jako instytucjonalne środowisko brytyjskiego REIT
3. Analiza instytucjonalnego modelu REIT w Wielkiej Brytanii
Ustawodawstwo REIT zostało wprowadzone na mocy brytyjskiego Finance Act 2006 i obowiązuje od 1 stycznia 2007 roku. Zawarte w ustawie regulacje są wspierane przez wytyczne publikowane przez brytyjski Urząd Skarbowy i Celny (Her Majesty Revenue & Customs-HMRC). Ustawa definiu-je Real Estate Investment Trust98 jako podmiot decydujący się prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości, co uprawnia do korzystania ze zwolnień podatkowych na określonych szczegółowymi przepisami zasadach, ale i obliguje do wypełnienia innych zobowiązań po-datkowych oraz zobowiązań w zakresie dystrybucji osiągniętego zysku.99 Zakres kwalifikowanej działalności, określonej jako podstawa kalkulowania zysku dystrybuowanego między akcjonariuszy, a zarazem uprzywilejowa-nego statusu podatkowego została określona jako wynajem nieruchomości, z wykluczeniem handlu nieruchomościami oraz rozbudowy nieruchomości (rozszerzenia jej funkcjonalności mającej na celu wzrost jej wartości).100 Wszystkie dochody osiągane z aktywów w oparciu, o które wykonywana jest działalność kwalifikowana, czyli dochody z wynajmu jak i osiągnięty
97 Nicklin P., UK-REIT – solid under pressure, EPRA Global REIT Survey – Supplement, September 2010, s. 21.
98 W Wielkiej Brytanii nazwa Real Estate Investment Trust lub jej akronim REIT nie jest prawnie chroniona. Powszechnie natomiast w literaturze i na międzynarodowym rynku fi-nansowym używany jest akronim UK REIT (United Kingdom Real Estate Investment Trust), mający na celu podkreślenie brytyjskiego pochodzenia zasad i norm prawnych, w oparciu o które REIT funkcjonuje. Nie jest nawet wymagane jej użycie w firmie spółki akcyjnej.
W praktyce tylko jedna z nich używa tego określenia co oznacza, że generalnie nie dostrzega się w tym określeniu czynnika marketingowego. W ocenie zarządzających UK REIT rozpozna-walność tej nazwy nie jest konieczna dla osiągnięcia przewagi konkurencyjnej na rynku.
99 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 103.
100 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 104.
109
zysk kapitałowy zwolnione są opodatkowania na poziomie korporacyjnym.
Zakaz handlu nieruchomościami nie wyklucza jednostkowych transakcji sprzedaży. Mając świadomość konieczności elastycznego reagowania spółki na warunki rynkowe czy oczekiwania akcjonariuszy dopuszcza się sprzedaż jedynie dla celów zmiany struktury portfela nieruchomości. Zakaz aktyw-ności UK REIT polegającej na rozbudowie nieruchomości lub zmianie funk-cjonalności mającej na celu wzrost wartości nieruchomości wynika z faktu, iż inny jest cel działalności kwalifikowanej UK REIT. Jeżeli spółka osiągnie zysk kapitałowy z innej niż kwalifikowana działalność, wtedy nie jest on zaliczany do podatkowo uprzywilejowanych dochodów i podlega opodat-kowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Wymagana jest na-tomiast działalność UK REIT z zakresu Facility Management mająca na celu utrzymanie nieruchomości w należytej kondycji fizycznej, unowocześnianie jej użyteczności w ślad za zmieniającymi się wymogami techniczno-techno-logicznymi determinowanymi postępem cywilizacyjnym.
