Ocena stanu rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w USA i

Dokonując oceny zmian na rynku usług w USA i Niemczech w analizowanym okresie czasu należy wyjść od zasadniczej kwestii dotyczącej panującego ustroju politycznego oraz systemu gospodarczego. W rozpatrywanych krajach żaden z dwóch wspomnianych czynników mających wpływ na rozwój systemu usług, w tym na usługi zarządzania nieruchomościami, nie uległ w ostatnim okresie zmianie. Miało to istotne znaczenia dla harmonijnego rozwoju rynku tych usług.

W każdym z badanych krajów brakuje ustawowych definicji zarządzania nieruchomościami oraz państwowych regulacji dot. prowadzenia działalności zawodowej w tym zakresie.

Uregulowania prawne dokonywane są na poziomie poszczególnych stanów (USA) oraz organizacji zawodowych (USA i Niemcy). W Europie istnieje ponadto tzw. dyrektywa usługowa³⁶⁷, obejmująca zasięgiem kraje członkowskie Unii Europejskiej. Celem tej dyrektywy jest dążenie do rozwoju sektora usług w Unii Europejskiej m.in. poprzez swobodę świadczenia usług w każdym państwie członkowskim. Integracja rynku usług ma polegać na uruchomieniu odpowiednich procesów zmierzających do harmonizacji i modernizacji krajowych systemów regulacyjnych w zakresie działalności usług. Dyrektywą usługową objęte są usługi świadczone w ramach działalności gospodarczej. Wśród usług dla biznesu wymienia się zarządzanie obiektami³⁶⁸.

W sytuacji braku ustawowej regulacji działalności zawodowej podmiotów zarządzających zakres ich obowiązków i praw wynika z ustaw opisujących poszczególne zasoby nieruchomościowe, a nade wszystko z umowy o zarządzanie. W praktyce stosuje się umowę w formie pisemnej. Nie ma jednak takiego wymogu formalnego.

W obu krajach istnieją bardzo rozwinięte organizacje zawodowe skupiające zarządców nieruchomości oraz firmy zarządzające nieruchomościami. Niektóre z nich powstały prawie 100 lat temu (np. IREM w USA). Bardzo mocna pozycja krajowych oraz międzynarodowych stowarzyszeń wynika z chęci promowania swoich usług przez

367 Dyrektywa 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego I rady z dn. 12 grudnia 2006 roku dotycząca usług na rynku wewnętrznym, Dz. U. Unii Europejskiej L 376 z dn. 27 grudnia 2006 roku.

368

poszczególne podmioty. Zasadniczo organizacje te przyjmują na swoich członków osoby fizyczne oraz prawne z co najmniej kilkuletnim doświadczeniem zawodowym. Jest to dobrowolne i odpłatne członkostwo. Stowarzyszenia wymagają od swoich członków ubezpieczenia się od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą powstać w związku z wykonywaniem tego zawodu. Ponadto członkostwo w danej organizacji wiąże się zobowiązaniu do poddania się przyjętym standardom i zasadom etyki, czasem do przyjęcia kodeksu dobrych praktyk. Stowarzyszenia promują profesjonalistów, poprzez systemy wewnętrznej certyfikacji (USA) lub poprzez uznawanie najlepszych zawodowców (nadawanie tytułu roku – Niemcy).

Ponadto organizacje dbają o stały rozwój swoich członków organizując dla nich kursy doszkalające (również w wersji on-line), konferencje oraz udzielając konsultacji i porad prawnych z różnych obszarów procesu zarządzania. Lista członków, wraz z danymi teleadresowymi jest dostępna na stronach internetowych tych organizacji.

Największe organizacje krajowe oraz międzynarodowe dokonują badań dot. zajmowanych stanowisk oraz wysokości uposażenia swoich członków by wykazać ich przewagę konkurencyjną nad pozostałymi podmiotami niezrzeszonymi. Studia profilu działalności i systemu wynagrodzeń zarządców nieruchomości w Stanach Zjednoczonych w ramach członków IREM przeprowadza się co kilka lat, począwszy od roku 1973³⁶⁹. W Niemczech te badania wykonano po raz pierwszy w 2010 roku. Nie ulega wątpliwości, że nadrzędnym celem tych badań jest wskazanie na pozytywne aspekty wynikające z przynależności do stowarzyszeń oraz z faktu posiadania odpowiedniego tytułu zawodowego. I tak np. 70% zarządców z tytułem CPM® pełni wyższe funkcje w strukturze organizacyjnej firm od tych, którzy go nie posiadają, a o 33% wyższe są ich pensje³⁷⁰.

