3. Rynek usług zarządzania nieruchomościami w wybranych krajach
3.3. Instytucje skupiające podmioty zarządzające nieruchomościami i ich rola na rynku
USA
W Stanach istnieje bardzo dużo organizacji zawodowych skupiających podmioty obsługujące rynek nieruchomości. Profesjonalne organizacje funkcjonują na poziomie krajowym oraz stanowym. Ich głównym celem jest edukacja stowarzyszonych członków, umożliwienie komunikacji zawodowej oraz są one platformą do wymiany doświadczeń. Członkostwo w organizacjach zawodowych jest nieobowiązkowe, ale pożądane na rynku nieruchomości. Wpływa na umocnienie kariery zarządcy nieruchomości322.
Organizacje zawodowe skupiające podmioty obsługujące rynek nieruchomości, w tym zarządców nieruchomości, w większości wypadków nadają swoim członkom tytuły zawodowe po spełnieniu odpowiednich kryteriów do których należą najczęściej: odpowiednia wiedza potwierdzona uczestnictwem w kursach i szkoleniach, doświadczenie i etyka zawodowa profesjonalisty.
W kolejnej tabeli przedstawiono najważniejsze organizacje zawodowe skupiające podmioty zarządzające nieruchomościami w USA.
321
R. F. Muhlebach, A. A. Alexander, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., s.3-4
322 Prowadzone regularne badania wśród zarządców nieruchomości przynależnych do organizacji zawodowych (dotyczące osiąganych przez nich wynagrodzeń, zajmowanych pozycji) wskazują na przewagę konkurencyjną tych podmiotów.
Amerykańskie organizacje zawodowe zarządców nieruchomości i nadawane przez nie tytuły zawodowe
Tab. 14
Nazwa organizacji Nadawane tytuły zawodowe
Building Owners and Managers Institute (BOMI)
the Real Property Administrator (RPA) the Facilities Management Administrator (FMA) Building Owners and Managers
Association International (BOMA) - Commercial Investment Real Estate Institute(CIREI)
the Certified Commercial Investment Member (CCIM)
Community Associations Institute (CAI)
the Professional Community Associations Manager (PCAM)
the Association Management Specialist (AMS)
the Accredited Associations Management Company (AAMC)
CoreNet Global the Master of Corporate Real estate (MCR)
The Counselors of Real Estate (CRE)
the Counselor of Real Estate (CRE) Institute of Real Estate
Management (IREM)
the Certified Property Manager ®(CPM®) the Accredited Residential Manager ® (ARM®) the Accredited Management Organization ® (AMO®)
International Council of Shopping Center Manager (ICSC)
the Certified Marketing Director (CMD) the Certified Leasing Specialist (CLS)
the Senior Certified Shopping Center Manager (SCSM)
International Facility Management Associations (IFMA)
the Certified Facility Manager (CFM) National Apartment Association
(NAA)
the Certified Apartment Manager (CAM)
the Certified Apartment Property Supervisor (CAPS)
National Association of
Residential Property Managers (NARPM)
the Residential Management Professional (RMP®) the Master Property Manager (MPM®)
the Certified Residential Management Company (CRMC®)
Uwagi: pogrubionym tekstem zaznaczono organizacje oraz tytuły zawodowe osób, które wzięły udział w badaniu ankietowym przeprowadzonym przez autorkę pracy
Źródło: opracowanie własne na podstawie: R. F. Muhlebach, A.A. Alexander, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., s. 465 – 467 oraz www.narpm.org
Zasady uzyskania poszczególnych tytułów są określane przez określone organizacje zawodowe. W przypadku tytułu CPM® brane pod uwagę jest doświadczenie zawodowe (co najmniej 5 lat), ukończenie odpowiednich kursów organizowanych przez IREM zakończonych pozytywnie egzaminem oraz posiadanie statusu „członka – kandydata IREM” przez co najmniej rok czasu323. W przypadku tytułu AMO®, nadawanego wyłącznie firmom zarządzającym nieruchomościami, działającym na rynku przez co najmniej 3 lata i posiadającym w zarządzie firmy zarządcę CPM®324.
Etyka i standardy zawodowe
Amerykańskie organizacje zawodowe dużą uwagę poświęcają etyce i standardom zawodowym. Wiele korporacyjnych skandali z 2002 roku wzmocniło potrzebę stworzenia bądź udoskonalenia zapisów kodeksów etyki w różnych zawodach. Etyczne praktyki są kluczowym elementem biznesu i społecznej struktury USA. Na amerykańskim rynku nieruchomości kilka organizacji325 wymaga od swoich członków bądź podmiotów posiadających odpowiednie tytuły zawodowe do przestrzegania zasad wynikających z przyjętych kodeksów etyki zawodowej oraz uczestnictwa w kursach bądź szkoleniach z tego zakresu. Przykładowo IREM zobowiązuje wszystkich posiadaczy tytułów CMP® i AMO® do przyjęcia jednego z dwóch kodeksów etyki326 opracowanych na potrzeby działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami327. W sytuacji ich nieprzestrzegania na poziomie organizacji wszczynane jest postępowanie dyscyplinarne zgodnie z jej statutem.
