Proces szacowania wartości godziwej metodą dochodową i zakres ujawnień w sprawozdaniach finansowych Grupy GTC

w latach 2003-2011

Przedmiotem działalności Grupy Globe Trade Center jest budowa oraz wy-najem powierzchni biurowych i handlowych oraz budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych. Na uwagę zasługuje kwalifikacja powierzchni biurowych i han-dlowych przeznaczonych do wynajęcia. Zgodnie z zasadami (polityką) rachun-kowości powierzchnie te są kwalifikowane do nieruchomości inwestycyjnych.

Nieruchomości te są wyceniane w wartości godziwej, szacowanej na podstawie zdyskontowanych przepływów pieniężnych z prognozowanych czynszów. Kwa-lifikacja nieruchomości do powierzchni biurowych jest zastanawiająca w związ-ku z faktem, że budowa i wynajem powierzchni stanowi główną działalność operacyjną jednostki. W świetle MSR 40 taka kwalifikacja jest możliwa, gdyż z definicji nieruchomości inwestycyjnych wynika, że są to aktywa traktowane jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymywane ze względu na przyrost ich wartości⁹. Z tej samej definicji wynika jednak, że nieruchomości te nie mogą być wykorzystywane przy świadczeniu usług przez jednostkę, co może być źró-dłem wątpliwości dotyczących prawidłowej kwalifikacji tych aktywów przez Grupę GTC. Można jednak przyjąć, że źródłem korzyści są nieruchomości, a nie świadczona w nich działalność usługowa. Jednak ta działalność stanowi podsta-wową działalność operacyjną jednostki i trudno uznać ją za działalność inwesty-cyjną. Z informacji zawartych w sprawozdaniach finansowych grupy GTC nie wynika, że jednostka miała jakiekolwiek wątpliwości związane z klasyfikacją wynajmowanych nieruchomości. Od 2003 roku konsekwentnie klasyfikuje te aktywa jako nieruchomości inwestycyjne i wycenia je w wartości godziwej usta-lanej na podstawie przyszłych przepływów pieniężnych. Przyjęte rozwiązania są udokumentowane w polityce rachunkowości jednostki, której fragmenty zostały przedstawione w tabeli 1.

Na uwagę zasługuje stwierdzenie zawarte w sprawozdaniach za lata 2003- -2005, że wyceny niezależnych rzeczoznawców są „uaktualniane przez szacunki zarządu”, co można było interpretować jako podważenie wiarygodności wycen profesjonalistów. Zmiana z 2006 roku, dotycząca sposobu ujmowania korekt wartości nieruchomości, była związana z modyfikacją MSR 40, co nie wynika jednak wprost ze sprawozdania finansowego jednostki. W 2008 roku uzupełnio-no katalog stosowanych metod szacowania wartości godziwej o metodę docho-dową albo metodę stopy zysku.

9 MSR 40, par. 5.

Tabela 1 Zasady (polityka) rachunkowości w zakresie kwalifikacji i wyceny

nieruchomości przeznaczonych do wynajęcia Lata Opis przyjętych zasad kwalifikacji i wyceny

2003, 2004, 2005 Inwestycjami w nieruchomości są nieruchomości posiadane w celu uzy-skiwania przychodów z wynajmu bądź ze wzrostu ich wartości, lub obu z nich. Inwestycje w nieruchomości są prezentowane zgodnie z modelem wartości godziwej. Wartości godziwe zostały określone na podstawie nie-zależnych wycen rzeczoznawców dokonanych w oparciu o metodę zdys-kontowanych przewidywanych przepływów pieniężnych z inwestycji w nieruchomości, uaktualnionych przez szacunki Zarządu.

2006, 2007 Jak wyżej. Dodano informację: Każda zmiana wartości godziwej jest pre-zentowana w rachunku zysków i strat. Usunięto informację o uaktualnianiu wartości przez Zarząd.

2008 Nieruchomości inwestycyjne określane są w wartości godziwej zgodnie z modelem wartości godziwej, która odzwierciedla warunki rynkowe na dzień bilansowy. Zyski lub straty powstałe w wyniku zmiany wartości godziwej nieruchomości inwestycyjnych są ujmowane w rachunku zysków i strat w roku, w którym powstały. Ukończone nieruchomości inwestycyjne zostały wycenione przez niezależnych rzeczoznawców w oparciu o dane rynkowe na dzień 31 grudnia 2008 roku. Ukończone nieruchomości inwe-stycyjne są wyceniane w oparciu o metodę DCF zdyskontowanych prze-pływów pieniężnych albo jeżeli bardziej odpowiednie – przy użyciu meto-dy dochodowej lub metometo-dy stopy zysku.