Ustawowo wymaganą formą prawną UK REIT jest spółka akcyjna, dopuszczona do obrotu na jednej z akceptowanych przez HM Revenue
& Customs giełd (lub jej konkretnych rynków) zarówno w Wielkiej Brytanii jak i poza jej granicami (po nowelizacji ustawodawstwa 17 lipca 2012 roku nie wyklucza się rynków małych spółek, np. AIM – Alternative Investment Market101).102 W celu powołania UK REIT nie jest możliwe wykorzystanie innej niż korporacyjna formy, a w szczególności formy prawnej otwartego funduszu inwestycyjnego, czy trustu.103 Mogą one natomiast funkcjonować jako spółki zależne w holdingu, gdzie UK REIT ma pozycję kapitałowo do-minującą.104 UK REIT jako spółka-matka musi mieć 75% udziałów w spół-ce zależnej lub efektywnie 51% w grupie spółek zależnych tworzących hol-ding. Powołana jako UK REIT spółka akcyjna lub holding spółek musi być wyłącznie rezydentem podatkowym Wielkiej Brytanii.105
Bezpośrednio reżim UK REIT nie określa minimalnego kapitału akcyj-nego spółki UK REIT. Pośrednio są one zakreślone minimalnymi limitami zawartymi w regulaminach giełd, na których mogą one zostać dopuszczo-ne do publiczdopuszczo-nego obrotu. Jeżeli UK REIT chce spełnić wymogi regulami-nu akceptowanych brytyjskich giełd, minimalne wyposażenie kapitałowe spółki akcyjnej musi wynosić 50 000 GBP. Ponadto liczba akcji w wolnym
101 Finance Act 2012, Schedule 4, Section 21, Amendments.
102 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 106 (5).
103 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 106 (4).
104 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 134.
105 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 106 (3).
obrocie (free float) również zależy od wymogów właściwej giełdy papierów wartościowych. Konieczne jest natomiast ustawowe zdywersyfikowanie ak-cjonariatu UK REIT. Spółka nie może być tzw. spółką zamkniętą czyli kon-trolowaną przez pięciu lub mniej akcjonariuszy (five or fewer rule).106 Jeśli podmiot przekształca się w UK REIT ma trzy lata na wprowadzenie zmian w akcjonariacie pozwalających wypełniać ten wymóg. Jest w zasadzie jed-no zwolnienie od tej reguły, ale zachodzi ojed-no tylko i wyłącznie w wypad-ku, kiedy co najmniej 35% akcji jest w posiadaniu instytucji publicznej.
Ważną kwalifikacją w kontekście tej zasady jest traktowanie inwestorów in-stytucjonalnych. Mając istotnie zdywersyfikowany akcjonariuszy czy udzia-łowców traktowani są jako pojedyncze podmioty, co w świetle tej reguły ogranicza im dostęp do niektórych inwestycji. Ustawodawstwo UK REIT jest dla inwestorów instytucjonalnych pod tym względem liberalne.
Nie przewidziano żadnych organizacyjnych form przejściowych, po-zwalających ukonstytuować wymaganą prawem spółkę spełniającą wszyst-kie wymogi i limity. Wystarczającym dla rozpoczęcia działalności jako UK REIT jest zgłoszenie o podjęciu takiego zamiaru w brytyjskim HM Re-venue & Customs, ze wskazaniem terminu rozpoczęcia zastosowania prze-pisów reżimu, jak i określenia dla nich okresu rozliczeniowego. Co więcej, w momencie rozpoczęcia takiej działalności nie jest restrykcyjnie weryfiko-wane – ponieważ nie jest w tym momencie de facto wymagane – całkowite wypełnianie reżimu UK REIT. Spółka jest ustawowo zobligowana przygo-tować sprawozdania finansowe zgodnie z Międzynarodowymi Standarda-mi Rachunkowości, co dopiero po pierwszym roku działalności spółki daje HM Revenue & Customs możliwość weryfikacji ostatecznego dopełnienia wymogów reżimu UK REIT.107 Obowiązek bezwzględnie przestrzeganych restrykcji nakładanych przez reżim prawny, których wypełnienie jest nie-zbędne dla rozpoczęcia działalności jako UK REIT, jak i których naruszenie skutkuje automatycznym usunięciem spod jurysdykcji ustawy dotyczy:
— statusu rezydenta podatkowego Wielkiej Brytanii;
— zakazu formy otwartego funduszu inwestycyjnego;
— nakazu emisji jednolitej klasy akcji – zakazu uprzywilejowania wybra-nej części emitowanych akcji;
— zakazu bezpośredniego finansowania nie komercyjnym długiem pod-stawowej działalności biznesowej pozwalającej uzyskać uprzywilejo-wany status podatkowy – powiązania efektów wyników finansowych z zaciągniętymi nie komercyjnymi pożyczkami;
106 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 106 (6) (a).
