Cele górniczej polityki mieszkaniowej w okresie transformacji

W 1989 r. w zasobach przemysłu węglowego znajdowało się 13 tys.

budynków, tj. 186,8 tys. mieszkań, zamieszkiwanych przez ok. 630 tys. miesz­

kańców. Ponad 50% tej substancji to budynki wybudowane przed 1945 r., a 29,2% pochodzi sprzed 1918 r. W związku z tym stan techniczny mieszkań nie zawsze jest zadowalający. Dodatkowy problem stwarza fakt usytuowania przeważającej części zasobów mieszkaniowych górnictwa na terenach pod­

legających znacznym wpływom eksploatacji górniczej, gdzie szczególnie

25 „Informacja nt. realizacji postanowienia nr 35/84. Prezydium Rządu z dnia 25 czerwca 1984 roku w sprawie dalszej realizacji uchwały nr 132/82 z dnia 24 czerwca 1982 roku dotyczącej stworzenia podstawowych warunków do funkcjonowania i dalszego rozwoju województwa katowickiego”. Materiał do rozpatrzenia na posiedzeniu Prezydium Rządu. Katowice, sierpień 1985 r. — archiwum Urzędu Wojewódzkiego w Katowicach.

obiekty stare, nie zabezpieczone przed szkodami górniczymi, ulegają stosun­

kowo szybkiej dewastacji.

W tymże 1989 roku działało przy kopalniach węgla kamiennego 40 spół­

dzielni i zrzeszeń budowy domków jednorodzinnych. Najwięcej w Jaworznic- ko-Mikołowskim Gwarectwie Węglowym (15) i Zabrzańskim Gwarectwie Węglowym (9)26. W trakcie wdrażania restrukturyzacji głównym celem stało się w tym zakresie uwolnienie spółek węglowych i kopalń od działalności związanej z prowadzeniem gospodarki mieszkaniowej.

Sektor górnictwa węgla kamiennego dysponował w 1998 r. ogólną powierz­

chnią ok. 14,5 tys. hektarów działek gruntowych, z których 46,2% miało uregulowany stan prawny. Zasoby mieszkaniowe w kopalniach węgla kamien­

nego wynosiły w 1996 r. 169 509 mieszkań w 10 938 budynkach. Najwięcej zasobów mieszkaniowych posiadają w swej gestii spółki węglowe zarządzające 80% wszystkich budynków i 83% mieszkań będących w dyspozycji resortu.

Kopalnie samodzielne dysponują 5206 mieszkaniami w 320 budynkach, a kopalnie likwidowane 22 974 mieszkaniami w 1895 budynkach. Uregulowa­

ny stan prawny posiada 81 745 mieszkań, co stanowi 48,2% ogólnej ich liczby w 5078 budynkach, co z kolei stanowi 46,2% wszystkich „górniczych”

budynków. Wartość mieszkań szacuje się na ponad 1 mld PLN, przy czym należy pamiętać, że jest to wartość księgowa, nietożsama z wartością rynkową.

Szacuje się, że opłaty z czynszów pokrywają ok. 50% kosztów utrzymania górniczych mieszkań27.

Wiek, standard, stopień dekapitalizacji mieszkań kopalnianych oraz struk­

tura lokatorów (znaczna ich część nie związana z górnictwem) stanowią barie­

rę w prywatyzacji zasobów zakładowych. Spółki węglowe i kopalnie, prowa­

dząc prywatyzację mieszkań, wykorzystują różnorodne możliwości prawne m.in.:

— dokonują odpłatnego i nieodpłatnego przekazywania zasobów mieszkanio­

wych na rzecz gminy, innych osób prawnych lub fizycznych;

— wnoszą aportem zasoby mieszkaniowe do spółek;

— tworzą spółdzielnie mieszkaniowe i przekazują im swoje zasoby odpłatnie lub pod tytułem darmym.

Obowiązujące normy prawne nie zachęcają do wykupu mieszkań z uwagi na obciążenie współwłaścicieli budynku partycypacją kosztów jego utrzyma­

nia, do czego nie są zobowiązani najemcy28.

26 M. M i t r ę g a : Pomoc społeczna a restrukturyzacja górnictwa węgla kamiennego.

W: Dylematy społeczne i gospodarcze starego regionu przemysłowego — wnioski dla Parla­

mentu. Red. I. L i p o w i c z . Warszawa 1996, s. 75—89.

27 B. C i e s z e w s k a : Górnictwo pozbywa się nie chcianych budynków. „Rzeczpospolita”

1994, nr 187.

