• Nie Znaleziono Wyników

Mieczysław Prystupa

Mieczysław Prystupa

Wstęp

Polskie przepisy prawne zawierają wiele definicji wartości, a zwłaszcza wartości rynkowej. Definicja war-tości implikuje sposób określania warwar-tości rzeczy lub praw majątkowych. Według E. Mączyńskiej wyróżnić można następujące funkcje wyceny1:

l informacyjne, l decyzyjne, l negocjacyjne,

l rozwiązywania konfliktów interesów.

Oszacowanie wartości rzeczy lub praw majątko-wych ma zastosowanie m.in. w procesie ustalania wy-sokości podatków. W szczególności istotne znaczenie mają definicje wartości w takich ustawach, jak: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Ustawa o podatku od spadków i darowizn, Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Ustawa o podat-ku dochodowym od osób prawnych, Ustawa o po-datku od towarów i usług oraz Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Oszacowanie wartości dla celów podatkowych odbywa się zwykle na podstawie cen obiektów podobnych. Jednym z problemów jest zakres wykorzystywania cen dla potrzeb wyceny. Czy zatem ceny transferowe mogą być wykorzystywane do szaco-wania wartości? Jak wiadomo, ceny transferowe są to ceny stosowane w transakcjach pomiędzy podmiotami powiązanymi, w szczególności w ramach jednej grupy kapitałowej. Ceny transferowe stosowane w takich transakcjach mogą być tak ustalane, by minimalizować zobowiązania podatkowe.

Podstawowe definicje wartości i ich ocena Szacowanie wartości mienia, a zwłaszcza sposób wy-ceny muszą być zgodne z definicją określanej wartości.

Rozpoczynając analizę od ustawy o gospodarce nieru-chomościami, należy przytoczyć znajdującą się w niej definicję wartości rynkowej:

„Art. 151. 1.Wartość rynkową nieruchomości stano-wi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie dzia-łały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nie-ruchomości na rynku i do wynegocjowania warun-ków umowy”.

Jak wynika z powyższej definicji, dla potrzeb wyceny nieruchomości nie można wykorzystywać cen trans-ferowych. Drugie założenie mówi wyraźnie, że strony umowy muszą być od siebie niezależne. Niezależne, czyli także niepowiązane kapitałowo.

Na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa opublikowano projekt zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym proponuje się nową definicję wartości rynkowej.

Proponowana nowa definicja w projekcie ustawy brzmi następująco:

„Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacun-kowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzeda-jącym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

Głównym powodem zmiany definicji wartości rynko-wej – jak podaje ministerstwo – jest zbliżenie nowego uregulowania do definicji zawartej w rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostroż-nościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyj-nych. Innym powodem zmiany jest fakt, że obowiązująca definicja zakłada obowiązek uwzględniania cen transak-cyjnych, co może implikować konieczność stosowania wyłącznie podejścia porównawczego przy określaniu wartości rynkowej.

Jak jednak wynika z art. 152 obecnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami:

„1. Sposoby określania wartości nieruchomości, sta-nowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na war-tość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zasto-sowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomo-ści. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na za-stosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości”.

1 E. Mączyńska, Wycena przedsiębiorstw, Stowarzyszenie Księgowych w Polsce, Warszawa 2005.

A OCHRONA PRAW WIERZYCIELI

Pominięcie w definicji założenia dotyczącego powią-zań stron transakcji jest jednak moim zdaniem niewła-ściwe i może spowodować dowolne określanie wartości rynkowej, podobnie jak możliwe jest dowolne kształto-wanie cen transferowych.

W ustawach podatkowych, które przytoczono poni-żej, zawarte są nieco inne definicje wartości rynkowej lub dodatkowe wymagania, jak taką wartość określić.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera definicję wartości rynkowej stanowiącej pod-stawę opodatkowania z tytułu m.in. sprzedaży lub za-miany mienia.

„Art. 6. 1. Podstawę opodatkowania stanowi:

1) przy umowie sprzedaży ‒ wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego;

2) przy umowie zamiany:

a) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieru-chomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu

‒ różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali,

b) w pozostałych przypadkach ‒ wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek,

3) przy umowie darowizny ‒ wartość długów i cięża-rów albo zobowiązań przejętych przez obdarowanego,

4) przy umowie dożywocia ‒ wartość rynkowa nieru-chomości lub prawa użytkowania wieczystego,

5) przy umowie o zniesienie współwłasności lub o dział spadku ‒ wartość rynkowa rzeczy lub prawa ma-jątkowego nabytego ponad wartość udziału we współ-własności lub spadku,

6) przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności ‒ wartość świadczeń użytkownika bądź osoby, na rzecz której ustanowiono służebność, za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione,

(...)

