Istota rynku usług zarządzania nieruchomościami

Rynek usług zarządzania nieruchomościami jest klasyfikowany jako rynek pomocniczy dla rynku nieruchomości. A. Szromnik wymienia szereg rynków usługowych, które łącznie tworzą szerokorozumianą sferą obsługi rynku nieruchomości²¹⁶. Rynki usługowe to m.in. rynki usług budowlano-remontowych, doradczych, finansowych, projektowych, geodezyjnych, prawniczych, marketingowych, ochroniarskich, pośrednictwa handlowego oraz zarządczych.

Usługi pomocnicze określając i dopełniając walory produktu głównego (nieruchomości) przyczyniają się do tego, że trudno wyobrazić sobie prawidłowo funkcjonujący rynek nieruchomości bez rozwiniętego i ukształtowanego (pod względem podmiotowym i przedmiotowym) rynku usług towarzyszących.

Świadczone przez poszczególne podmioty zarządzające usługi są przedmiotem samodzielnych rynków branżowych (system zleceniowy zarządzania nieruchomościami).

Celem scharakteryzowania poszczególnych elementów tego rynku autorka przedstawia na kolejnym rysunku miejsce rynku usług zarządzania w procesie gospodarowania nieruchomościami, jako konsekwencję wywodów przeprowadzonych w pierwszym rozdziale.

216 A. Szromnik, Rynek nieruchomości w ujęciu strukturalnym – próba uporządkowania elementów i zależności, „Zeszyty Naukowe AE w Krakowie”, Kraków 2003, nr 614, s. 25-26

Rys. 8 Umiejscowienie rynku usług zarządzania nieruchomościami w procesie gospodarowania nieruchomościami Źródło: opracowanie własne

modele (systemy) zarządzania nieruchomościami główne aspekty zarządzania

nieruchomościami

specyfikacja działań w ramach procesu gospodarowania

proces gospodarowania _{nieruchomościami}^{gospodarowanie}

obrót

nieruchomościami ^{wycena inwestowanie}

zarządzanie nieruchomosciami aspekt funkcjonalny aspekt instytucjonalny

wybór modelu zarządzania nieruchomościami model bezpośredn i model pośredni model zleceniowy usługobiorca (właściciel nieruchomości) inni usługodawcy (konkurencja) usługodawca (podmiot zarządzający)

podmioty świadczące usługi eksploatacyjne ("obsługi"

nieruchomości) umowa o zarządzanie

umowy o świadczenie usług

RYNEK USŁUG ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI

Odnosząc się do prezentacji graficznej oraz powołując się na przywołaną ogólną definicję rynku usług - strukturę omawianego rynku tworzą:

1. podmioty:

- usługodawcy (podmioty zarządzające nieruchomościami), - usługobiorcy (właściciele nieruchomości).

2. przedmioty, czyli usługi zarządzania nieruchomościami.

Relacje zachodzące między elementami rynku wskazują na niejednorodny charakter rynku. Niejednorodność jest związana ze zróżnicowaniem usługodawców i usługobiorców oraz jak i istniejącymi między nimi relacjami.

Usługodawcy stanowią sferę podaży, a ich duże zróżnicowanie dotyczące formy prawnej, struktury własnościowej, struktury organizacyjnej, wielkości organizacji, terenu działania, specjalizacji zasobowej (portfela zarządzanych nieruchomości) powoduje złożoność tej sfery.

Niezależnie od wspomnianych różnic - podmiotem podaży jest przedsiębiorstwo usługowe, czyli podmiot zarządzający nieruchomościami.

Warto zaznaczyć, że na kształtowanie podaży usług wpływ wywierają m.in. relacje zachodzące pomiędzy:

- usługodawcami (podmiotami zarządzającymi i ich konkurencję), - usługami (zakres i sposób ich świadczenia).

W strukturze podmiotów reprezentujących popyt na usługi (usługobiorców) wyróżnia się właścicieli różnych typów nieruchomości, którzy po analizie uwarunkowań zlecenia usługi zarządzania nieruchomościami (w postaci oceny korzyści i kosztów tego zlecenia) ujawniają popyt na ten rodzaj usług.

Wzajemne powiązania między podmiotami wynikają w danym kraju z rozwiązań prawnych i praktycznych. Formalnym elementem ich relacji jest łącząca te podmioty umowa o zarządzanie nieruchomością jako niezbędny element zlecenia usługi zarządzania. Nieodłącznym składnikiem każdej umowy będzie cena usługi, gdyż usługa zarządzania nieruchomością jest świadczona odpłatnie.

