Die Richtung der Bodenspekulation

§ 24. W ir haben im vorstehenden gesehen, wie die schem atische und g ed rä n g te B auw eise dem B oden einen M ehrw ert verleiht, d er als P rä m ie d e r B odenspekulation zufällt. F ü r die w eitere U n te rsu c h u n g is t nun die R ichtung zu betrach ten , in d e r die B odenspekulation h a u p t­

sächlich vorgeht. M arschiert die B odenspekulation, wie die echte städtische G ru n d re n te (die H au sp latzren te) von innen nach au ß en (s.

T abelle S. 106) od er ist nicht ih re M arschroute wie ihre ökonom ische W irk u n g d er echten G ru n d ren te en tg e g e n g e se tzt und von außen nach innen g erich tet?

W enn wir uns ein er d eutschen G ro ß stad t von außen h e r nähern, so d rä n g t sich uns z u e rst eine b e so n d ere E rsch ein u n g auf: zu äußerst,

rin g s von freiem F eld e um geben, stehen m ächtige W ohngebäude, die M assenm iethäuser od er M ietskasernen. An d e r Stelle, wo die städ tisch e H au sp latzren te in die ländliche A c k erb au ren te ü b erg eh t, finden wir nicht, wie wir erw arten sollten, den F lachbau, so n d ern h ier h e rrsc h t die g e ­ d rä n g te ste B auw eise. F olgen wir nun ein er d e r b reiten V o ro rtstra ß e n

— m e ist sind es die ehem aligen H e e rstra ß e n od er T o rstra ß e n — in d e r R ichtung nach d e r S ta d t hinein. H ie rb e i fällt u n s z u n äc h st die R egellosigkeit d er B eb au u n g auf. Zwischen den einzelnen riesig en H äu sern klaffen b re ite L ücken u n b e b a u te r B austellen. A uch das u m ­ liegende Land, selb st in geringem A bstan d von u n s e re r S traß e, ist n u r wenig b eb au t und kaum d urch S eiten straß en aufgeschlossen.

Bei d e r F o rtse tz u n g u n seres W eges, in g rö ß e re r S tadtnahe, w ird die E rsch ein u n g noch auffallender. D ie B e b au u n g sch ein t spru n g w eise vor sich zu gehen. Z ahlreiche einzelne B austellen, ganze Kom plexe baureifen L andes liegen u n b e b a u t neb en den g e d rä n g te n M assen d er M ietskasernen; an B auland feh lt es nicht. Inzw ischen rü c k t das S tra ß e n ­ netz im m er dichter zusam m en. W ir n ä h e rn uns d e r Zone d e r B au ten au s den siebziger Ja h re n . In d e s je w eiter wir nach dem In n e rn v o r­

schreiten, je dichter die G e s a m t b e b a u u n g wird, um so m eh r nim m t, auf das einzelne G ru n d stü ck g erechnet, die H ö h e und D ich tig k eit d er B ebau u n g ab. In den A ußenbezirken bei reichlicher F ü lle des B au ­ landes ist die Z u sa m m en d rän g u n g au f dem einzelnen G ru n d stü ck am stärk ste n .

F ü r B erlin zeigt sieh die E ntw icklung in folgenden Z iffern:

(Tabelle 2, S. 111.)

D ie stä rk sten B ehausungsziffern finden sich in den äu ß ersten B e ­ zirken. D ie D urchschnittsziffer ist, obwohl in dem In n en b ezirk infolge der C itybildung die Z iffern zurückgegangen sind, von 18 6 7 — 19 0 0 um 5 1 ° /0 gestiegen. In dem folgenden Ja h rfü n ft 1 9 0 0 /1 9 0 5 is t tro tz des R ückgangs der innen städ tisch en B ehausungsziffern die D u rch sch n itts­

ziffer von 77 Einw ohnern auf das G rundstück u n v e rä n d e rt geblieben, im J a h r e 1910 is t sie auf 75,90 zurückgegangen (eine notw endige Folge des R ückgangs d er H ausstandsziffer). D ie gleichen V erh ä ltn isse — Ü b e r­

gang zu d er g edrängten B ebauung in den N eubaubezirken — finden sich in anderen deutschen S tädten.

