W nowoczesnym biznesie instytucja powiernictwa jest czymś na kształt plastra miodu – jednocześnie prosta i genialna w swej budowie.
Obok kontraktu jako uniwersalnego narzędzia, spółki jako standardo-wego instrumentu organizacji, instytucja powiernictwa pojawia się tam, gdzie stanowione relacje są zbyt subtelne lub zbyt osobliwe dla zastosowa-nia pospolitych środków osiągnięcia założonego celu14.
Nathan Isaacs
Trust jest instytucją powiernictwa, mającego bardzo szerokie zasto-sowanie w prawie publicznym i prywatnym, stosunkach rodzinnych, pra-cowniczych oraz gospodarczych i finansowych w anglosaskim systemie prawnym. Jego elastyczny charakter przyczynił się do tego, iż mimo rodo-wodu sięgającego feudalnego ustroju średniowiecznej Anglii potrafiono go przystosować do zmieniających się stosunków społeczno-ekonomicznych i przez stulecia wykorzystywać w coraz to nowych dziedzinach. Jako
in-14 Isaacs N., Trusteeship in Modern Business, 1929, 42 “Harvard Law Review” 1048, Note 1060–61, za: Sitkoff R. H., Trust as “Uncorporation”: A Research Agenda, “Northwestern Law Legal Working Paper Series. Law and Economics Papers”, May 2005, Working Paper 3, s. 32.
23
tegralny element systemu prawa angielskiego został przeniesiony do kra-jów podlegających wpływom brytyjskim, m.in. do Stanów Zjednoczonych, Kanady, Indii, Australii i Nowej Zelandii. W każdym z tych krajów insty-tucja trustu mogła ewoluować w różnych kierunkach, gdyż funkcje trustu są w zasadzie nieograniczone, jednak nie wypaczyło to samej istoty tej in-stytucji prawnej. Dyfuzja angielskiego systemu prawnego przyczyniła się do rozszerzenia możliwości funkcjonowania trustu w jednolitej jurysdykcji prawa precedensowego określanej mianem common law. Odmienną, wyro-słą na prawie rzymskim grupę krajów stanowiącą wspólnotę prawną jest jurysdykcja prawa stanowionego określanego jako civil law. Jurysdykcji prawa stanowionego obejmującej generalnie kraje Europy kontynentalnej instytucja trustu nie jest znana, co we współczesnych realiach postępujące-go procesu globalizacji staje się problematyczne. Nie tylko rodzi problemy natury interpretacyjnej na gruncie prawnym, ale przede wszystkim nie po-zwala swobodnie operować podmiotom w sferze gospodarczej i finansowej ograniczając ich konkurencyjność. Ma to bezpośredni związek ze znacze-niem amerykańskiego rynku finansowego i jego instrumentów w świato-wym obrocie finansoświato-wym. Szerokie zastosowanie instytucji trustu w ży-ciu gospodarczym i na amerykańskim rynku finansowym przyczyniło się do upowszechnienia określenia trust „angloamerykański” wskazując rynek amerykański, obok brytyjskiego, jako obszar ogromnego znaczenia instytu-cji trustu. REIT na rynku amerykańskim, to przede wszystkim trust wraz z jego specyficznymi atrybutami, do których szczególnie należy zaliczyć rolę właściciciela powierniczego. Ma on ogromną swobodę zarządzania po-wierzonym mu majątkiem powierniczym co wynika z koncepcji własności podzielnej, a co nie wystepuje w innych formach prawnych, gdzie również wykorzystywana jest relacja agencji np. spółkach akcyjnych. Z tego powo-du, w systemie prawa precedensowego, gdzie w doktrynie i w praktyce występuje zarówno trust jako instytucja powiernictwa oraz spółka akcyjna jako forma korporacyjna toczy się nierozstrzygnięty spór o uznanie wyższo-ści jednej formy nad drugą. Zwolennicy formy korporacyjnej jednoznacznie optują za stanowiskiem N.M. Butler’a, który twierdzi, iż „Korporacja (spół-ka – zarówno akcyjna, jak i spół(spół-ka z ograniczoną odpowiedzialnością) jest największym wynalazkiem czasów nowożytnych. Nawet para i elektryczność nie są tak ważne jak korporacja”.15 Natomiast ich oponenci uznają za F.W.