10) przy ustanowieniu hipoteki – kwota zabezpieczo-nej wierzytelności.

2. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilno-prawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodza-ju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami ma-jątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

3. Jeżeli podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatko-wego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w ter-minie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia we-zwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny.

4. Jeżeli podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznaw-cy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o

wię-cej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, kosz-ty opinii ponosi podatnik”.

Z przytoczonych wyżej definicji i przepisów wynika, że dla potrzeb naliczenia podatku od czynności cywil-noprawnej wartość rynkową należy określać w podej-ściu porównawczym. Z definicji wynika, że nie należy wykorzystywać w procesie wyceny cen skrajnych, lecz ceny reprezentacyjne dla danego rynku, najczęściej wy-stępujące. Brak w tej definicji założenia, aby strony były od siebie niezależne, w tym niepowiązane kapitałowo.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn zawiera przepisy podobne jak w przypadku ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

„Art. 8.1. Wartość nabytych rzeczy i praw majątko-wych przyjmuje się w wysokości określonej przez na-bywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw, a wartość praw do wkładów oszczędno-ściowych - w wysokości tych wkładów.

1a. Wartość jednostek uczestnictwa przyjmuje się w wysokości ustalonej przez fundusz inwestycyjny, zgod-nie z przepisami ustawy o funduszach inwestycyjnych.

3. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowa-nych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i ga-tunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowy-mi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

4. Jeżeli nabywca nie określił wartości nabytych rzeczy lub praw majątkowych albo wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny naczelni-ka urzędu snaczelni-karbowego wartości rynkowej, organ ten wezwie nabywcę do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Jeżeli nabywca, pomi-mo wezwania, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, naczelnik urzędu skarbowego dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez nabywcę wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłe-go, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez nabywcę, koszty opinii biegłego ponosi nabywca”.

Na podstawie przywołanej ustawy wartość rynkową należy określić, korzystając z cen niewykraczających poza ceny przeciętne dla danego rynku. I w tej usta-wie w definicji wartości rynkowej nie ma założenia, aby strony były od siebie niezależne, w tym niepowiązane kapitałowo.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycz-nych zawiera definicję wartości rynkowej dla potrzeb określenia przychodu (mogącego stanowić przedmiot opodatkowania) z odpłatnego zbycia nieruchomości lub innego niż własność prawa majątkowego, np. użyt-kowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

„Art. 19.1. Przychodem z odpłatnego zbycia nieru-chomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8, majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umo-wie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli

jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie od-biega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przy-chód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art.

14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

2. Przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamia-ny nieruchomości lub praw majątkowych, a także inzamia-nych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Przepisy ust. 1, 3 i 4 stosuje się odpowiednio.

3. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub pra-wami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnie-niem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia”.

Jak wynika z przepisów tej ustawy, jeśli wartość wy-rażona w cenie określonej w umowie odbiega od warto-ści rynkowej, to organ kontroli postępuje analogicznie jak w przypadku innych ustaw podatkowych.

Identyczne regulacje w sprawie wartości zawiera ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ustawa o podatku od towarów i usług przewidu-je w pewnych okolicznościach wycenę mienia, w tym zwłaszcza nieruchomości, jeśli nie można określić jej ceny. W przypadku nieruchomości – jeśli jej zbycie następuje w ramach działalności gospodarczej, należy naliczyć VAT, oraz jeśli zakup nieruchomości następuje w celu jej dalszej odsprzedaży i zarobku, to taką trans-akcję też należy obciążyć podatkiem VAT.

W art. 2, który jest słowniczkiem pojęć tej ustawy, w ustępie 27b czytamy:

„wartości rynkowej – rozumie się przez to całkowi-tą kwotę, jaką, w celu uzyskania w danym momencie danych towarów lub usług, nabywca lub usługobiorca na takim samym etapie sprzedaży jak ten, na którym dokonywana jest dostawa towarów lub świadczenie usług, musiałby, w warunkach uczciwej konkurencji, zapłacić niezależnemu dostawcy lub usługodawcy na terytorium kraju; w przypadku gdy nie można ustalić porównywalnej dostawy towarów lub świadczenia usług, przez wartość rynkową rozumie się:

a) w odniesieniu do towarów – kwotę nie mniejszą niż cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a w przypadku braku ceny nabycia, koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy,

b) w odniesieniu do usług – kwotę nie mniejszą niż całkowity koszt poniesiony przez podatnika na wyko-nanie tych usług”.

