Ekspansja amerykańskiego modelu REIT na fali zjawiska glokalizacjina fali zjawiska glokalizacji

Amerykański model REIT jako wzorzec implementowany w innych krajach na świecie

4. Ekspansja amerykańskiego modelu REIT na fali zjawiska glokalizacjina fali zjawiska glokalizacji

Glokalizacja – proces wybierający i zespalający organicznie glo-balizujące i lokalizujące trendy – polega na redystrybucji przywilejów i upośledzeń, bogactwa i ubóstwa, zasobności w środki i impotencji, mocy i bezsilności, wolności i zniewolenia. Glokalizacja, rzec można jest procesem re-stratyfikacji świata, czyli ponownego jego, na innych niż dotąd zasadach opartego uwarstwienia i procesem budowania nowej samoodtwarzającej się hierarchii o ogólnoświatowym zasięgu. Co dla jednych jest wolnym wyborem, jawi się innym jako zrządzenie okrutne-go losu. A jako, że owi „inni” nieubłaganie rosną liczebnie i pogrążają się coraz głębiej w rozpaczy wynikłej z pozbawionej widoków egzysten-cji, wolno myśleć o glokalizacji jako o procesie koncentracji kapitału, środków finansowych i innych zasobów niezbędnych do skutecznych poczynań – ale i jako o monopolizacji szans swobodnego działania⁸⁶.

Zygmunt Bauman

Geneza pojęcia glokalizacja nie jest jednoznaczna, chociaż jest ono obecne w wielu obszarach nauki i praktyki, począwszy od filozofii, etyki po biznesowy aspekt praktyki marketingowej oraz dynamiczny rozwój glo-balnego rynku finansowego. W ujęciu leksykalnym jest to proste połącze-nie słów globalizacja i lokalizacja, w efekcie dające określepołącze-nie glokalizacja, które utożsamiane jest z hasłem „myśl globalnie, działaj lokalnie”. Slogan nie oddaje jednak istoty zjawiska. Od sloganu ważniejsza jest sama idea, która zaczerpnięta jest z japońskiego określenia dochakuka, tłumaczonego bezpośrednio z języka japońskiego jako inkulturacja.⁸⁷ Dochakuka oznacza praktykę japońskich producentów, polegającą na dostosowywaniu cech pro-duktów przeznaczonych na eksport do lokalnego charakteru zagranicznych rynków, na których te produkty były oferowane. O konieczności takiego dodatkowego wysiłku decydowała ogromna specyfika japońskich produk-tów, mająca genezę kulturową i społeczną.

86 Najbardziej znane ujęcie zjawiska glokalizacji, sformułowane przez Z. Baumana. Za-wiera ono jednak pejoratywny wydźwięk tego zjawiska, choć w literaturze dominuje ujęcie przeciwstawne. Powszechnie określa się glokalizację jako zjawisko, któremu towarzyszą po-zytywne zmiany, natomiast z negatywnymi zjawiskami utożsamia się zjawisko grobalizacji.

Zob. Bauman Z., Glokalizacja, czyli komu globalizacja, a komu lokalizacja, „Studia Socjolo-giczne” 1997, nr 3(146), s. 53.

87 P. Mendis, Glocalization: the Human Side of Globalization as If the Washington Consen-sus Mattered, Lulu Press, Morrisville 2007, s. 25.

Współcześnie, postępujący proces glokalizacji powoduje przenikanie globalnych trendów i lokalnych warunków, co w efekcie – w zależności od obszaru geograficznego, a zarazem kulturowego – generuje unikalne efekty sprzyjające rozwojowi tego obszaru. Glokalizacja jest niewątpliwie proce-sem pochodnym w stosunku do zjawiska globalizacji na świecie, co jako jeden z pierwszych dostrzegł brytyjski socjolog Roland Robertson – popu-laryzując samo pojęcie. Dostrzegł potrzebę zróżnicowania aspektów po-stępującego na świecie procesu globalizacji, gdyż z natury proces ten nie jest jednorodny, zatem określanie go jednym terminem nie ułatwia zrozu-mienia jego istoty⁸⁸. Propagując pojęcie glokalizacji, akcentował pozytywne aspekty tego procesu, szczególnie wskazując na korzyści budowania w jego efekcie nowych wartości kulturowych, społecznych czy gospodarczych.

