1. Nieruchomość jako przedmiot zarządzania
1.5. Strategie zarządzania nieruchomościami
Pojęcie strategii pojawia się w przypadku zarządzania nieruchomościami wielokrotnie. Począwszy od cyklu życia nieruchomości, poprzez proces gospodarowania nieruchomością, kończąc na wyborze systemu zarządzania. Strategia jest odzwierciedleniem celi oraz planów właścicieli nieruchomości w stosunku do posiadanego zasobu.
Aby przybliżyć znaczenie strategii na gruncie zarządzania nieruchomościami należy zapoznać się z ogólną definicją oraz wybranymi klasyfikacjami strategii.
Pojęcie strategii jest wielorako definiowane. Autorzy definicji, w zależności od reprezentowanej dyscypliny nadają temu pojęciu odmienną treść.
Wg A. D. Chandler strategia wyraża cele długoterminowe przedsiębiorstwa, odpowiadające generalnym kierunkom działania, a także przedstawia alokację zasobów, jakie są niezbędne do realizacji przyjętych celów144.
Strategia jest zbiorem celów (zadań) ujętych w programy i plany145.
Definicja strategii jako planu, w którym zawarte są zadania odnoszące się do funkcjonowania organizacji w przyszłości146 najbliżej (zdaniem autorki pracy) odzwierciedla zagadnienie strategii w zarządzaniu nieruchomościami.
Wielość interpretacji pojęcia strategii jest konsekwencją nie tylko odmiennych koncepcji teoretycznych, ale również pochodną doświadczeń praktycznych147.
144 A. D. Chandler jr., Strategy and Structure. Chapters in the History of the American Industrial Enterprise, The MIT Press, Cambridge Mass, 1962, s. 13-16
145 K. R. Andrews, The Concept of Corporate Strategy, Dow-Jones-Irwin, Nowy Jork 1971, s. 28
146 Dictionary of Business English, praca zbiorowa pod red. J.H. Adama, Longman York Press, England 1989, s. 485, hasło: strategy
147
Strategie różnią się istotnie w zależności od rodzaju działalności gospodarczej, skali działań, stopnia rozwoju przedsiębiorstwa, pozycji rynkowej, zmienności otoczenia i wielu innych czynników. Mimo różnorodności poszczególnych strategii, posiadają wspólne cechy charakterystyczne148:
− dotyczą odległego horyzontu czasowego (realizacja czynności związanych z przygotowaniem i wdrożeniem strategii oraz uzyskaniem oczekiwanych efektów jest działaniem długotrwałym),
− realizacja odpowiedniej strategii przynosi znaczne efekty,
− skuteczność strategii wymaga skupienia działalności, wysiłków czy uwagi na względnie ograniczonej wiązce zamierzeń,
− realizacja strategii wymaga podejmowania wielu wzajemnie wspierających się decyzji,
− strategia obejmuje szerokie pasmo działań (wszystkie szczeble organizacji powinny działać w sposób wzmacniający strategię).
Na gruncie zarządzania najbardziej ogólną typologią strategii jest ich podział oparty na kryterium strukturalnym, któremu odpowiada poziom hierarchii organizacyjnej firmy. Z tego punktu widzenia ramowy podział strategii zarządzania przebiega na trzech poziomach:
1. na poziomie przedsiębiorstwa (strategie podstawowe),
2. na poziomie strategicznych jednostek gospodarczych (strategie dziedzin gospodarowania),
3. na poziomie funkcjonalnym (strategie funkcjonalne).
Wszystkie te typy podlegają kolejnym podziałom przy zastosowaniu różnych kryteriów podziałów149.
H. Kreikebaum dokonał typologii strategii zarządzania z punktu widzenia następujących kryteriów różnicowania150:
- organizacyjny zakres ważności,
- funkcja,
- kierunek rozwoju/ użycie środków,
- zachowanie się na rynku,
- produkt/rynki,
148 J. Stoner, Ch. Wankel, Kierowanie, op.cit., s. 96-97
149 Por. A. Stabryła, Zarządzania strategiczne w teorii i praktyce firmy, op. cit., s. 54 i nast.
150
- przewaga konkurencyjna/pokrycie rynku.
Szczególnie ważny dla procesu zarządzania nieruchomościami jest podział strategii zarządzania wg kierunków rozwoju/ użytych środków na strategie:
1. wzrostu (inwestowania), 2. stabilizacji (utrzymywania),
3. kurczenia produkcji (dezinwestowania).
W przypadku obszaru zarządzania nieruchomościami można dokonać również podziału na dwa rodzaje strategii:
1. strategie gospodarowania nieruchomościami, 2. strategie zarządzania nieruchomościami.
Obie dotyczą tej samej sfery, wyrażając cele właścicieli nieruchomości, niezbędne do określenia sposobu realizacji funkcji zarządzania. W obu przypadkach cele (zadania) strategiczne wyznacza właściciel. Różnica między nimi dotyczy jednostki realizującej założenia strategii (właściciel bądź podmiot zarządzający) oraz środków i metod zastosowanych do osiągnięcia założonych celi.
