Mieczysław Prystupa

Wstęp

Polskie przepisy prawne zawierają wiele definicji wartości, a zwłaszcza wartości rynkowej. Definicja war-tości implikuje sposób określania warwar-tości rzeczy lub praw majątkowych. Według E. Mączyńskiej wyróżnić można następujące funkcje wyceny¹:

l informacyjne, l decyzyjne, l negocjacyjne,

l rozwiązywania konfliktów interesów.

Oszacowanie wartości rzeczy lub praw majątko-wych ma zastosowanie m.in. w procesie ustalania wy-sokości podatków. W szczególności istotne znaczenie mają definicje wartości w takich ustawach, jak: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Ustawa o podatku od spadków i darowizn, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Ustawa o podat-ku dochodowym od osób prawnych, Ustawa o po-datku od towarów i usług oraz Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Oszacowanie wartości dla celów podatkowych odbywa się zwykle na podstawie cen obiektów podobnych. Jednym z problemów jest zakres wykorzystywania cen dla potrzeb wyceny. Czy zatem ceny transferowe mogą być wykorzystywane do szaco-wania wartości? Jak wiadomo, ceny transferowe są to ceny stosowane w transakcjach pomiędzy podmiotami powiązanymi, w szczególności w ramach jednej grupy kapitałowej. Ceny transferowe stosowane w takich transakcjach mogą być tak ustalane, by minimalizować zobowiązania podatkowe.

Podstawowe definicje wartości i ich ocena Szacowanie wartości mienia, a zwłaszcza sposób wy-ceny muszą być zgodne z definicją określanej wartości.

Rozpoczynając analizę od ustawy o gospodarce nieru-chomościami, należy przytoczyć znajdującą się w niej definicję wartości rynkowej:

„Art. 151. 1.Wartość rynkową nieruchomości stano-wi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie dzia-łały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nie-ruchomości na rynku i do wynegocjowania warun-ków umowy”.

Jak wynika z powyższej definicji, dla potrzeb wyceny nieruchomości nie można wykorzystywać cen trans-ferowych. Drugie założenie mówi wyraźnie, że strony umowy muszą być od siebie niezależne. Niezależne, czyli także niepowiązane kapitałowo.

Na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa opublikowano projekt zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym proponuje się nową definicję wartości rynkowej.

Proponowana nowa definicja w projekcie ustawy brzmi następująco:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacun-kowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzeda-jącym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

Głównym powodem zmiany definicji wartości rynko-wej – jak podaje ministerstwo – jest zbliżenie nowego uregulowania do definicji zawartej w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostroż-nościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyj-nych. Innym powodem zmiany jest fakt, że obowiązująca definicja zakłada obowiązek uwzględniania cen transak-cyjnych, co może implikować konieczność stosowania wyłącznie podejścia porównawczego przy określaniu wartości rynkowej.

Jak jednak wynika z art. 152 obecnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„1. Sposoby określania wartości nieruchomości, sta-nowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na war-tość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zasto-sowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomo-ści. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na za-stosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości”.

1 E. Mączyńska, Wycena przedsiębiorstw, Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, Warszawa 2005.

A OCHRONA PRAW WIERZYCIELI

Pominięcie w definicji założenia dotyczącego powią-zań stron transakcji jest jednak moim zdaniem niewła-ściwe i może spowodować dowolne określanie wartości rynkowej, podobnie jak możliwe jest dowolne kształto-wanie cen transferowych.

W ustawach podatkowych, które przytoczono poni-żej, zawarte są nieco inne definicje wartości rynkowej lub dodatkowe wymagania, jak taką wartość określić.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera definicję wartości rynkowej stanowiącej pod-stawę opodatkowania z tytułu m.in. sprzedaży lub za-miany mienia.