Nie można nie dostrzegać występujących również negatywnych stron globalizacji, przyjmujących postać degenerujących lokalną specyfikę proce-sów. Antagonistyczne do glokalizacji jest zjawisko grobalizacji, w wyniku którego ma miejsce bezwzględne narzucanie własnych wzorów, nie licząc się z lokalnymi uwarunkowaniami, a wręcz je celowo eliminując dla osiągnięcia korzyści.⁸⁹ Ekstremalnie pejoratywny wydźwięk procesu grobalizacji przybie-ra oblicze tzw. macdonaldyzacji – kształtowania otoczenia i zachowań ludzi według ustalonego modelu, pozwalającego zarazem osiągnąć cel biznesowy.

Negatywnym aspektem procesu grobalizacji jest eliminacja lokalnych cech, specyfiki i odrębności kulturowej, a zarazem różnorodności. A w to miej-sce narzucanie obcych modeli, upowszechnianie jednolitych i nieprzystają-cych do lokalnego charakteru rynku rozwiązań. Grobalizacja utożsamiana jest z imperialistycznymi ambicjami korporacji, a nawet narodów, mających potrzebę narzucania swojej wizji rozwoju na różnych obszarach geograficz-nych, kierowanych zazwyczaj wyłącznie swoim partykularnym interesem.

Kilkudziesięcioletni okres rozwoju procesu globalizacji na świecie po-zwolił na obserwację typowych przejawów glokalizacji. Międzynarodowe korporacje, próbując rozszerzać zakres swojego działania mają świadomość konieczności dostosowywania oferowanych produktów lub usług do uwa-runkowań lokalnych rynków. Nie oznacza to jedynie rozpoznania preferen-cji konsumenckich, ale certyfikowania lub koncesjonowania zgodnie z lo-kalnym prawem, sprostanie wymogom celnym czy podatkowym. W takim

88 R. Robertson, Globalisation or Glocalisation, “Journal of International Communication”

1994, Vol. 1, No.1, ss. 33–52.

89 Zob.: G. Ritzer, The Globalization of Nothing, Pine Forge Press, Thousand Oaks 2004, passim; A. Karatzogianni, A. Robinson, Power, Resistance, and Conflict in the Contemporary World: social movements, networks and hierarchies, Routledge, New York 2010, s. 49.

wymiarze proces glokalizacji powszechnie występuje na rynku finansowym.

Liberalizacja i deregulacja, szczególnie widoczna w latach 80.–90. XX w.

na rynkach finansowych państw Europy kontynentalnej sprzyjała ekspansji instrumentów finansowych wykreowanych i powszechnie funkcjonujących na rynku amerykańskim, takich jak np. derywaty, proces sekurytyzacji czy zasady działania REIT.

Również na samym europejskim rynku finansowym, w obrębie Unii Europejskiej zachowana jest idea glokalizacji. Jednym z założeń UE jest budowa jednolitego rynku finansowego celem podniesienia efektywności przepływu kapitału, a zarazem i usług finansowych, co wymusi konkuro-wanie instytucji finansowych. Wprowadzanie jednolitych rozwiązań we wszystkich krajach członkowskich umożliwiają dyrektywy, których zapisy implementowane są w drodze krajowego ustawodawstwa. Dyrektywy wią-żą kraje członkowskie wyłącznie co do rezultatu, zaś każdy kraj ma swo-bodę wyboru formy i środków implementacji. Okres transpozycji zapisów dyrektywy pozwala każdemu krajowi na znalezienie odpowiedniej ścież-ki zmian prawa krajowego, zaś pewien stopień ich ogólności pozwala na uwzględnienie lokalnych uwarunkowań. W tym wymiarze lokalna specyfi-ka lub zróżnicowanie stopnia zaawansowania rozwoju poszczególnych seg-mentów rynku finansowego sprzyja wzmacnianiu pozytywnego wymiaru budowy jednolitego rynku finansowego.