2009-2011 Jak wyżej.

Źródło: Skonsolidowane sprawozdania finansowe Grupy GTC za lata 2003-2011.

Nieruchomości inwestycyjne są najważniejszą pozycją aktywów w anali-zowanych sprawozdaniach, a korekty wartości wpływają znacząco na wynik finansowy (tabela 2).

Tabela 2 Informacje o nieruchomościach inwestycyjnych w Grupie GTC w latach 2003-2011

Rok Waluta

Na szczególną uwagę zasługują sprawozdania finansowe za lata 2008 i 2009, w których odbicie znajdują skutki kryzysu finansowego z 2008 roku.

W raporcie za 2008 rok w nocie 15 zamieszczono informację, że wartość godzi-wa nieruchomości w budowie w porównaniu z kosztami ich wytworzenia jest wyższa o 520 432 tys. PLN. Taka korekta, przy wyniku finansowym grupy na poziomie 699 325 tys. PLN, pozwoliła na zniwelowanie spadku wartości godzi-wej pozostałych nieruchomości inwestycyjnych. Była ona możliwa dzięki wcze-śniejszemu niż wymagane w MSR 40 zastosowaniu wyceny nieruchomości in-westycyjnych w budowie w wartości godziwej. Spółka co prawda argumentuje wybór takiego rozwiązania zwiększeniem przejrzystości, jednak sposób prezen-tacji tej korekty w sprawozdaniu finansowym w 2009 roku może budzić pewne wątpliwości. W nocie 14 „Zysk z aktualizacji wyceny aktywów” kwota 520 432 tys. PLN jest uwidoczniona jako „Utrata wartości nieruchomości inwestycyj-nych, które zostały zaprezentowane w cenie nabycia”. Taki sposób prezentacji jest trudny do zrozumienia, biorąc pod uwagę fakt, że utrata wartości jest przed-stawiona jako zwiększenie zysku z aktualizacji aktywów. Do interesujących wniosków prowadzi również porównanie rachunków zysków i strat za lata 2008 i 2009. W okresie, gdy wartość godziwa nieruchomości inwestycyjnych rosła, korekty ich wartości były prezentowane w odrębnej pozycji „Zysk z aktualizacji wartości nieruchomości inwestycyjnych”. W 2009 roku zaprzestano wyodręb-niania w rachunku zysków i strat korekt wartości nieruchomości inwestycyjnych, wprowadzając pozycję „Zysk z aktualizacji wartości aktywów/strata z tytułu utraty wartości aktywów”. W sprawozdaniu finansowym za 2011 rok nazwę tej pozycji sprawozdania z całkowitych dochodów zmieniono na „Zysk/(strata) z aktualiza-cji wartości aktywów/utrata wartości nieruchomości inwestycyjnych”.

Jak już napisano, spółka szacuje wartość godziwą nieruchomości inwesty-cyjnych na podstawie przyszłych przepływów pieniężnych. W sprawozdaniu z przepływów pieniężnych nie można jednak doszukać się informacji o wpły-wach z najmu. We wszystkich latach sporządzano rachunek przepływów pie-niężnych metodą pośrednią. Wpływy z najmu są prezentowane w przepływach z działalności operacyjnej, natomiast wpływy ze sprzedaży nieruchomości są ujęte w przepływach z działalności inwestycyjnej.

MSR 40 nakazuje ujawnianie metod i istotnych założeń przyjętych przy ustalaniu wartości godziwej. Zestawienie tych założeń, zamieszczanych w spra-wozdaniach finansowych od 2007 roku, zawiera tabela 4.

Tabela 4 Założenia przyjęte przy szacowaniu wartości godziwej ukończonych nieruchomości

inwestycyjnych

Zmiana 25pb w stopie zysku

(tys. PLN) 55 314 51 312 84 096 61 284 118 317 86 455 116 886 184 865 Zmiana 5% w szacunkowych

przychodach z najmu (tys. PLN) 87 388 5819 10 462 85 756 178 648 139 728 171 177 303 054 Źródło: Ibid.

Należy podkreślić, że Grupa nie ograniczyła się do części narracyjnej, ale przedstawiła również założenia liczbowe wraz z analizą wrażliwości. Zamiesz-czone założenia ułatwiają użytkownikom sprawozdań finansowych ocenę kwot ujętych w sprawozdaniu finansowym, uświadamiając również znaczenie zasto-sowanych metod, co należy ocenić pozytywnie.