Maitland’em, że trust jest „najbardziej znamiennym osiągnięciem
angielskie-15 Donald D. C., Company Law in the European Community: Toward Supranational In-corporation, “Dickinson Journal of International Law”, Winter 1991, nr 1, s. 1. Cyt. za:
go prawodawstwa”.16 Ten spór dotyczy również REIT na rynku amerykań-skim, ponieważ występuje on na nim w obydwu formach prawnych. Bez-spornym jest jedynie fakt, iż powiernictwo jest wykorzystywane w znacznie szerszym zakresie, na co wpływa jego elastyczność.
Bardzo elastyczny charakter instytucji trustu powoduje de facto brak jego prawnej definicji co w konsekwencji pozwala na szeroką interpreta-cję tego pojęcia. Uznawaną za jedną z najwierniej oddających istotę tru-stu definicję zaproponowali Underhill i Hayton17, akcentując słusznościowe (equitable) zobowiązanie obligujące jedną z osób (trustee – właściciela po-wierniczego) do zarządzania własnością, nad którą ma kontrolę (aktywami trustu, własnością daną w trust) na rzecz innych osób (beneficiaries – be-neficjentów), do których zresztą właściciel powierniczy (trustee) może się zaliczać, z których to osób (beneficiaries) każdej przysługują roszczenia przeciw właścicielowi powierniczemu związane z zarządzaniem i wyda-niem im korzyści. Keeton i Sheridan18 twierdzą, iż w praktyce z trustem mamy do czynienia wtedy, gdy właściciel powierniczy określonej masy majątkowej zobowiązany jest na mocy prawa słuszności (equity law) do jej posiadania po to, aby korzyści z tej masy majątkowej mogły osiągać osoby trzecie, z których jedną może być on sam. Natomiast Maudsley i Burn19 stosując metodę opisową definiują trust wymieniając następujące niezbęd-ne jego elementy: 1) jest to stosuniezbęd-nek prawny, 2) o charakterze powier-niczym, 3) dotyczący mienia, 4) w którym na właścicielu powierniczym ciąży słusznościowy (equitable) obowiązek używania mienia na korzyść osoby trzeciej, 5) powstający w wyniku ujawnienia zamiaru powołania go do życia. We wszystkich przytoczonych definicjach punktem wspólnym jest słusznościowe (equitable) prawo lub zobowiązanie będące charakterystycz-nym elementem systemu prawnego common law, a nie mające swego od-powiednika w systemie civil law. Prawo słuszności to oparte na zasadzie
Minas M., Spółka europejska w pracach Komisji Wspólnot Europejskich, ”Kwartalnik Prawa Prywatnego” 1996, z. 1, s. 65.
16 Equity: A Course of Lectures by F. W. Maitland, (red.) A.H. Chaytor, W.J. Whittaker, Cambridge University Press, Cambridge 1936, reprint 1969, s. 47; Maitland, F. W., Equity, 1st Ed., Cambridge University Press, Cambridge 1909, cyt. za: Verbit G. P., A Ninth Century Treatise on the Law of Trusts, Xlibris 2008, s.7.
17 Underhill and Hayton: Law Relating to Trusts and Trustees, (red.) D. J. Hayton, 14th Ed., Butterworths, London 1987, s. 3.
18 Keeton G., Sheridan L., Digest of the English Law of Trust, Professional Books Ltd., Milton 1979, s. 1; za: Michałowska K., Trust i stosunki powiernicze w prawie angielskim,
”Kwartalnik Prawa Prywatnego” 1996, Zeszyt 2, s. 299.