A us den obigen T atsachen erg ib t sich zw eierlei:

1. U n se r S ystem d e r städtischen B e b a u u n g m uß als das des L ü c k e n b a u e s b e tra c h te t w erden. D as M assenm ietshaus w ird als einzelnes B auw erk und von einzelnen U n te rn e h m e rn — G ro ß u n te r­

neh m er g ibt es h ie r w enig — aufg efü h rt. E s d a u e rt ste ts eine R eihe von Ja h re n , bis ein N eubaubezirk, auch in g ü n stig e r Lage, voll a u s­

g e b au t ist. Z ahlreiche K om plexe bleiben u n b e b a u t liegen, w äh ren d auf

T ab elle 2.

U n te r diesen beiden V oraussetzungen fin d et eine g eschäftsm äßige T ätig k e it s ta tt, die auf den G ew inn au s dem A n k au f u n d dem F e s t­

h alten b eb au u n g sfäh ig er G ru n d stü ck e abzielt; es ist dies die so g en an n te B odenspekulation (Spekulation auf u n b eb a u ten G ru n d stü ck en ). D ie Spekulation is t h ier in allen ih ren A b sch n itten kein E rz e u g n is v o rü b e r­

geh en d er K o njunkturen, sondern ein reg elm äß ig es G eschäft, g e n au e r g esag t eine R eihenfolge von verschiedenen G eschäften, die in keinem einzigen F all auf w irtschaftsgem äßer G ru n d lag e b eru h en o d er w irt- schaftafördernde L eistungen darstellen Im A nschluß an die S tatistik oben S. 102 m üssen wir daran festhalten, daß die in D eu tsch lan d v o r­

herrsch en d e F orm d er B odenspekulation lediglich eine B erec h n u n g auf ein bestim m tes B ausystem b e d e u te t und n u r die A u ftre ib u n g des B o d en ­ preises auf die H öhe d er M ietsk asern en b eb au u n g und d e r Stockw erks- h äu fu n g zum G egenstand hat.

Aus anderen E rw ägungen is t die Sonderstellung d er B odenspekulation schon zu B eginn des jü n g sten A b sch n itts unseres S tä d te b a u e s gekenn­

zeichnet worden durch J u l . T a u c h e r , der, w ie h ier zu betonen ist, der V orkäm pfer gerade d er lib eral-in d iv id u alistisch en Schule w ar. In sein er im J a h re 1869 erschienenen A bhandlung „Ü b er H äuserb au u n tern eh m u n g im G eiste d er Z e it“ (V ie rteljah rssch rift für V o lk sw irtsch aft und K u ltu r­

geschichte, V II. J a h rg . Bd. II, S. 51) b eh an d elt e r den B au stellen b esitz als ein Monopol, das d ah er rü h re, daß für die A usdehnung d er S ta d t jew eils n u r eine bestim m te Bodenfläche „ o i n s c h m a l e r R i n g “ zur V erfügung stehe. „E s is t keinesw egs überall P la tz für den stä d tisc h e n H äuserbau, sondern ste ts n u r in einem bestim m ten schm alen R inge, d er die S ta d t um schließt. D er B austellenbesitz is t aber n ic h t bloß in der L age, d er ihm w ehrlos gegenüberstehenden städ tisch en B auunternehm ung, ohne die H and zu rühren, das ganze F e tt abzuschöpfen, sondern, durch sie, auch noch der gesam ten B evölkerung.“ — In au sfü h rlich er D a r­

stellu n g w ird die „Theorie des schm alen R a n d e s “ b eg rü n d et durch K a r l v o n M a n g o l d t , D ie stä d tisc h e B odenfrage. G öttingen 1907.

D ie Spekulation b eg in n t dam it, daß sie sich in den B esitz des verfügbaren L andes setzt u n d d u rch G eländeankauf einen w eiten R ing um die S tad t legt. E s ist dies gew isserm aßen die Z e r n i e r u n g , die den B elag eru n g sk rieg einleitet. D ie freie Z u fu h r ist n u n m e h r a b ­ geschnitten u n d die P reisb ild u n g nach freiem A n g eb o t h ö rt auf. D as V orgehen d er Spekulation läßt sich genau n u r in den A ußenbezirken stu d ieren , wo die Spekulation, um bei dem obigen B ilde zu bleiben, ihre erste P a ra lle le eröffnet. D as M assenm ietshaus w ird z u n äch st v e r­

einzelt au fg e fü h rt: so fo rt erre ic h t d er B o d en p reis eine k ü n stlich ge­

trie b e n e H ö h e; denn d e r W e rt d er g ed rän g ten B eb au u n g w ird dem G eländepreis zugeschlagen. D em A u ß enlande is t h ie rm it ein k ü n stlich geschaffener W e rt v erlieh en ; auf dem v e rte u e rten B oden is t die g e­

d rä n g te Bauw eise, das M assenm ietshaus, system atisch festgelegt.

