Miejsce zarządzania nieruchomościami w procesie gospodarowania

Zdefiniowanie pojęcia „gospodarowanie nieruchomościami” przy aktualnym stanie prawnym i dostępnych pozycjach literaturowych, stwarza pewne problemy. Ich głównym źródłem są przyjęte rozwiązania ustawowe, w których ustawodawca posługując się tą kategorią, nie zdefiniował jej wprost. Pojęcia „gospodarka nieruchomościami” i „gospodarowanie nieruchomościami” są w ustawodawstwie i literaturze stosowane zamiennie, przy czym „gospodarowanie” jest pochodną słowa „gospodarka” i wyraża pewien proces czy zbiór czynności gospodarki nieruchomościami⁵⁷.

Gospodarowanie nieruchomościami odbywa się według regulacji prawa, a szczególnie zapisu art. 140 KC, gdzie został określony zakres wykonywania prawa

57 Por. A. Małkowska, Gospodarka nieruchomościami jako czynnik rozwoju gmin województwa małopolskiego, praca doktorska, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Kraków 2010, materiał niepublikowany, s.76

własności oraz wskazano możliwości zakreślenia granic wykonywania tego prawa, wyznaczonych nie tylko w KC, ale wynikających z zasad współżycia społecznego. W tym rozumieniu kwestie te normuje ugn⁵⁸. Akt ten swoim zakresem reguluje przede wszystkim sprawy gospodarowania nieruchomościami publicznymi tj. Skarbu Państwa, województwa, powiatu i gminy, stąd też przyjęło się definiować pojęcie gospodarki nieruchomościami w kontekście działań jednostek publicznych względem posiadanych nieruchomości. Jednak zdaniem E. Kozłowskiego⁵⁹ oraz M. J. Nowaka mimo, iż ugn zawęża gospodarowanie nieruchomościami do nieruchomości Skarbu Państwa i samorządów terytorialnych, to gospodarowanie odnosi do nieruchomości spoza tego kręgu (nieruchomości prywatnych⁶⁰).

Pojęcie gospodarowanie jest terminem wieloznacznym i w ogólnym ujęciu jest to proces, na który składają się działania faktyczne i prawne. Zakres czynności składających się na wymienione kategorie jest zróżnicowany i zależy od przynależności podmiotowej nieruchomości (właściciela nieruchomości) oraz jej przeznaczenia⁶¹. Do działań faktycznych należy zaliczyć czynności zabezpieczające nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem. Są to więc czynności zmierzające do zachowania substancji majątkowej w stanie niepogorszonym, zdolnym do spełniania swoich funkcji. Do czynności prawnych należy natomiast zaliczyć działania zmierzające do ustalenia prawa własności, jego ochrony w przypadkach naruszeń i rozporządzania w sposób wyłączający niekorzystne następstwa⁶².

Większość typowych działań określających gospodarowanie nieruchomościami zostały określone w ugn jako:

1. ewidencjonowanie nieruchomości, 2. zapewnianie wyceny nieruchomości,

3. sporządzanie planów wykorzystania zasobu,

4. zabezpieczanie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem,

5. wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności za nieruchomości udostępniane z zasobu oraz prowadzenie windykacji tych należności,

58

Encyklopedia wiedzy o nieruchomościach, praca zbiorowa pod red. W. Baranowskiego. G. Buczka, (…), EIN- KIN, Warszawa – Kraków 2008, s. 90, hasło: gospodarowanie nieruchomościami

59 E. Kozłowski (autor hasła), w: Encyklopedia wiedzy o nieruchomościach, praca zbiorowa pod red. W. Baranowskiego. G. Buczka, (…), op.cit., s. 90, hasło: gospodarowanie nieruchomościami

60 Por. M. J. Nowak, Gospodarka nieruchomościami – próba definicji, Wycena, nr 4(89), 2009, s.26-30

61 Por. G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, LexisNexis, Warszawa 2004, s.76

62 J. Szachtułowicz, Gospodarka Nieruchomościami, Wydawnictwa Naukowe PWN, Warszawa 2001, s.20-21

6. współpracowanie z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów gospodarują nieruchomościami Skarbu Państwa, a także z właściwymi jednostkami samorządu terytorialnego,

7. zbywanie, za zgodą odpowiednich władz, nieruchomości wchodzących w skład zasobu,

8. podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym w sprawach o własność lub inne prawa rzeczowe na nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu lub dzierżawy, o stwierdzenie nabycia spadku, o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie oraz o wpis w księdze wieczystej lub o założenie księgi wieczystej.

