Diagnoza rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce

Pełen tekst

(1)UNIWERSYTET EKONOMICZNY W KRAKOWIE. WYDZIAŁ EKONOMII I STOSUNKÓW MIĘDZYNARODOWYCH. DIAGNOZA ROZWOJU RYNKU USŁUG ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI W POLSCE. Katarzyna Najbar. Praca doktorska napisana pod kierunkiem prof. dr hab. Adama Nalepki. Kraków 2011.

(2) Serdeczne podziękowania kieruję na ręce promotora niniejszej pracy,. Pana Profesora Adama Nalepki. za objęcie mnie swoją opieką, cenne wskazówki oraz krytyczne uwagi, jak również poświęcony czas oraz okazaną życzliwość i cierpliwość.. 2.

(3) Spis treści Wstęp .......................................................................................................................................... 6 1. Nieruchomość jako przedmiot zarządzania .......................................................................... 11 1.1. Pojęcie nieruchomości i jej rodzaje ............................................................................... 11 1.2. Cykl życia nieruchomości ............................................................................................. 24 1.3. Miejsce zarządzania nieruchomościami w procesie gospodarowania nieruchomościami ......................................................................................................... 29 1.4. Analiza procesu zarządzania nieruchomościami ........................................................... 41 1.4.1. Istota zarządzania nieruchomościami ..................................................................... 45 1.4.2. Aspekt funkcjonalny zarządzania nieruchomością................................................. 47 1.4.3. Aspekt instytucjonalny zarządzania nieruchomością ............................................. 54 1.5. Strategie zarządzania nieruchomościami....................................................................... 63 1.6. Uwarunkowania procesu zarządzania nieruchomościami ............................................. 70 2. Powstanie i rozwój rynku usług zarządzania nieruchomościami ......................................... 77 2.1. Ewolucja zawodowego zarządzania nieruchomościami................................................ 77 2.2. Rynek usług zarządzania nieruchomościami ................................................................. 86 2.2.1. Definicja i struktura rynku usług ............................................................................ 86 2.2.2. Istota rynku usług zarządzania nieruchomościami ................................................. 91 2.2.3. Koszty i korzyści zleceniowego modelu zarządzania nieruchomościami .............. 96 2.2.4. Właściciele przekazujący nieruchomości do profesjonalnego zarządzania ......... 102 2.2.5. Podmioty świadczące usługi zarządzania nieruchomościami .............................. 105 2.2.6. Outsourcing usług związanych z eksploatacją nieruchomości i jego wpływ na sposób świadczenia usługi zarządzania ............................................................... 112 2.2.7. Umowa o zarządzanie nieruchomością ................................................................ 117 2.3. Model rynku usług zarządzania nieruchomościami .................................................... 120 2.4. Czynniki rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami .................................. 122 3. Rynek usług zarządzania nieruchomościami w wybranych krajach .................................. 126 3.1. Metodyka diagnozy rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce, USA i Niemczech .................................................................................................................. 126 3.

(4) 3.1.1. Cel i hipotezy badawcze ....................................................................................... 126 3.1.2. Zakres badań i metody badawcze ......................................................................... 127 3.1.3. Źródła i metody zbierania informacji ................................................................... 129 3.2. Uregulowania prawne dotyczące prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami w wybranych krajach Unii Europejskiej i USA ........................... 134 3.3. Instytucje skupiające podmioty zarządzające nieruchomościami i ich rola na rynku nieruchomości USA i Niemiec ................................................................................... 141 3.4. Doświadczenia USA i Niemiec w zakresie funkcjonowania rynku usług zarządzania nieruchomościami ....................................................................................................... 148 3.4.1. Organizacja podmiotów zarządzających nieruchomościami ................................ 148 3.4.2. Identyfikacja klientów i nieruchomości ............................................................... 151 3.4.3 Zatrudnienie i działania marketingowe podmiotów zarządzających nieruchomościami ................................................................................................ 156 3.4.4. Wynagrodzenie podmiotów zarządzających nieruchomościami .......................... 161 3.4.5. Zakres świadczonych usług i sposób ich wykonywania ...................................... 167 3.4.6. Sytuacja rynkowa amerykańskich podmiotów zarządzających nieruchomościami ................................................................................................ 171 3.5. Ocena stanu rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w USA i Niemczech .................................................................................................................. 179 4. Rynek usług zarządzania nieruchomościami w Polsce ...................................................... 183 4.1. Stan polskiego rynku usług zarządzania nieruchomościami ....................................... 183 4.1.1. Uwarunkowania prawne świadczenia usług zarządzania nieruchomościami ...... 183 4.1.2. Forma organizacyjno-prawna badanych podmiotów ........................................... 191 4.1.3. Obsługiwane segmenty rynku nieruchomości ...................................................... 194 4.1.4. Zatrudnienie i działania marketingowe podmiotów zarządzających nieruchomościami ................................................................................................ 197 4.1.5. Rodzaje i cena oferowanych usług ....................................................................... 201 4.1.6. Sytuacja rynkowa polskich podmiotów zarządzających nieruchomościami ........ 205 4.2. Ocena rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce w ostatnim dwudziestoleciu .......................................................................................................... 212 5. Czynniki i kierunki rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce ......... 218. 4.

(5) 5.1. Uwarunkowania rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce ....... 218 5.1.1. Czynniki zewnętrzne - wynikające z uwarunkowań gospodarczych i uregulowań prawnych .......................................................................................... 219 5.1.2. Czynniki wewnętrzne – zależne od uczestników rynku usług zarządzania nieruchomościami ................................................................................................ 225 5.2. Analiza porównawcza rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce, USA i Niemczech ........................................................................................... 228 5.3 Aktualne kierunki zmian w zarządzaniu nieruchomościami ........................................ 232 Zakończenie ............................................................................................................................ 237 Bibliografia ............................................................................................................................. 242 Monografie ......................................................................................................................... 242 Artykuły i referaty naukowe ............................................................................................... 245 Akty prawne ....................................................................................................................... 248 Inne .................................................................................................................................... 249 Spis tabel ................................................................................................................................ 251 Spis rysunków ........................................................................................................................ 252 Załączniki ............................................................................................................................... 255 Zał. 1 ................................................................................................................................... 255 Zał. 2 ................................................................................................................................... 259. 5.

(6) Wstęp W wyniku zmian ustroju politycznego i gospodarczego ujawniło się w Polsce wiele możliwych obszarów aktywności gospodarczej, które dotąd były zawłaszczone przez Państwo (administrację centralną lub terenową), bądź z uwagi na nakazowe regulacje cenowe nie były atrakcyjne dla przedsiębiorców1. Jednym z takich obszarów stała się działalność zawodowa w zakresie gospodarowania. nieruchomościami.. Zmiany. legislacyjne. rozpoczęte. w. latach. dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia spowodowały, że nieruchomości i prawa z nimi związane stały się przedmiotem obrotu rynkowego i źródłem korzyści (dochodów). Oznaczało to, że właściciele nieruchomości mogli na nowo realizować przysługujące im uprawnienia, wynikające z faktu posiadania nieruchomości. Dotyczyło to m.in. sprzedaży nieruchomości, ich zamiany oraz wynajmu. Uwalnianie rynku nieruchomości następowało na przestrzeni kilkunastu lat. Na większości jego obszarów decydują już reguły i warunki rynkowe. Nie ulega wątpliwości, że uchwalone w okresie transformacji ustawy dotyczące ogólnych zasad gospodarowania nieruchomościami, własności lokali oraz ich wynajmu stały się podstawą do pojawienia się nowych (przede wszystkim prywatnych) podmiotów obsługujących procesy związane z gospodarowaniem nieruchomościami. Podmioty publiczne odpowiedzialne za gospodarowanie nieruchomościami coraz częściej nie mogły sprostać zasadom gospodarki rynkowej, nowym trendom, oczekiwaniom inwestorów oraz niespotykanym do tej pory formom inwestycji. Stanowiło to ogromną szansę na nowych firm pojawiających się w tej sferze gospodarki. Początkowo działalność w zakresie obsługi sfery nieruchomości stanowiła dodatkowy przedmiot aktywności dla istniejących już podmiotów. Przykładowo geodeci zaczęli wyceniać wartość majątku, a firmy budowlane administrowały zrealizowanymi inwestycjami itp. Z czasem rynek obsługi sfery nieruchomości zaczął się krystalizować, powstawały firmy zajmujące się wyłącznie obsługą nieruchomości i ich właścicieli, traktując działalność w tym zakresie jako podstawę swojej aktywności. Zagadnienie efektywnej obsługi rynku nieruchomości i sprawnego jego funkcjonowania stało się w tym okresie nadrzędnym problemem do rozwiązania. Przepisy. 1. A. Nalepka, Przedsiębiorstwa zarządzające nieruchomościami – nowy obszar przedsiębiorczości w Polsce, w: Zarządzanie przedsiębiorstwem w warunkach integracji europejskiej. Część 1. Zmiany w teorii i praktyce zarządzania, pod red. naukową Andrzeja Podobińskiego, AGH, Uczelniane wydawnictwa naukowodydaktyczne, Kraków 2004, s.41 6.