Występują również obszary rynku finansowego UE na których zmia-ny, pociągające za sobą modyfikacje prawa implementowane są wyłącznie na poziomie krajów członkowskich. Zatem idea glokalizacji realizowana jest oddolnie, gdyż oczekuje się, iż jej efektem będzie pozytywny impuls sprzyjający rozwojowi danego segmentu rynku. Taki właśnie proces moż-na obserwować moż-na rynku funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości w europejskich krajach UE, gdzie pojawiły się fundusze REIT. Ich obec-ność w Europie spowodowana jest wzrostem zainteresowania inwestorów indywidualnych pośrednimi inwestycjami na rynku nieruchomości. Z racji wysoko kapitałowych nakładów inwestycyjnych na rynku nieruchomości, wszelkie formy zbiorowego inwestowania są dla inwestorów detalicznych jedyną możliwością zdywersyfikowania własnych portfeli o inwestycje w nieruchomości. Proces globalizacji, a w jego ramach liberalizowanie re-gulacji prawnych w krajach UE, służące swobodniejszej migracji kapitału istotnie wpłynęły na zainteresowanie wielu krajów implementacją reżimu prawnego REIT. Z jednej strony, rosnący udział inwestorów detalicznych na rynku finansowym, zainteresowanych rynkiem nieruchomości stymu-lował popyt na nowe rozwiązania typu REIT, z drugiej – dopływ kapitału

na rynek nieruchomości od nieobecnych wcześniej na tym rynku na taką skalę inwestorów detalicznych gwarantował możliwość finansowania in-westycji lub modernizacji nieruchomości. W przeciwieństwie do funkcjo-nujących w Europie otwartych lub zamkniętych funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości, REIT oferują zwykle wyższą płynność inwestycji oraz rentowność, o czym decyduje zwolnienie z opodatkowania na poziomie or-ganizacji. W wielu krajach europejskich, decyzja o implementacji REIT po-dejmowana była pod wpływem przekonania o dużej roli kapitału inwesto-rów detalicznych dopływającego na rynek nieruchomości, jako stymulatora dynamicznego rozwoju tego rynku. W wielu przypadkach, przekonanie to przeważyło nad obawami o spadek wpływów do budżetów państw z tytułu zwolnienia REIT z podatku dochodowego.

Kolejną kwestią było przekonanie o pozytywnym wpływie zmiany instytucjonalnej, jaką wywrze wprowadzenie nowego podmiotu, której wymiar jest trudno kwantyfikowalny. Oceny rynku finansowego, czy jego segmentów można dokonywać za pomocą różnych miar. Pozwalają one określić jego wielkość, płynność, głębokość itp. Jednakże, jego trudno kwantyfikowalna siła tkwi w różnorodności. Różnorodności instytucji i in-strumentów w skali całego rynku jak i w jego segmentach – stąd potrzeba dywersyfikacji. Dywersyfikacja instytucji w ramach segmentu, np. rynku in-westycji w nieruchomości pozwala szerokiej grupie inwestorów zaspokoić potrzeby determinowane zbliżonymi, ale niejednorodnymi oczekiwaniami i możliwościami. Ze względu na kapitałochłonność rynek inwestycji w nie-ruchomości w wymiarze instytucjonalnym jest najwolniej rozwijającym się segmentem. Różnorodność pośrednich form inwestycji finansowych na ryn-ku nieruchomości niewątpliwie stymuluje jego rozwój, ponieważ pozwala na dopływ kapitału różnymi kanałami. Co więcej, zapewnia jego ciągły dopływ, gdyż – nawet w warunkach dekoniunktury na rynku – nie zanika popyt na wszystkie instrumenty jednocześnie. Osiągnięcie relatywnie sze-rokiej gamy instytucji i instrumentów finansowych na rynku nieruchomości wymaga czasu, ze względu na długoterminowy charakter inwestycji na tym rynku, będącym równocześnie okresem budowy zaufania inwestora do no-wości. REIT jako nowe rozwiązanie instytucjonalno-prawne wprowadzane na rynek pośrednictwa, zwiększa jego dywersyfikację. Jednak trzeba liczyć się z tym, iż atrakcyjność integracji podatkowej może spowodować z cza-sem, wyeliminowanie z rynku dotychczasowych konkurentów. A stanowią oni środowisko niezbędne do prawidłowego rozwoju samego modelu REIT, dlatego ich obecność jest niezbędna.

