Funkcje nieruchomości w gospodarce według wybranych teorii ekonomii

 nieruchomości specjalnego przeznaczenia.

 nieruchomości wykorzystywane dla zaspokojenia własnych potrzeb,

 nieruchomości wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb publicznych,

 nieruchomości wykorzystywane dla celów komercyjnych.

Kryterium podmiotowe

 według form własności  nieruchomości prywatne,

 nieruchomości państwowe

 nieruchomości samorządowe.

Źródło: opracowanie własne na podstawie A. Śliwiński, Zarządzanie nieruchomościami, Placet, Warszawa 2000, s. 17-18,K. Lewandowski, Zarządzanie …, op. cit., s. 21

Zaprezentowane powyżej przykłady klasyfikacji nieruchomości niewątpliwie nie wyczerpują możliwych sposobów podziału. Coraz bogatsza literatura z zakresu nieruchomości dostarcza wielu bardziej złożonych i szczegółowych klasyfikacji, które często łączą kilka różnych kryteriów, w zależności od przedmiotu zainteresowań autora. W dalszej części rozdziału, przy okazji omawiania zagadnienia gospodarki nieruchomościami w gminie, ogólne klasyfikacje nieruchomości zostaną uszczegółowione pod względem podmiotowym i funkcjonalnym.

2.1.2. Funkcje nieruchomości w gospodarce według wybranych teorii ekonomii Nieruchomości w historii myśli ekonomicznej - w znaczeniu pierwotnie ograniczającym je do ziemi - pojawiały się wielokrotnie i w różnym kontekście. Analiza dorobku głównych postaci nurtów ekonomii pozwala wskazać kilka płaszczyzn spojrzenia na nieruchomość i jej miejsce w przestrzeni gospodarczej. Na wstępie należy jednak zaznaczyć, że nie jest celem autora dokonanie pełnego i wyczerpującego przeglądu dorobku myśli ekonomicznej pod względem badanego zagadnienia, a jedynie wskazanie

189

70 przykładowych odniesień do nieruchomości, w kontekście postrzegania ich roli w gospodarce.

W pierwszym rzędzie wydaje się uzasadnionym podjęcie problematyki własności nieruchomości (ziemi), jako kategorii podstawowej, gdyż stosunki własnościowe, jak zaznacza H. G. Adamkiewicz-Drwiłło, mają fundamentalne znaczenie dla rozwoju społeczno-gospodarczego190

.

 Ziemia jako przedmiot własności

Proces kształtowania się uprawnień własnościowych toczył się w trakcie całego rozwoju społeczeństwa. A. Sadowski zarysowując obraz tego procesu wskazuję, że w początkowych etapach regulacje dotyczące własności były uproszczone i przybierały charakter prawa zwyczajowego powszechnie znanego, a dopiero w dalszych etapach rozwoju społeczności dochodziło do powstania bardziej skomplikowanych form prawnych określających relacje pomiędzy posiadaczami, a następnie do wykształcenia się zróżnicowanych form korzystania z ziemi191

.

Przez wiele wieków instytucja własności odnosiła się do zasobów ruchomych, a ziemia, jako zasób relatywnie nieograniczony, pozostawał poza zakresem regulacji. Jednak w związku z wyczerpywaniem się wolnych zasobów gruntowych możliwych do szybkiego zagospodarowania, dostrzeżono wagę tego czynnika produkcji i zaczęły rozwijać się szczegółowe regulacje obejmujące zasady przejmowania ziemi we władanie oraz zakres jej ochrony. Podwalin dzisiejszego systemu praw własności można dopatrywać się w prawie rzymskim. Tam to właśnie po raz pierwszy sformułowano pojęcie całkowicie prywatnej własności dominium – co oznaczało „prawo do używania i zużywania jakiejś

rzeczy w ramach dopuszczalnych przez prawo”. Również w prawie rzymskim rozróżniono possesio, jako tymczasową ziemską własność prekaryjną oraz ususfructus – dożywotnią

własność ziemską.192

Kwestie szerokiego nabywania ziemi i tworzenie się warstwy chłopskiej wiążą się z przemianami społeczno-gospodarczymi w starożytnym Rzymie. Okres średniowiecza wraz z systemem feudalnym, w którym dominującą rolę odgrywało rolnictwo, wykształcił nową strukturę własnościową obszarów. Cała ziemia była własnością króla i Kościoła, a użytkowanie ziemi królewskiej było powierzane panom-szlachcicom, w zamian za