D ie B odenspekulation im ganzen und die einzelnen B odenspekulanten m üssen, w enn sie die B odenpreise lieben wollen, das M ittel anw enden, die g e d rä n g te B auw eise an der ä u ß e r s t e n G renze der S tad terw eiteru n g beginnen zu la sse n , um b ietd u rc h auf das s t a d t e i n w ä r t s gelegene G elände zu w irken. Um die B ebauung einzuleiten und lieranzuzieken, w erden deshalb m itu n te r einzelne B austellen am abgelegensten Ende eines K om plexes billiger abgegeben, dam it m it d er B ebauung an der äußersten Stelle begonnen w erd e, worauf dann das sta d te in w ä rts g e­

legene G elände in rasch e r F olge g e ste ig e rt w erden kann; vgl. Speku­

lation im neuzeitlichen S tädtebau, S. 29.

Die spekulative U m klam m erung w irkt n u n w ieder auf den Boden- w ert der In n e n sta d t u n d ganz allgem ein auf die bebauten B ezirk e zurück, und zw ar fin d et liier eine fo rtw äh ren d e W echselw irkung statt, wobei ein Keil den a n d eren treib t. D ie p reiserm äß ig en d e W irk u n g des B aulandes d er A u ß en b ezirk e is t aufgehoben. H ie rd u rc h w erden die B o denw erte d er In n e n s ta d t hochgetrieben, die dann ih rerse its w ieder eine w eitere S teig eru n g u n d H o ch h altu n g d e r A ußenböden erm öglichen.

V eranschaulicht wird die W irk u n g d e r E in fü h ru n g d e r Stockw erks­

h äu fu n g in die A ußenbezirke durch die folgende von M. W o l f ge­

g ebene Skizze.

Staätjm ün, M icleocrfeiicrun/j B odnuuertsbeißerw ig

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JIT B aureifes 2T Gelände

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A bb. 17. S ta d tm itte u n d A u ß e n b e z irk u n te r dem System d e r S to ck w erk sh äu fu n g .

V gl. hierzu die A usführungen von M. W o l f , Z eitschr. f. W oh­

nungsw esen in B ayern, X I I I , 1914, Nr. 4 /6 , S. 38. — M it vieler P r ä ­ zision is t dieser von außen nach innen g erich tete D ruck d er B oden­

spekulation von Prof. L u jo B r e n t a n o g esch ild ert worden.

N icht auf das einzelne G ru n d stü ck oder auf den einzelnen B ezirk b esch rän k t sich som it die W irk u n g d er spekulativen P re isste ig e ru n g , so n d ern das g esam te N iveau d er B od en p reise wird h ie rd u rch g eh o b en ; vgl. ü b e r die N eu b a u tätig k eit u n te n S. 174 f. D e r durch B odenspeku­

lation erzielte N utzen is t fe rn e r bei Stockw erkshäufung so groß, daß er die F e sth a ltu n g des B odens erm öglicht. Die F e sth a ltu n g kann so lan g e fo rtg e se tz t w erden, bis sich ein B a u u n te rn e h m e r findet, d e r in d e r sp ä te r zu schildernden W eise den g e fo rd erten P re is d u rch die Be­

b a u u n g des G rundstückes re a lisie rb a r m acht, ein Z eitpunkt, d er wegen d e r h ier e rfo rd erlich en K red itm an ip u latio n en oft e rs t nach ein er R eihe von J a h re n ein trete n kann.

E b e r s t a d t , H andbuch des W ohnungsw esens. 3. Aufl. 8

Ü ber den Z usam m enhang von M ietskasernenbau und P e sth a lte n des B augeländes vgl. die D arlegungen von v. V ö l c k e r und S e r i n i , P r e is ­ sch rift Z ur W ohnungsfrage, herausg. vom S chutzverband fü r deutschen G rundbesitz. B erlin 1916. „B ei d er B ebauung m it M ietskasernen im A ußenbezirk der S tä d te wird die Spekulation, die die W erterh ö h u n g bei d er Um wandlung landw irtschaftlichen B odens in stä d tisc h e s B a u ­ gelände ausnützt, nur a n g e r e g t und die S tä rk e d e r G ründe, die den B oden­

besitzer an sich zu einer frühzeitigen B ebauung drän g en (Z insverlust), geschw ächt. Denn der G ru n d b esitzer w ird m it d er B ebauung" solange w arten, bis das zu erbauende vielgeschossige Z inshaus die von ihm er­

s tre b te bei den innen liegenden N ach bargrundstiicken bereits ein g etreten e hohe B odenrente w irklich a b w irft“ ; a. a. 0 . S. 34 d. V gl. hierzu die unten S. 130 w iedergegebenen, sicherlich unanfechtbaren A usführungen von beteilig ter Seite ( G e o r g H a b e r l a n d ) , in denen das P e s th a lte n des Bodens als allgem eine E rscheinung und sogar als die den In te re sse n jedes B odenbesitzers entsprechende H andlung bezeichnet w ird. S. ferner die bei B e c k , M annheim er W ohnungsfrage 1907, S. 61, 64 u. ö. a n ­ geführten B eispiele.