19 Trusts and Trustees Cased and Materials, (red.) E. H. Burn, Butterworths, London–
–Dublin–Edinburg 1990, s. 6.
25
„uczciwości i słuszności” prawo zwyczajowe stanowiące główną część bry-tyjskiego prawodawstwa rozpowszechnionego również na terytoriach pod-legających jego wpływom i byłych koloniach. Jego cechą charakterystycz-ną jest włączenie do systemu prawnego szerokiego zakresu precedensów (prawa pozaustawowego) tworzonego przez stulecia na podstawie orze-czeń sędziowskich.
Podmiotami instytucji trustu są ustanawiający trust (bryt. settlor, amer. grantor, trustor), właściciel powierniczy (trustee) oraz beneficjent (beneficiary).20
Ustanawiający trust. Najważniejszą, acz incydentalną rolę peł-ni ustanawiający trust (settlor), który na mocy aktu ustanowiepeł-nia trustu – jednostronnej czynności prawnej powołuje trust do życia. W kolejnym kroku przekazuje on własność majątku do trustu, jako mocodawca bez-pośrednio oddając to prawo właścicielowi powierniczemu (trustee) – usta-nowienie trustu staje się tym samym skuteczne. Od tej chwili wyzbywa się on własności na rzecz właściciela powierniczego. Z chwilą powołania i wyposażenia trustu w majątek rola ustanawiającego jest zakończona.
Szczególnie należy podkreślić w tym miejscu kwestię relacji między usta-nawiającym a właścicielem powierniczym – trust nie powstaje na mocy kontraktu (dwustronnej umowy) między nimi. Jest to charakterystyczny dla kontraktowego systemu civil law, acz błędny w odniesieniu do
syste-20 Ze względu na obecność w literaturze prawniczej różnorodnych przekładów na ję-zyk polski anglojęzycznych określeń podmiotów występujących w stosunku prawnym tru-stu autorka dokonała jednoznacznego wyboru. Zasadniczym kryterium tego wyboru było najwierniejsze oddanie istoty i roli danego podmiotu w stosunku powierniczym. Szczególne znaczenie ma to w wypadku trustee, który za K. Michałowską został nazwany właścicielem powierniczym (inne spotkane w literaturze tłumaczenia trustee to: powiernik, zarządca po-wierniczy, zarządzający własnością). Autorka odrzuca dosyć częste tłumaczenie trustee jako powiernik, gdyż może być ono błędnie utożsamiane z już istniejącymi podmiotami wystę-pującymi w polskiej praktyce, np. z powiernikiem funkcjonującym przy banku hipotecznym.
Settlor jako powołujący trust i ewentualnie przekazujący majątek do trustu został określony ustanawiającym trust (inne określenia to: założyciel, cedent, donator, powołujący, rozporzą-dzający), natomiast beneficiaries to beneficjenci trustu. Zob.: Michałowska K., Trust i sto-sunki powiernicze w prawie angielskim, ”Kwartalnik Prawa Prywatnego” 1996, z. 2; Hill D. L., Kardach T., Trust i prywatna fundacja jako narzędzia planowania podatkowego – wybrane za-gadnienia (cz. 1), „Przegląd Podatkowy” 2007, nr 5; Hill D. L., Kardach T., Trust i prywatna fundacja jako narzędzia planowania podatkowego – wybrane zagadnienia (cz. 2), „Przegląd Po-datkowy” 2007, nr 7; Stec P., Powiernictwo w prawie polskim na tle porównawczym, Zakamy-cze, Kraków 2005; Stec P., O anglosaskim i kontynentalnym rozumieniu powiernictwa, „Proble-my Współczesnego Prawa Międzynarodowego Europejskiego i Porównawczego” A.D. MMIII, Vol. I; Gołaczyński J., Wybrane zagadnienia powiernictwa na gruncie prawa francuskiego,
„Przegląd Sądowy” 1998, nr 10; Rykowski R., Pojęcie powiernictwa – konstrukcja prawna za-rządu powierniczego, C.H. Beck, Warszawa 2005.