(7) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami2 umożliwiły wejście na rynek nieruchomości nowym podmiotom, służącym jego obsłudze. Ustawa uregulowała działalność trzech zawodów: rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomości. Wykonywanie tych zawodów wiąże się z koniecznością posiadania stosownych licencji bądź uprawnień. W ten sposób w Polsce zaczęła się formalnie kształtować grupa usług obsługujących rynek nieruchomości oraz zaczęły powstawać wyspecjalizowane w tym zakresie firmy. Stan rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce jest zupełnie nieznany. Dla osób zajmujących się problematyką obsługi rynku nieruchomości jest postrzegany przez pryzmat liczby wydanych licencji oraz obowiązujących uwarunkowań prawnych dotyczących wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości. W literaturze polskojęzycznej tematowi usług zarządczych na rynku nieruchomości oraz poszczególnym elementom tego rynku poświęcono do tej pory niewiele uwagi. Wszelkie informacje dotyczące podmiotów uczestniczących w wymianie na tym rynku, usługi zarządzania nieruchomościami oraz sposobu jej realizacji są danymi przybliżonymi, opartymi na szacunkowych ocenach lokalnych stowarzyszeń skupiających zarządców nieruchomości. Była to dla autorki istotna przesłanka skłaniająca do wyboru tej tematyki badawczej. Prezentowana praca doktorska ma na celu wypełnić lukę w tym zakresie i dać odpowiedź na pytanie na jakim etapie rozwoju znajduje się polski rynek usług zarządzania nieruchomościami oraz wskazać na główne czynniki i kierunki tego rozwoju.. Głównym celem badawczym pracy jest ustalenie stopnia rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce z jednoczesnym wskazaniem kierunków jego zmian. Mają temu posłużyć doświadczenia wybranych krajów.. Realizacji celu głównego służą następujące cele cząstkowe. C1: Wyjaśnienie pojęcia rynek usług zarządzania nieruchomościami, ze zwróceniem szczególnej uwagi na aspekty podaży usług (ze strony podmiotów profesjonalnie zarządzających nieruchomościami) i popytu na te usługi (ze strony właścicieli nieruchomości).. 2. Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm., (ugn) 7.

(8) C2: Ocena stopnia, czynników i typowych faz rozwoju podmiotów profesjonalnie zarządzających nieruchomościami. C3: Identyfikacja czynników sukcesu podmiotów zarządzających nieruchomościami w systemie zleceniowym. C4: Badanie możliwości adaptacji w Polsce rozwiązań w zakresie zarządzania nieruchomościami z rozwiniętych rynków nieruchomości. C5: Próba opracowania modelu rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce uwzględniającego standardy świadczenia tych usług.. Na podstawie dotychczasowej analizy literatury przedmiotu oraz obserwacji praktycznych rozwiązań w zakresie świadczenia usług zarządzania nieruchomościami postawiono następujące hipotezy badawcze.. Hipoteza główna Rynek usług zarządzania nieruchomościami w Polsce będzie rozwijał się podobnie jak w krajach o rozwiniętych rynkach nieruchomości. Jednakże pewne fazy rozwoju będzie przechodził znacznie szybciej niż miało to miejsce w tych krajach.. Hipotezy pomocnicze HP1: Na rynku nieruchomości w Polsce ma miejsce adaptacja rozwiązań stosowanych przez podmioty zarządzające nieruchomościami w krajach o rozwiniętych rynkach nieruchomości. HP2: W Polsce coraz więcej nieruchomości jest przekazywanych przez właścicieli do profesjonalnego zarządzania wyspecjalizowanym podmiotom. HP3: Specyficzne cechy poszczególnych typów nieruchomości oraz różne cele ich właścicieli. zmuszają. podmioty. zarządzające. nieruchomościami. do. specjalizacji. prowadzonej działalności. HP4: Rosnące wymagania właścicieli nieruchomości w zakresie sprawności zarządzania nimi zmuszają podmioty profesjonalnie zarządzające nieruchomościami do racjonalizacji procesów zarządzania m.in. poprzez outsourcing pewnych działań, związanych z zarządzaniem nieruchomościami.. Uwzględniając przyjęte cele i hipotezy badacze w pracy skoncentrowano się na przedstawieniu mechanizmów funkcjonowania oraz kierunków rozwoju rynku usług 8.

(9) zarządzania. nieruchomościami. oraz. usług. wspomagających. zarządzanie. nieruchomościami. Wyniki pracy autorki umożliwiły: 1. wzbogacenie. wiedzy. o. podmiotach. zajmujących. się. profesjonalnym. zarządzaniem nieruchomościami w systemie zleceniowym; 2. wyjaśnienie motywów właścicieli nieruchomości do przekazywania czynności zarządzania profesjonalnym podmiotom; 3. ocenę stopnia rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w krajach rozwiniętych celem ustalenia prawdopodobnego kierunku tego rozwoju w Polsce. 4. rozwoju rynku usług wspomagających działalność firm zarządzających nieruchomościami. Prace badawcze autorki pozwoliły na stworzenie modelu funkcjonowania rynku usług zarządzania nieruchomościami oraz określenie najistotniejszych czynników jego rozwoju. Praca składa się z pięciu rozdziałów. W rozdziałach o charakterze teoretycznym (1-2) poddano analizie podstawowe aspekty zarządzania nieruchomościami. W pierwszym rozdziale określono miejsce zarządzania nieruchomościami w procesie gospodarowania nieruchomościami oraz dokonano analizy aspektów instytucjonalnego i funkcjonalnego zarządzania nieruchomościami, mającymi. istotny wpływ na sposób kształtowania się. rynku usług zarządzania nieruchomościami. Drugi rozdział został poświęcony ewolucji zawodowego zarządzania nieruchomościami oraz scharakteryzowano rynek usług zarządzania nieruchomościami i jego główne elementy. Rozważania teoretyczne autorka podsumowuje. opracowaniem. modelu. funkcjonowania. rynku. usług. zarządzania. nieruchomościami. Trzeci oraz czwarty rozdział pracy poświęcony opracowaniu metodyki badawczej, która posłużyła do badania tej sfery gospodarki w USA i Polsce. W rozdziałach tych poddano analizie dostępne dane statystyczne oraz przede wszystkim opracowano wyniki badań ankietowych przeprowadzonych przez autorkę w Polsce oraz w Stanach Zjednoczonych. Badania. ankietowe. zostały. przeprowadzone. wśród. podmiotów. zarządzających. nieruchomościami należących do lokalnych i krajowych stowarzyszeń skupiających grupę zawodową zarządców nieruchomości. Wyniki badań pozwoliły na zaprezentowanie doświadczeń analizowanych krajów w zakresie funkcjonowania rynku usług zarządzania nieruchomościami. Badania empiryczne podzielono na dwie części: (i) część ilościową (badanie ankietowe) oraz (ii) część jakościową.. 9.

(10) W ostatnim, piątym rozdziale dysertacji dokonano analizy porównawczej rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w badanych krajach w aspekcie uwarunkowań prawnych zawodowego zarządzania nieruchomościami oraz sposobu funkcjonowania podmiotów zarządzających nieruchomościami. Na podstawie tej analizy zaprezentowano uwarunkowania rozwoju tego rynku oraz aktualne kierunki zmian w zarządzaniu nieruchomościami.. 10.

(11) 1. Nieruchomość jako przedmiot zarządzania 1.1. Pojęcie nieruchomości i jej rodzaje. Podejmując. problematykę. zarządzania. nieruchomościami. koniecznym. staje. się. przedstawienie podstawowych zagadnień związanych z podjęciem „nieruchomość”. Zakładając, że zarządzanie nieruchomościami stanowi podstawową czynność w procesie gospodarowania nieruchomościami, niezbędnym jest przedstawienie teoretycznych rozważań o nieruchomościach. Celem niniejszego rozdziału jest określenie dyscyplin naukowych zajmujących się nieruchomościami, przytoczenie definicji tego pojęcia, wskazanie na podstawowe klasyfikacje nieruchomości oraz otoczenie, w którym one funkcjonują.. Problematyka nieruchomości jest przedmiotem zainteresowania wielu dyscyplin naukowych: prawa, ekonomii, finansów, inżynierii budowlanej, geodezji, rolnictwa, leśnictwa czy sadownictwa. Związki z innymi naukami są jeszcze szersze3. Poniżej przywołano dyscypliny, które w najbardziej zróżnicowany sposób pojmują i analizują nieruchomości. Należą do nich ekonomia, prawo, socjologia i geografia4.. Ekonomia postrzega nieruchomość jako źródło bogactwa i rzecz mającą wartość. Obok pracy i kapitału ziemia jako podstawowy element nieruchomości stanowi jeden z czynników produkcji. Nieruchomości są źródłem korzyści ekonomicznych wynikających przede wszystkim z przysługującej właścicielowi wyłączności do korzystania i czerpania pożytków, a także korzystania z efektów wzrostu ich wartości. Prawne ujęcie zajmuje się kształtowaniem stosunków własnościowych decydujących o użyteczności nieruchomości poprzez wyznaczanie zakresu uprawnień poszczególnych osób do korzystania, czerpania pożytków i rozporządzania nieruchomością. Prawo odzwierciedla uwarunkowania kulturowe, gospodarcze, polityczne i administracyjne panujące w danym społeczeństwie. Prawa związane z nieruchomościami są przedmiotem obrotu rynkowego.. 3. E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN, Warszawa 2006, s.9 Por. Inwestycje w nieruchomości, praca zbiorowa pod red. H. Henzel, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Katowicach, Katowice 2004, s.11-12. 4. 11.

