Czynniki glokalizacji warunkujące wdrożenie REIT

Analiza instytucjonalnych form pośrednictwa inwestycyjnego pozwa-la ocenić rynek brytyjski jako wysoce różnorodny i  bardzo konkurencyjny.

Zatem wprowadzenie nowego podmiotu na rynek, gdzie istnieją już konku-renci o  wieloletniej tradycji i  doświadczeniu może być bardzo trudne. Mu-szą za tym przemawiać istotne powody, aby nowa forma stała się poszuki-wana przez inwestorów i  szybko zaistniała na rynku. Oprócz systemowych

przesłanek, jakimi w  większości krajów inkorporujących reżim REIT było podniesienie jakości i  konkurencyjności rynku pośrednictwa inwestycyjne-go konieczna była trafna identyfikacja lokalnych uwarunkowań sprzyjają-cych efektywnej implementacji. Pod wpływem lobbingu brytyjskiego seg-mentu pośrednictwa inwestycyjnego rząd zlecił analizę rynku pod kątem celowości i  możliwości implementacji reżimu REIT, która przeprowadzona została w  latach 2003–2006.⁹⁴ Obejmowała szerokie spectrum obszarów, w  których REIT mógłby wpłynąć na osiągnięcie potencjalnych korzyści ale i doprowadzić do negatywnych konsekwencji czy strat (np. budżet państwa z tytułu nie osiągniętych wpływów podatkowych lub możliwości nieupraw-nionego wykorzystywania statusu REIT). Najważniejsza stała się świado-mość ekspansji amerykańskiego modelu REIT na świecie i w Europie, która powodowała obawy utraty znaczenia londyńskiego centrum finansowego w  tym segmencie inwestycji. O  systematycznie pogarszającej się pozycji konkurencyjnej brytyjskich pośredników inwestycyjnych na rynku nieru-chomości świadczył przede wszystkim odpływ kapitału do trustów rejestro-wanych w rajach podatkowych.⁹⁵

Analiza skupiona była na grupie docelowej zainteresowanej na naj-szerszą skalę inwestycjami w  nieruchomości za pośrednictwem REIT. Są to generalnie inwestorzy detaliczni, zainteresowani dywersyfikacją portfela swoich inwestycji. Wbrew wykazanej różnorodności instytucjonalnej rynku wybór dla małych inwestorów chcących inwestować w  zdywersyfikowany portfel nieruchomości był ograniczony. W  praktyce, dostępność dotyczyła akcji spółek giełdowych oraz oferowanych przez towarzystwa ubezpiecze-niowe polis na życie z częścią inwestycyjną, w której zawarte były inwesty-cje w  nieruchomości. Natomiast pośrednie inwestowanie w  nieruchomości było stosunkowo łatwe dla inwestorów dysponujących wysoką wartością środków posiadających doświadczonych i  wykwalifikowanych doradców.

Luka w  ofercie dla detalicznych inwestorów była dosyć wyraźna, toteż za-kładano ją uzupełnić – ale z uwzględnieniem istotnego zastrzeżenia: inwe-storzy zainteresowani pośrednim inwestowaniem w nieruchomości powinni

94 Regulatory Impact Assessment For Real Estate Investment Trust (UK-REIT), HM Revenue and Custom, http://www.hmrc.gov.uk/ria/ria-reits.pdf

95 W  2005 roku większość nowych emisji instrumentów reprezentujących inwestycje w nieruchomości była realizowana przez podmioty rejestrowane w rajach podatkowych a je-dynie notowanych na giełdzie w  Wielkiej Brytanii. (John Gellatly, head of indirect property investment and strategy at Merrill Lynch Investment Managers: “The last eight property IPOs (initial public offerings) have all been offshore. There’s now 3 billion pounds in listed prop-erty trusts in Guernsey, which are REITs in all but name.” Reuters, 23.05.2005.)

107

podejmować decyzje w  oparciu o  profil ryzyka i  stopę zwrotu, natomiast przywileje podatkowe nie powinny wywierać nieproporcjonalnie dużego wpływu na ich decyzję. W  oparciu o  takie założenie pierwotny projekt przewidywał preferencyjne opodatkowanie REIT na poziomie korporacyj-nym wobec innych podmiotów, co spotkało się z dużą krytyką lobbującego za wprowadzeniem reżimu REIT środowiska firm inwestycyjnych operują-cych na rynku nieruchomości. Ostatecznie – mimo obaw utraty wpływów budżetowych – wycofano się z  takiego modelu, przyjmując pełne zwolnie-nie REIT z opodatkowania podatkiem dochodowym.

Kolejnym obszarem analizy był wpływ REIT na rynek nieruchomo-ści, zarówno mieszkaniowych jak i  komercyjnych. W  Wielkiej Brytanii, inwestycje w  prywatny zakup i  wynajem nieruchomości zwiększyły się istotnie pod koniec lat 90. XXw., co doprowadziło do powstania niezor-ganizowanego rynku buy-to-let.⁹⁶ Jednak szacunkowo około 70% pry-watnie wynajmowanych mieszkań pozostaje w  rękach właścicieli, którzy samodzielnie zarządzają zwykle niewielką liczbą nieruchomości. Korzyst-nym dla nich rozwiązaniem byłoby przeniesienie nieruchomości do REIT i  poddanie ich profesjonalnemu zarządzaniu. W  krótkoterminowej per-spektywie miałoby to wpływ na zwiększenie przejrzystości zasad ustala-nia cen wynajmu i  zaistnienie czynnika rynkowego w  ich kształtowaniu.

W  kolejnym etapie funkcjonowania REIT, czyli w  dłuższej perspektywie wyspecjalizowane REIT powinny być zainteresowane ekspansją na rynku nieruchomości mieszkaniowych i przygotować projekty nowo budowanych mieszkań na wynajem szczególnie w miejscach charakteryzujących się du-żym popytem.

Daleko posunięte były oczekiwania wpływu REIT na podniesienie płynności na rynku nieruchomości komercyjnych będących własnością przedsiębiorstw. Prognozowano, iż podobnie jak prywatni właściciele po-stąpią przedsiębiorstwa dysponujące nieruchomościami niewykorzystywa-nymi dla celów dochodowych a stanowiącymi ich siedziby czy miejsce pro-wadzonej działalności gospodarczej. Wniesienie ich do REIT upłynniłoby znaczącą wartość kapitału, którego wykorzystanie w celach inwestycyjnych byłoby odczuwalne w  gospodarce. W  długoterminowych prognozach wi-dziano w  roli założyciela REIT nawet banki komercyjne i  brytyjski skarb państwa, który dysponuje nadmiarem niewykorzystywanych efektywnie

96 Fritsch N., Prebble J., Prebble R., A  Comparison of Selected Features of Real Estate In-vestment Trust Regimes in the United States, the United Kingdom and Germany, „Bulletin for International Taxation” July 2010, s. 370.

nieruchomości.⁹⁷ Ten mechanizm pozwoliłby mu uporządkować gospodar-kę nieruchomościami, sprawnie nimi zarządzać i z czasem sukcesywnie po-zbyć się ich nadmiaru.

Ze względu na identyfikację widocznej przewagi pozytywnych na-stępstw pojawienia się REIT na brytyjskim rynku i  brak w  zasadzie jedno-znacznych negatywnych konsekwencji w którymkolwiek obszarze wpływów implementacja reżimu REIT w  Wielkiej Brytanii była przesądzona. Wręcz – szczególnie przez spółki nieruchomości jako potencjalnych beneficjentów – natychmiast pożądana.