Większość z wymienionych działań można zaklasyfikować do czynności prawnych, jedynie część z nich to działania faktyczne, mające na celu utrzymanie substancji zdolnej do pełnienia złożonych funkcji. W trakcie gospodarowania nieruchomością wiele tych działań występuje jednocześnie i trudno je w praktyce rozgraniczyć.

W prezentacji graficznej podział ten można zobrazować w następujący sposób.

Faktyczne Prawne Czynności ewidencjonowanie nieruchomości sporządzanie planów wykorzystania zasobu przygotowywanie opracowań geodezyjno - prawnych i projektowych zabezpieczanie przed uszkodzeniem lub zniszczeniem wyposażanie w urządzenia infrastruktury technicznej zapewnianie wyceny nieruchomości wykonywanie czynności związanych z naliczaniem należności współpraca z innymi organami dokonywanie podziałów oraz scaleń i podziałów podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym wydzierżawianie, wynajmowanie i użyczanie zbywanie oraz nabywanie, za zgodą wojewody składanie wniosków o założenie księgi wieczystej

Rys. 4 Klasyfikacja czynności gospodarowania nieruchomościami według ich charakteru. Źródło: Kierunki rozdysponowania mienia komunalnego w związku z realizacją zadań gminy, Badania statutowe Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, (nr BS/25/KENIPI/1/2007/S/386) pod kierunkiem A. Nalepki (autorzy: S. Belniak, M. Głuszak, K. Kania, A. Małkowska, B. Marona, K. Najbar, M. Uhruska, J. Węgrzyn), Kraków 2007, materiał niepublikowany.

Zakładając, jak wskazano powyżej, że gospodarowanie nieruchomościami odbywa się zasadniczo na mocy art. 140 KC, dotyczącego sposobu wykonywania prawa własności należy przyjąć, że za gospodarkę nieruchomościami są odpowiedzialni ich właściciele. Właściciel może⁶³:

a. korzystać z rzeczy,

b. odsunąć inne osoby od korzystania z jego rzeczy, c. pobierać pożytki i dochody z rzeczy,

d. rozporządzać rzeczą.

W takim ujęciu pojęcie „gospodarowanie nieruchomościami” wynikające z uprawnień właścicielskich jest tożsame z terminem „zarząd”. Pod pojęciem „zarząd” przyjmuje się podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych⁶⁴. Sprawowanie zarządu polega na licznych czynnościach o charakterze faktycznym, prawnym i procesowym (urzędowym), dotyczących rzeczy w zakresie jej utrzymania, gospodarowania i rozporządzania⁶⁵.

Z punktu widzenia prawa wyróżnia się trzy sposoby realizacji zarządu⁶⁶:

1. ustawowy, w którym rzeczą zarządzają wszyscy właściciele według zasad przewidzianych w prawie,

2. sądowy, gdzie w szczególnie konfliktowych (problemowych) sytuacjach dochodzi do wyznaczenia zarządcy przez sąd,

3. umowny, którego sposób realizacja został określony przez właścicieli w umowie.

63

Ibidem, s.61

64 Por. J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, Wydawnictwa Prawnicze PWN, Warszawa 1995, s.130

65 Por. W. Ojkowski, Zarząd i zarządca w świetle przepisów K.c i K.p.c., Wydawnictwo Minigo.pl, e-book, 2009, s.11 oraz E. Gniewek, Prawo rzeczowe, C. H. Beck, Warszawa 2000, s.130

66

Powyższe rozwiązania tytułują podmioty, które będą realizować czynności zarządu. Wskazują również podstawy prawne takich rozwiązań (ustawa, decyzja sądu, umowa). Przyjętemu sposobowi realizacji zarządu towarzyszy określony zakres jego sprawowania, często określany mianem zarządu pełnego bądź zarządu zwykłego.

Zwykły zarząd polega na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy (eksploatacją, utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w granicach jej aktualnego przeznaczenia). Nie może się to jednak wiązać z nadzwyczajnymi wydatkami.

Zgodnie z tym ujęciem zarząd zwykły będzie obejmować wyłącznie czynności faktyczne polegające na generowaniu dochodów z nieruchomości, zapobieganiu zaległościom czynszowym, zapewnieniu utrzymania czystości i porządku, bieżącej konserwacji, ubezpieczeniu nieruchomości i pokrywaniu innych kosztów eksploatacyjnych⁶⁷.