(12) W socjologii nieruchomość to kategoria społeczna, w której podkreśla się dualny charakter ziemi jako bogactwa należącego do wszystkich ludzi oraz jako towaru – przedmiotu własności, który jest kupowany, sprzedawany i użytkowany przez ludzi. Geografia skupia się na cechach fizycznych nieruchomości, procesach geograficznych, chemicznych i biologicznych, które wpływają na charakterystykę ziemi i sposób jej użytkowania. Ziemia może być wykorzystywana do wielu celów, np. na potrzeby rolnictwa, leśnictwa, mieszkalnictwa, przemysłu, handlu i innych usług, rekreacji i ekologii. Sposób wykorzystania ziemi warunkują przede wszystkim czynniki klimatyczne, ukształtowanie terenu, zasoby naturalne, skupiska ludności.5.. Termin prawny „nieruchomość” swym znaczeniem nie różni się zasadniczo od potocznego rozumienia tego pojęcia6. Nieruchomość – według słownika – to „dobra ekonomiczne, nieprzenośne, jak place, budynki, lasy, majątki ziemskie”7. W prawie - nieruchomość to pewien obszar ziemi (gruntu) i to, co z gruntem związane: z natury (zadrzewienie, roślinność) oraz naniesienia, w tym zwłaszcza budynki.. Obszary gruntu jako części powierzchni ziemskiej mają naturalne granice (nierówności, morza, rzeki), co stanowi łatwo zrozumiałą podstawę ich wyodrębnienia. Tam gdzie nie ma granic naturalnych, wyodrębnieniu służy ustanawianie granic sztucznych, fizycznych lub wirtualnych, pozwalających na dokładne określanie granic obszaru8. Wyróżnienie nieruchomości następuje zatem za pomocą prawnego kryterium własności, po geodezyjnym określeniu jej granic9. Wyznaczenie granic nieruchomości ma istotne znaczenie w przypadku różnego wykorzystywania nieruchomości w życiu gospodarczym oraz w zasadniczej kwestii ograniczenia w ich użytkowaniu oraz rozporządzaniu.. W Polsce termin „nieruchomość” zdefiniowany został w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny10 oraz innych uregulowaniach prawnych tj. prawo lotnicze, prawo 5. Inwestycje w nieruchomości, praca zbiorowa pod red. H. Henzel, op. cit., s. 11-12 Nieruchomości. Zagadnienia prawne, praca zbiorowa pod red. H. Kisilowskiej, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2007, s. 17 7 Słownik języka polskiego, PWN, Warszawa 1988, tom II, s.357, hasło: nieruchomość 8 Nieruchomości. Zagadnienia prawne, H. Kisilowska (red.), op. cit., s. 17 9 E. Gniewek, Prawo rzeczowe, C.H. Beck, Warszawa 2000, s.6 10 Dz. U. nr 16 poz. 93 z późn. zm., (KC) 6. 12.

(13) geodezyjne i kartograficzne, prawo wodne, prawo geologiczne i górnicze, ustawa o księgach wieczystych i hipotece. W myśl art. 46 § 1 KC „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.” W okresie międzywojennym Kodeks Napoleoński stanowił, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością (art. 517), a także, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza (art. 552)11. Obecnie art. 143 KC stanowi, że własność gruntu rozciąga się na przestrzeni, nad i pod jego powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie. Oznacza to, że granice przestrzenne nieruchomości sięgają do pewnej wysokości i głębokości12. I tak przykładowo ustawa z dnia 3 lipca 2002 roku prawo lotnicze13 pozwala na używanie przestrzeni powierzchnej na odpowiedniej wysokości. Natomiast wedle art. 7 pkt. 1 ustawy z dnia 4 lutego 1994 roku prawo geologiczne i górnicze14 złoża kopalin niestanowiące części składowych nieruchomości gruntowej są własnością Skarbu Państwa.. Podsumowując przywołane akty prawne nieruchomość składa się z następujących elementów15: − gruntu wydzielonego z powierzchni ziemi poprzez granice geodezyjne, − części składowych gruntu stanowiących „wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego”. Do części składowych gruntu zaliczyć można : a. budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, b. drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, c. wody stojące i kopaliny pospolite, d. prawa związane z własnością (np. prawo służebności drogi koniecznej), − przynależności tj. rzeczy ruchomych potrzebnych do korzystania z rzeczy głównej a związanych z nieruchomością gospodarczo (funkcjonalnie).. 11. R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, C.H. Beck, Warszawa 2010, s. 1 E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2002, s.15 13 Dz. U. nr 130, poz. 1112, (upl) 14 Dz. U. nr 27, poz. 96, (upgg) 15 Inwestycje w nieruchomości, praca zbiorowa pod red. H. Henzel, op. cit., s. 11-12 12. 13.

(14) Aby rozważać pojęcie nieruchomości w sensie ekonomicznym i traktować ją jako przedmiot zarządzania (istotny z punktu widzenia niniejszej pracy) konieczne jest zapoznanie się z prawnorzeczowym rozróżnieniem tego określenia. Odróżnia się trzy rodzaje nieruchomości16: 1. nieruchomości gruntowe (jako część powierzchni ziemskiej), 2. nieruchomości budynkowe (zwane także budynkami), 3. nieruchomości lokalowe (jako części budynków). Dwa ostatnie rodzaje nieruchomości są uznawane za odrębny od gruntu przedmiot własności tylko wtedy, gdy stanowią tak przepisy szczególne. Budynki i lokale są bowiem – co do zasady – częściami składowymi gruntu według zasady superficies solo credit17. W przypadku braku odpowiednich rozwiązań prawnych zarówno budynki, jak i ich części stanowią część składową gruntu i nie mogą być samodzielnym przedmiotem własności.. W tradycyjnym ujęciu (zaprezentowanym powyżej) nieruchomością jest grunt, jako część powierzchni ziemskiej wraz ze wszystkimi zabudowaniami i innymi elementami przyrody, będącymi częściami składowymi rzeczy głównej (gruntu). W tym ujęciu zabudowanie nie jest rzeczą samoistną, a więc także nie może być nieruchomością odrębną od gruntu, z którym jest fizycznie związana18. W praktyce do powstania nowej nieruchomości gruntowej dochodzi najczęściej przez podział nieruchomości już istniejącej. Znacznie rzadziej dochodzi do niego w wyniku łączenia już istniejących nieruchomości19. Celem wprowadzenia regulacji art. 46 § 1 było umożliwienie obywatelom wznoszenia budynków na gruntach państwowych i samorządowych. Nie przenosząc na nich własności gruntów, na mocy umowy uznawano ich za właścicieli zabudowanych na tych gruntach budynków20. Prawo użytkowania wieczystego21, opisane w KC oraz w ugn oraz prawo odrębnej własności lokalu, wynikające z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali22 łamią zasadę superficies solo credit. Łacińska paremia oznacza jedynie, iż w razie. 16. A. Kaczor, A. Klimczyk, P. Pucher, (…), Leksykon nieruchomości, Oficyna a Wolters Kluwer Business, Warszawa 2008, s.110, hasło: nieruchomość 17 Tłum. łac. superficies solo credit; „To co jest trwale połączone z gruntem, staje się częścią składową gruntu i własnością właściciela gruntu”, M. Kuryłowicz, Słownik terminów, zwrotów i sentencji prawniczych łacińskich oraz pochodzenia łacińskiego, Zakamycze, Kraków 2002, s. 123 18 W praktyce polskich pośredników w obrocie nieruchomościami używa się sformułowań: nieruchomość gruntowa zabudowana oraz nieruchomość gruntowa niezabudowana. 19 R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, C.H. Beck, Warszawa 2010, s.21 20 Nieruchomości. Zagadnienia prawne, H. Kisilowska (red.), op. cit., s.20 21 prawo użytkowania wieczystego - jest prawem celowym, terminowym i odpłatnym i nie znajduje ono swego odpowiednika w ustawodawstwie innych krajów UE 22 Dz. U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm., (uwl) 14.

