Czynniki rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami

Kierunki i stopień rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami zależy od fazy w jakiej znajduje się rynek główny (rynek nieruchomości). Podobnie jest z innymi usługami wspomagającymi procesy zachodzące na rynku nieruchomości.

Istniejąca struktura podmiotowa rynku w dużej mierze określa fazę rozwoju danego rynku, uwzględniając fazę wstępną, fazę zmian (kształtowania) oraz fazę właściwego (pełnego) rozwoju²⁸⁶.

Analizując rozwój rynku wyłącznie z punktu widzenia jego struktury podmiotowej to poszczególne fazy charakteryzują się następującymi uwarunkowaniami:

286 A. Szromnik, Rynek nieruchomości w ujęciu strukturalnym – próba uporządkowania elementów i zależności, op. cit., , s. 23

1. w fazie wstępnej – dominują rozwiązania bezpośredniego sytemu zarządzania, gdzie właściciele samodzielnie realizują szereg czynności w ramach procesu zarządzania nieruchomością,

2. w fazie kształtowania na szerszą skalę powstają nowe inicjatywy założycielskie specjalistycznych podmiotów gospodarczych, działających w tym przypadku na rzecz obsługi właściwego rynku nieruchomości,

3. rynek rozwinięty, o pełnej i ustabilizowanej strukturze instytucjonalnej, charakteryzuje się szerokim wachlarzem podmiotów zarządzających, występują na nim wyspecjalizowane podmioty gospodarcze, z których każdy w profesjonalny sposób realizuje właściwy wyłącznie dla niego zestaw funkcji szczegółowych zarządzania.

Fazy rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami z punktu widzenia liczby podmiotów świadczących usługi zarządzania

Tab. 10 Fazy rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami

Rynek wschodzący Rynek rozwijający się Rynek rozwinięty

Liczba podmiotów zarządzających nieruchomościami

brak mała duża

Źródło: opracowanie własne

Rozwój rynku usług zarządzania jest uwarunkowany czynnikami zewnętrznymi (niezależnymi od decyzji podmiotów tego rynku) oraz wewnętrznymi (o których samodzielnie decydują te podmioty). W większości wymienionych przypadków wpływają one równocześnie na stronę popytową oraz podażową tego rynku. Należy jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, iż istnieje znaczna trudność pomiaru i identyfikacji podaży. Trudność ta wynika bezpośrednio z braku materialnej postaci produktu jaką jest usługa. Na kształtowanie podaży wywierają również wpływ brak możliwości magazynowania i proces świadczenia usługi²⁸⁷. Kolejna tabela wskazuje na najistotniejsze czynniki wspomagające rozwój rynku usług zarządzania.

287

Czynniki rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami kształtujące popyt i podaż tego rynku

Tab. 11

Źródło: opracowanie własne

Zawarte w tabeli uwarunkowania pozwalają odpowiedzieć na pytanie jakie czynniki mają wpływ na rozwój podmiotów zarządzających nieruchomościami oraz wpływają pozytywnie na decyzje właścicieli o zleceniu usług zarządzania. Do rozwoju rynku tych usług dochodzi poprzez podpisanie nowych kontraktów na ich świadczenie.

Do najważniejszych uwarunkowań zewnętrznych decydujących o rozwoju tego rynku należą obowiązujące przepisy prawne oraz zmiany w strukturze własnościowej nieruchomości. Zarówno usługodawcy jak i usługobiorcy są bardzo wrażliwi na działanie czynników zewnętrznych. Wynika to m.in. z heterogeniczności rynku tych usług, która w

Uwarunkowania rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami (sfera popytu i podaży)

Z ew n ę tr zn e

1. Uwarunkowania prawne w zakresie obowiązku zlecania czynności zarządzania zewnętrznym podmiotom oraz dotyczące wymagań wobec podmiotów zarządzających (w tym konieczność posiadania uprawnień, licencji),

2. Sytuacja gospodarcza kraju oraz lokalnego rynku, 3. Postępująca serwicyzacja gospodarki i konsumpcji,

4. Restrukturyzacja zasobów (w tym prywatyzacja zasobów

nieruchomościowych i pojawienie się nowej grupy właścicieli), 5. Wzrost liczby nowych nieruchomości,

6. Stan rozwoju nowoczesnych technologii i innowacji, 7. Dostępność kapitału,

8. Rozwiązania w zakresie opodatkowania świadczonych usług, 9. Stopień rozwoju konkurencji podmiotów zarządzających,

10.Rozwój outsourcingu usług związanych z obsługą nieruchomości, 11.Znacząca rola organizacji zawodowych.

W ew n ę tr zn e

1. Cel posiadania nieruchomości,

2. Traktowanie nieruchomości w działalności gospodarczej jako pobocznego źródła aktywności,

3. Stopień uświadomienia właścicieli co do korzyści płynących ze zlecenia usług zarządzania nieruchomościami,

4. Dysponowanie przez podmioty zarządzające odpowiednimi zasobami w postaci: wykwalifikowanego personelu, kapitału obrotowego, wyposażenia w odpowiednie narzędzia i oprogramowanie,

znaczący sposób wpływa na relacje popyt – podaż. Powyższe zjawiska powodują, że kadra zarządzająca ma szanse na stały rozwój swojej profesji. Spośród uwarunkowań wewnętrznych, najistotniejsze zdaniem autorki są: rosnąca świadomość właścicieli z korzyści płynących z zarządzania nieruchomościami przez podmioty zewnętrzne oraz trwała zdolność do świadczenia usług przez podmioty zarządzające. Podmioty zarządzające muszą pozostawać w stałej gotowości do świadczenia usługi o cechach zgodnych z preferencjami nabywców. Wynika to m.in. z braku możliwości gromadzenia usług. Niezbędne zatem staje się bieżące monitorowanie rynku i badanie kierunków ewolucji potrzeb i preferencji właścicieli nieruchomości, a także zachowań rynkowych konkurentów.

Rozwój rynku usług zarządzania nieruchomościami zależy od kierunków rozwoju całego procesu zarządzania nieruchomościami. W poszczególnych źródłach literaturowych autorzy stawiają na różne najistotniejsze czynniki rozwoju tej branży. Niektórzy twierdzą, że najważniejszym źródłem jej wzrostu są nowe budynki. Inni uważają, że istnieją trzy przyczyny niesłabnącego rozwoju sfery zarządzania nieruchomościami tj. ²⁸⁸:

1. rosnąca liczba ludności, co powoduje wzrost zapotrzebowania na różnego typu powierzchnie,

2. inwestycje w nieruchomości stanowią znaczny procent wszystkich inwestycji, 3. zarządzanie nieruchomościami wymaga posiadania wiedzy o charakterze

interdyscyplinarnym, a ta potrzebuje odpowiedniego wykształcenia i doświadczenia.

Rozwój rynku usług zarządzania nieruchomościami znajduje się w poszczególnych krajach na różnym jego etapach, co wynika z konkretnych uwarunkowań panujących w danym kraju oraz zmian zachodzących w procesie gospodarowania nieruchomościami. Kolejne rozdziały pracy zostały poświęcone rynkom usług zarządzania nieruchomościami w USA, Niemczech oraz Polsce.

288 Principles of Real Estate Management, J.A. Banks, C. R. Zucker-Maltese, R. Muhlebach, IREM, Chicago 2006 (15th Ed.), s. 17