mu common law sposób myślenia.21 Ustanawiający trust jedynie wskazuje w umowie trustu osobę na rzecz której przenosi własność majątku wno-szonego do trustu. Powołanie trustu to w praktyce życia gospodarczego głównie jednostronna czynność ustanawiającego pod postacią dokumentu w formie pisemnej, w praktyce stosunków prywatnych to pisemna forma ostatniej woli, testamentu ustanawiającego lub możliwa choć rzadko sto-sowana forma ustnego oświadczenia woli ustanawiającego. Ustanowienie trustu jest pomyślane jako cesja majątku lub korzyści majątkowych, a nie jako dwustronna umowa.22 Znany jest nurt kontraktowy, którego zwolen-nicy podkreślają, iż współcześnie nie do odróżnienia jest powołanie trustu od kontraktu ze względu na funkcjonalne aspekty obydwu form.23Odrębną kwestią jest możliwość powołania trustu na mocy nakazu sądowego, kiedy w wyniku likwidacji spółki konieczne staje się przekazanie jej majątku do trustu celem ewentualnego rozdysponowania między wierzycieli.
Właściciel powierniczy. Właściciel powierniczy (trustee) otrzymu-je od ustanawiającego trust tytuł własności (legal title) do przekazanego majątku na warunkach określonych w akcie powołania trustu. Określone są w nim również zobowiązania powiernicze wobec beneficjentów trustu pozwalające im egzekwować ich słusznościowe prawa (beneficial title) do aktywów trustu. Analizując relację – z punktu widzenia jej charakteru eko-nomicznego – w jaką wchodzi właściciel powierniczy z ustanawiającym, można stwierdzić iż łączy ich więź mająca cechy kontraktu adhezyjnego.24 Kontrakt adhezyjny nie przewiduje możliwości negocjowania jego warun-ków, albo właściciel powierniczy taki kontrakt zawiera albo go odrzuca.
W wypadku aktu ustanowienia trustu, wszelkie warunki jednostronnie określa ustanawiający a właściciel może je zaakceptować bądź nie. Wła-ścicielem powierniczym może zostać zarówno osoba fizyczna posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych jak i osoba prawna. Zasadniczym zadaniem właściciela powierniczego jest efektywne zarządzanie i swobod-ne dysponowanie przekazanym mu majątkiem powierniczym dla
przyspo-21 Lupoi M., Trusts: A Comparative Study, Cambridge University Press, Cambridge 2000, s. 4.
22 Sitkoff R. H., An Agency Costs Theory Of Trust Law, „Cornell Law Review”, 2004, Vol. 69, s. 629.
23 Por. Langbein, J. H., The Contractarian Basis of the Law of Trusts, „Yale Law School – Faculty Scholarship Series” 1995, Paper 502, s. 643 i nast.
24 Bednarz J., Preferencje, alokacja ryzyka i bezpieczeństwo realizacji deterministycznego kontraktu o charakterze adhezyjnym na przykładzie otwartego funduszu inwestycyjnego, „Anna-les Universitatis Mariae Curie-Skłodowska. Oeconomia, Sectio H.” 2001, Vol. 35.
27
rzenia korzyści beneficjentom lub dla rozdysponowania go dla realizacji celu charytatywnego. Szczególna rola i pozycja właściciela powierniczego determinuje wysoki standard rzetelności jego działań w imieniu i na rzecz beneficjentów – zatem swoje obowiązki właściciel powierniczy powinien wykonywać osobiście. Jeżeli właściciel powierniczy jako mocodawca wy-znacza swego pełnomocnika – co nie jest zabronione – odpowiada za jego ewentualne działania lub zaniechania wyrządzające szkodę majątkowi po-wierniczemu jak za swoje własne. Od właściciela powierniczego oczekuje się lojalności i bezwzględnego podejmowania czynności w dobrej wierze.