Zarząd pełny to czynności związane z realizacją najsilniejszych praw właścicielskich związanych z rzeczą, a więc jej zbycie, obciążenie, zmiana przeznaczenia rzeczy, inwestowanie a nawet zmiana utrwalonego sposobu gospodarowania. W tym przypadku rzeczy (nieruchomości) postrzegane są w długiej perspektywie czasu.

Za podstawowe kryteria pozwalające odróżnić czynności zwykłego i pełnego zarządu można przyjąć⁶⁸:

- doniosłość sprawy, której czynności dotyczą (także rozmiar skutków finansowych),

- wkraczanie (lub nie) w uprawnienia właścicielskie,

- długotrwałość skutków danej czynności,

- zmiana (zwłaszcza trwała) przeznaczenia (funkcji) rzeczy (lub jej części).

67 Zarządzanie nieruchomościami, E. Kucharska – Stasiak (red.), op. cit., s.27

68

Rodzaje i zakres sprawowania zarządu z punktu widzenia prawa rzeczowego Tab. 1 Zakres sprawowania zarządu Rodzaje zarządu

ustawowy sądowy umowny

zarząd zwykły + + (szczegółowo ustalany przez sąd) + (szczegółowo ustalany w umowie) zarząd pełny + - +/-

(zakres ustalany w umowie oraz na mocy dodatkowych

pełnomocnictw) „+” obejmuje, „-” nie obejmuje

Źródło: opracowanie własne na podstawie J. Ignatowicz, Prawo rzeczowe, op.cit., s. 130-131

Analizując ujęcie prawne pojęcia gospodarowania nieruchomościami (tożsame z terminem zarząd) należy pamiętać, że w ramach tego procesu działają, obok właścicieli, wszystkie podmioty, które wykonują swoje prawa do nieruchomości. Działania te mają zawsze podłoże ekonomiczne (osiąganie celów gospodarczych), społeczne (zaspakajanie potrzeb społecznych) i prawne (muszą mieścić się w obrębie obowiązującego prawa)⁶⁹.

Traktowanie na szeroką skalę problematyki gospodarowania nieruchomościami w aspekcie ekonomicznym powoduje, że jest ona nierozerwalnie związana z fazami życia nieruchomości. Działania wykonywane w procesie gospodarowania, będące następstwem decyzji właścicieli, występują na wszystkich etapach cyklu życia nieruchomości.

A. Śliwiński wyznacza trzy podstawowe obszary gospodarowania nieruchomościami. Są one odzwierciedleniem faz cyklu życia nieruchomości i należą do nich:

- inwestycje w nieruchomości, - zarządzanie nieruchomościami, - likwidacja nieruchomości⁷⁰.

69 Por. H. Walczewski, Prawo nieruchomości dla zarządców, Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2000, s.40

70

Kolejny autor⁷¹ zakłada, że niezależnie od typów nieruchomości, rodzajów ich właścicieli oraz uregulowań prawnych gospodarka nieruchomościami to całokształt działań związanych z powstawaniem, przekształceniami strukturalnymi i własnościowymi oraz użytkowaniem nieruchomości. Gospodarowanie stanowią dość skomplikowane i zróżnicowane zestawy czynności i procedur. W procesie gospodarowania nieruchomościami wykształciły się cztery odrębne dyscypliny, które zajmują się sferami gospodarki nieruchomościami, a mianowicie⁷²:

- inwestowanie w nieruchomości, - zarządzanie nieruchomościami, - obrót nieruchomościami, - wycena nieruchomości⁷³.

Wymienione obszary gospodarowania nieruchomościami stanowią wyraźną specyfikację działań wykonywanych w trakcie procesu gospodarowania. By móc wskazać kiedy poszczególne działania odgrywają znaczącą rolę (odnosząc czas do kolejnych etapów cyklu życia nieruchomości) należy przybliżyć znaczenie obszarów tworzących gospodarkę nieruchomościami, którym w niniejszej pracy nie poświęcono jeszcze miejsca.