Poziom zaawansowania rozwoju rynków instytucjonalnego pośrednic-twa inwestycyjnego w nieruchomości w krajach Europy nie jest oczywiście

jednolity, gdyż istotną rolę odgrywały przez ostatnie dziesiątki lat czynniki geograficzno-historyczne. Granice państw i ich systemy społeczno-gospo-darcze determinowały kierunki i tempo rozwoju rynków finansowych, a za-tem charakter pośrednictwa inwestycyjnego na rynkach nieruchomości.

W większości państw europejskich, które wdrożyły model REIT po-przez inkorporację jego reżimu prawnego do systemu prawnego, celem było podniesienie jakości i konkurencyjności rynku pośrednictwa inwesty-cyjnego. Konieczna do osiągnięcia tego celu jest trafna identyfikacja lokal-nych uwarunkowań sprzyjających efektywnej implementacji. Reżim REIT co do zasady jest uniwersalny – transparentny podatkowo pośrednik inwe-stycyjny ma pozwolić przenosić na inwestorów korzyści z inwestycji w nie-ruchomości, ale mocno osadzony w regulacjach prawnych dotyczących nie tylko rynku finansowego, ale i rynku nieruchomości oraz systemu podat-kowego. Zatem szczególne, a wręcz specyficzne uwarunkowania lokalne (szczególnie lokalne regulacje prawne rynku nieruchomości) będą wpływać na szczegółowe regulacje wdrażanego reżimu. Trafna identyfikacja barier prawnych czy ułomności rynku nieruchomości i dobór odpowiednich roz-wiązań w reżimie pozwoli rozwiązać zdiagnozowany problem. A to może przyczynić się w dalszej kolejności do zrównoważonego rozwoju powiąza-nych sektorów – finansowego i nieruchomości. Nieprawidłowe rozpozna-nie potrzeb rynku pośrednictwa inwestycyjnego i adekwatny do rozpozna-niego do-bór rozwiązań legislacyjnych przełoży się na szereg negatywnych zjawisk.

Przede wszystkim nie zostanie rozwiązany problem, bo nie został w ogóle zidentyfikowany. Zaproponowane rozwiązanie legislacyjne nie znajdzie szer-szego zastosowania w praktyce, gdyż uczestnicy nie zgłoszą na nie popytu.

Jeżeli inwestorzy będą jednak zainteresowani, oferenci będą poszukiwać luk w przepisach pozwalających sprzedać instrument finansowy. Powtarzające się transakcje o takim charakterze będą sygnałem dla ustawodawcy o ewen-tualnym niedostosowaniu regulacji do oczekiwań rynku. Brak reakcji może doprowadzić do wynaturzeń niezgodnych z założeniami ustawodawcy lub do spowolnienia rozwoju rynku. Szybka, elastyczna reakcja ustawodaw-cy, czyli usunięcie lub modyfikacja odpowiednich zapisów w regulacjach może przyczynić się do osiągnięcia celu i likwidacji barier dalszego rozwoju.