(15) sporu domniemywa się, iż budynek posadowiony przez osobę na cudzym gruncie nie będącą jego właścicielem należy do właściciela gruntu.. Definicja nieruchomości wykazuje podobieństwo w poszczególnych krajach. Według prawa amerykańskiego nieruchomość obejmuje grunt, obiekty trwale związane z gruntem (obiekty naturalne, połączone korzeniami, takie jak drzewa czy krzewy i obiekty sztuczne, będące dziełem człowieka, jak np. budynki i budowle), minerały, znajdujące się pod powierzchnią ziemi, a także przestrzeń ponad ziemią23. W niemieckim prawie24 każda rzecz obejmuje składniki rzeczy, których nie można od niej oddzielić. I tak nieruchomość składa się z gruntu i związanych z nim rzeczy, w szczególności budynków i produktów z ziemi, jak długo związane są z tą ziemią. Istotnymi elementami wzniesionych na gruncie budynków są materiały służące do ich powstania. Częściami składowymi nieruchomości są również prawa związane z jej własnością.. Zaprezentowana powyżej klasyfikacja prawnorzeczowa nieruchomości (na podstawie KC) wymaga rozwinięcia tego pojęcia poza jej fizyczne granice. W wielu pracach opisujących nieruchomość jako kapitał, zwraca się uwagę nie tylko na jej format fizyczny, ograniczony do trzech wymiarów, ale również czas uznaje się jako kolejny (dodatkowy) integralny składnik ekonomicznej definicji nieruchomości. Można nawet założyć, że sama nieruchomość nie posiada żadnej wewnętrznej (samoistnej) wartości, a o jej wartości rynkowej decyduje w danym czasie sposób jej użytkowania25. O traktowaniu nieruchomości w sensie ekonomicznym świadczy opisywanie jej i przedstawianie w kontekście następujących kategorii ekonomicznych 26: –. kapitału,. –. kosztu,. –. przychodu,. –. dochodu,. –. stopy zwrotu,. –. wartości,. –. progu wejścia i wyjścia,. 23. E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, op. cit., s. 13 §93-96 Bürgerliches Gesetzbuch (ustawa Kodeks cywilny), http://dejure.org/gesetze/BGB, 27.01.2010 r. 25 A. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, Springer- Verlag Berlin Heidelberg 2004, s.6-7 26 Por. Nieruchomości w Polsce. Pośrednictwo i zarządzanie. Kompendium, praca zbiorowa pod red. W.J. Brzeski, D. Cichoń, K. Jurek, B. Rogatko, Europejski Instytut Nieruchomości, Warszawa – Kraków 2007, s.59-60 24. 15.

(16) –. czasu ekspozycji.. Przepisy prawne odnoszą się do nieruchomości zupełnie odmiennie, w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Nieruchomość jest pojęciem szerokim i trudnym do zdefiniowania, dlatego w poszczególnych przepisach znajdują się istotne rozbieżności. Określają one pewne kryteria, które muszą być spełnione, by traktować o pewnym rodzaju nieruchomości. Warunki te zmieniają się w zależności od tego, jakim celom służy dana definicja. Nieruchomość (jak wyżej wspomniano) jest kategorią prawną i każdy etap jej funkcjonowania oraz użytkowania jest regulowany przez różne przepisy prawa. Ma to miejsce m.in. w przypadku: –. gospodarowania nieruchomościami,. –. obrotu prawami do nieruchomości,. –. zakładania ksiąg wieczystych, będących postawą ich prawnego wyodrębnienia,. –. wykorzystania nieruchomości na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą,. –. zabezpieczania zobowiązań na hipotece nieruchomości.. –. zabudowy, remontu, modernizacji nieruchomości,. –. opodatkowania nieruchomości,. –. użytkowania nieruchomości zabytkowych.. Klasyfikacja nieruchomości wynikająca z KC ma charakter formalny. Z punktu widzenia tematu niniejszej pracy niezbędne jest zaprezentowanie dodatkowych klasyfikacji nieruchomości występujących w literaturze przedmiotu.. Podstawowym kryterium podziału nieruchomości jest forma własności, na której podstawie wymienia się trzy rodzaje nieruchomości: –. prywatne (osób fizycznych, osób prawnych),. –. publiczne (Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego),. –. mieszane. (będące. przedmiotem. współwłasności. jednostek. prywatnych. i. publicznych). Kolejnym podziałem nieruchomości, bardzo istotnym z punktu widzenia uwarunkowań zarządzania poszczególnymi rodzajami nieruchomości, jest klasyfikacja według pełnionej. 16.

(17) przez nie funkcji. Zastosowanie tego kryterium prowadzi do rozróżnienia następujących rodzajów nieruchomości27: –. nieruchomości mieszkalne,. –. nieruchomości niemieszkalne tj.: -. handlowo-usługowe,. -. przemysłowe,. -. rekreacyjne i wypoczynkowe,. -. rolne i leśne,. -. specjalnego przeznaczenia.. Zaprezentowana powyżej klasyfikacja nieruchomości wynika również z odrębnych uregulowań prawnych przyjętych dla różnych etapów funkcjonowania poszczególnych typów nieruchomości. Analizując bardziej szczegółowo powyższy podział funkcjonalny, z każdej powyższej grupy nieruchomości można wyodrębnić kolejne ich rodzaje.. W grupie nieruchomości mieszkalnych występuje duże zróżnicowanie zasobów. Nieruchomości te można sklasyfikować wedle: 1. typologii architektury mieszkaniowej, 2. form budownictwa mieszkaniowego, 3. form własności, 4. rodzaju praw uprawniających do korzystania z danej jednostki mieszkalnej (domu, lokalu mieszkalnego i ich części). We współczesnej typologii architektury mieszkaniowej28 określa się różne typy zasobów, w zależności od przestrzennego usytuowania mieszkań. Składają się na nie zasoby domów jednorodzinnych (wolnostojące, w zabudowie bliźniaczej, w zabudowie szeregowej, w zabudowie atrialnej) i wielorodzinnych. (punktowce, klatkowce, korytarzowce,. galeriowce).. 27. Por. D. Trojanowski, Nieruchomość komercyjna i jej miejsce, „Nieruchomości”, C.H. Beck, 2002, nr 4, s. 29-32 28 E. Neufert, Podręcznik projektowania architektoniczno-budowlanego, Wydawnictwo Arkady, 2008 17.

(18) Wśród form budownictwa mieszkaniowego Główny Urząd Statystyczny (GUS) wyróżnia podział na budownictwo29: –. spółdzielcze,. –. komunalne,. –. przeznaczone na sprzedaż i wynajem,. –. społeczne czynszowe,. –. indywidualne,. –. zakładowe.. Celem. powyższej. klasyfikacji. jest. wskazanie. realizatora. (inwestora). zasobów. mieszkaniowych. Powyższy podział jest stosowany zasadniczo przez GUS dla określenia stanu liczbowego poszczególnych zasobów mieszkaniowych, liczby mieszkań oddanych do użytkowania, wydanych pozwoleń na budowę oraz rozpoczętych budów w przedstawionych segmentach (zasobach).. Podział mieszkań według form własności jest w dużej mierze zbieżny z klasyfikacją form budownictwa, dotyczy on jednak właścicieli, a nie inwestorów zasobów mieszkaniowych, którzy mogą samodzielnie użytkować ten zasób lub mogą go zbyć. W ramach nieruchomości mieszkaniowych podział wg form własności prezentuje się następująco30: –. własność prywatna (osób fizycznych lub prawnych),. –. własność komunalna,. –. własność spółdzielni mieszkaniowych,. –. własność Skarbu Państwa, przedsiębiorstw państwowych i spółek prawa handlowego z udziałem Skarbu Państwa oraz tzw. mieszkania branżowe (zarządzane przez państwowe osoby prawne: Wojskową Agencję Mieszkaniową i Agencję Nieruchomości Rolnych oraz mieszkania należące do Skarbu Państwa, znajdujące się w gestii Ministerstwa Obrony Narodowej, Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, Ministerstwa Infrastruktury, czy też Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe).. Zasoby wszystkich wymienionych właścicieli funkcjonują w oparciu o reguły prawne dot. prawa własności (KC) oraz dodatkowo określających funkcjonowanie wspólnot 29 30. Budownictwo mieszkaniowe I-II kw. 2011, GUS, www.stat.gov.pl, s. 3-4, 5.05.2011 A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, op. cit., s. 9 18.

(19) mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz przepisów szczególnych dotyczących danych zasobów samorządowych i państwowych. Według praw do lokali mieszkalnych można wyróżnić lokale: –. będące przedmiotem własności,. –. będące. przedmiotem. ograniczonego. prawa. rzeczowego. (tj.. spółdzielcze. własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie w rozumieniu art. 252 KC), –. pozostałe – użytkowane w oparciu o inne tytuły prawne tj. najem, podnajem, leasing, użyczenie, decyzja o przydziale lokalu, postanowienie sądu czy też inne formy posiadania samoistnego, nie oparte na tytułach prawnych.. Warto wspomnieć, że funkcje mieszkalne zaspokajają także inne budynki jak np. hotele, internaty, koszary, jednak z uwagi na krótkoterminowy charakter ich wykorzystywania (z natury rzeczy) nie są objęte powyższą klasyfikacją.. Nieruchomości handlowo-usługowe to obiekty wykorzystywane do prowadzenia działalności handlowej lub usługowej. Podstawowe podziały w tej grupie przebiegają według kryterium wielkości obiektów i przewagi funkcji handlowej lub usługowej. Można je dzielić na centra handlowe, hipermarkety, supermarkety, lokale handlu detalicznego31. Innym rozróżnieniem obiektów handlowych posługuje się oficjalna statystyka, biorąc pod uwagę różne formy organizacyjne sklepów32. Spotykana jest równie często klasyfikacja nieruchomości handlowych wg wielkości33 oraz pełnionej funkcji. W zależności od wielkości nieruchomości handlowe można podzielić na: -. sklepy,. -. delikatesy,. -. supermarkety,. -. hipermarkety,. -. galerie handlowe,. -. faktory outlet,. -. centra handlowe,. -. parki handlowe.. 31. Ibidem, s.10 Por. Nieruchomości w Polsce. Pośrednictwo i zarządzanie. Kompendium, op. cit., s.315, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, praca zbiorowa pod red. Iwony Foryś, Poltext, Warszawa 2006, s. 17 33 B. Jońska, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, C.H. Beck, Warszawa 2010, s. 24 32. 19.