190

H. G. Adamkiewicz-Drwiłło, Współczesna metodologia nauk ekonomicznych, Dom Organizatora, Toruń 2008, s. 271

191 A. Sadowski, Własność a użytkowanie gruntów rolnych, Wydawnictwo Uniwersytetu w Białymstoku, 2009, s. 65

192

71 dostarczanie dóbr i usług. Prawo użytkowania ziemi wraz ze zobowiązaniami z tym związanymi przechodziło na zasadzie pierworództwa z ojca na syna. Niewolnik był z kolei tradycyjnie przywiązany do ziemi i płacił panu za jej użytkowanie pracą, plonami, niekiedy pieniędzmi193

. Kościół jako instytucja posiadająca duży potencjał intelektualny i gospodarczy, poprzez swych uczonych – kanonistów, rozwijał nauczanie zgodne z przemianami zachodzącymi w życiu społeczno-gospodarczym. Na uwagę zasługują tu poglądy św. Tomasza z Akwinu, który w swoich koncepcjach odnosił się do teorii własności w stosunkach społeczno-gospodarczych. Jak przytacza W. Stankiewicz, podstawą tej teorii była teza o roli własności jako środka osiągania wyższego celu, jakim jest zbawienie. Święty Tomasz z Akwinu wprowadził rozróżnienie pomiędzy pożyczką a dzierżawą, uzasadniając słuszność uzyskania korzyści przez właściciela za oddanie w dzierżawę domu lub gospodarstwa. Według niego - oddanie w dzierżawę oznacza pozbawienie się właściciela pożytków z użytkowania nieruchomości, stąd zasadny jest zwrot rzeczy wraz z nadwyżką za jej użytkowanie194

.

Prymat własności prywatnej głosili fizjokraci, dla których stanowiła ona jedną z kolumn wolności, obok osobistej wolności jednostki ludzkiej i wolności gospodarczej. Oczywiście w dalszych okresach podejście do własności zmieniało się, czego przykładem są choćby przedstawiciele socjalizmu naukowego, w tym John Bray, który głosił zniesienie prywatnej własności ziemi, czy Pierre Joseph Proudhon, który posługiwał się hasłem „własność to kradzież”. Na drugim biegunie znajduje się „ekonomika praw własności” mieszcząca się w ramach „nowej ekonomii instytucjonalnej”, której przedstawiciele – A. A. Alchain, H. Demsetz i R. Coase zwracali szczególną uwagę na znaczenie systemu własności w funkcjonowaniu gospodarki195

.

 Ziemia jako czynnik produkcji i podstawa renty

Wielu ekonomistów począwszy od fizjokratów, po autorów ekonomii klasycznej (i niezmiennie do dnia dzisiejszego) wskazywało na funkcję ziemi jako czynnika produkcji i podstawy uzyskiwania renty, będącej wynagrodzeniem za posiadane grunty użytkowane w procesie wytwarzania dóbr.

Już w pierwszych teoriach ekonomicznych ziemia odgrywała zasadniczą rolą w gospodarce. Traktowana była jako jeden z czynników produkcji i wykorzystywana dla prowadzenia działalności rolniczej.

193 H. Landreth, D. C. Colander, Historia myśli ekonomicznej, PWN, Warszawa 1998, s. 62

194 W. Stankiewicz, Historia Myśli Ekonomicznej, PWE, Warszawa 1998, s. 78 -82

195

72 Pierwszą uznaną teorią ekonomiczną był fizjokratyzm, którego nazwa oznaczała „panowanie nad naturą (przyrodą)”. Główną rolę w koncepcji fizjokratów odgrywała ziemia użytkowana rolniczo. Stanowiła ona najważniejszy czynnik wytwórczy i podstawę uzyskiwania tzw. „czystego dochodu”.

Z kolei ekonomiści klasyczni wyróżnili trzy czynniki wytwórcze:  ziemię – czyli zasoby przyrody możliwe do gospodarczego wykorzystania,

 pracę – jako czynnik ludzki, o zasadniczym znaczeniu, gdyż jako jedyny przynoszący nadwyżkę,

 kapitał – jako czynnik rzeczowy stworzony ręką ludzką, tj. narzędzia i maszyny, w którym zawiera się (ucieleśnia się) ludzka praca¹⁹⁶.