Przedmiotem rynku usług jest zróżnicowana usługa zarządzania nieruchomością, na którą składają się:

1. usługa zarządzania, polegająca na realizacji określonych funkcji zarządzania, 2. usługi eksploatacyjne - związane bezpośrednio z obsługą nieruchomości:

- niezbędne (m.in. dostarczenie mediów, obsługa techniczna, utrzymanie czystości),

- wspomagające (m.in. usługi projektowe, prawnicze).

Powyższy podział wynika ze złożoności procesów związanych z zagadnieniem obszarów i szczegółowych funkcji zarządzania nieruchomościami.

Relacje podmiotu zarządzającego z firmami świadczącymi usługi eksploatacyjne wynikają z ogólnie obowiązujących przepisów i ustaleń pomiędzy podmiotem zarządzającym a właścicielem nieruchomości. Zasadniczo podmiot zarządzający działa na rzecz właściciela w takim zakresie jaki określono w umowie o zarządzanie zawartej przed podmiot zarządzający z właścicielem nieruchomości. Nie ma on prawa wykraczać poza zakres tej umowy, chyba że wynika to wprost z przepisów prawa²¹⁷. Generalnie podmiot zarządzający zawiera w imieniu właściciela umowy z podmiotami trzecimi (zewnętrznymi kontrahentami) o wykonanie pewnych prac (np. prace remontowe, modernizacyjne), świadczenie usług (np. prawniczych, księgowych, projektowych), będąc upoważnionym do ich zawierania.

Podobnie kształtują się relacje z użytkownikami nieruchomości (głównie najemcami), których zarządzający nie obsługuje, chyba że wynika to wprost z postanowień umowy o zarządzanie albo użytkownicy zlecili mu tą obsługę odrębnie.

Następny rysunek prezentuje relacje występujące pomiędzy stronami usługi zarządzania oraz podmiotami (użytkownicy nieruchomości i firmy „obsługi” nieruchomości), na które ta usługa oddziałuje.

217 Por. E. Bończak – Kucharczyk, Zarządzanie nieruchomościami mieszkaniowymi, ABC a Wolters Kluwer business, Warszawa 2008, s. 215

Rys. 9 Zleceniowy system zarz występujących w usłudze zarz

Źródło: opracowanie własne

We własnym imieniu podmiot zarz lub pracownikami tylko w zakresie dotycz związanym z obowiązkami

zarządzającym i wynikają funkcji przez podmioty zarz

outsourcingowi usług eksploatacyjnych. I tak kolejne części pracy zostan zarządzania, a w szczególnoś

1. funkcjonowaniu usługodawców,

2. nabywcom usług i motywom przemawiaj

3. outsourcingowi usług eksploatacyjnych, 4. umowie o zarządzanie jako ł

Zakończenie tej części pracy stanowi graficzne przedstawienie modelowych zasad funkcjonowania rynku usług zarz

firmy "obsługi" nieruchomości świadczące

Zleceniowy system zarządzania nieruchomością – relacje podmiotów

w usłudze zarządzania nieruchomością ródło: opracowanie własne

We własnym imieniu podmiot zarządzający może zawierać umowy z takimi podmiotami lub pracownikami tylko w zakresie dotyczącym jego własnej działalnoś

zkami, jakie zgodnie z umową o zarządzanie spoczywaj cym i wynikają z funkcji zarządzania. Sposoby realizacji poszczególnych funkcji przez podmioty zarządzające zostały opisane w części pracy po

outsourcingowi usług eksploatacyjnych.

ci pracy zostaną poświęcone charakterystyce elementów rynku usług dzania, a w szczególności:

funkcjonowaniu usługodawców,

nabywcom usług i motywom przemawiającymi za zleceniem usługi zarz outsourcingowi usług eksploatacyjnych,

ądzanie jako łącznika między usługodawcą a klientem.

ci pracy stanowi graficzne przedstawienie modelowych zasad funkcjonowania rynku usług zarządzania nieruchomościami.

właściciel nieruchomości

użytkownicy nieruchomości

podmiot zarządzający świadczący usługę zarządzania

firmy "obsługi" nieruchomości świadczące usługi eksploatacyjne

relacje podmiotów

umowy z takimi podmiotami cym jego własnej działalności, albo w zakresie dzanie spoczywają na dzania. Sposoby realizacji poszczególnych

ęści pracy poświęconej

cone charakterystyce elementów rynku usług

cymi za zleceniem usługi zarządzania,

a klientem.

ci pracy stanowi graficzne przedstawienie modelowych zasad usługi eksploatacyjne