„Art. 6. 1. Podstawę opodatkowania stanowi:

1) przy umowie sprzedaży ‒ wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego;

2) przy umowie zamiany:

a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieru-chomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu

‒ różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

b) w pozostałych przypadkach ‒ wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek,

3) przy umowie darowizny ‒ wartość długów i cięża-rów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego,

4) przy umowie dożywocia ‒ wartość rynkowa nieru-chomości lub prawa użytkowania wieczystego,

5) przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku ‒ wartość rynkowa rzeczy lub prawa ma-jątkowego nabytego ponad wartość udziału we współ-własności lub spadku,

6) przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności ‒ wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione,

(...)

10) przy ustanowieniu hipoteki – kwota zabezpieczo-nej wierzytelności.

2. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilno-prawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodza-ju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami ma-jątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

3. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatko-wego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w ter-minie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia we-zwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

4. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznaw-cy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o

wię-cej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, kosz-ty opinii ponosi podatnik”.

Z przytoczonych wyżej definicji i przepisów wynika, że dla potrzeb naliczenia podatku od czynności cywil-noprawnej wartość rynkową należy określać w podej-ściu porównawczym. Z definicji wynika, że nie należy wykorzystywać w procesie wyceny cen skrajnych, lecz ceny reprezentacyjne dla danego rynku, najczęściej wy-stępujące. Brak w tej definicji założenia, aby strony były od siebie niezależne, w tym niepowiązane kapitałowo.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn zawiera przepisy podobne jak w przypadku ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

„Art. 8.1. Wartość nabytych rzeczy i praw majątko-wych przyjmuje się w wysokości określonej przez na-bywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędno-ściowych - w wysokości tych wkładów.

1a. Wartość jednostek uczestnictwa przyjmuje się w wysokości ustalonej przez fundusz inwestycyjny, zgod-nie z przepisami ustawy o funduszach inwestycyjnych.

3. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowa-nych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i ga-tunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowy-mi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

4. Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelni-ka urzędu snaczelni-karbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, pomi-mo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłe-go, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca”.

Na podstawie przywołanej ustawy wartość rynkową należy określić, korzystając z cen niewykraczających poza ceny przeciętne dla danego rynku. I w tej usta-wie w definicji wartości rynkowej nie ma założenia, aby strony były od siebie niezależne, w tym niepowiązane kapitałowo.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycz-nych zawiera definicję wartości rynkowej dla potrzeb określenia przychodu (mogącego stanowić przedmiot opodatkowania) z odpłatnego zbycia nieruchomości lub innego niż własność prawa majątkowego, np. użyt-kowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

„Art. 19.1. Przychodem z odpłatnego zbycia nieru-chomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8, majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umo-wie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli

jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie od-biega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przy-chód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art.

14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

2. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamia-ny nieruchomości lub praw majątkowych, a także inzamia-nych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

3. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub pra-wami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnie-niem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia”.

Jak wynika z przepisów tej ustawy, jeśli wartość wy-rażona w cenie określonej w umowie odbiega od warto-ści rynkowej, to organ kontroli postępuje analogicznie jak w przypadku innych ustaw podatkowych.

Identyczne regulacje w sprawie wartości zawiera ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ustawa o podatku od towarów i usług przewidu-je w pewnych okolicznościach wycenę mienia, w tym zwłaszcza nieruchomości, jeśli nie można określić jej ceny. W przypadku nieruchomości – jeśli jej zbycie następuje w ramach działalności gospodarczej, należy naliczyć VAT, oraz jeśli zakup nieruchomości następuje w celu jej dalszej odsprzedaży i zarobku, to taką trans-akcję też należy obciążyć podatkiem VAT.

W art. 2, który jest słowniczkiem pojęć tej ustawy, w ustępie 27b czytamy:

„wartości rynkowej – rozumie się przez to całkowi-tą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

a) w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,

b) w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wyko-nanie tych usług”.

Analizując powyższą definicję, można zauważyć, że przez wartość rynkową należy rozumieć jako prawdo-podobną cenę określoną na podstawie cen towarów lub usług podobnych do wycenianych, ale w warunkach konkurencyjnych, co moim zdaniem wyklucza możliwość wykorzystywania cen transferowych dla potrzeb wyceny.