W latach 1978 – 2002 do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej328 przy IREM zgłoszono 315 skarg na podmioty zarządzające nieruchomościami (zarządców oraz firmy), w przypadku których:
− 157 wniosków o ukaranie odrzucono jako bezzasadne, − 22 kolejnych skarg odrzucono w trakcie postępowania, − 31 postępowań zakończyło się udzieleniem pisemnej nagany, − 23 zarządców CPM® zawieszono w czynnościach,
323
Careers in Real Estate Management , IREM Foundation, www.irem.org, s. 9 -10
324 R. F. Muhlebach, A. A. Alexander, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., s.463
325
IREM, BOMI Institute, the National Associations of Realtors
326 Code of Professional Ethics of the CPM®, Code of Ethics for the AMO®
327 R. F. Muhlebach, A. A. Alexander, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., 375
328
− 74 zarządcom CPM® odebrano licencję.
Najczęstszą przyczyną łamania zasad kodeksu etyki były: 1. działalność niezgodna z przepisami (20%),
2. ujawnienie danych dotyczących klientów (14%), 3. brak ochrony środków finansowych klientów (12%), 4. błędy w prowadzeniu księgowości i raportowaniu (12%),
5. zmuszanie pracowników do nieetycznych podstaw i zachowań (10%)329.
Najbardziej spektakularne przypadki będące przedmiotem postępowania dyscyplinarnego są publikowane na łamach Journal of Property Management (JPM) oraz na stronie www.irem.org. Na stronie internetowej tej organizacji zamieszczona jest interpretacja poszczególnych paragrafów kodeksów etyki oraz opublikowane są wzory pism np. skargi na zarządcę.
Ważnym rozwiązaniem dla działalności w zakresie zarządzania było stworzenie w 2009 roku (przez IREM) Kodeksu Dobrych Praktyk330. Według jego autorów jest to przydatne i praktyczne narzędzie dla kadry zarządzającej nieruchomościami by stworzyć zawodową obsługę klienta i prowadzić działalność w sposób profesjonalny. Koncepcją do stworzenia Kodeksu były pewne sprawdzone rozwiązania i uznane wytyczne, które mogą prowadzić do większej skuteczności podmiotów zarządzających, w efekcie do ich przewagi konkurencyjnej331. Kodeks jest pomocny przy tworzeniu i prowadzeniu działalności w zakresie zarządzania i opiera się na czterech kategoriach:
1. firma zarządzająca, 2. relacje z klientem,
3. zarządzanie nieruchomościami,
4. relacje z użytkownikami nieruchomości .
Kodeks Dobrych Praktyk to uniwersalne narzędzie do wykorzystania w zarządzaniu różnymi typami nieruchomości, o zróżnicowanej wielkości, na wszystkich rynkach nieruchomości.
Statystyczne dane dot. zarządców nieruchomości w USA 332
Wśród respondentów 77% posiadało co najmniej jeden tytuł zawodowy, w tym:
329 R. F. Muhlebach, A. A. Alexander, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., 376
330 Best Practices: Real Estate Management Service, IREM, USA 2009
331 Ibidem, s.3
332 Dane statystyczne z badań własnych oraz IREM - The CPM® Profile and Compensation Study, 2010 Edition, IREM Research Study, USA, 2010
CPM® – 19% RMP – 16% MPM – 10% RPA – 3% Inne tytuły – 23%
Osoby te posiadały bardzo zróżnicowane wykształcenie. Najczęściej zarządcy ukończyli studia licencjackie.
Rys. 14 Wykształcenie zarządców posiadających tytuł CPM®
Źródło: The Certified Property Manager® Profile and Compensation Study, 2010 Edition, IREM Research Study, USA, 2010, s.8
Dominującą grupę respondentów stanowili zarządcy nieruchomości w wieku 30-49 roku życia. Kolejną grupą były osoby w wieku powyżej 50 lat.
Rys. 15 Wiek zarządców nieruchomości z tytułem CPM®
Źródło: The Certified Property Manager® Profile and Compensation Study, 2010 Edition, IREM Research Study, USA, 2010, s.9333
333
The Certified Property Manager® Profile and Compensation Study, op.cit., s.8 2,8% 29,0% 50,7% 17,4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
średnie niepełny licencjat licencjat wyższe
12,4% 65,2% 18,9% 3,4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Badanych zarządców reprezentowało 49.4% mężczyzn i 50,6% kobiet.
W podsumowaniu badań IREM z 2010 czytamy, że typowy zarządca nieruchomości noszący tytuł CPM® jest w wieku 50 lat, z wykształceniem akademickim i pracuje dla firmy kompleksowo obsługującej nieruchomości. Typowy CPM® posiada 22,2 lata doświadczenia zawodowego i zarabia ponad 124 tys. $ rocznie.