Zwłaszcza, że czynności te mogą mieć charakter uznaniowy, czyli mogą być podejmowane przez właściciela powierniczego swobodnie i niezależ-nie, jedynie w oparciu o ogólne wskazówki określone przez ustanawiają-cego. Podejmując się realizacji postanowień aktu ustanowienia trustu, wła-ściciel powierniczy powinien ujawnić wszelkie uwarunkowania powodujące ewentualne konflikty interesów w przyszłości wynikłe z konieczności po-dejmowania decyzji na rzecz realizacji celu trustu. Obdarzenie tak wyso-kim zaufaniem właściciela powierniczego skutkuje wręcz oczekiwaniem, iż powinien on dbać o powierzony mu majątek staranniej niż o swój własny.
Sprzeniewierzenie się tym zasadom przez właściciela powierniczego dys-kwalifikuje go i jest karalne nawet gdyby sam nie osiągnął z tego tytułu korzyści materialnych. Możliwe jest – a jeśli wartość majątku powiernicze-go jest znaczna, jest to wskazane – powołanie więcej niż jednepowiernicze-go właścicie-la powierniczego. W takiej sytuacji stają się oni współwłaściciewłaścicie-lami powier-niczymi (Board of Trustees) podejmując decyzje na zasadach określonych w akcie powołania trustu. Decyzje te mają charakter kolegialny i general-nie zapadają większością głosów, choć general-nie wyklucza się bardziej restryk-cyjnego podejścia wymagającego jednomyślności wszystkich właścicieli powierniczych. Wymóg jednomyślności decyzji istotnie jednak ogranicza sprawność zarządzania majątkiem powierniczym, zwłaszcza jeśli uprawnia się właścicieli powierniczych do podejmowania uznaniowych decyzji oraz oczekuje się łącznego zaangażowania w sprawy trustu.
Beneficjenci trustu. Beneficjenci trustu to uprawnieni do pożytków generowanych przez majątek wniesiony do trustu. To obok właściciela po-wierniczego również właściciele, ale właściciele słusznościowi (equitable owners) czyli uprawnieni do majątku na mocy prawa słuszności (equity law). Wszyscy, posiadający pełną zdolność do czynności prawnych działają-cy łącznie beneficjenci trustu, mogą zmienić jego warunki.
Wymienione powyżej podmioty trustu mają indywidualny, określony konstrukcją trustu stosunek do aktywów stanowiących jego majątek.
Zastosowanie powiernictwa jest praktycznie nieograniczone, wyróżnić można jednak trzy obszary w których powoływanie trustów jest najczęściej wykorzystywane.
Pierwsza grupa to powiernictwo prywatne (personal trusts) związane z zapewnieniem nienaruszalności majątku przy jego dziedziczeniu. Pod-stawowym celem wykorzystania powiernictwa w tej sferze jest uznaniowe zabezpieczenie interesów poszczególnych członków rodziny lub obcych wo-bec testatora.
Druga grupa to ustanawianie powiernictwa dla realizacji celów spo-łecznie użytecznych czyli trusty charytatywne (charitable trusts) mające jednoznacznie charakter dobroczynny. Mieszczą się w tym zakresie bardzo zróżnicowane cele charytatywne, począwszy od materialnego wspierania ubogich, poprzez cele edukacyjne, finansowe wsparcie kościołów i związ-ków wyznaniowych oraz wiele innych.
Ostatnia, trzecia grupa to powiernictwo wykorzystywane dla realiza-cji szerokiego i zróżnicowanego zakresu transakrealiza-cji handlowych lub finan-sowym, czyli w komercyjnym wymiarze aktywności jednostki na rynku.