(20) Szczególnym rodzajem nieruchomości handlowo-usługowych są budynki biurowe, centra logistyczno -. magazynowe oraz powierzchnie parkingowe. Są one definiowane jako. obiekty, w których nie sprzedaje się ani nie wytwarza żadnych dóbr oraz nie są one miejscem zamieszkania osób34. Powierzchnia biurowa jest dzielona na kilka kategorii, w zależności od oferowanego standardu35. Centra logistyczno - magazynowe mogą być klasyfikowane w zależności od zasięgu ich oddziaływania na lokalne, regionalne i międzynarodowe36.. Nieruchomości. przemysłowe. są. zdeterminowane. przez. wymagania. produkcyjne. charakterystyczne dla danego profilu działalności gospodarczej. Są to aktywa mało elastyczne, mające ograniczoną możliwość alternatywnego wykorzystana i bardzo niski stopień płynności37. Zalicza się do nich: − grunty niezabudowane o przeznaczeniu produkcyjnym i przemysłowym, − obiekty produkcyjne i przemysłowe, − kopalnie, obiekty rafinerii, − infrastrukturę transportową, − infrastrukturę służącą do przesyłania mediów. Nieruchomości rekreacyjne i wypoczynkowe klasyfikuje się jako: − grunty niezabudowane o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym, − hotele, motele i pensjonaty38, − pola kempingowe, − centra rozrywkowe (w tym multipleksy), − teatry, − obiekty sportowe, − parki wodne,. 34. A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, op. cit, s.10 Por. Klasyfikacja powierzchni biurowej, Nieruchomości nr 3/2007, C.H. Beck, s. 31 i 32 oraz Klasyfikacja budynków biurowych opracowana celem używania wspólnych terminologii przez Warsaw Research Forum forum, w którego skład wchodzi 6 firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, Jones Lang LaSalle i King Sturge 36 B. Jońska, Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi, op.cit., s. 26-27 37 M. Rymarzak, Zarządzanie nieruchomościami przedsiębiorstw w Polsce, Wydawnictwa Fachowe CeDeWu.pl, Warszawa 2009, s.16 38 Por. D. Trojanowski, Rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych obiektami hotelowymi na przykładzie woj. pomorskiego, materiały konferencyjne „Lokalne rynki nieruchomości – stan, tendencje rozwoju, metody badań” (w druku), Uniwersytet Ekonomiczny w Poznaniu, 24 wrzesień 2010 r. 35. 20.

(21) − pola golfowe. Do nieruchomości rolnych i leśnych zalicza się przede wszystkim grunty rolne i grunty leśne określone w przepisach ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych39. − gospodarstwa rolne i leśne, − grunty rolne, − pastwiska, − sady i tereny ogrodnicze, − tereny pasiek, − obiekty gospodarstw rolnych, − stawy i jeziora, − lasy. Dodatkowo nieruchomości rolne (obok nieruchomości budowlanych) definiuje KC wskazując, że są lub mogą być one wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej (art. 461KC).. Nieruchomości specjalnego przeznaczenia to m.in.: − cmentarze, − obiekty sakralne, − obiekty obronne. Istotą zaprezentowanego podziału jest znaczenie funkcjonalne nieruchomości. W trakcie ich użytkowania może dojść do zmiany dotychczasowej funkcji, wówczas nieruchomość może zostać zakwalifikowana do innej grupy. W związku z powyższym do przedstawionej terminologii należy podchodzić z pewną ostrożnością. Wymienione pewne grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów rozłącznych. Dla przykładu nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nieruchomością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym. 39. Dz. U. nr 16, poz. 78, (uogrl) 21.

(22) tzw. nieruchomością gminną (komunalną). Liczba możliwości klasyfikacji jest tu praktycznie nieograniczona40.. Inną metodą klasyfikacji nieruchomości prezentowaną w polskiej literaturze przedmiotu jest podział ze względu na sposób generowania dochodu. Autor klasyfikacji41 dzieli nieruchomości na: –. komercyjne – generujące regularne przychody, w zależności od pełnionych funkcji użytkowych,. –. rozwojowe – nabywanie ich odbywa się z myślą o podjęciu działań inwestycyjnych, mających na celu rozwój tych nieruchomości,. –. kapitałowe, których nabycie wiąże się z oczekiwanym wzrostem wartości w długim okresie czasu i ma służyć między innymi zabezpieczeniu inwestora przed inflacją,. –. spekulacyjne – nabywane przez inwestorów z myślą o szybkiej, zyskownej ich odsprzedaży.. Powyższe rozróżnienie jest podyktowane celem inwestowania, którym kieruje się właściciel nieruchomości. Motywy inwestowania są bardzo istotne z punktu widzenia niniejszej pracy i określania uwarunkowań procesu zarządzania. Można wskazać na następujące cele inwestowania42: –. zaspokojenie określonych potrzeb bytowych inwestora,. –. umożliwienie inwestorowi prowadzenia działalności gospodarczej,. –. uzyskiwanie okresowych dochodów z najmu lub dzierżawy,. –. zabezpieczenie kapitału przed inflacją,. –. rozwój nieruchomości (developing),. –. spekulacja.. W zagranicznej literaturze można się spotkać z różnymi podziałami nieruchomości. Dają się one usystematyzować na podstawie następujących kryteriów43: –. kryterium rzeczowe. (nieruchomości z natury rzeczy:. grunt, budynek, części. składowe), –. cel wykorzystania (prywatny, do prowadzenia działalności gospodarczej),. –. wielkość nieruchomości,. 40. R. Strzelczyk, Prawo obrotu nieruchomościami, C. H. Beck, Warszawa 2010, s. 4 i 5 D. Trojanowski, Nieruchomość komercyjna i jej miejsce, op. cit. 42 A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, op. cit., s.33-34 43 A. Pfnür, Modernes Immobilienmanagement, Springer - Verlag Berlin Heidelberg 2004, s.7-8 41. 22.

(23) –. położenie nieruchomości,. –. forma prawna użytkowania,. –. wiek.. Analizując amerykańską literaturę przedmiotu opisywane są podobne kryteria podziału nieruchomości (jak powyżej wymienione). Wyznacza się dwie grupy nieruchomości, jako podstawowe zasoby będące przedmiotem zawodowego zarządzania 44: 1. nieruchomości mieszkalne (spełniające podstawową rolę jaką jest miejsce zamieszkania człowieka), 2. nieruchomości komercyjne (różne ich rodzaje, mające przynosić właścicielowi określone korzyści z prowadzonych w nich zróżnicowanych działalności45). Do nieruchomości mieszkalnych, klasyfikowanych szczegółowo wg rodzaju właściciela, sposobu finansowania i typu użytkownika zalicza się m.in. apartamenty, mieszkania komunalne, własnościowe, domy jednorodzinne na wynajem, lokale wynajmowane na pokoje mieszkalne, domy studenckie, domy opieki społecznej, mieszkania wojskowe. Pojęcie nieruchomości komercyjnych w jej najszerszej definicji obejmuje wszystkie nieruchomości, które są wykorzystywane na prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej najczęściej na wynajmie powierzchni. Obejmują one budynki biurowe, różnego rodzaju nieruchomości handlowe, parki badawcze, magazyny, nieruchomości przemysłowe. Inny spotykany podział funkcjonalny wyróżnia cztery grupy nieruchomości46: 1. nieruchomości. mieszkalne,. służące. zaspokojeniu. podstawowej. potrzeby. schronienia, bez względu na sposób dysponowania mieszkaniem, 2. nieruchomości komercyjne, do których zaliczane są nieruchomości o funkcji biurowej oraz handlowo- usługowej, 3. nieruchomości przemysłowe, obiekty, w których ma miejsce produkcja różnych dóbr oraz składowane są towary, 4. nieruchomości specjalnego przeznaczenia, do których autor klasyfikacji zalicza m.in. hotele, motele, obiekty wojskowe, teatry, szkoły, obiekty instytucji publicznych, obiekty sakralne. 44. Property types, www.iremfirst.org/if/careerCenter, 27.01.2010 r. Zbliżony pogląd na definicję nieruchomości komercyjnej prezentują W. Kietliński i C. Woźniak określając ją jako nieruchomość, która jest użytkowana, została nabyta lub wybudowana z zamiarem osiągnięcia zysku, w: W. Kietliński, C. Woźniak, Nieruchomości komercyjne, „Nieruchomości”, C.H. Beck, czerwiec 2009, s.41 46 R. C. Kyle, Property Management, Longman Group, Chicago 1984, s. 3-9 45. 23.