Inwestowanie należy do tych pojęć ekonomicznych, z którymi spotykamy się praktycznie na co dzień. Inwestycjom przypisuje się bardzo różne znaczenie. Pełnią one szczególną rolę w gospodarce rynkowej. Są w niej traktowane jako najważniejszy sposób powiększania majątku właścicieli, lecz także jako podstawowy czynnik rozwoju gospodarczego⁷⁴. Warto zwrócić uwagę na fakt, że w definicjach zarządzania nieruchomościami inwestowanie jest jego integralną częścią.

Przez obrót nieruchomościami definiuje się zasadniczo obrót prawami do nieruchomości. Obrót ma miejsce wówczas gdy następuje zmiana właściciela lub użytkownika danej przestrzeni⁷⁵.

71 H. Gawron, Podstawy zarządzania nieruchomościami, Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, Poznań 2010, s.9-10

72

Ibidem, s.9-10

73

Podobny pogląd dotyczący rodzajów działań, występujących w ramach procesu gospodarowania nieruchomościami, prezentuje A. Nalepka wyróżniając cztery ich rodzaje: eksploatację i rozwój nieruchomości (zarządzanie nieruchomościami), obrót prawami do nieruchomości (pośrednictwo w obrocie nieruchomościami), wycenę wartości nieruchomości (rzeczoznawstwo majątkowe) oraz doradztwo w gospodarowaniu nieruchomościami, w: A. Nalepka, Zarządzanie nieruchomościami. Wybrane zagadnienia, op. cit., s.20

74 Por. M. Bryx, R. Matkowski, Inwestycje w nieruchomości, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2001, s.11

75

W praktyce mamy do czynienia z obrotem rynkowym, gdzie zmiana właściciela bądź użytkownika odbywa się przy wymianie ekwiwalentnej. Na skutek tych działań ma miejsce rozporządzanie praw do nieruchomości, przenoszenie ich na zasadzie m.in. sprzedaży, kupna, zamiany, najmu, dzierżawy, wywłaszczenia, leasingu. Drugi rodzaj obrotu dokonuje się poza rynkiem. Obrót pozarynkowy dotyczy transakcji, przy których następuje zmiana właściciela bez ekwiwalentu pieniężnego. Należą do nich przykładowo: darowizna, zamiana, umowa o dożywocie, nabycie i dział spadku⁷⁶. Wymienione formy przenoszenia prawa własności lub prawa do korzystania z nieruchomości, czyli zbywania i nabywania nieruchomości, składają się na obrót nieruchomościami.

Rynkowy obrót nieruchomościami wymógł z czasem konieczność zdefiniowania wartości nieruchomości. Każdy towar na rynku ma zatem wartość użytkową, a będąc przedmiotem obrotu (transakcji sprzedaży/kupna) uzyskuje wartość wymienną, czyli rynkową.

Postępowanie, w wyniku którego ustalana jest wartość danej nieruchomości tj. nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości nazywane jest wyceną. W rezultacie wyceny określa się jej wartość:

1. rynkową (dla nieruchomości będących lub mogących być przedmiotem obrotu), 2. odtworzeniową (w sytuacji, gdy nieruchomość nie są przedmiotem obrotu na

rynku z uwagi na ich rodzaj lub przeznaczenie albo jeśli stanowią tak przepisy szczególne),

3. katastralną (związaną z powszechną taksacją nieruchomości dla celów podatkowych)⁷⁷.

Głównym celem wyceny nieruchomości jest zatem ustalenie jej wartości⁷⁸. W poszczególnych krajach definiuje się podobnie jak w Polsce kilka rodzajów wartości. Wymóg dokonania wyceny wynika w głównej mierze z przepisów prawnych, które zmuszają dany podmiot (w pewnych sytuacjach) do jej dokonania. Jak podaje L. Kałkowski pewna część transakcji nieruchomościami wymaga – z mocy prawa – uprzedniej wyceny ich wartości⁷⁹. Mogą to być przykładowo takie czynności jak:

- ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości,

76 tamże, s. 116 - 117

77 A. Kaczor, A. Klimczyk,(…), Leksykon nieruchomości, op. cit., s.203, hasło: wartość katastralna

78

Szerzej na temat wyceny nieruchomości w Polsce m.in. w: R. Cymerman, A. Hopfer, System i procedury wyceny nieruchomości, Zachodnie Centrum Organizacji, Zielona Góra 2003; E. Mączyńska, M. Prystupa, K.Rygiel, Ile jest warta nieruchomość?, Poltext, Warszawa 2004; Szacowanie nieruchomości, praca zbiorowa pod red. J. Dydenko, Wolters Kluwer, Warszawa 2006

79

- zbycie nieruchomości publicznych, - ustalanie wysokości opłat adiacenckich,

- ustalenie i aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste, - sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości,

- zaciągnięcie kredytu bankowego, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na danej nieruchomości.