Analizując powyższą definicję, można zauważyć, że przez wartość rynkową należy rozumieć jako prawdo-podobną cenę określoną na podstawie cen towarów lub usług podobnych do wycenianych, ale w warunkach konkurencyjnych, co moim zdaniem wyklucza możliwość wykorzystywania cen transferowych dla potrzeb wyceny.

Ustawa o rachunkowości jest podstawowym aktem prawnym dla ewidencjonowania przebiegu i wyni-ków działalności gospodarczej. Zawiera również waż-ne unormowania w zakresie oceny i wyceny wartości przedsiębiorstw oraz ich aktywów. Pojawiają się wśród nich pojęcie wartości rynkowej, a także wartości jej

bli-skoznacznej, tj. wartości handlowej i wartości godziwej.

„Art. 28.1. Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:

1) środki trwałe oraz wartości niematerialne i praw-ne - według cen nabycia lub kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środ-ków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyj-ne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości, (...)

2. Cena nabycia, o której mowa w ust. 1, to cena za-kupu składnika aktywów, obejmująca kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowego, a w przy-padku importu powiększona o obciążenia o charakte-rze publicznoprawnym oraz powiększona o koszty bezpośrednio związane z zakupem i przystosowaniem składnika aktywów do stanu zdatnego do używania lub wprowadzenia do obrotu, łącznie z kosztami transportu, jak też załadunku, wyładunku, składowania lub wpro-wadzenia do obrotu, a obniżona o rabaty, opusty, inne podobne zmniejszenia i odzyski. Jeżeli nie jest możliwe ustalenie ceny nabycia składnika aktywów, a w szcze-gólności przyjętego nieodpłatnie, w tym w drodze daro-wizny - jego wyceny dokonuje się według ceny sprzeda-ży takiego samego lub podobnego przedmiotu. (...)

5. Za cenę (wartość) sprzedaży netto składnika ak-tywów przyjmuje się możliwą do uzyskania na dzień bilansowy cenę jego sprzedaży, bez podatku od towa-rów i usług i podatku akcyzowego, pomniejszoną o ra-baty, opusty i inne podobne zmniejszenia oraz koszty związane z przystosowaniem składnika aktywów do sprzedaży i dokonaniem tej sprzedaży, a powiększoną o należną dotację przedmiotową. Jeżeli nie jest możli-we ustalenie ceny sprzedaży netto danego składnika aktywów, należy w inny sposób określić jego wartość godziwą na dzień bilansowy.

6. Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poin-formowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. War-tość godziwą instrumentów finansowych znajdujących się w obrocie na aktywnym rynku stanowi cena rynko-wa pomniejszona o koszty związane z przeprorynko-wadze- przeprowadze-niem transakcji, gdyby ich wysokość była znacząca”.

Jak wynika z powyższej zapisu ‒ wartość godziwa (fair value) jest pod względem merytorycznym zbliżona do definicji wartości rynkowej i zawiera założenie, że strony transakcji nie mogą być ze sobą powiązane.

Jak precyzyjnie określić pojęcie wartości rynkowej

Problem pojęcia wartości można umieścić w szerszej teorii, jakim jest ekonomiczna teoria wartości i ceny.

Od czasów starożytnych można zauważyć zaintereso-wanie tą teorią.

Teorią wartości i ceny zajmowali się m. in. Kseno-font z Aten (ok. 430 – ok. 355 p.n.e.), który był jednym z uczniów Sokratesa, Arystoteles, św. Tomasz z Akwi-nu, Adam Smith (1723–1790), Davi–d Ricardo (1772–

1823) John Stuart Mill (1806–1873), Alfred Marshall (1842–1924), Carl Menger (1840–1921) i inni.

A OCHRONA PRAW WIERZYCIELI

Z polskich uczonych problematyką teorii wartości i ceny zajmowali się m.in. prof. Fryderyk hrabia Skarbek (1792–1866) i prof. Moszczeński, który sformułował trzy podstawowe metody wycen:

l na podstawie cen,

l na podstawie kosztów wytwarzania,

l na podstawie dochodów ( metoda dochodowa).

Można powiedzieć, że właściwie wszyscy wielcy uczeni dzielili pojęcie wartości na dwie kategorie, tj.

wartość wynikającą z prawa popytu i podaży ( zamien-ną, wymienną), którą dzisiaj określimy jako rynkową, oraz na wartość uzależnioną od kosztów, którą dzisiaj nazywamy wartością odtworzeniową.