(24) W Niemczech prezentuje się m.in. następujący podział nieruchomości zabudowanych47 na: 1. budynki, do których zalicza się nieruchomości: -. mieszkalne (różne typy ich zabudowy),. -. niemieszkalne (nieruchomości biurowe, magazynowe, przemysłowe, inne obiekty komercyjne oraz obiekty użyteczności publicznej),. 2. obiekty i urządzenia inżynierii lądowej i wodnej.. Reasumując najczęściej stosowaną w polskiej literaturze klasyfikacją nieruchomości jest podział prawnorzeczowy i funkcjonalny. Natomiast w praktyce rynkowej porównywanych krajów wyróżnia się nieruchomości mieszkaniowe (służące gospodarstwom domowym) oraz nieruchomości niemieszkalne (komercyjne i inne). Odmienna tradycja, kultura, poziom rozwoju rynku nieruchomości, stosowane rozwiązania prawne, formy finansowania, a także układ polityczny powodują, że nieruchomości podlegają różnej klasyfikacji. Zdarza się, że w danym kraju niektóre z nich w ogóle nie występują (np. mieszkania spółdzielcze w USA). Dla celów niniejszej pracy przyjmuje się, że dwa kryteria podziału nieruchomości (forma własności nieruchomości oraz funkcje nieruchomości) mają najistotniejszy wpływ na zakres funkcjonalny procesu zarządzania, który jest podstawą do zdefiniowania obszarów procesu zarządzania nieruchomościami. Poza tym ważną kwestią, będącą podstawą do sformułowania wielu postulatów w zakresie organizacji i realizacji procesu zarządzania nieruchomościami, jest cel posiadania nieruchomości.. 1.2. Cykl życia nieruchomości. Nieruchomości, podobnie jak inne dobra ekonomiczne, przechodzą przez pewne fazy cyklu życia48. Jednakże specyficzne cechy nieruchomości wyróżniają je spośród innych kategorii ekonomicznych i decydują o ich odmienności. Na charakter i przebieg poszczególnych faz cyklu życia nieruchomości istotnie wpływają cechy fizyczne i ekonomiczne nieruchomości. Cechy fizyczne tj. stałość w miejscu, trwałość w czasie, różnorodność nieruchomości.. i. niepodzielność Natomiast. decydują. wymieniane. o. braku. wśród. cech. możliwości. przemieszczania. ekonomicznych:. rzadkość. 47. Wirtschaftsfaktor Immobilien, Die Immobilienmärkte aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive, „Zeitschrift für Immobilienökonomie“, Sonderausgabe 2009, www.deutscher-verband.org, 14.04.2011 48 Zarządzanie nieruchomościami, praca zbiorowa pod red. E. Kucharskiej – Stasiak, Valor, Łódź 2000, s.33 24.

(25) (deficytowość), lokalizacja, współzależność, wysoka kapitałochłonność decydują o unikalnym charakterze tej rzeczy jako przedmiotu inwestycji49. Niezaprzeczalnie. grunt. jest. wieczny,. a. zmianie. podlega. sposób. jego. zagospodarowania, który może polegać na nasadzeniach czy też posadowieniu obiektów budowlanych. Według A. Nalepki50 budynek zaczyna swoje „życie” wraz z momentem oddania go do użytku, rozwija się w miarę procesu zarządzania i inwestowania, następnie wskutek rosnącego zużycia technicznego, funkcjonalnego i środowiskowego wchodzi w fazę schyłkową. Po wyburzeniu zabudowy zwalniany grunt staje się zaczątkiem nowego bytu ekonomicznego i może być wykorzystywany w celach rolniczych lub do ponownej zabudowy. Jednak, aby budynek mógł powstać, niezbędny jest grunt o przeznaczeniu budowanym, który możliwy jest do uzyskania poprzez odpowiednie przekwalifikowanie gruntu rolnego. Poniższy rysunek prezentuje poszczególne stadia rozwoju nieruchomości.. Stan poczatkowy GRUNT ROLNY. Likwidacja zabudowy. Stan docelowy GRUNT ZABUDOWANY. Likwidacja zabudowy Przekwalifikowanie gruntu. Proces budowlany. Stan przejsciowy GRUNT BUDOWLANY. Rys. 1 Fizyczny cykl życia nieruchomości Źródło: A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, op. cit., s.12. 49. Zob. E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość a rynek, op. cit. oraz Vademecum pośrednika w obrocie nieruchomościami, praca zbiorowa pod red. W. J. Brzeskiego, G. Dobrowolskiego, S. Sędka, KIN, Kraków 2004 50 A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, op. cit., s.12 25.

(26) Podobnie cykl życia nieruchomości definiuje E. Kucharska – Stasiak51, wyróżniając trzy jego etapy: − etap inwestowania w grunt; gdzie często dochodzi do zmiany jego przeznaczenia, poszukiwania najkorzystniejszego sposobu jego wykorzystania, zabudowy; − etap użytkowania zabudowanego gruntu; w trakcie tego etapu dokonywane będą remonty, modernizacja, przebudowa, rozbudowa, zmiana funkcji pełnionej przez nieruchomość; − etap likwidacji nieruchomości. Nie każda nieruchomość przechodzi przez pełen cykl. Istnieją specyficzne nieruchomości, które z uwagi na pewne cechy, mimo rachunku ekonomicznego, będą modernizowane i nigdy nie zakończą pełnego cyklu życia (nie będą likwidowane), jak np. nieruchomości zabytkowe52.. Zmiany zachodzące w obiektach budowlanych i ich otoczeniu powodują, że można zaobserwować pewną fazowość na dwóch płaszczyznach: technicznej i ekonomicznej. Opisanie obydwóch wymiarów postrzegania życia nieruchomości jest niezbędne do wskazania funkcji i głównych obszarów zarządzania nieruchomościami. Cykl życia w sensie technicznym sprowadzany jest do okresu technicznej żywotności tzw. naniesień budowlanych i jest uwarunkowany cechami fizycznymi nieruchomości. Elementem składowym nieruchomości gruntowej zabudowanej jest obiekt budowlany, składający się z szeregu elementów takich jak: − elementy konstrukcyjne, − elementy wyposażenia (np. instalacje, stolarka, dźwigi), − elementy wykończenia. Elementy te cechuje bardzo zróżnicowana trwałość techniczna. Największą trwałością cechują się elementy konstrukcyjne. Ich trwałość może sięgać powyżej 100 lat. Znacznie krótszą trwałością odznaczają się elementy wyposażenia np. trwałość stolarki szacuje się na 30-50 lat z drewna miękkiego i 50-80 lat z drewna twardego, instalacji centralnego ogrzewania i wody ciepłej, 20-30 lat dla przewodów wykonanych z rur stalowych i 60-80. 51. E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 257 Pośrednik na rynku nieruchomości, praca zbiorowa pod red. Z. Brzezińskiego, Poltext, Warszawa 2002, s. 45. 52. 26.

(27) lat dla przewodów z rur miedzianych. Najmniejsza trwałość cechuje elementy wykończeniowe – zewnętrzne powłoki od 5-8 lat, tapety dobrej jakości od 10-12 lat53.. Nieruchomość traktowana jako towar podlegający sprzedaży za określoną wartość rynkową przechodzi przez kolejne fazy rozwoju54. Cykl życia nieruchomości w aspekcie ekonomicznym odnoszony jest do okresu, w którym nieruchomość znajduje się na rynku nabywców (posiada najemców czy dzierżawców). W cyklu ekonomicznym wyróżnia się. Wartość rynkowa nieruchomości. kilka faz, przedstawionych na poniższym rysunku.. wzrost wartości. etap dojrzałości etap spadku wartości. wprowadzenie nieruchomości na rynek. I faza. faza niepewności. II faza. III faza. IV faza. V faza. Fazy. Rys. 2 Cykl życia nieruchomości w sensie ekonomicznym Źródło: Zarządzanie nieruchomościami, E. Kucharska – Stasiak (red.), op. cit., s. 35. Warto zwrócić uwagę, że wspomniane cykle mogą się różnić. Najczęściej cykl życia w sensie ekonomicznym jest krótszy od cyklu życia w sensie technicznym. Nieruchomość, z uwagi na stan rozwoju rynku, obowiązujący system podatkowy, wymogi ochrony środowiska czy też wymogi prawne, nie zostaje udostępniona dla rynku lub też z uwagi zużycie funkcjonalne obiekt zostaje wycofany z dotychczasowego użytkowania. 53. E. Kucharska – Stasiak, Nieruchomość w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 27 za: Wycena i zużycie nieruchomości zabudowanych, Poradnik, Instytut Doradztwa Majątkowego, Warszawa 2002, s.94-97 54 Por. Pośrednik na rynku nieruchomości, Z. Brzeziński (red.), op. cit., s. 45 27.

(28) Technicznie stanowi on element przestrzeni, ale z uwagi na przyczyny zewnętrzne staje się nieużyteczny dla użytkowników rynku55.. Bardzo przydatną prezentację graficzną porównania cyklów życia nieruchomości w podejściu ekonomicznym (szerszym) oraz technicznym (węższym) opracowali niemieccy autorzy56. Ekonomiczne ujęcie cyklu życia nieruchomości. potraktowali jako krąg. zamknięty, powtarzający się proces, który nie ma końca. Nieruchomość zużyta w sensie ekonomicznym jest źródłem powstania nowej wizji dotyczącej jej ponownego wykorzystania. Podejście do nieruchomości w sensie technicznym ogranicza się do przedstawienia jej cyklu życia jako procesu istnienia naniesień budowlanych, posiadający wyraźnie swój etap początkowy i końcowy zdefiniowany jako likwidacja budynków.. Rys. 3 Cykl życia nieruchomości w wąskim i szerokim ujęciu. Źródło: K. – H. Bruhnke, R. Kübler, Der Lebenszyklus einer Immobilie, Lacer no 7, Universität Leipzig, Leipzig 2002, s.498. Długość poszczególnych faz i ich liczba zależą w głównej mierze od rodzaju nieruchomości, sposobu wykorzystania jej przez właścicieli oraz sytuacji gospodarczej. Na ich kształt, długość trwania mogą mieć ponadto wpływ technologie budowlane oraz moda. 55. Por. Zarządzanie nieruchomościami, E. Kucharska – Stasiak (red.), op. cit., s.36 K.– H. Bruhnke, R. Kübler, Der Lebenszyklus einer Immobilie, Lacer no 7, Universität Leipzig, Leipzig 2002, s.498. 56. 28.