D ie Bodenspekulation h a t bei diesem „ F e s th a lte n “ indes k ein es­

wegs die A bsicht, den Boden auf ew ige Z eiten von d er B ebauung aus­

zusperren; solche P län e h a t ihr gewiß noch niem and zugeschrieben.

W as vielm ehr se it 10 oder 20 Ja h re n aufgekauft und festg eh alten w urde, das w ird h e u t e verkauft. Inzw ischen is t m it der A u sb reitu n g der S tä d te und der V erkehrsm ittel die B ebau u n g w eiter h in au sg erü ck t. W as die Spekulation heute bei B erlin aus V ororten wie S teglitz, F ried en au , Pankow gem acht h a t, das w ird sie ü b er 10 J a h r e aus jedem an d eren B ezirk machen, den man ih r u n ter den gleichen B edingungen ausliefert. — D er B odenspekulant h ä lt es hierbei für selb stv erstä n d lich , daß er in seinen B e­

rechnungen den sogenannten „ Z in sv e rlu st“ auf den P re is d er B austelle schlägt. W enn ein S p ek u lan t vor 20 J a h re n zu 200 g ek au ft h a t, so h a t die B austelle eben dadurch, daß sie n i c h t als B au stelle g ed ien t h at, den doppelten W e r t von 400 erreich t, und diese R echnung muß honoriert werden. W eil K a p ita l und Boden u n b en u tzt gelegen haben, deshalb haben sie an W e rt zugenommen. D ie T atsach e, daß der Boden ru n d um die S tä d te in festen H änden und aufgekauft ist, gen ü g t also, um seinen W e rt von J a h r zu J a h r zu steigern. D a ab er der P re is des A ußenlandes die G rundlage für die B odenpreisbildung abgibt, so w ird hierdurch der allgem eine P re issta n d der B odenw erte erhöht. V gl. meine R heinischen W ohnverhältnisse, S. 41. — B ei B odengesellschaften scheint sogar mehrfach die Ü bung zu bestehen, die jäh rlich en Z insen dem G ru n d ­ stü ck sw e rt u n m i t t e l b a r z u z u s c h r e i b e n . V gl. F e l i x H e c h t (Schriften des V ereins für Sozialpolitik, Bd. C X I, S. 341), d er hieran die B em erkung k n ü p ft: „W en n ich W olle kaufe und d arau f ein D arlehn aufnehm e, so w ächst doch dadurch n ich t der W e r t d er W o lle .“

In größerem M aßstab zeigt sich das lückenhafte V orschreiten d er B ebauung in g roßstädtischen A ußenbezirken, in denen häufig G elände tro tz g ü n stig e r oder baureifer L ag e n ich t bebaut w ird. W eg en d er U r­

sachen vgl. unten S. 135.

D ie n atü rlich e E n tw ick lu n g w ürde in dem g erad en G egensatz d er zu v o r gesch ild erten V erhältnisse bestehen. D ie S ta d te rw e ite ru n g d ü rfte

sich n ich t im W ege des L ü ck en b an es, sondern sie m uß sich in ratio n e lle r F olge vollziehen. D ie g ed rän g te B auw eise d ü rfte nicht von a u ß e n nach innen, so n d ern sie m uß von i n n e n n a c h a u ß e n vor­

rücken; sie d a rf n ic h t auf geringw ertigem B oden, so n d ern sie m uß auf h o c h w e r t i g e m B oden beginnen. D as sind die Z u stän d e, die als erw ünscht u n d als n a tü rlich g elten m üssen. Zu bekäm pfen is t dagegen die g ek ü n stelte und w id ernatürliche E ntw icklung, die wir zuvor g e­

sc h ild e rt haben, und n u r d i e s e . K ein e rn sth a ft zu n eh m en d er A u to r h a t sich je m a ls gegen die A nw endung d e r vielstöckigen B auw eise auf G elände von hochw ertiger L age ausgesprochen.