28 Procedury przekazywania zasobów mieszkaniowych wraz z infrastrukturą na rzecz innych podmiotów realizowane są na podstawie Ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994 r.,

Decyzją ministra przemysłu i handlu powołano Zespół ds. Uwłaszczeń Majątkowych w kopalniach, którego zadaniem stała się komunalizacja za­

kładowych zasobów mieszkaniowych oraz przyspieszenie uzyskania decyzji uwłaszczeniowych wojewody katowickiego.

Zaproponowana w dniu 2 lipca 1993 r. przedstawicielom miast i gmin, oferta nieodpłatnego przekazania mieszkań zakładowych nie została przez nich przyjęta przede wszystkim z uwagi na brak środków komunalnych dla prawidłowego zarządu zasobami.

Kierunki polityki mieszkaniowej w poszczególnych spółkach węglowych można przedstawić następująco:

• Katowicki Holding Węglowy

Od dłuższego czasu i z niewielkim efektem trwają próby przekazania górniczych spółdzielni mieszkaniowych w administrację organom samorządu terytorialnego. W 1995 r. utworzono 11 spółek kapitałowych posiadających od 2—4 tys. mieszkań. Stopień uwłaszczenia gruntów szacowany jest na ok. 75%. Poszczególne zakłady górnicze, które są właścicielami mieszkań, dla umożliwienia ich sprzedaży ustanowiły regulaminy wewnętrzne, zakładają­

ce rozłożenie na preferencyjne raty spłaty ich wartości. Wartość rat częstokroć jest niższa od wartości czynszu. Mimo to sprzedaż (z wyjątkiem małych, czterorodzinnych bloków w strefie podmiejskiej) nie cieszy się dużym powo­

dzeniem. Nie respektowane są także, prawnie uregulowane, możliwości eks­

misji lokatorów nie płacących czynszu.

• Nadwiślańska Spółka Węglowa

W latach dziewięćdziesiątych powołano spółdzielnie mieszkaniowe, które w 100% są własnością Spółki. W tych warunkach władze górnictwa zmieniły koncepcję rozwiązania problemu mieszkań zakładowych, podejmując kroki zmierzające do przeprowadzenia prywatyzacji zasobów mieszkaniowych po­

przez emisję obligacji. Proponuje się zbycie ok. 30% wartości poprzez obligacje.

Obecnie następuje podpisywanie umów pomiędzy poszczególnymi spół­

kami węglowymi a specjalnie powołanym Biurem Handlowo-Produkcyjnym Sp. z o.o w Tychach w sprawie usług związanych z prywatyzacją mieszkań poprzez emisję obligacji. Po zakończeniu prac organizacyjnych przewiduje się rozpoczęcie sprzedaży obligacji indywidualnym nabywcom (dotychczasowym użytkownikom). T a skomplikowana operacja29 ma polegać na emisji obli­

gacji, co dotychczasowym mieszkańcom da możliwość zakupu mieszkań

Ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 2.07.1994 r., Ustawy o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwo­

we z dnia 12.10.1994 r.

29 Koncepcja i promocja całej akcji prowadzona jest przez Zakład Ekspertyz Gospodarczych Wydawnictwa Papierów Wartościowych.

w ciągu kolejnych trzech lat bez konieczności zaangażowania znacznego kapitału własnego. Podstawowym warunkiem przystąpienia do transakcji jest zainwestowanie w zakup obligacji na kwotę ok. 1000 PLN, zależnej zresztą od jakości zajmowanego mieszkania. Rozpoczęcie akcji opóźnia trudna do uzgodnienia metodologia wyceny wartości mieszkań i ustalenie zestawu nominałów obligacji, których przewiduje się od 12— 18.

• Gliwicka Spółka Węglowa

Spółka posiada w swej gestii 16,5 tys. mieszkań, w tym w Sośnicy

— 4,5 tys., w Gliwicach — 7,5 tys., w Zakładach Bumar — 4 tys.

Zainteresowanie w administrowaniu mieszkaniami górniczymi zgłosiły gminy:

Knurów i Leszczyny. Pozostałe jednostki samorządowe nie są zainteresowane głównie z uwagi na kosztowne procedury prawne związane z potwierdze­

niem własności gruntów. Szacuje się, że Spółka posiada prawo do 48% całości gruntów.

• Rybnicka Spółka Węglowa

Spółka administruje na obszarach starej zabudowy mieszkaniowej. Ponad 65% mieszkań zlokalizowanych jest w domach wybudowanych przed 1945 r.