Wartość nie jest pojęciem jednoznacznym. Definio-wanie pojęcia wartości jest zatem bardzo ważne dla procesu wyceny, gdyż jasna i zrozumiała definicja uwia-rygodnia wycenę, a przez to zwiększa bezpieczeństwo obrotu rynkowego, obniża poziom ryzyka transakcji zwłaszcza na rynku nieruchomości czy na rynku przed-siębiorstw. Wartość rynkowa jest na ogół określana jako cena prognozowana, przewidywana, prawdopo-dobna lub najbardziej prawdopoprawdopo-dobna. Informacja, że wartość rynkowa jest ceną najbardziej prawdopodob-ną, znajduje się w definicji zawartej w ustawie o gospo-darce nieruchomościami, a także w interpretacji war-tości rynkowej zawartej w europejskich standardach wyceny. Pojęcie ma jednak pewną wadę. Słowo „naj-bardziej” może sugerować jakoby była to kwota jedy-na. Tak jednak nie jest, gdyż kilka zbliżonych do siebie wartości poprawnie oszacowanych może być uznanych za wiarygodne wartości rynkowe danego mienia. Wy-daje się zatem, że sens wartości rynkowej lepiej odWy-daje określenie, że jest to cena wysoce prawdopodobna2.

Pojęcie ceny wysoce prawdopodobnej można łatwo uzasadnić, analizując rysunek nr 1.

Rys. 1.

Prezentacja graficzna wartości rynkowej jako wysoce prawdopodobnej ceny

Rysunek ten można interpretować w ten sposób, że gdybyśmy mogli w tym samym czasie sprzedać wie-le razy tę samą lub bardzo podobne rzeczy czy prawa majątkowe, to najwięcej cen otrzymalibyśmy w

prze-dziale od Cl do Cp. W szczególnych przypadkach mie-nie mogłoby być sprzedane po cemie-nie minimalnej Cmin lub cenie maksymalnej Cmax. Cena maksymalna byłaby więc wyjątkiem od reguły, a nie samą regułą. Jest rze-czą oczywistą, że podstawowym kryterium ceny wiary-godności wyceny mienia jest porównanie wartości ryn-kowej z przyszłą ceną, o ile transakcja nastąpi zgodnie z założeniami właściwymi dla wartości rynkowej.

Wnioski

Wydaje się, że dla potrzeb ograniczenia ryzyka w ob-rocie gospodarczym i uniknięcia wątpliwości dotyczą-cych sposobu naliczania obciążeń podatkowych powin-no się wprowadzić jedną definicję wartości rynkowej mienia we wszystkich przepisach prawnych.

Definicja wartości rynkowej – według autora niniej-szej publikacji – mogłaby mieć więc następującą postać:

Wartość rynkową mienia stanowi wysoce prawdo-podobna cena, jaką w dniu, na który określa się war-tość, można za to mienie uzyskać z uwzględnieniem założeń, do których w szczególności zaliczyć należy:

l relacje pomiędzy stronami przyszłej transakcji, l sposób użytkowania mienia,

l niezależność stron transakcji,

l sposób wyeksponowania mienia na rynku i pro-wadzenia transakcji.

Wskazówki w sprawie doprecyzowania założeń na-leżałoby rozwinąć w standardach zawodowych rze-czoznawców majątkowych. Relacje pomiędzy stronami transakcji powinny wynikać ze stanu rynku, a zwłaszcza relacji pomiędzy popytem i podażą, liczby oferentów oraz potencjalnych nabywców itp.

Założenie co do sposobu użytkowania nieruchomości powinno dotyczyć zwłaszcza zagadnienia, czy wartość określamy dla aktualnego sposobu użytkowania, czy też dla sposobu alternatywnego i jaki jest to sposób.

Założenie o niezależności stron transakcji powinno objaśniać, czy pomiędzy stronami transakcji istnieje związek rodzinny, czy kapitałowy.

Założenie o sposobie wyeksponowania nieruchomo-ści na rynku powinno opisywać zalecenia, np. jaki jest niezbędny okres eksponowania danego mienia na rynku.

Rodzaje wartości rynkowej powinny być formuło-wane przede wszystkim na podstawie wymienionych wyżej założeń, bez wykluczania także innych. Byłby to więc otwarty zbiór założeń, a konkretny rodzaj warto-ści rynkowej jako wysoce prawdopodobnej ceny byłby zależny od konkretnej sytuacji, a także celu wyceny.

2 M. Prystupa, Propozycja definicji wartości rynkowej w projekcie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rzeczoznawca Majątkowy

2 M. Prystupa, Propozycja definicji wartości rynkowej w projekcie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rzeczoznawca Majątkowy