(29) Obie płaszczyzny życia nieruchomości występują równolegle i są ze sobą w sposób bezpośredni związane. Wymagają wypracowania wspólnej drogi postępowania, by z jednej strony utrzymywać nieruchomość atrakcyjną ekonomicznie w każdym okresie cyklu życia oraz wspomagać podstawowy cel posiadania nieruchomości poprzez wykonywanie czynności konserwacyjnych oraz inwestycyjno-remontowych. W przypadku, gdy motywem posiadania nieruchomości jest chęć osiągania dochodów czy też ochrona kapitału przez inflacją, działania w poszczególnych fazach cyklu życia będą dążyć do wzrostu wartości nieruchomości celem utrzymania odpowiedniej pozycji konkurencyjnej na rynku m.in. poprzez planowe i systematyczne inwestowanie. W sytuacji, gdy nieruchomość będzie zużyta w sensie technicznym bądź nieatrakcyjna w sensie ekonomicznym, wówczas by znaleźć nowych nabywców oraz utrzymać dotychczasowych użytkowników działania będą skoncentrowane na przywróceniu jej użyteczności bądź to poprzez jej modernizację, zmianę funkcji i przeznaczenia bądź poprzez jej likwidację. Przedstawienie cyklu życia nieruchomości w obu aspektach ma posłużyć wskazaniu (w kolejnej części pracy) na najważniejsze działania wykonywane w ramach procesu zarządzania w poszczególnych etapach cyklu życia nieruchomości.. 1.3. Miejsce zarządzania nieruchomościami w procesie gospodarowania nieruchomościami. Zdefiniowanie pojęcia „gospodarowanie nieruchomościami” przy aktualnym stanie prawnym i dostępnych pozycjach literaturowych, stwarza pewne problemy. Ich głównym źródłem są przyjęte rozwiązania ustawowe, w których ustawodawca posługując się tą kategorią, nie zdefiniował jej wprost. Pojęcia „gospodarka nieruchomościami” i „gospodarowanie nieruchomościami” są w ustawodawstwie i literaturze stosowane zamiennie, przy czym „gospodarowanie” jest pochodną słowa „gospodarka” i wyraża pewien proces czy zbiór czynności gospodarki nieruchomościami57. Gospodarowanie nieruchomościami odbywa się według regulacji prawa, a szczególnie zapisu art. 140 KC, gdzie został określony zakres wykonywania prawa. 57. Por. A. Małkowska, Gospodarka nieruchomościami jako czynnik rozwoju gmin województwa małopolskiego, praca doktorska, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Kraków 2010, materiał niepublikowany, s.76 29.

(30) własności oraz wskazano możliwości zakreślenia granic wykonywania tego prawa, wyznaczonych nie tylko w KC, ale wynikających z zasad współżycia społecznego. W tym rozumieniu kwestie te normuje ugn58. Akt ten swoim zakresem reguluje przede wszystkim sprawy gospodarowania nieruchomościami publicznymi tj. Skarbu Państwa, województwa, powiatu i gminy, stąd też przyjęło się definiować pojęcie gospodarki nieruchomościami w kontekście działań jednostek publicznych względem posiadanych nieruchomości. Jednak zdaniem E. Kozłowskiego59 oraz M. J. Nowaka mimo, iż ugn zawęża gospodarowanie nieruchomościami do nieruchomości Skarbu Państwa i samorządów terytorialnych, to gospodarowanie odnosi do nieruchomości spoza tego kręgu (nieruchomości prywatnych60).. Pojęcie gospodarowanie jest terminem wieloznacznym i w ogólnym ujęciu jest to proces, na który składają się działania faktyczne i prawne. Zakres czynności składających się na wymienione kategorie jest zróżnicowany i zależy od przynależności podmiotowej nieruchomości (właściciela nieruchomości) oraz jej przeznaczenia61. Do działań faktycznych należy zaliczyć czynności zabezpieczające nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem. Są to więc czynności zmierzające do zachowania substancji majątkowej w stanie niepogorszonym, zdolnym do spełniania swoich funkcji. Do czynności prawnych należy natomiast zaliczyć działania zmierzające do ustalenia prawa własności, jego ochrony w przypadkach naruszeń i rozporządzania w sposób wyłączający niekorzystne następstwa62. Większość typowych działań określających gospodarowanie nieruchomościami zostały określone w ugn jako: 1. ewidencjonowanie nieruchomości, 2. zapewnianie wyceny nieruchomości, 3. sporządzanie planów wykorzystania zasobu, 4. zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem, 5. wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych należności,. 58. Encyklopedia wiedzy o nieruchomościach, praca zbiorowa pod red. W. Baranowskiego. G. Buczka, (…), EIN- KIN, Warszawa – Kraków 2008, s. 90, hasło: gospodarowanie nieruchomościami 59 E. Kozłowski (autor hasła), w: Encyklopedia wiedzy o nieruchomościach, praca zbiorowa pod red. W. Baranowskiego. G. Buczka, (…), op.cit., s. 90, hasło: gospodarowanie nieruchomościami 60 Por. M. J. Nowak, Gospodarka nieruchomościami – próba definicji, Wycena, nr 4(89), 2009, s.26-30 61 Por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, LexisNexis, Warszawa 2004, s.76 62 J. Szachtułowicz, Gospodarka Nieruchomościami, Wydawnictwa Naukowe PWN, Warszawa 2001, s.2021 30.

(31) 6. współpracowanie. z. innymi. organami,. które. na. mocy. odrębnych. przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego, 7. zbywanie, za zgodą odpowiednich władz, nieruchomości wchodzących w skład zasobu, 8. podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu lub dzierżawy, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej lub o założenie księgi wieczystej. Większość z wymienionych działań można zaklasyfikować do czynności prawnych, jedynie część z nich to działania faktyczne, mające na celu utrzymanie substancji zdolnej do pełnienia złożonych funkcji. W trakcie gospodarowania nieruchomością wiele tych działań występuje jednocześnie i trudno je w praktyce rozgraniczyć. W prezentacji graficznej podział ten można zobrazować w następujący sposób. Czynności. Faktyczne. ewidencjonowanie nieruchomości zapewnianie wyceny nieruchomości sporządzanie planów wykorzystania zasobu wyposażanie w urządzenia infrastruktury technicznej. Prawne. zabezpieczanie przed uszkodzeniem lub zniszczeniem. zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody. współpraca z innymi organami. wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie. wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności. przygotowywanie opracowań geodezyjno prawnych i projektowych. podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym. dokonywanie podziałów oraz scaleń i podziałów. składanie wniosków o założenie księgi wieczystej. 31.

(32) Rys. 4 Klasyfikacja czynności gospodarowania nieruchomościami według ich charakteru. Źródło: Kierunki rozdysponowania mienia komunalnego w związku z realizacją zadań gminy, Badania statutowe Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, (nr BS/25/KENIPI/1/2007/S/386) pod kierunkiem A. Nalepki (autorzy: S. Belniak, M. Głuszak, K. Kania, A. Małkowska, B. Marona, K. Najbar, M. Uhruska, J. Węgrzyn), Kraków 2007, materiał niepublikowany.. Zakładając, jak wskazano powyżej, że gospodarowanie nieruchomościami odbywa się zasadniczo na mocy art. 140 KC, dotyczącego sposobu wykonywania prawa własności należy przyjąć, że za gospodarkę nieruchomościami są odpowiedzialni ich właściciele. Właściciel może63: a. korzystać z rzeczy, b. odsunąć inne osoby od korzystania z jego rzeczy, c. pobierać pożytki i dochody z rzeczy, d. rozporządzać rzeczą.. W takim ujęciu pojęcie „gospodarowanie nieruchomościami” wynikające z uprawnień właścicielskich jest tożsame z terminem „zarząd”. Pod pojęciem „zarząd” przyjmuje się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych64. Sprawowanie zarządu polega na licznych czynnościach o charakterze faktycznym, prawnym i procesowym (urzędowym), dotyczących rzeczy w zakresie jej utrzymania, gospodarowania i rozporządzania65. Z punktu widzenia prawa wyróżnia się trzy sposoby realizacji zarządu66: 1. ustawowy, w którym rzeczą zarządzają wszyscy właściciele według zasad przewidzianych w prawie, 2. sądowy, gdzie w szczególnie konfliktowych (problemowych) sytuacjach dochodzi do wyznaczenia zarządcy przez sąd, 3. umowny, którego sposób realizacja został określony przez właścicieli w umowie. 63. Ibidem, s.61 Por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Wydawnictwa Prawnicze PWN, Warszawa 1995, s.130 65 Por. W. Ojkowski, Zarząd i zarządca w świetle przepisów K.c i K.p.c., Wydawnictwo Minigo.pl, e-book, 2009, s.11 oraz E. Gniewek, Prawo rzeczowe, C. H. Beck, Warszawa 2000, s.130 66 Por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, op.cit., s.130 64. 32.