Badania dotyczące grupy profesjonalnych zarządców nieruchomości posiadających odpowiednie tytuły zawodowe wskazują, że osiągają oni wyższe pozycje w firmach zarządzających, odpowiednio wysokie wynagrodzenie. Profesjonalne kwalifikacje przekładają się na osiągnie wyższych czynszów z wynajmu nieruchomości334.
NIEMCY
W Niemczech funkcjonuje Ogólnokrajowe Stowarzyszenie Krajowych Stowarzyszeń Zarządzania Nieruchomościami (dalej: BSI)335. BSI stanowi koalicję głównych grup interesów w zakresie obsługi rynku nieruchomości w kraju oraz na poziomie europejskim336, wspólnego stanowiska polityków i opinii publicznej. Celem jego funkcjonowania jest wspieranie sektora nieruchomości w Niemczech oraz dążenie do poprawy sytuacji politycznej, ram prawnych i podatkowych niemieckiej branży nieruchomości.
Członkami BSI jest siedem krajowych (federalnych) stowarzyszeń (organizacji zawodowych) skupiających różne zawody i instytucje obsługujące rynek nieruchomości tj.:
− Bundesverband freier Immobilien- Und Wohnungsunternehmen e.V.,
− GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V., − Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater,
Makler, Verwalter und Sachverständingen e.V.,
− BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V.,
− Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (dalej: DDIV), − Verband deutscher Pfandbriefbanken e.V.,
− Verband geschlossene Fonds e.V.
334
np. wyniki badań dot. zarządców z tytułami CPM®, ARM, CAM w: G. S. Sirmans, C. F. Sirmans, Property Manager Designations and Apartment Rent, w: The Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 7, No 1, s. 91-98
335 niem. Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI)
336
Członkostwo w wybranych organizacjach jest dobrowolne. Dotyczy to zarówno zarządców nieruchomości jak i firm zarządzających nieruchomościami. Brak uregulowań prawnych w zakresie zarządzania nieruchomościami powoduje, że stowarzyszenia zachęcają klientów do korzystania z usług ich członków, którzy posiadają odpowiednie przygotowanie do zawodu oraz doświadczenie. Ponadto, co bardzo istotne dla klientów, wraz z członkostwem w odpowiedniej organizacji poddają się różnego rodzaju kontroli wewnętrznej, w tym sądowi koleżeńskiemu337.
Celem organizacji zawodowych jest dbanie o wysoki poziom kwalifikacji podmiotów profesjonalnie zarządzających nieruchomościami. Organizacje podkreślają, że członkowie tych organizacji odróżniają się od konkurentów. Zrzeszeni członkowie to osoby czynne zawodowo w zakresie zarządzania nieruchomościami, które w praktyce realizują ustalone standardy zawodowe.
Większość organizacji proponuje swoim członkom udział w licznych konferencjach, sympozjach i szkoleniach. Ponad połowa ww. organizacji jest członkiem CEPI.
Stowarzyszenia doradzają swoim członkom np. poprzez organizację konsultacji przez doświadczonych praktyków, jak również oferują doradztwo dla potencjalnych klientów tych usług.
Niemieckie organizacje od lat próbują wprowadzić minimalny profil wykształcenia zarządców nieruchomości, określając ramy programowe studiów wyższych i podyplomowych338.
Stowarzyszenia nie nadają własnych tytułów zawodowych. Akceptują i zachęcają natomiast do uzyskiwania uprawnień w RICS339 (tytuł MRICS) oraz CIREI (tytuł CCIM). Członkowie są przyjmowani do danych organizacji wyłącznie na podstawie doświadczenia zawodowego, często popartego odpowiednimi referencjami. W większości organizacji istnieją standardy zawodowe.
Rzadkim rozwiązaniem stosowanym w Niemczech jest powołanie Niemieckiego Stałego Trybunału Arbitrażowego340 dla nieruchomościami mieszkaniowych. Głównym zadaniem tego organu jest rozstrzyganie sporów prawnych związanych z własnością lokali
337 P. Uhe, Immobilien: Schlechte Noten für Verwalter, www.capital.de, 12.02.2011
338 por. Ausbildungsmöglichkeiten der Immobilienmanager – Der richtige Einstieg zum qualifizierten Aufstieg, wystąpienie W. Pelzl na kongresie “Der Deutche Verwaltertag des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter”, 1996, www.ddiv.de, 12.02.2011
339 RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors, www.rics.org
340 Das Deutsche Ständige Schiedsgericht für Wohnungseigentum, www.schiedsgericht-wohnungseigentum.de
mieszkalnych. Jest to obecnie najnowsze i finansowane przez państwo pozasądowe rozstrzyganie sporów i roszczeń wynikających z ustawy o własności lokali, głównie na gruncie zarządzania częścią wspólną nieruchomości.
3.4. Doświadczenia USA i Niemiec w zakresie funkcjonowania rynku usług