Z punku widzenia strategii inwestycyjnej REIT europejski rynek nie-ruchomości stanowi ogromne wyzwanie. Jest on ze względów historycz-nych i administracyjhistorycz-nych istotnie podzielony, a podział ten nie jest wyzna-czany przez zniesione już granice państw, co przez lokalne regulacje praw-ne dotyczące nieruchomości. A jednorodny charakter rynku nieruchomości zasadniczo warunkuje pełny rozwój REIT, gdyż pozwala na realizację

efek-tywnych strategii dywersyfikacji. W Europie, z konieczności dominuje stra-tegia dywersyfikacji przedmiotowej – REIT starają się inwestować w różne rodzaje nieruchomości i są aktywne głównie na wewnętrznym, krajowym rynku. A uniemożliwia geograficzną dywersyfikację strategii inwestycji co w wypadku inwestycji w nieruchomości jest istotnym ograniczeniem.

O ekspansji REIT jako modelu pośrednictwa inwestycyjnego na rynku nieruchomości można mówić wskazując początek XXI wieku. Był to prze-łomowy moment w dotychczas powolnym procesie wdrażania amerykań-skiego reżimu REIT jako wzorcowego modelu, do systemów prawno-finan-sowych w innych krajach. Jak przez czterdzieści lat (począwszy od 1960 roku) obecności na amerykańskim rynku finansowym adaptowało REIT 13 państw, tak w pierwszych jedenastu latach XXI. wieku zdecydowało się na ten krok 25 państw (tabela 2.2).

Tabela 2.2. Wdrożenie ustawodawstwa REIT na świecie w układzie chronologicznym Rok wdrożenia

ustawodawstwa Państwo Nazwa podmiotu na lokalnym rynku 1960 USA Real Estate Investment Trust, US-REIT

1969 Holandia Fiscale Belegginstinstelling, FBI 1971 Australia Unit Trust (Listed Property Trusts, LPT)

Public Trading Trust

1972 Puerto Rico Real Estate Investment Trust, REIT 1989 Turcja Real Estate Investment Company, REIC

1989 Chile Fondos de Inversion Inmobiliario, FII 1992 Tajlandia Property Fund for Public Offering, PFPO 1993 Brazylia Fundo de Investimento Imobiliário, FII 1993 Kanada Mutual Fund Trust, MFT

1994 Ghana Real Estate Investment Trust, REIT

1995 Belgia Société d’Investissement à Capital Fixe Immobilière, SICAFI/

BE-REIT

1997 Kostaryka Real Estate Investment Funds, REIF 1999 Grecja Real Estate Investment Company, REIC

Real Estate Mutual Fund, REMF

1999 Singapur Singaporean Real Estate Investment Trust, S-REIT 2000 Japonia Japan Real Estate Investment Trust, J-REIT

2001

Korea Płd. Self-managed Real Estate Investment Trust, K-REIT Corporate Restructuring REIT, CR-REIT

Paper Company Type Real Estate Investment Trust, P-REIT 2002 Malezja Property Fund Trust, PTF (od 2005 Islamic REIT) 2003 Francja Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées, SIIC

95 Rok wdrożenia

ustawodawstwa Państwo Nazwa podmiotu na lokalnym rynku 2003 Rosja Property Investment Fund, PIF

2003 Bułgaria Special Investment Purpose Company, SPIC (Bulgarian REIT, BG-REIT)

2003 Hongkong Hong Kong Real Estate Investment Trust, HK-REIT 2003 Tajwan Real Estate Investment Trust, REIT

2003 RPA Property Unit Trust, PUT

Property Loan Stock Company, PLS Company 2004 Meksyk Fideicomisos de Inversión de Bienes Raíces, FIBRAS 2006 Dubaj, ZEA Real Estate Investment Trust, REIT