(33) Powyższe rozwiązania tytułują podmioty, które będą realizować czynności zarządu. Wskazują również podstawy prawne takich rozwiązań (ustawa, decyzja sądu, umowa). Przyjętemu sposobowi realizacji zarządu towarzyszy określony zakres jego sprawowania, często określany mianem zarządu pełnego bądź zarządu zwykłego.. Zwykły zarząd polega na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (eksploatacją, utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w granicach jej aktualnego przeznaczenia). Nie może się to jednak wiązać z nadzwyczajnymi wydatkami. Zgodnie z tym ujęciem zarząd zwykły będzie obejmować wyłącznie czynności faktyczne polegające na generowaniu dochodów z nieruchomości, zapobieganiu zaległościom czynszowym, zapewnieniu utrzymania czystości i porządku, bieżącej konserwacji, ubezpieczeniu nieruchomości i pokrywaniu innych kosztów eksploatacyjnych67. Zarząd pełny to czynności związane z realizacją najsilniejszych praw właścicielskich związanych z rzeczą, a więc jej zbycie, obciążenie, zmiana przeznaczenia rzeczy, inwestowanie a nawet zmiana utrwalonego sposobu gospodarowania. W tym przypadku rzeczy (nieruchomości) postrzegane są w długiej perspektywie czasu.. Za podstawowe kryteria pozwalające odróżnić czynności zwykłego i pełnego zarządu można przyjąć68: -. doniosłość. sprawy,. której. czynności. dotyczą. (także. rozmiar. skutków. finansowych),. 67 68. -. wkraczanie (lub nie) w uprawnienia właścicielskie,. -. długotrwałość skutków danej czynności,. -. zmiana (zwłaszcza trwała) przeznaczenia (funkcji) rzeczy (lub jej części).. Zarządzanie nieruchomościami, E. Kucharska – Stasiak (red.), op. cit., s.27 Por. w. Ojkowski, Zarząd i zarządca w świetle przepisów K.c i K.p.c., op.cit., s.12-13 33.

(34) Rodzaje i zakres sprawowania zarządu z punktu widzenia prawa rzeczowego Tab. 1 Zakres sprawowania zarządu zarząd zwykły. zarząd pełny. Rodzaje zarządu ustawowy. sądowy. umowny. +. + (szczegółowo ustalany przez sąd). + (szczegółowo ustalany w umowie). -. +/(zakres ustalany w umowie oraz na mocy dodatkowych pełnomocnictw). +. „+” obejmuje, „-” nie obejmuje Źródło: opracowanie własne na podstawie J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, op.cit., s. 130131. Analizując ujęcie prawne pojęcia gospodarowania nieruchomościami (tożsame z terminem zarząd) należy pamiętać, że w ramach tego procesu działają, obok właścicieli, wszystkie podmioty, które wykonują swoje prawa do nieruchomości. Działania te mają zawsze podłoże ekonomiczne (osiąganie celów gospodarczych), społeczne (zaspakajanie potrzeb społecznych) i prawne (muszą mieścić się w obrębie obowiązującego prawa)69.. Traktowanie na szeroką skalę problematyki gospodarowania nieruchomościami w aspekcie ekonomicznym powoduje, że jest ona nierozerwalnie związana z fazami życia nieruchomości. Działania wykonywane w procesie gospodarowania, będące następstwem decyzji właścicieli, występują na wszystkich etapach cyklu życia nieruchomości.. A. Śliwiński wyznacza trzy podstawowe obszary gospodarowania nieruchomościami. Są one odzwierciedleniem faz cyklu życia nieruchomości i należą do nich: -. inwestycje w nieruchomości,. -. zarządzanie nieruchomościami,. -. likwidacja nieruchomości70.. 69. Por. H. Walczewski, Prawo nieruchomości dla zarządców, Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2000, s.40 70 Por. A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami, op. cit., s. 56 34.

(35) Kolejny autor71 zakłada, że niezależnie od typów nieruchomości, rodzajów ich właścicieli oraz uregulowań prawnych gospodarka nieruchomościami to całokształt działań związanych z powstawaniem, przekształceniami strukturalnymi i własnościowymi oraz użytkowaniem nieruchomości. Gospodarowanie stanowią dość skomplikowane i zróżnicowane. zestawy. czynności. i. procedur.. W. procesie. gospodarowania. nieruchomościami wykształciły się cztery odrębne dyscypliny, które zajmują się sferami gospodarki nieruchomościami, a mianowicie72: -. inwestowanie w nieruchomości,. -. zarządzanie nieruchomościami,. -. obrót nieruchomościami,. -. wycena nieruchomości73.. Wymienione obszary gospodarowania nieruchomościami stanowią wyraźną specyfikację działań wykonywanych w trakcie procesu gospodarowania. By móc wskazać kiedy poszczególne działania odgrywają znaczącą rolę (odnosząc czas do kolejnych etapów cyklu życia nieruchomości) należy przybliżyć znaczenie obszarów tworzących gospodarkę nieruchomościami, którym w niniejszej pracy nie poświęcono jeszcze miejsca.. Inwestowanie należy do tych pojęć ekonomicznych, z którymi spotykamy się praktycznie na co dzień. Inwestycjom przypisuje się bardzo różne znaczenie. Pełnią one szczególną rolę w gospodarce rynkowej. Są w niej traktowane jako najważniejszy sposób powiększania majątku właścicieli, lecz także jako podstawowy czynnik rozwoju gospodarczego74. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w definicjach zarządzania nieruchomościami inwestowanie jest jego integralną częścią.. Przez obrót nieruchomościami definiuje się zasadniczo obrót prawami do nieruchomości. Obrót ma miejsce wówczas gdy następuje zmiana właściciela lub użytkownika danej przestrzeni75. 71. H. Gawron, Podstawy zarządzania nieruchomościami, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2010, s.9-10 72 Ibidem, s.9-10 73 Podobny pogląd dotyczący rodzajów działań, występujących w ramach procesu gospodarowania nieruchomościami, prezentuje A. Nalepka wyróżniając cztery ich rodzaje: eksploatację i rozwój nieruchomości (zarządzanie nieruchomościami), obrót prawami do nieruchomości (pośrednictwo w obrocie nieruchomościami), wycenę wartości nieruchomości (rzeczoznawstwo majątkowe) oraz doradztwo w gospodarowaniu nieruchomościami, w: A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, op. cit., s.20 74 Por. M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2001, s.11 75 Pośrednik na rynku nieruchomości, Z. Brzeziński (red.), op.cit., s. 31 35.

(36) W praktyce mamy do czynienia z obrotem rynkowym, gdzie zmiana właściciela bądź użytkownika odbywa się przy wymianie ekwiwalentnej. Na skutek tych działań ma miejsce rozporządzanie praw do nieruchomości, przenoszenie ich na zasadzie m.in. sprzedaży, kupna, zamiany, najmu, dzierżawy, wywłaszczenia, leasingu. Drugi rodzaj obrotu dokonuje się poza rynkiem. Obrót pozarynkowy dotyczy transakcji, przy których następuje zmiana właściciela bez ekwiwalentu pieniężnego. Należą do nich przykładowo: darowizna, zamiana, umowa o dożywocie, nabycie i dział spadku76. Wymienione formy przenoszenia prawa własności lub prawa do korzystania z nieruchomości, czyli zbywania i nabywania nieruchomości, składają się na obrót nieruchomościami.. Rynkowy obrót nieruchomościami wymógł z czasem konieczność zdefiniowania wartości nieruchomości. Każdy towar na rynku ma zatem wartość użytkową, a będąc przedmiotem obrotu (transakcji sprzedaży/kupna) uzyskuje wartość wymienną, czyli rynkową. Postępowanie, w wyniku którego ustalana jest wartość danej nieruchomości tj. nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości nazywane jest wyceną. W rezultacie wyceny określa się jej wartość: 1. rynkową (dla nieruchomości będących lub mogących być przedmiotem obrotu), 2. odtworzeniową (w sytuacji, gdy nieruchomość nie są przedmiotem obrotu na rynku z uwagi na ich rodzaj lub przeznaczenie albo jeśli stanowią tak przepisy szczególne), 3. katastralną (związaną z powszechną taksacją nieruchomości. dla celów. podatkowych)77. Głównym celem wyceny nieruchomości jest zatem ustalenie jej wartości78. W poszczególnych krajach definiuje się podobnie jak w Polsce kilka rodzajów wartości. Wymóg dokonania wyceny wynika w głównej mierze z przepisów prawnych, które zmuszają dany podmiot (w pewnych sytuacjach) do jej dokonania. Jak podaje L. Kałkowski pewna część transakcji nieruchomościami wymaga – z mocy prawa – uprzedniej wyceny ich wartości79. Mogą to być przykładowo takie czynności jak: -. ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości,. 76. tamże, s. 116 - 117 A. Kaczor, A. Klimczyk,(…), Leksykon nieruchomości, op. cit., s.203, hasło: wartość katastralna 78 Szerzej na temat wyceny nieruchomości w Polsce m.in. w: R. Cymerman, A. Hopfer, System i procedury wyceny nieruchomości, Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2003; E. Mączyńska, M. Prystupa, K.Rygiel, Ile jest warta nieruchomość?, Poltext, Warszawa 2004; Szacowanie nieruchomości, praca zbiorowa pod red. J. Dydenko, Wolters Kluwer, Warszawa 2006 79 Rynek nieruchomości w Polsce, praca zbiorowa pod red. L. Kałkowskiego, Twigger, Warszawa 2003, s.31 77. 36.