Podział czynników wytwórczych według koncepcji ekonomii klasycznej został podtrzymany przez kolejnych teoretyków i jest stosowany także obecnie. Zagadnieniem bezpośrednio powiązanym z produkcyjnym wykorzystaniem ziemi, kapitału i pracy była kwestia wynagrodzenia poszczególnych czynników wytwórczych, w tym wynagrodzenie za ziemię.

Mechanizm wynagrodzenia ziemi jako czynnika produkcji wyjaśnił D. Ricardo w teorii renty gruntowej, która to teoria była następnie rozwijana i modyfikowana przez innych teoretyków ekonomii. Podstawą renty jest rzadkość ziemi i różna jej jakość197

. Formułując ogólne prawo malejącej wydajności czynników produkcji, Ricardo zwraca uwagę, że właściciel posiadający grunty o lepszej urodzajności, wraz ze wzrostem liczbą ludności i potrzebą wykorzystania gleb uboższych, będzie czerpał dodatkową korzyść pod postacią renty różniczkowej – wynikającą z różnicy między urodzajnością działek. Podobnie na uzyskanie renty różniczkowej będzie miało wpływ korzystne położenie działki i zastosowanie dodatkowych nakładów kapitału i pracy198

.

Z kolei J. B. Say rozwijając tradycyjną teorię czynników produkcji kładł nacisk na wartość użytkową rzeczy, stąd na proces produkcji patrzył z punktu widzenia wytwarzania użyteczności. Według niego, praca, kapitał i ziemia wzajemnie świadczą sobie usługi w procesie wytwarzania użyteczności, które są podstawą uzyskiwania dochodu. J. B. Say określa dochody łącznym mianem „zysku”. Zysk (dochód) właściciela ziemi tłumaczy jako

196 R. Bartkowiak, Historia myśli ekonomicznej, PWE, Warszawa 2008, s. 39-40

197 M. Blaug, Teoria ekonomii. Ujęcie retrospektywne, PWN, Warszawa 2000, s. 98-99

198

73 zapłatę za szczególną usługę świadczoną przez posiadacza potencjału produkcyjnego ziemi. Według teorii Say’a właściciel może czerpać dochody199

:

 z gruntu dzierżawionego, które wypłaca mu dzierżawca (jako część swojego dochodu uzyskiwanego w sposób typowy dla przedsiębiorcy), bądź

 w wyniku sprzedaży płodów zrodzonych z ziemi.

W kontekście rozważań na temat renty, warto zwrócić uwagę także na Marshalla, który problem renty uzupełnia o analizę miejskich gruntów pod zabudowę, formułując tezę, że cena terenu budowlanego równa się cenie tego terenu jako rolnego zwiększonej o skapitalizowane korzyści lokalizacyjne ²⁰⁰.

Teoria renty gruntowej jest podstawą dla obecnie funkcjonujących różnych kategorii rent. W literaturze można spotkać się z pojęciem renty rolnej, budowlanej, miejskiej²⁰¹ czy renty geograficznej²⁰². W przepisach prawnych funkcjonuje pojęcie renty planistycznej. Dostrzeżenie faktu występowania renty gruntowej jest podstawą dla rozwoju teorii wartości nieruchomości203

oraz szeregu funkcji nieruchomości (w tym m.in. funkcji zastawnej i fiskalnej).

 Ziemia jako obiekt zastawny

Z końcem Średniowiecza upowszechniła się praktyka polegająca na dokonywaniu transakcji kupna-sprzedaży renty. Polegała ona na tym, że właściciel nieruchomości zaciągał pożyczkę pod zastaw renty zobowiązując się do zwrotu wierzycielowi płynących z tej nieruchomości dochodów, spłacając dług ratami rocznymi. Stopa procentowa wynosiła przez długi czas 10%, w późniejszym okresie było to 8-6%. Transakcje te można uznać za początki traktowania nieruchomości jako zabezpieczenia wierzytelności204

.  Ziemia jako obiekt fiskalny

Ricardiańska koncepcja renty, która traktuje właścicieli ziemskich jako swego rodzaju pasożytów otrzymujących dochód w postaci renty wyłącznie za posiadanie czynnika produkcji, a nie za świadczenie społecznie użytecznej usługi, stała się podstawą do spojrzenia na renty gruntowe jako na obiekt nadający się w wysokim stopniu do opodatkowania. W najszerszy sposób koncepcję opodatkowania ziemi rozwinął H. George.