2006 Izrael Real Estate Investment Trust, REIT

2007 Niemcy Real Estate Investment Trust Aktiengesellschaft, REIT-AG 2007 Wielka Brytania United Kingdom Real Estate Investment Trust, UK REIT 2007 Włochy Società di Investimento Immobiliare Quotata, SIIQ 2007 Szwajcaria Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV

Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF

2007

Luksemburg Fond Commun de Placement, FCP

Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF

2007 Nowa Zelandia Portfolio Investment Entity, PIE 2008 Litwa Real Estate Investment Trust 2008 Pakistan Real Estate Investment Trust, REIT

2009 Hiszpania Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, SOCIMI

2009 Finlandia Finnish Real Estate Investment Trust, FIN-REIT 2009 Filipiny Real Estate Investment Trust, REIT

2011 Węgry Hungarian Real Estate Investment Trust, H-REIT 2013 Irlandia Real Estate Investment Trust, REIT

2013 Wietnam Real Estate Investment Funds, REIFs 2013 Kenia Real Estate Investment Trust, REIT

2014 Indie Indian Real Estate Investment Trust, IN-REIT 2015 Maroko Real Estate Investment Trust, REIT

2016 Bahrajn Real Estate Investment Trust, REIT Argentyna, Chiny,

Kraje rozważające wprowadzenie regulacji prawnych REIT

Źródło: opracowanie na podstawie EPRA Global REIT Survey oraz NAREIT.

Proces ekspansji rozpoczął się na Dalekim Wschodzie, kiedy w la-tach 1999–2003 reżim REIT wprowadziły Singapur, Japonia, Korea Płd., Malezja, Hongkong oraz Tajwan. Pojawienie się reżimu REIT w pierwszej kolejności na rynkach krajów Azji Dalekowschodniej było związane z gwał-townym rozwojem ekonomicznym tego regionu w poprzednich latach.⁹⁰ Mające miejsce zainteresowanie inwestorów z całego świata tym obszarem przekładało się na równie gwałtowny rozwój rynku nieruchomości komer-cyjnych. Specyficzne, lokalne uwarunkowania trudne do rozpoznania przez inwestorów nie zachęcały jednak do podjęcia wysokiego ryzyka. Potrzebny był zatem rozpoznawalny na międzynarodowym rynku podmiot czy instru-ment, który pozwoliłby to ryzyko ograniczyć. Reżim REIT z atrybutami, jakim są przede wszystkim restrykcyjna relacja struktury aktywów i struk-tury przychodów oraz transparentność podatkowa był w takiej sytuacji od-powiednim rozwiązaniem. Pozwolił przybliżyć inwestorom krajowym i pod-nieść zaufanie inwestorów zagranicznych do rynku nieruchomości w tym regionie.

W następnej kolejności reżim REIT pojawił się w Europie, kiedy ko-lejne kraje członkowskie Unii Europejskiej, jak i spoza niej implementowały reżim REIT. Szczególnym okresem był rok 2007, wówczas reżim REIT po-jawił się w ustawodawstwie m.in. Wielkiej Brytanii oraz Niemiec, krajach o największej kapitalizacji rynków nieruchomości w Europie. Był to rów-nocześnie rok pierwszych symptomów kłopotów na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych. Upadek banku Lehman Brothers we wrześniu 2008 roku, który wywołał kryzys finansowy przetaczający się falą przez globalny rynek finansowych negatywnie wpłynął na tempo ekspansji REIT.

W krajach, gdzie regulacje prawne były w trakcie zaawansowanych przy-gotowań lub w trakcie procesu legislacyjnego z reguły kontynuowano i fi-nalizowano prace. Jednak po ich wejściu w życie, niekorzystna sytuacja na rynku finansowym spowodowała brak zainteresowania nowymi podmiota-mi. Przyczyniło się to do problemów z powstaniem rynku lub znacznym spadkiem zainteresowania REIT, w stosunku do okresu poprzedniego.