Ustawa o rachunkowości jest podstawowym aktem prawnym dla ewidencjonowania przebiegu i wyni-ków działalności gospodarczej. Zawiera również waż-ne unormowania w zakresie oceny i wyceny wartości przedsiębiorstw oraz ich aktywów. Pojawiają się wśród nich pojęcie wartości rynkowej, a także wartości jej

bli-skoznacznej, tj. wartości handlowej i wartości godziwej.

„Art. 28.1. Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:

1) środki trwałe oraz wartości niematerialne i praw-ne - według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środ-ków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyj-ne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, (...)

2. Cena nabycia, o której mowa w ust. 1, to cena za-kupu składnika aktywów, obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w przy-padku importu powiększona o obciążenia o charakte-rze publicznoprawnym oraz powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku, składowania lub wpro-wadzenia do obrotu, a obniżona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów, a w szcze-gólności przyjętego nieodpłatnie, w tym w drodze daro-wizny - jego wyceny dokonuje się według ceny sprzeda-ży takiego samego lub podobnego przedmiotu. (...)

5. Za cenę (wartość) sprzedaży netto składnika ak-tywów przyjmuje się możliwą do uzyskania na dzień bilansowy cenę jego sprzedaży, bez podatku od towa-rów i usług i podatku akcyzowego, pomniejszoną o ra-baty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonaniem tej sprzedaży, a powiększoną o należną dotację przedmiotową. Jeżeli nie jest możli-we ustalenie ceny sprzedaży netto danego składnika aktywów, należy w inny sposób określić jego wartość godziwą na dzień bilansowy.

6. Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poin-formowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. War-tość godziwą instrumentów finansowych znajdujących się w obrocie na aktywnym rynku stanowi cena rynko-wa pomniejszona o koszty związane z przeprorynko-wadze- przeprowadze-niem transakcji, gdyby ich wysokość była znacząca”.

Jak wynika z powyższej zapisu ‒ wartość godziwa (fair value) jest pod względem merytorycznym zbliżona do definicji wartości rynkowej i zawiera założenie, że strony transakcji nie mogą być ze sobą powiązane.

Jak precyzyjnie określić pojęcie wartości rynkowej

Problem pojęcia wartości można umieścić w szerszej teorii, jakim jest ekonomiczna teoria wartości i ceny.

Od czasów starożytnych można zauważyć zaintereso-wanie tą teorią.

Teorią wartości i ceny zajmowali się m. in. Kseno-font z Aten (ok. 430 – ok. 355 p.n.e.), który był jednym z uczniów Sokratesa, Arystoteles, św. Tomasz z Akwi-nu, Adam Smith (1723–1790), Davi–d Ricardo (1772–

1823) John Stuart Mill (1806–1873), Alfred Marshall (1842–1924), Carl Menger (1840–1921) i inni.

A OCHRONA PRAW WIERZYCIELI

Z polskich uczonych problematyką teorii wartości i ceny zajmowali się m.in. prof. Fryderyk hrabia Skarbek (1792–1866) i prof. Moszczeński, który sformułował trzy podstawowe metody wycen:

l na podstawie cen,

l na podstawie kosztów wytwarzania,

l na podstawie dochodów ( metoda dochodowa).

Można powiedzieć, że właściwie wszyscy wielcy uczeni dzielili pojęcie wartości na dwie kategorie, tj.

wartość wynikającą z prawa popytu i podaży ( zamien-ną, wymienną), którą dzisiaj określimy jako rynkową, oraz na wartość uzależnioną od kosztów, którą dzisiaj nazywamy wartością odtworzeniową.