199 Ibidem, s. 178-179

200 Por. M. Blaug, Teoria …, op. cit., s. 421, W. M. Gaczek, Zarządzanie w gospodarce przestrzennej, Oficyna Wydawnicza Branta, Bydgoszcze-Poznań 2003, s. 47

201 Przykłady rent i czynników je kreujących podaje W. M. Gaczek, Zarządzanie …, op. cit., s. 46

202

Szeroko na temat renty geograficznej wypowiada się K. Kopczewska, Renta geograficzna a rozwój

społeczno-gospodarczy, CeDeWu, Warszawa 2008 r.

203 Zob. A. Źróbek-Różańska, R. Źróbek, Renta gruntowa w teorii ekonomii klasycznej jako przyczynek do

rozważań nad wartością ziemi, „Administratio Locorum”, 7 (3), 2008, s. 5-13

204

74 Opierając się na stosunku Ricardo do właścicieli ziemskich i przyczyn powstawania renty nie związanych z faktyczną działalnością właścicieli gruntu, optował za podatkiem od ziemi, który zlikwidowałby całkowicie wszystkie renty. Twierdził przy tym, że w sytuacji, gdy cała ziemia zostałaby w ten sposób opodatkowana, uzyskane przychody wystarczyłyby na pokrycie całkowitych kosztów rządu. Dlatego proponowany przez niego podatek nazywano „podatkiem jedynym”205

.

 ”Ziemia - obszar”, jako miejsce lokalizacji działalności gospodarczej

Problem renty prowadzi także do spojrzenia na ziemię jako miejsce lokalizacji różnych funkcji gospodarczych i społecznych. Pojmowanie wartości użytkowej ziemi uzależnionej od lokalizacji ma swoje początki w koncepcji „Państwa wyizolowanego” Thünena, która jest uznawana za podwaliny teorii lokalizacji, a on sam za „ojca” ekonomii przestrzennej. Thünen próbował wyodrębnić spośród innych czynników wpływających na lokalizację produkcji rolnej i sposób wykorzystania gruntów, koszty transportu, pojmowane przez niego jako liniową funkcję odległości. Wykazał występowanie tej części renty różniczkowej, która powstaje jako nadwyżka przychodów nad kosztami produkcji rolnej wyłącznie w wyniku korzyści położenia względem centralnie usytuowanego rynku²⁰⁶. Ta i kolejne teorie: teoria lokalizacji przemysłu A. Webera, system osadniczy W. Christallera, ogólna teoria gospodarki przestrzennej A. Löscha i inne, zwracają uwagę na walory przestrzenno-gospodarcze „ziemi” analizując użyteczność miejsc z punktu widzenia lokalizacji działalności gospodarczej i określają reguły konkurowania o przestrzeń-ziemię jako dobro rzadkie.

Podsumowując, można zauważyć, że przykłady zaczerpnięte z historii myśli ekonomicznej na temat roli ziemi w gospodarce wskazują, że nieruchomości (ziemia) zawsze uchodziły za jeden z głównych czynników w procesach gospodarczych i wyznacznik statusu społecznego właściciela. Z czasem świadomość ograniczoności zasobów gruntowych stała się podstawą dla rozwoju pozawłasnościowych form ich użytkowania.

Najwięcej miejsca poświęcono w tym podrozdziale ziemi jako jednemu z trzech czynników wytwórczych oraz podstawy uzyskiwania renty. Stało się tak z uwagi na fakt, że zagadnienie to było jednym z istotniejszych wątków w historii ekonomii, jego ewolucja doprowadziła do ukształtowania się aktualnych teorii ekonomicznych, a dla gospodarki nieruchomościami - stała się punktem wyjścia dla zagadnień związanych z wartością

205 H. Landreth, D. C. Colander, Historia …, op. cit., s. 178-179

206

75 nieruchomości oraz podstawą do rozważań na temat miejsca nieruchomości w przestrzeni gospodarczej.