Wprowadzenie reżimu prawnego REIT w większości krajów euro-pejskich stanowiło próbę znalezienia konsensusu pozwalającego pogodzić rozbieżności wynikające z fundamentalnych różnic między anglosaskim (precedensowym) a kontynentalnym (stanowionym) systemem prawnym.

90 Chin W., Dent P., Roberts C., An Exploratory Analysis of Barriers to Investment and Market Maturity in Southeast Asian Cities, „Journal of Real Estate Portfolio Management”

2006, Vol. 12, No. 1, s. 49.

Angloamerykański trust nie jest rozpoznawany przez system prawa cy-wilnego w krajach Europy kontynentalnej, zatem ze względu na niezgod-ność dogmatyczno – prawną nie mógł być inkorporowany przez krajowe ustawodawstwo. W takich warunkach, we wszystkich krajach europejskich podjęto próby indywidualnych rozwiązań tego problemu, chcąc w efekcie zbudować nową lub przekształcić już istniejącą formę prawną pozwalają-cą w jak największym stopniu zachować wzorzec amerykańskiego modelu REIT. Jest to typowy element strategii glokalizacji, gdzie konieczność sfor-malizowania aktywności nowego podmiotu na rynku finansowym wymaga dostosowania się do ram systemu prawnego i wymusza kreowanie nowych, lokalnie uwarunkowanych rozwiązań legislacyjnych.

W każdym kraju, gdzie ustawodawcy podejmowali inicjatywę w spra-wie implementacji REIT w wymiarze instytucjonalnym opierali swą decyzję o rozpoznawalność na rynku globalnym jego wysokiego standardu reżimu prawnego. Jest to cecha REIT wypracowana przez amerykańskie stowa-rzyszenie NAREIT w wyniku zastosowania strategii osiągnięcia przewagi konkurencyjnej określonej przez M. Portera jako strategia wyróżniania. Jej sednem jest postrzeganie instrumentu finansowego czy podmiotu go ofe-rującego jako unikalnego w skali sektora finansowego. Podstawowe zasady reżimu prawnego w połączeniu z koncepcją integracji podatkowej inwesto-ra są wyróżnikiem nie tylko na rynku pośrednictwa inwestycyjnego w nie-ruchomości, ale i na rynku pośrednictwa inwestycyjnego w ogóle. Jednak utrzymanie jednolitego charakteru reżimu prawnego dającego szansę osią-gnięcia realnej przewagi konkurencyjnej jest antagonistyczne do idei glo-kalizacji. Jest dużym wyzwaniem osiągnięcie w tym zakresie kompromisu.

Z jednej strony, im większe odejście od amerykańskiego reżimu jako wzor-cowego tym większa groźba utraty atrybutów osiągnięcia przewagi konku-rencyjnej. Z drugiej strony, wierna kopia reżimu amerykańskiego, nazna-czonego latami niepowtarzalnych na innych rynkach doświadczeń gospo-darczych czy politycznych, nie znajdzie żadnej akceptacji w odmiennych np. europejskich czy azjatyckich warunkach. W efekcie reżim REIT stanowi ogromne wyzwanie jako sztywny gorset regulacyjny, nie pozostawiając wie-le pola do adaptowania go do lokalnych warunków. A jedynie jego odpo-wiednie dostosowanie do lokalnej specyfiki pozwoli na realne osiągniecie satysfakcjonującej pozycji konkurencyjnej na lokalnym rynku pośrednictwa.

Model reżimu REIT w systemie prawa precedensowego – Wielka Brytania

Analiza porównawcza uwarunkowań wdrożenia oraz samego mo-delu REIT w Wielkiej Brytanii i w Niemczech jest podyktowana kilko-ma przesłankami. Implementacja REIT zarówno w Wielkiej Brytanii, jak

W dokumencie 1. Instytucje pośrednictwa inwestycyjnego na rynku nieruchomości (Stron 91-102)