Zasadnicza i oczywista różnica między nieodpłatnym, prywatnym trustem (personal trust), a trustem komercyjnym (commercial trust) polega na tym, iż w pierwszym wypadku, ustanawiający trust prywatny przekazuje nieod-płatnie aktywa do trustu, natomiast przekazanie aktywów trustowi o cha-rakterze komercyjnym odbywa się zawsze odpłatnie.25 Ustanawiający trust prywatny jest „darczyńcą” majątku, którego wartość ma być zachowana przez właściciela powierniczego na rzecz beneficjentów czerpiących z nie-go korzyści. Natomiast, przy ustanawianiu trustu dla celów komercyjnych, ma miejsce negocjowana wymiana przyjmująca postać złożonego finanso-wania.26 Podmiot ustanawia powiernictwo poprzez przekazanie aktywów finansowych właścicielowi powierniczemu w zamian za płatność w posta-ci certyfikatów udziałowych i negocjowanego szczątkowego (cząstkowego) udziału w truście. Certyfikaty udziałowe są sprzedawane na rynku kapita-łowym inwestorom, którzy oczekują, iż majątek powierniczy będzie genero-wać wystarczające dochody, aby sfinansogenero-wać wykup certyfikatów oraz okre-ślone płatności odsetkowe. Pozostały, resztowy udział uprawnia podmiot do aktywów (wartości rezydualnej) pozostałych po całkowitym spłaceniu
cer-25 Schwarcz S. L., Commercial Trusts as Business Organization: Unraveling the Mystery,
“Duke Law School Public Law and Legal Theory Research Paper Series”, August 2002, No. 32, s. 4.
26 Langbein J. H., The Secret Life of the Trust: The Trust as an Instrument of Commerce,
„The Yale Law Journal” 1997–1998, Vol. 107: 165, s. 167.
29
tyfikatów udziałowych. Powiernictwa komercyjne są więc porozumieniami gospodarczymi, w których wykorzystanie trustu ma na celu uzyskanie na rynku wyraźnej przewagi gospodarczej – np. finansowej lub podatkowej.27
Wymagania i potrzeby uczestników rynku kształtują konstrukcje za-wieranych porozumień, czyli powoływanych powiernictw. Najszersze zasto-sowanie powiernictwo komercyjne ma na rynku finansowym, stąd określa-nie go mianem powiernictwa inwestycyjnego (Investment Trust). W prakty-ce amerykańskiego (w znacznie mniejszym stopniu brytyjskiego) powier-nictwa inwestycyjnego ukształtowały się instytucje, które na fali deregulacji i alokacji kapitału zostały twórczo adaptowane na rynkach finansowych w skali globalnej (zob. schemat 1.2). Do najbardziej znanych powiernictw amerykańskiego rynku należy spółka celowa (SPV – Special Purpose Ve-hicle) powoływana w celu realizacji procesu sekurytyzacji należności kre-dytowych. Natomiast, fundusze powiernicze (mutual trust) czy fundusze emerytalne (pension trust) należą do typowego powiernictwa o charakte-rze instytucji wspólnego inwestowania, podobnie jak REIT, który jest for-mą trustu inwestycyjnego specjalizującego się w inwestycjach na rynku nieruchomości. Wśród trustów inwestycyjnych znanych głównie w Stanach Zjednoczonych i w Kanadzie jest Oil and Gas Royalty Trust. Jest podmiotem podobnym do REIT po względem organizacyjno-prawnym, ale funkcjonują-cym wyłącznie na rynku nieruchomości bogatych w kopaliny energetyczne Pozwala on inwestorom angażować się kapitałowo w pośrednie inwestycje w wydobycie wszelkich kopalin energetycznych: węgiel, ropę naftową, gaz ziemny czy łupkowy.
Powołanie REIT jako trustu inwestycyjnego pozwala ustanawiającemu realizować dwa – zasadniczo odmienne – cele.
W pierwszym wypadku, celem jest optymalizacja podatkowa, której wymiar jest uzależniony od obowiązujących regulacji prawnych. Ustanawia-jący trust dysponuje fizyczną nieruchomością i przenosi ją do powołanego REIT (ewentualnie wraz z innymi właścicielami nieruchomości), oddając właścicielowi powierniczemu możliwość swobodnego nią dysponowania dla generowania korzyści na rzecz wyznaczonego beneficjenta – może nim być nawet sam ustanawiający. W zamian, ustanawiający występujący w ta-kiej sytuacji w roli beneficjenta, otrzymuje certyfikaty udziałowe będące podstawą do wszelkich roszczeń wobec nieruchomości jako majątku REIT.