Praktycznie nie istnieje zainteresowanie wykupem mieszkań. Spółka po­

siada 5830 mieszkań, najmniej w całym przemyśle węglowym, ale też naj­

mniejszy stopień uwłaszczenia gruntów, ok. 15%. W 1995 r. powstały spółdzielnie mieszkaniowe przy kopalniach „Marcel”, „Rydułtowy”, „Jan- kowice” i „Chwałowice” .

• Bytomska Spółka Węglowa

Większość decyzji co do kierunków działań polityki mieszkaniowej oczeku­

je nadal na podjęcie. Spółka prowadzi działalność na obszarach silnie zdewastowanych przez szkody górnicze i warunkiem ewentualnego przekaza­

nia substancji mieszkaniowej, która w 50% wybudowana została przed 1945 r., jest jej uprzednie, gruntowne odremontowanie. Spółka jest właścicielem spółdzielni mieszkaniowej utworzonej w celach administrowania zasobami, z których 60% jest jej prawną własnością. W przyszłości projektuje się, że większość mieszkań zostanie sprzedana w wyniku emisji obligacji, a później przekazana na rzecz urzędu miejskiego albo spółdzielni mieszkaniowych wyposażonych w prawo własności.

• Rudzka Spółka Węglowa

M ajątek mieszkaniowy Spółki to ok. 30 tys. mieszkań na terenie 9 gmin.

Ponad połowa gruntów i budynków posiada potwierdzone prawo własności.

W 1994 r. powołano do życia 3 spółdzielnie mieszkaniowe, które prowadzą w imieniu kopalń spółki zarząd i administrację zakładowej substancji miesz­

kaniowej składającej się z 1584 budynków. W 1996 r. przekazano na mienie komunalne całość sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej związanej z bu­

dynkami zakładowymi, co skutkuje obniżeniem kosztów eksploatacyjnych

i ich remontami. W najbliższym czasie przewiduje się przekazanie zasobów mieszkaniowych K W K „Pokój”, „Polska-Wirek”, „Bielszowice” na rzecz spół­

dzielni.

• Jastrzębska Spółka Węglowa

Zasoby mieszkaniowe Spółki są stosunkowo nowe i zasadniczo w dobrym stanie technicznym. Pierwsze budynki (przeważnie w NRD-owskiej techno­

logii prefabrykowanej Fadom) zaczęto budować w 1965 r. Osiedla były projektowane kompleksowo i obejmowały całą infrastrukturę nad- i pod­

ziemną. Po nieudanej akcji w sierpniu 1995 r., polegającej na ofercie przeka­

zania mieszkań wszystkim urzędom miast i gmin, na terenie których znajdują się zasoby mieszkaniowe Spółki30, wybrano ostatecznie drogę polegającą na sprzedaży mieszkań. Uchwalony „Regulamin sprzedaży mieszkań w JSW SA” przyznaje w różnym stopniu preferencje mieszkańcom w wysokości od 2,5 do 4% za lata przepracowane w górnictwie oraz 1,5% za lata prze­

pracowane w innych przedsiębiorstwach. Wprowadza także bonifikaty z tytułu jednorazowej wpłaty gotówkowej (50%) ulgi oraz umożliwia kupno miesz­

kania na raty (10 lat) ze stopniową bonifikatą. Z terenu miasta Jastrzębie Zdrój wybrano dwie spółdzielnie mieszkaniowe (SM „Nowa” i SM „Jas- -Mos”), które oferowały przejęcie całości zasobów mieszkaniowych, przyjęcie w poczet członków wszystkich obecnych lokatorów oraz gwarantowały reali­

zację postanowień regulaminu. Spółdzielnie zobowiązały się także do przy działu mieszkań pochodzących z tzw. ruchu ludności osobom, które wpisane są na kopalniane listy oczekujących na mieszkania. Na koniec 1997 r. liczba przekazanych mieszkań stanowiła już 77% ogólnej ilości zasobów miesz­

kaniowych JSW SA. Spółka sprzedała także w sposób bezpośredni 90 lokali mieszkalnych z przekazaniem własności lokalu mieszkalnego wraz z ułamkową częścią gruntu.

Główną przeszkodą, która nie pozwala na szybsze tempo przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych, jest brak stosownego zapisu, który umożliwiałby dotychczasowemu właścicielowi rozliczenie straty wynikłej z wa­

rtości bilansowej przekazywanych nieodpłatnie nieruchomości31.