W obu krajach wskazuje się, że przy zdobywaniu kolejnych klientów bardzo ważne są referencje. Uznaje się, że członkostwo w organizacjach zawodowych wzmacnia prestiż tych osób i łatwiej im umocnić swoją pozycję się na rynku.

Usługi zarządzania są popularyzowane poprzez wykorzystanie usług internetowych (własnych stron, publikacje newsletter’ów). Dzięki nim potencjalny klient ma dostęp do wzorów umów oraz projektów protokołów przejęcia nieruchomości, jak również możliwość przeglądnięcia referencji.

Specjalizacja usług podstawowych w Niemczech odbywa się na trzech obszarach: nieruchomości funkcjonujących w ramach wspólnot mieszkaniowych, nieruchomości

369 The Certified Property Manager® Profile and Compensation Study, 2010 Edition, op. cit.

370

mieszkaniowych na wynajem³⁷¹ i innych nieruchomości komercyjnych. W USA wyłączną specjalizację usług w ramach zasobów mieszkaniowych potwierdza 45% ankietowanych, natomiast w obszarze nieruchomości komercyjnych - 13%.

Usługi podstawowe są zdywersyfikowane o działalność związaną z rynkiem nieruchomości. W obu przypadkach standardowo zalicza się do czynności zarządzania nieruchomościami - zarządzanie najmem. Choć ta ostatnia czynność jest dodatkowo wynagradzana.

Klientami usług są zróżnicowane podmioty prywatne i publiczne. Przy braku uregulowań prawnych, zobowiązujących właścicieli do zatrudnienia pomiotu zarządzającego, sytuacja na rynku (m.in. koniunktura gospodarcza, faza cyklu na rynku nieruchomości, zmiany własnościowe w zasobach) będzie decydowała o powierzeniu nieruchomości profesjonalnych podmiotom. Obok ugruntowanej grupy klientów, których własnością są nieruchomości handlowo - usługowe i domy jednorodzinne (USA) oraz wspólnoty mieszkaniowe i lokale mieszkalne na wynajem (Niemcy) pojawiają się nowi klienci i ich nieruchomości tj. instytucje finansowe czy też deweloperzy potrzebujący zarządców na etapie projektowania i wykonawstwa inwestycji.

Na podstawie przeprowadzonych badań trudno określić wzorzec typowej amerykańskiej firmy świadczącej usługi zarządzania. Większość zarządzających, niezależnie od posiadanych zasobów kadrowych, liczby i rodzaju zarządzanych obiektów prosperuje bardzo dobrze.

Ulrich Löhlein, wieloletni zarządca nieruchomości i radca prawny określił na podstawie swojego doświadczenia jak wygląda wzorzec niemieckiej firmy zarządzającej nieruchomościami. Jest nią mała firma, zorganizowana w formie spółki z o.o. (GmbH), w której pracują dwie osoby, w tym właściciel firmy. Firma zarządza około 500 lokalami mieszkalnymi i osiąga z tego tytułu przychodu ok. 84 000 Euro rocznie³⁷².

Z przeprowadzonych przez autorkę badań na podmiotach zarządzających nieruchomościami w USA wynika, że mimo trwającego tam od kliku lat kryzysu usługi zarządzania nieruchomościami nadal się rozwijają, a większość badanych nie odczuwa negatywnych skutków sytuacji rynkowej. Oczywiście wskazują na (typowe dla tego

371 Liczba lokali mieszkalnych przeznaczonym na wynajem w Niemczech sięga liczby 18 mln, w zasobie liczącym prawie 39 mln mieszkań; dane na podstawie www.bsi-web.de, Medieninformation z 02.11.2010 oraz Zahlen Und Fakten Branche, www.harmonia.de, 10.10.2010

372

okresu) problemy z najmem nieruchomości, jednakże upatrują swoje możliwości rozwoju w zarządzaniu nieruchomościami przejętymi przez banki oraz dopasowaniu swoich usług do bardziej wymagających klientów. Taka sytuacja jest niewątpliwie wynikiem uzależnienia pracy zarządzającego i jego wynagrodzenia od oczekiwanych przez właścicieli efektów w postaci m.in. osiągania regularnych dochodów, regulowania na bieżąco należności i innych zadań. Wpływ konkretnych efektów pracy podmiotów zarządzających na uzyskiwane wynagrodzenia potwierdziło w badaniach 58% respondentów. Fakt ten jest według autorki podstawą rozwoju tego rynku w USA.