Jest to działanie podejmowane wyłącznie dla osiągania korzyści z
optyma-27 Rutledge T. E., Habbart E. O., The Uniform Statutory Trust Entity Act: A Review, „The Business Lawyer” August 2010, Vol. 65, s. 3.
Źródło: opracowano na podstawie: Langbein J. H., The Secret Life of the Trust: The Trust as an Instru-ment of Commerce, „The Yale Law Journal” 1997–1998, Vol. 107: 165; Schwarcz S. L., Commercial Trusts as Business Organization: Unraveling the Mystery, „Duke Law School Public Law and Legal Theory Research Paper Series”, August 2002, No. 32; Schwarcz S. L., Commercial Trusts as Business Organi-zation: An Invitation to Comparatists, „Duke Law School Public Law and Legal Theory Research Paper Series”, April 2003, No. 39.
lizacji podatkowej, a rola właściciela powierniczego w takim porozumieniu z ustanawiającym REIT, ogranicza się jedynie do zachowania wartości już istniejącej nieruchomości. Ograniczony staje się zatem wymiar pośrednic-twa inwestycyjnego takiego trustu.
Schemat 1.2. Klasyfikacja trustów
31
W drugim wypadku mamy do czynienia z faktycznym pośrednictwem inwestycyjnym, ponieważ ustanawiający REIT gromadzi środki pieniężne celem sfinansowania inwestycji w nieruchomość, która może znajdować się na zróżnicowanym etapie realizacji (np. rozpoczęcie budowy, kupno już istniejącego budynku, itp.). Zgromadzony majątek jest funduszem powier-niczym przenoszonym na rzecz właściciela powierniczego. Wydane benefi-cjentom przez REIT certyfikaty udziałowe uprawniają ich do udziału w ma-jątku powierniczym (portfelu nieruchomości) oraz do osiaganych przez niego korzyści, pochodzących głównie z czynszów najmu.
W obydwu wypadkach, ma miejsce proces konwersji cząstkowego udziału w nieruchomości/ach stanowiących pulę aktywów na papiery war-tościowe reprezentujące ten udział. Na amerykańskim rynku finansowym powoli upowszechnia się pojęcie equitization process – proces equityza-cji – określające tę konwersję. REIT w procesie equityzaequityza-cji jest wehikułem inwestycyjnym, analogicznie jak spółka celowa (SPV) w procesie sekury-tyzacji. Podobnie jak niegdyś nieznanym w Polsce było określenie „proces sekurytyzacji” – ze względu na brak takich transakcji, tak nieznanym jest
„proces equityzacji”, również ze względu na brak transakcji realizowanych przez REIT. Porównując obydwa procesy należy podkreślić, iż celem procesu sekurytyzacji jest konwersja aktywów finansowych (np. należności kredyto-wych) na wierzycielskie papiery wartościowe, np. MBS (Mortgage Backed Securities) lub CDO (Collateralized Debt Obligations). Natomiast celem pro-cesu equityzacji jest konwersja aktywów rzeczowych (np. nieruchomości) na udziałowe papiery wartościowe, np. certyfikaty udziałowe (trust certificates).
„proces equityzacji”, również ze względu na brak transakcji realizowanych przez REIT. Porównując obydwa procesy należy podkreślić, iż celem procesu sekurytyzacji jest konwersja aktywów finansowych (np. należności kredyto-wych) na wierzycielskie papiery wartościowe, np. MBS (Mortgage Backed Securities) lub CDO (Collateralized Debt Obligations). Natomiast celem pro-cesu equityzacji jest konwersja aktywów rzeczowych (np. nieruchomości) na udziałowe papiery wartościowe, np. certyfikaty udziałowe (trust certificates).