Zakładając, że w realizacji strategii najważniejszy jest cel posiadania nieruchomości, a nie jednostka, która będzie ją wdrażała powoduje, że dla potrzeb niniejszej pracy autorka posłuży się sformułowaniem strategii zarządzania nieruchomościami, gdzie na środkach i metodach ich realizacji będą koncentrowały się podmioty zarządzające.
Dla poprawnego zbudowania strategii zarządzania niezbędne jest określenie planów właściciela w sprawie wykorzystania posiadanych zasobów. Właściwie rozpoznane cele pozwalają ustalić zestaw funkcji zarządzania i zhierarchizować je według stopnia istotności dla danego motywu, a następnie zbudować odpowiednią strategię zarządzania nieruchomością151. Wynika to w pewnej mierze z teorii agencji, gdzie ustalenie celów jest niezbędne, by zapewnić (dobrać) takie działania agenta (podmiotu zarządzającego), aby dążył on do maksymalizacji korzyści mocodawcy (właściciela nieruchomości).
151
Jak wskazano wcześniej w pracy, nieruchomości są dobrami bardzo specyficznymi. Podstawowe cechy fizyczne, takie jak stałość w miejscu (lokalizacja), różnorodność i niepowtarzalność powodują, że nieruchomości pełnią wiele różnych funkcji. Funkcje determinują sposób wykorzystania nieruchomości i wpływają na sposób zarządzania oraz treść strategii.
Warto zauważyć, że większość inwestorów instytucjonalnych i korporacyjnych precyzuje swoje cele w formie pisemnej jako wytyczne polityki inwestycyjnej i zarządczej. Wielu indywidualnych właścicieli nigdy nie określa zestawu celów na piśmie152.
Uszczegółowiając realizowane cele właścicieli nieruchomości należy wśród nich wymienić:
- zaspakajanie własnych potrzeb (najczęściej mieszkaniowych),
- zabezpieczenie zainwestowanego kapitału,
- osiąganie stabilnych i regularnych dochodów,
- zwiększenie wartości nieruchomości,
- utrzymanie niepogorszonego stanu technicznego i funkcjonalnego nieruchomości,
- zmiana sposobu użytkowania nieruchomości,
- przygotowanie nieruchomości do sprzedaży153.
Strategie zarządzania nieruchomościami są więc pochodną wizji (zaplanowanych celów) właścicieli, możliwości nieruchomości (m.in. fizycznych, ekonomicznych oraz technicznych) oraz uwarunkowań zewnętrznych, czyli szeroko ujętego otoczenia nieruchomości.
W odniesieniu do zaprezentowanego podziału strategii wg kierunków rozwoju (w tym wypadku nieruchomości) / użytych środków (czyli dobranych odpowiednio czynności) strategie zarządzania nieruchomościami można sklasyfikować z punktu widzenia:
1. aktywności zarządzania na154:
- strategie defensywne, nastawione na zachowanie dotychczasowej pozycji na rynku, na przetrwanie, ograniczające do minimum zmiany, preferujące tradycje
152 R. C. Kyle, Property Management, op. cit., s.31
153 Por. L. Henclewska, J. K. Pięta, W. Marchwicka, L. Libera, Plany zarządzania nieruchomościami. Teoria i praktyka, C. H. Beck, Warszawa 2004 r., s. 8
154
i unikające ryzyka. W ramach tego podejścia podejmowane będą minimalne działania zmierzające do utrzymania sprawności eksploatacyjnej obiektu.
- strategie ofensywne, czyli strategie aktywne, ekspansywne, innowacyjne, wymuszające postęp i rozwój. Wykonywane czynności będą polegać na ciągłym poszukiwaniu sposobów poprawienia wyników, zarówno pojedynczej nieruchomości jak i całego portfela.
2. celu posiadania nieruchomości na155:
- strategie defensywne,
- strategie zachowawcze,
- strategie rozwojowe,
- strategie restrukturyzacyjne.
Strategię defensywną oraz strategię zachowawczą cechuje koncentracja na kosztach eksploatacyjnych nieruchomości i ich minimalizacji oraz na bieżącym utrzymaniu technicznym. W podejściach tych nieruchomość zasadniczo nie jest traktowana jako zasób strategiczny.
Strategie rozwojowe i restrukturyzacyjne koncentrują się nie tylko wyłącznie na zarządzaniu majątkiem nieruchomym, ale podkreślają aspekty jakościowe danej nieruchomości.
Szczegółową prezentację istoty oraz działań podejmowanych w ramach strategii rozróżnionych z punktu widzenia celu posiadania nieruchomości zawiera tabela nr 6.