Warto zaznaczyć, że według autora prezentowanego podziału zarządzanie nieruchomościami jest podstawową czynnością w procesie gospodarowania nieruchomościami. Bowiem od jakości i sprawności tej działalności zależą stan techniczny i koszty eksploatacji różnych obiektów⁸⁰.

Zagadnieniu zarządzania nieruchomościami został poświęcony kolejny punkt pracy.

Na występowanie poszczególnych obszarów w cyklu życia nieruchomości i ich znaczenie w całym procesie gospodarowania - wpływają w znacznej mierze ich właściciele. To bowiem rozporządzający nieruchomościami, w ramach obowiązujących przepisów prawnych i ogólnie przyjętych norm, decydują o przeznaczeniu, wykorzystaniu czy też o zbyciu nieruchomości.

Niezależnie od rodzaju nieruchomości i jej czasu funkcjonowania w konkretnej fazie cyklu życia nieruchomości, zawsze mamy do czynienia z inwestowaniem. Może to być inwestowanie zaplanowane przez właściciela nieruchomości (będącej częścią przyjętej strategii dotyczącej danej nieruchomości) bądź też pojawiać się na skutek odpowiednich uregulowań prawnych, które obligują właściciela m.in. do podjęcia odpowiednich działań, przykładowo by nieruchomość pozostała sprawna technicznie oraz nie stwarzała zagrożenia jej użytkownikom.

Bez wątpienia inwestowanie i zarządzanie nieruchomościami mają charakter działań ciągłych, występujących równolegle z poszczególnymi etapami cyklu życia nieruchomości. Natomiast pozostałe elementy gospodarowania nieruchomościami, czyli obrót i wycena są czynnościami wykonywanymi doraźnie i występującymi w pewnych sytuacjach zainicjowanych najczęściej przez właściciela nieruchomości.

80

Za wykonanie opisanych zadań w zakresie gospodarowania nieruchomością odpowiedzialni są ich właściciele. Istotną cechą zadań wykonywanych w ramach procesu gospodarowania jest rozróżnienie dwóch grup podmiotów, które te zadania wykonują. Należą do nich:

1. właściciele nieruchomości (na mocy prawa własności, czyli uprawnień wynikających z art. 140 KC),

2. oraz podmioty zewnętrzne (na mocy odpowiednich umów).

Rozstrzygnięcie czy powierzyć część zadań podmiotom zewnętrznym czy też wykonywać je samodzielnie nie zawsze wynika z indywidualnej decyzji właściciela. Na skutek pewnych uwarunkowań prawnych czy też finansowych, dochodzi do ograniczenia swobodnego rozporządzania prawem własności nieruchomości poprzez uniemożliwienie dokonania niektórych działań samodzielnie. W ten sposób część zadań zlecanych jest podmiotom zewnętrznym.

I tak przykładowo na wielu rozwiniętych rynkach nieruchomości do wykonywania wyceny wymagane uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Osoby posiadające stosowne kompetencje lub też legitymujące się danym tytułem zawodowym są wyłącznymi beneficjentami zleceń takich usług.

Z drugiej strony poprzez fakt, że inwestowanie w nieruchomości wymaga zaangażowania znacznych kapitałów, przekraczających możliwości pojedynczego inwestora, niezbędne jest skorzystanie z obcego kapitału w formie m.in. zaciągniętego kredytu bądź sprzedaży udziałów w nieruchomości.

W opisywanych sytuacjach w procesie gospodarowania nieruchomościami mamy do czynienia z podmiotami zewnętrznymi. Zaczynają one funkcjonować również wówczas, gdy właściciele kierując się bardzo zróżnicowanymi przesłankami, rezygnują z samodzielnego podejmowania kolejnych zadań w zakresie zarządzania czy też z pośredniczenia w obrocie własnymi nieruchomościami.

Część ze wspomnianych podmiotów zewnętrznych (zarządzających nieruchomościami, pośredniczących w obrocie nieruchomościami, dokonujących wyceny) wykonuje dane czynności zawodowo tworząc obsługę rynku nieruchomości lub jak inwestorzy są czynnymi (podstawowymi) uczestnikami tego rynku.