107 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 107 (6).
111
— nakazu dywersyfikacji akcjonariuszy – zakazu kontroli spółki przez pięciu lub mniej akcjonariuszy,108
— statusu spółki publicznej, notowanej na jednej z uznanej przez HM Revenue & Customs giełd papierów wartościowych.109
Wejście spółki do segmentu REIT jest formalnie względnie łatwe, na-tomiast dla spółek przekształcających się w UK REIT było obciążone du-żym kosztem. Pierwotnie przyjęto rozwiązanie polegające na obciążeniu spółki otrzymującej status REIT „opłatą za wejście” (entry charge) w wyso-kości 2% rynkowej wartości brutto nieruchomości stanowiących portfel dla wykonywania działalności klasyfikowanej, czyli przeznaczonych na wyna-jem.110 Wycena nieruchomości w celu obliczenia opłaty za wejście powinna mieć miejsce bezpośrednio przed poddaniem się spółki reżimu UK REIT.
Płatność naliczonej opłaty za wejście była pobierana przez HM Revenue
& Customs na rzecz Skarbu Państwa (Exchequer) w terminie płatności podat-ku przez spółkę, następującym po pierwszym okresie rozliczeniowym okre-ślonym w zgłoszeniu o podjęciu działalności jako UK REIT.111 Jednak kilka pierwszych lat funkcjonowania tego przepisu pokazało, iż opłata jest istot-ną barierą wejścia do sektora REIT dla wielu spółek nieruchomościowych, które spełniają inne, ważne kryteria. Dlatego, wraz z kompleksową nowe-lizacją ustawodawstwa UK REIT, która weszła w życie 17 lipca 2012 roku całkowicie zniesiono „opłatę za wejście”.112
Działalność kwalifikowana rozumiana jako wynajem nieruchomo-ści realizowana jest przez UK REIT w oparciu o nieruchomonieruchomo-ści tworzące portfel aktywów. Działalność musi obejmować co najmniej trzy niezależne nieruchomości z wyłącznym przeznaczeniem na wynajem.113 Wartość poje-dynczej nieruchomości nie może przekraczać 40% wartości całego portfe-la nieruchomości związanego z działalnością zwolnioną opodatkowania.114 Nie wolno zakwalifikować do portfela nieruchomości będącej własnością
108 W wyjątkowych okolicznościach, niezależnych od REIT, takich jak przejęcie przez in-ny podmiot lub podział holdingu gdzie REIT jest wiodącym udziałowcem możliwe jest pozo-stanie pod jurysdykcją reżimu prawnego.
109 Również w tym wypadku zewnętrze uwarunkowania powodujące utratę statusu spół-ki publicznej mogą wpłynąć na indywidualną decyzję HMRC o pozostawieniu spółspół-ki pod ju-rysdykcją reżimu REIT.
110 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 112.
111 Opcjonalnie spółka mogła wybrać możliwość rozłożenia „opłaty za wejście” na okres czterech lat z zastrzeżeniem podziału należności w kolejnych latach w następującej proporcji:
0,5%, 0,53%, 0,56%, 0,6% (razem 2,19%). Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 112 (5).
112 Finance Act 2012, Schedule 4, Section 21, Amendments.
113 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 107 (3).
114 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 107 (4).
i/lub stanowiącą siedzibę UK REIT lub jej spółki zależnej. Nie ma ograni-czeń co do charakteru nieruchomości znajdujących się w portfelu UK REIT.
Mogą to być zarówno nieruchomości komercyjne jak i mieszkaniowe.