155 Por. K .Najbar, M. Uhruska, Uwarunkowania wyboru strategii zarządzania nieruchomościami, „Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości”, vol. 14, nr 1, Olsztyn 2006, s. 110
Rodzaje i specyfika strategii zarządzania nieruchomościami z uwzględnieniem celu posiadania nieruchomości
Tab.6
Podstawowy cel posiadania nieruchomości
Rodzaj strategii Istota strategii Działania podejmowane w ramach strategii zarządzania Utrzymanie niepogorszonego stanu technicznego i funkcjonalnego nieruchomości. Defensywna - skierowana na przetrwanie, w tym na utrzymanie prawa własności nieruchomości,
- prowadzi do utraty wartości nieruchomości.
- ograniczenie kosztów utrzymania nieruchomości,
- działania techniczne mające wyłącznie charakter naprawczy. Zaspakajanie własnych, podstawowych potrzeb, Zabezpieczenie zainwestowanego kapitału. Zachowawcza
- dąży do poprawy jakości użytkowania nieruchomości oraz utrzymania jej wartości na dotychczasowym
poziomie.
- utrzymanie dotychczasowego sposobu zarządzania,
- działalność w sferze technicznego utrzymania mająca charakter naprawczy i prewencyjny. Maksymalizacja wartości
nieruchomości, Osiąganie stabilnych i
regularnych dochodów. Rozwojowa
- następuje dostosowanie nieruchomości do
zmieniających się potrzeb użytkowników,
- dąży do wzrostu wartości nieruchomości.
- działania modernizacyjne mające na celu
usprawnienie nieruchomości, podnoszenie jakości, bezpieczeństwa użytkowania, obniżenie kosztów utrzymania. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, Zmiana sposobu użytkowania nieruchomości. Restrukturyzacyjna - skierowana na zmianę przeznaczenia, funkcji nieruchomości, - zasadniczo prowadzi do zmiany struktury własnościowej nieruchomości.
- zmiana metod i technik zarządzania,
- zmiana funkcji nieruchomości,
- wprowadzenie nowych form użytkowania np. leasing,
- sprzedaż nieruchomości.
Źródło: opracowanie własne na podstawie K. Najbar, M. Uhruska, Uwarunkowania wyboru strategii zarządzania nieruchomościami, op. cit., s.110 oraz L. Henclewska, J. K. Pięta, W. Marchwicka, L. Libera, Plany zarządzania nieruchomościami. Teoria i praktyka, op. cit., s. 8
W literaturze przedmiotu zaprezentowano dodatkowe klasyfikacje strategii156. Odnoszą się one m.in. do najczęściej stosowanych strategii w przypadku zróżnicowanych rodzajów nieruchomości. Autorka pracy odniosła się do nich w kolejnym podrozdziale pracy poświęconym uwarunkowaniom zarządzania poszczególnymi rodzajami nieruchomości.
Przyjęcie odpowiedniej strategii przez właściciela nieruchomości oraz dokonanie wyboru odpowiedniego systemu zarządzania nieruchomością, wiąże się z określeniem miejsca nieruchomości w cyklu życia oraz sformułowaniem celu posiadania nieruchomości przez jej właściciela. Konieczne staje się również przeanalizowanie otoczenia, w którym nieruchomość funkcjonuje.
Wybór odpowiedniej strategii zarządzania nieruchomością uzależniony jest więc od następujących uwarunkowań:
1. wewnętrznych (związanych bezpośrednio z nieruchomością) tj.:
- cel właściciela,
- status majątkowy właściciela,
- miejsce nieruchomości w cyklu życia,
- poziom usług świadczonych jej użytkownikom,
- możliwości technicznych nieruchomości,
- formy zagospodarowania nieruchomości,
- doświadczenia i stopnia rozwoju podmiotu zarządzającego nieruchomością. 2. zewnętrznych (kształtowanych przez otoczenie nieruchomości) tj.:
- zmieniające się wymagania klientów,
- rosnąca/malejąca konkurencja,
- zmiana otoczenia rynkowego nieruchomości,
- polityka centralna oraz lokalna w sferze gospodarowania nieruchomościami (w tym m.in. uregulowania prawne w zakresie opodatkowania nieruchomości, planowania przestrzennego).
Podsumowując kwestię wyboru i realizacji odpowiedniej strategii zarządzania należy podkreślić, iż na danym etapie eksploatacji nieruchomości dochodzi do jej sformułowania.
156 Por. A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami, op. cit., s. 59, B. Śliwiński, K. Gawart, M. Rydz, Strategie w zarządzaniu nieruchomościami, „Facility Manager”, nr 6, 2008, s. 32- 34, H. Gawron, Podstawy zarządzania nieruchomościami, op. cit., s. 20
W praktyce przyjęta strategia często ulega modyfikacji celem dostosowania jej założeń do zmieniającego się otoczenia nieruchomości oraz na skutek zmian dotyczących samej nieruchomości i jej właściciela. Niejednokrotnie zaistniałe okoliczności, których ryzyko wystąpienia trudno określić, wymuszają przyjęcie całkowicie odmiennej strategii, realizującej zupełnie przeciwstawne cele. Dlatego też podczas całego cyklu życia danej nieruchomości można wprowadzać i realizować wiele różnych strategii zarządzania.