Wartość nie jest pojęciem jednoznacznym. Definio-wanie pojęcia wartości jest zatem bardzo ważne dla procesu wyceny, gdyż jasna i zrozumiała definicja uwia-rygodnia wycenę, a przez to zwiększa bezpieczeństwo obrotu rynkowego, obniża poziom ryzyka transakcji zwłaszcza na rynku nieruchomości czy na rynku przed-siębiorstw. Wartość rynkowa jest na ogół określana jako cena prognozowana, przewidywana, prawdopo-dobna lub najbardziej prawdopoprawdopo-dobna. Informacja, że wartość rynkowa jest ceną najbardziej prawdopodob-ną, znajduje się w definicji zawartej w ustawie o gospo-darce nieruchomościami, a także w interpretacji war-tości rynkowej zawartej w europejskich standardach wyceny. Pojęcie ma jednak pewną wadę. Słowo „naj-bardziej” może sugerować jakoby była to kwota jedy-na. Tak jednak nie jest, gdyż kilka zbliżonych do siebie wartości poprawnie oszacowanych może być uznanych za wiarygodne wartości rynkowe danego mienia. Wy-daje się zatem, że sens wartości rynkowej lepiej odWy-daje określenie, że jest to cena wysoce prawdopodobna².

Pojęcie ceny wysoce prawdopodobnej można łatwo uzasadnić, analizując rysunek nr 1.

Rys. 1.

Prezentacja graficzna wartości rynkowej jako wysoce prawdopodobnej ceny

Rysunek ten można interpretować w ten sposób, że gdybyśmy mogli w tym samym czasie sprzedać wie-le razy tę samą lub bardzo podobne rzeczy czy prawa majątkowe, to najwięcej cen otrzymalibyśmy w

prze-dziale od Cl do Cp. W szczególnych przypadkach mie-nie mogłoby być sprzedane po cemie-nie minimalnej Cmin lub cenie maksymalnej Cmax. Cena maksymalna byłaby więc wyjątkiem od reguły, a nie samą regułą. Jest rze-czą oczywistą, że podstawowym kryterium ceny wiary-godności wyceny mienia jest porównanie wartości ryn-kowej z przyszłą ceną, o ile transakcja nastąpi zgodnie z założeniami właściwymi dla wartości rynkowej.

Wnioski

Wydaje się, że dla potrzeb ograniczenia ryzyka w ob-rocie gospodarczym i uniknięcia wątpliwości dotyczą-cych sposobu naliczania obciążeń podatkowych powin-no się wprowadzić jedną definicję wartości rynkowej mienia we wszystkich przepisach prawnych.

Definicja wartości rynkowej – według autora niniej-szej publikacji – mogłaby mieć więc następującą postać:

Wartość rynkową mienia stanowi wysoce prawdo-podobna cena, jaką w dniu, na który określa się war-tość, można za to mienie uzyskać z uwzględnieniem założeń, do których w szczególności zaliczyć należy:

l relacje pomiędzy stronami przyszłej transakcji, l sposób użytkowania mienia,

l niezależność stron transakcji,

l sposób wyeksponowania mienia na rynku i pro-wadzenia transakcji.

Wskazówki w sprawie doprecyzowania założeń na-leżałoby rozwinąć w standardach zawodowych rze-czoznawców majątkowych. Relacje pomiędzy stronami transakcji powinny wynikać ze stanu rynku, a zwłaszcza relacji pomiędzy popytem i podażą, liczby oferentów oraz potencjalnych nabywców itp.

Założenie co do sposobu użytkowania nieruchomości powinno dotyczyć zwłaszcza zagadnienia, czy wartość określamy dla aktualnego sposobu użytkowania, czy też dla sposobu alternatywnego i jaki jest to sposób.

Założenie o niezależności stron transakcji powinno objaśniać, czy pomiędzy stronami transakcji istnieje związek rodzinny, czy kapitałowy.

Założenie o sposobie wyeksponowania nieruchomo-ści na rynku powinno opisywać zalecenia, np. jaki jest niezbędny okres eksponowania danego mienia na rynku.

Rodzaje wartości rynkowej powinny być formuło-wane przede wszystkim na podstawie wymienionych wyżej założeń, bez wykluczania także innych. Byłby to więc otwarty zbiór założeń, a konkretny rodzaj warto-ści rynkowej jako wysoce prawdopodobnej ceny byłby zależny od konkretnej sytuacji, a także celu wyceny.

2 M. Prystupa, Propozycja definicji wartości rynkowej w projekcie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rzeczoznawca Majątkowy

W dokumencie Biuletyn Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego (Stron 75-79)