Ujawnione przez Grupę założenia mogą być podstawą stwierdzenia, że wartość aktywów oraz kwota wyniku finansowego są silnie uzależnione od przy-jętych założeń. Podczas gdy średnie stawki czynszu zmniejszają się, wrażliwość na zmiany założonej stopy zysku (kapitalizacji) ulega zwiększeniu. W sprawoz-daniach finansowych Grupy brakuje informacji, czy założenia przyjęte przy szacowaniu wartości godziwej w poprzednich latach sprawdzają się oraz w ja-kim stopniu ich zmiana przyczyniła się do zmiany kwot zaprezentowanych w sprawozdaniach finansowych w poprzednich okresach. Warto dodać, że Gru-pa nie skorzystała z możliwości wcześniejszego zastosowania MSSF 13.

Podsumowując przegląd sprawozdań Grupy GTC, należy pozytywnie oce-nić ujawnienie założeń zastosowanych przy nieruchomościach inwestycyjnych.

Jednak użytkownicy tych sprawozdań nie są w stanie stwierdzić, czy przyjęte przez Grupę założenia potwierdziły się w kolejnych latach. Nie ma również możliwości oceny przepływów pieniężnych z wynajmu nieruchomości. Można odnieść wrażenie, że Grupa chętnie sięga po rozwiązania umożliwiające wycenę nieruchomości inwestycyjnych stosowną do potrzeb i aktualnej sytuacji rynkowej.

Podsumowanie

Wartość godziwa nie jest parametrem wyceny, ale raczej zbiorem parame-trów czy koncepcją wyceny. Jej wprowadzenie do sprawozdawczości finansowej i stopniowe wypieranie wartości historycznej jest niewątpliwie zmianą o charak-terze rewolucyjnym, od której nie ma odwrotu. A zatem – za czy przeciw warto-ści godziwej? Zdecydowanie za wartowarto-ścią godziwą jako koncepcją, ponieważ jej zastosowanie z założenia zwiększa użyteczność sprawozdań finansowych. Rze-czywista poprawa użyteczności wymaga szczegółowego ujawnienia procedury ustalania wartości godziwej i informacji, czy i w jakim stopniu przyjęte założe-nia potwierdziły się w kolejnych okresach. Ten postulat jest szczególnie istotny w jednostkach, w których główne aktywa są wyceniane w wartości godziwej z zastosowaniem metody dochodowej, jak Grupa GTC. Ujawnienie założeń o przeciętnych czynszach i przyjętych stopach dyskontowych jest pierwszym kro-kiem do uświadomienia użytkownikom sprawozdań finansowych, że wartość godziwa nie zawsze jest ustalana na podstawie danych wejściowych z aktywne-go rynku. Wartość aktywne-godziwa ustalana metodą dochodową jest bliższa wartości użytkowej niż wartości rynkowej, a zatem jest w dużym stopniu uzależniona od subiektywnej oceny kierownictwa. Dlatego autor jest przeciwny odnoszeniu korekt wartości aktywów niefinansowych ustalanych metodą dochodową na wynik finansowy przeznaczony do podziału. W ocenie autora powinny być one raczej wykazywane jako inne dochody całkowite.

Literatura

Wydawnictwa zwarte

Mućko P.: Koncepcja zmian w sprawozdawczości finansowej spółek publicznych. Wy-dawnictwo Naukowe Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2008.

Wydawnictwa ciągłe

Moyer L.: How Fair Is Fair-Value Accounting? „Forbes” z 25 czerwca 2008 r.,

http://www.forbes.com/2008/06/24/accounting-banking-sec-biz-cx_lm_0625sec.html

MSSF i polskie zasady rachunkowości dla praktyków. „Biuletyn MSSF” 2011, nr 6, http://www.deloitte.com/view/pl_PL/pl/publikacje/biuletyny/biuletynmssf/index.htm Wyczółkowska D.: Wartość godziwa – omówienie MSSF 13. „Rachunkowość” 2012, nr

1, dodatek specjalny.

Akty prawne

Założenia koncepcyjne sprawozdawczości finansowej. Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej, International Financial Reporting Standards Foun-dation, Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, Londyn, Warszawa 2011.

Międzynarodowy Standard Rachunkowości nr 40 Nieruchomości inwestycyjne.

ESTIMATING THE FAIR VALUE OF INVESTMENT PROPERTY BASED ON