hipoteka, zastaw i przewłaszczenie na zabezpieczenie jako środki zabezpieczenia kredytu długoterminowego według prawa polskiego de lege lata i de lege ferenda, [w:] II Kongres Notariuszy RP.
Opracowania i materiały, Poznań – Kluczbork 1999, s. 273 i n., 278.
27 Zob. S. Kostecki, op. cit., s. 123; J. Pisuliński, Zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości..., s. 408.
28 Zob. np. G. Sikorski, op. cit., s. 19; P. Niczyporuk, A. Talecka, op. cit., s. 365; E. Gniewek, Księgi wieczyste, [w:] System prawa prywatnego, t. 3: Prawo rzeczowe, red. E. Gniewek, Warszawa 2013, s. 140, 157; A. Bieć, Rejestry kredytowe. Teoria i praktyka, Warsza-wa 2012; Systemy wymiany informacji kredytowej. Doświadczenia polskie i europejskie, red. L. Kurkliński, K. Markowski, WarszaWarsza-wa 2012. Por. G. Główka, op. cit., s. 93.
29 Zob. np. raport Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju i Narodowego Banku Polskiego „Wpływ systemu prawa na rynek zabezpieczeń rzeczowych w Polsce”, 2005, https://ssl.nbp.pl/aktualnosci/wiadomosci_2006/ebor_nbp_1.pdf (dostęp: 11 kwietnia 2017 r.), s. 14-16, 22.
WIERZYTELNOŚCI I ICH ZABEZPIECZENIE
rych pierwsza zakładała wprowadzenie do polskiego porządku prawnego nowego ograniczonego prawa rzeczowego – nieakcesoryjnego długu gruntowego (długu na nieruchomości), natomiast zgodnie z dru-gą propozycją istniejąca instytucja hipoteki miała zostać poddana radykalnym zmianom 30.
Prace nad przygotowaniem projektu regulacji dłu-gu gruntowego, wzorowanej głównie na prawie nie-mieckim, zostały zainicjowane w 1998 r. i zakończy-ły się w 2005 r. wraz z upzakończy-ływem kadencji Sejmu.
Założenia leżące u podstaw projektu zostały poddane krytycznej ocenie przez przedstawicieli doktryny 31, co przyczyniło się do odstąpienia przez ustawodaw-cę od planów wdrożenia prawa zastawniczego na nieruchomości o charakterze nieakcesoryjnym 32. Podejmowane dalsze działania skoncentrowały się na zmianie konstrukcji hipoteki, prowadzącej do rozluźnienia akcesoryjności w niektórych jej przeja-wach – w sposób odpowiadający potrzebom nowo-czesnego rynku kredytowego.
Przygotowany projekt nowelizacji u.k.w.h. za-kładał przede wszystkim wprowadzenie rozwiązań prawnych, dzięki którym hipoteka miała stać się
„efektywnym, a jednocześnie bardziej elastycz-nym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pie-niężnych” 33. Realizacji tych założeń służyły zmia-ny systemowe, wśród których wymienić należy w pierwszej kolejności zniesienie dotychczasowego podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną, będącego źródłem poważnych problemów praktycznych zwią-zanych z wyborem rodzaju hipoteki właściwego dla danej wierzytelności. Wprowadzony został jeden typ hipoteki umownej oparty na konstrukcji hipote-ki kaucyjnej. W obecnym stanie prawnym hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również
wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pie-niężnej. W przypadku nadmiernego zabezpieczenia hipotecznego właścicielowi obciążonej nieruchomo-ści przyznano roszczenie o zmniejszenie sumy hipo-teki (art. 68 ust. 1 i 2 u.k.w.h.). Ujednolicenie regu-lacji hipoteki nie wpłynęło natomiast na zmianę jej istoty jako akcesoryjnego ograniczonego prawa rze-czowego ustanawianego głównie na nieruchomości – zgodnie z defi nicją zawartą w art. 65 ust. 1 u.k.w.h.
– w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, które umożliwia wierzycielowi dochodzenie zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Nowa regulacja stworzyła także możliwość zabez-pieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności z róż-nych stosunków prawróż-nych, przysługujących temu samemu wierzycielowi (art. 68(1) ust. 1 u.k.w.h.).
Oznacza to przełamanie zasady „jedna wierzytel-ność – jedna hipoteka”, a zarazem ograniczenie zasady szczegółowości hipoteki odnoszącej się do zabezpieczonej wierzytelności, jak również zasady akcesoryjności. Przewidziano jednocześnie wymóg określenia w umowie ustanawiającej hipotekę sto-sunków prawnych oraz wynikających z nich wierzy-telności objętych zabezpieczeniem (art. 68(1) ust. 2 u.k.w.h.). Rozwiązanie to zapobiega przekształceniu hipoteki w zabezpieczenie abstrakcyjne i generalne, co stanowi wyraz ochrony interesów właściciela nie-ruchomości.
Ponadto znowelizowana u.k.w.h. umożliwia za-bezpieczenie hipoteką kilku wierzytelności przy-sługujących różnym podmiotom, jeżeli służą one sfi nansowaniu tego samego przedsięwzięcia.
Wie-30 Szerzej zob. I. Makowska, Uwagi na tle reformy hipoteki, [w:] Księga jubileuszowa Prof. dr hab. Tadeusza Smyczyńskiego, red. M.
Andrzejewski et al., Toruń 2008, s. 85 i n.; K. Zaradkiewicz, Nowa regulacja..., s. 3 i n.; J. Pisuliński, Wprowadzenie, [w:] Hipoteka po nowelizacji. Komentarz, red. J. Pisuliński, Warszawa 2011, s. 16 i n.
31 Zob. np. I. Karasek, Dług gruntowy (ze szczególnym uwzględnieniem skutków jego ustanowienia dla właściciela nieruchomości), Rządowe Centrum Legislacji, Departament Studiów i Ekspertyz, Raporty, seria A, z. 28, Warszawa 2000, s. 9; J. Pisuliński, O długu na nieruchomości..., s. 26-27; idem, Zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości..., s. 411-412.
32 Na temat projektowanego długu gruntowego zob. m.in. R. Sztyk, Dług na nieruchomości – nowa forma zabezpieczenia sumy pie-niężnej, „Rejent” 2000, nr 3, s. 59 i n.; A. Bieranowski, Dług gruntowy (uwagi na tle projektowanej regulacji), „Rejent” 2004, nr 10, s.
75; A. Dubicka, op. cit., s. 99-115; A. Drewicz-Tułodziecka, A. Gregorowicz, Dług gruntowy jako uzupełnienie katalogu zabezpieczeń
75; A. Dubicka, op. cit., s. 99-115; A. Drewicz-Tułodziecka, A. Gregorowicz, Dług gruntowy jako uzupełnienie katalogu zabezpieczeń