UK REIT podlega obowiązkowi wypełnienia dwóch testów struktury, kwalifikowanych aktywów (assets test) i zysku (profit test).115 Test struktury aktywów oznacza, iż wartość aktywów kwalifikowanych, czyli decydujących o zwolnieniu z opodatkowania na poziomie korporacyjnym musi stanowić co najmniej 75% całkowitej wartości aktywów wycenionych zgodnie z Mię-dzynarodowymi Standardami Rachunkowości.116 Aktywa kwalifikowane sta-nowią nieruchomości inwestycyjne położone zarówno na terytorium Wiel-kiej Brytanii, jak i poza nim.117 A od 2012 roku zalicza się do nich również środki pieniężne oraz brytyjskie obligacje skarbowe (gilts).
Test struktury zysku oznacza, iż co najmniej 75% całkowitego zy-sku (przed opodatkowaniem i wyłączeniem zrealizowanych czy niezreali-zowanych zysków/strat kapitałowych na nieruchomościach pozostających w dyspozycji UK REIT, jak również powstałych z działalności pozostającej poza główną aktywnością gospodarczą prowadzoną przez spółkę) skalkulo-wanego przy zastosowaniu Międzynarodowych Standardów Rachunkowości musi pochodzić z działalności nie podlegającej opodatkowaniu.118
Reżim UK REIT nie przewiduje bezwzględnego limitu określającego zadłużenie spółki. Spółka UK REIT nie powinna jednak być obarczona wy-sokim kosztem obsługi długu, który spowodowałby zmniejszenie zysków i w konsekwencji wpłynąłby również na zmniejszenie potencjalnych wypłat dla akcjonariuszy. Wprowadzono zatem ograniczenie kosztów obsługi dłu-gu, a zarazem i wartość zadłużenia poprzez wprowadzenie współczynnika stanowiącego relację zysku z działalności kwalifikowanej do kosztu obsługi zadłużenia powstałego w związku z działalnością kwalifikowaną mierzony-mi w deklarowanym okresie rozliczeniowym (profit/financing-cost ratio).119
115 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 108 (1).
116 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 108 (3).
117 Określenie charakteru nieruchomości wypełniającej test aktywów UK REIT odpowiada nieruchomości inwestycyjnej zdefiniowanej dla potrzeb Międzynarodowych Standardów Ra-chunkowości. Nieruchomość inwestycyjna zgodnie z zapisami MSR nr 40, to nieruchomość (grunt, budynek, lub część budynku lub też oba te elementy), którą właściciel lub leasingo-biorca w leasingu finansowym traktuje jako źródło przychodów z czynszów lub utrzymuje w posiadaniu ze względu na przyrost ich wartości, względnie obie te korzyści. Nierucho-mość inwestycyjna nie jest wykorzystywana przy produkcji, dostawach towarów, świadcze-niu usług lub czynnościach administracyjnych, ani też przeznaczona na sprzedaż w ramach zwykłej działalności podmiotu.
118 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 108 (2).
119 Finance Act 2006, Chapter 25, Part 4, § 115.
113
Wartość współczynnika określono jako nie niższą niż 1,25. W przeciwnym wypadku spółka może zostać obciążona podatkiem przez HM Revenue
& Customs. W ramach nowelizacji ustawodawstwa w 2012 roku istotnie ograniczono rodzaje kosztów podlegających temu współczynnikowi, co zła-godziło jego restrykcyjność.
Spółki UK REIT bezwzględnie dotyczy obowiązek wypłaty akcjonariu-szom w dniu lub przed dniem złożenia zeznania podatkowego dywidendy w wysokości 90% dochodów z działalności kwalifikowanej, czyli zwolnionej z opodatkowania.120 Spółki mają prawo wypłacać dywidendę częściej niż raz w roku, jednak muszą pamiętać o spełnieniu minimalnego 90% limitu dystrybucji dochodu. Spółka nie podlega obowiązkowi dystrybucji osiągnię-tego w danym roku zysku kapitałowego związanego z działalnością inna niż kwalifikowana. Po opodatkowaniu pozostaje on do dyspozycji spółki.