Potwierdza to m.in. E. Kucharska – Stasiak podając, że rynek nieruchomości wymaga fachowej obsługi, gdyż wszystkie ww. podmioty uczestniczą przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, angażujących potężne kapitały finansowe⁸¹.

L. Kałkowski omawiając strukturę rynku nieruchomości wymienia przedmioty, podmioty oraz instytucje rynku nieruchomości. Te ostatnie określane są zbiorem jednostek organizacyjnych, w ramach administracji publicznej, jednostek gospodarczych i społecznych, tworzących pewien system, którego celem jest – poprzez podejmowanie czynności – umożliwienie i zrealizowanie transakcji przez podmioty podejmujące decyzje nabycia lub zbycia nieruchomości. Do takich instytucji L. Kałkowski obok notariatów, wydziałów ksiąg wieczystych zalicza m.in. biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, instytucje wyceny nieruchomości oraz zarządców nieruchomości⁸².

W zagranicznej literaturze wymienione wyżej podmioty są traktowane m.in. jako partnerzy inwestorów (deweloperów) na rynku nieruchomości⁸³.

Niezależnie od zróżnicowanego nazewnictwa (obsługa rynku, instytucje rynku, partnerzy inwestorów, operatorzy) należy wskazać na stosunki łączące te podmioty z właścicielami nieruchomości. Charakter formalnoprawnych powiązań właścicieli z podmiotami zewnętrznymi może mieć bowiem zróżnicowane podstawy prawne.

81 E. Kucharska – Stasiak (red.), Zarządzanie nieruchomościami, op. cit., s.117

82 L. Kałkowski (red.), Rynek nieruchomości w Polsce, op. cit., s.21

83 Por. M.E. Miles, G.L. Berens, M.J. Eppli, M.A. Weiss, Real Estate Development. Principles and Process, Urban Land Institute, Washington 2007, rozdział 3, część I, s. 39-64

Istota powierzenia działań wchodzących w skład gospodarowania nieruchomościami podmiotom zewnętrznym

Tab.2 Uwarunkowaniazlecenia czynności podmiotom zewnętrznym:

1. Obowiązek 2. Inicjatywa właściciela

Rodzaje podmiotów zewnętrznych Powiązania formalnoprawne z

właścicielem nieruchomości instytucje dokonujące wyceny umowa zlecenie, umowa o dzieło pośredniczący w obrocie nieruchomościami umowa pośrednictwa

zarządzający nieruchomościami umowa o zarządzanie

inwestorzy umowa sprzedaży, umowa kredytowa

Źródło: opracowanie własne

Wskazane w tabeli możliwe powiązania formalne właściciela nieruchomości z poszczególnymi podmiotami mogą się istotnie różnić w poszczególnych krajach. Zróżnicowana jest także częstotliwość zlecania poszczególnych czynności i okres trwania tych stosunków.

Z usług rzeczoznawcy majątkowego, dokonującego wyceny nieruchomości lub pośrednika w obrocie nieruchomościami właściciel nieruchomości skorzysta kilka razy lub nie skorzysta w ogóle. Z podmiotem zarządzającym jej właściciel może być związany przez wiele lat. Właściciel nieruchomości powierzając zewnętrznemu podmiotowi swój majątek przez cały okres trwania umowy będzie oczekiwał prawidłowego zarządu i przysporzenia korzyści ekonomicznych z niego płynących⁸⁴. Z inwestorem zewnętrznym właściciel zwiąże się m.in. celem realizacji zakładanej strategii czy też poprawienia kondycji finansowej. W takich przypadkach związek obu podmiotów (właściciel – inwestor) będzie miał zazwyczaj długotrwały charakter.

Warto zaznaczyć, że w poszczególnych krajach obowiązują odmienne przepisy regulujące stosunki prawne łączące właściciela nieruchomości z poszczególnymi podmiotami

84 Por. E. Śleszyńska, Podstawy prawne działalności zawodowej zarządcy nieruchomości w Polsce i w Unii Europejskiej, Wydawnictwo Minigo.pl, e-book, 2008, s.2

zewnętrznymi. Poza wymienionymi powyżej - zróżnicowane uregulowania dotyczą również wymagań wobec tych organizacji⁸⁵ oraz zakresu ich praw i obowiązków.

W dokumencie Diagnoza rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce (Stron 29-41)