pro-wadzonych analizach oraz zwiększone rozbieżności pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi.
Oba modele regresji uwzględniają jedynie wpływ na cenę mieszkania jego podstawowych cech fizycz-nych lub prawfizycz-nych. Ta część zmienności, która nie została opisana modelem może być przejawem oddzia-ływania czynników o wymiarze społecznym, politycznym, makroekonomicznym oraz losowym. Zauważyć należy, że udział wymienionych powyżej czynników występujących poza formalną konstrukcją modelu jest większy w drugim przypadku (tj. w okresie 01.2009 – 07.2011) z uwagi na większy współczynnik indeter-minacji (0.215511). Zatem precyzja oszacowania wartości konkretnej nieruchomości mieszkaniowej na pod-stawie modelu w okresie 2009 – 2011 jest zauważalnie mniejsza.
5. Podsumowanie
Ogólnoświatowy kryzys wywołany w 2008 roku w USA oraz jego druga fala odczuwalna w latach 2009-2010 znacząco zmieniły nastroje i trendy gospodarcze. Powszechnie wiadomo, że w czasach kryzysu eko-nomicznego pewne dziedziny gospodarki zamierają. W niektórych przypadkach stan patologiczny, spowo-dowany przez kryzys, staje się sytuacją permanentną, w innych natomiast sytuację można określić mianem mniej lub bardziej trwałych rezultatów kryzysu.
Pierwszą falę kryzysu w Polsce można było odczuć w branży mieszkaniowej, ponieważ popyt na miesz-kania zmienił się niemal natychmiast. Ostrożniejsze przyznawanie kredytów (M. Zaleska, 2010) przez banki spowodowało fiasko wielu transakcji. Kryzys najpóźniej dotarł do branży nieruchomości komercyjnych, gdzie proces inwestycyjny jest znacznie rozłożony w czasie. Zawirowania na rynku walutowym nie miały większego wpływu na deweloperów rynku nieruchomości komercyjnych, jednak znacząco zmieniły zasady przyznawania kredytów hipotecznych, a co za tym idzie spowodowało to spadek popytu na nieruchomości mieszkalne. Kryzys, wywołał podwyższoną inflację co przełożyło się na wzrost cen materiałów budowla-nych, kosztów wykonawstwa czy obsługi podstawowych gałęzi przemysłu bezpośrednio związanych z ryn-kiem nieruchomości. Ogólnoświatowe problemy gospodarcze spowodowały spadek lub brak płynności fi-nansowej niektórych deweloperów, co może być związane z mniejszą ilością oddanych mieszkań do użytku (pomimo średniego, trzynastomiesięcznego okresu potrzebnego na realizację inwestycji, Rys. 6).
Rysunek 6. Ilość oddanych mieszkań do użytku ogółem w latach 2008–2011 (w tys.)
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych Głównego Urzędu StatystycznegoŹródło: opracowanie własne na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego.
.
W czasie pogorszenia się koniunktury firmy działające na rynku nie-ruchomości podejmowały decyzje bardzo ostrożnie. Wszelkie innowacyj-ne działania np. związainnowacyj-ne z rozwojem narzędzi zautomatyzowainnowacyj-nej wyceny zostały wstrzymane. Było to zupełnie naturalne ponieważ brakowało infor-macji napędzających działanie „kalkulatorów” wyceny. Należy podkreślić, że narzędzia te mają charakter jedynie wspomagający pracę ekspertów od wyce-ny, którzy w tym trudnym okresie również napotykali na trudności związane z wiarygodnym szacowaniem wartości.
Dla okresu kryzysu autor również prowadził badania statystyczne jednak oszacowane modele odznaczały się mniejszym dopasowaniem do danych rze-czywistych. Często zmienność cen była większa i nieuzasadniona merytorycz-nie, więc składniki modeli w okresie kryzysu częściej okazywały się nieistotne statystycznie. Miało to również związek z mniejszą liczebnością baz danych, którymi dysponowały agencje obrotu nieruchomości w stolicy. Można zatem wnioskować, że kryzys wywarł negatywny wpływ na rozwój stosowania narzę-dzi wspomagających wycenę nieruchomości mieszkaniowych. Z jednej strony
174 Rozdział vi
zwiększyła się zmienność cen, a jednocześnie zmniejszyła liczba transakcji i chęć uczestników rynku do podejmowania innowacyjnych działań.
Zmiany jakie można było zaobserwować na rynku nieruchomości miesz-kalnych na przestrzeni kilku ostatnich lat należy rozpatrywać z wielu punk-tów odniesienia. Z jednej strony dostrzegamy ogromne załamanie popytu, zwłaszcza po roku 2008, które być może doprowadziło na skraj bankruc-twa nie jedno przedsiębiorstwo związane z rynkiem obrotu nieruchomościa-mi. Zwłaszcza w pierwotnej fazie spadek popytu oznaczał prawie całkowity brak kupujących i co za tym idzie brak możliwości negocjowania ceny, która została skalkulowana zazwyczaj w realiach rynkowych sprzed widma poja-wienia się ogólnoświatowego kryzysu. Trzeba pamiętać, że wielu właścicieli nabyło wcześniej swoje nieruchomości po wygórowanych cenach zaciągając drogie kredyty. Taki stan rzeczy powodował, że korekty cenowe dokonywały się bardzo powoli (Błaszczak, 2009). Oczywiście proces dostosowawczy cen jest zróżnicowany przestrzennie. Istnieją lokalizacje na tyle atrakcyjne, że nawet silne załamanie na rynku nie jest w stanie wymusić redukcji średnie-go poziomu cen. Z punktu widzenia „statystyczneśrednie-go obrazu stolicy” próżno jest więc oczekiwać ujemnej dynamiki cen w lokalizacji tak atrakcyjnej jak np. Śródmieście. Ciekawostką jest trudność w weryfikacji cen transakcyjnych na dużą skalę zwłaszcza przez potencjalnego nabywcę, ponieważ podawane przez media wartości średnich arytmetycznych cen bardzo podatne są na wpływ wartości skrajnych. Pamiętać należy, że w interesie wielu inwestorów i deweloperów leżało kreowanie obrazu braku znaczących ujemnych korekt wartości na rynku nieruchomości w latach 2009–2011.
Z drugiej strony podkreślić należy zmianę zachowań nabywców na rynku nieruchomości, którzy przed rokiem 2008 częściej podlegali naśladownictwu.
Obecnie nieco zmieniły się ich potrzeby, a decyzje zakupowe są podejmowa-ne rozważniej. Doprowadziło to do pojawienia się na rynku mieszkaniowym nowych inwestycji, które są odpowiedzią na popyt zgłaszany na mniejsze metrażowo mieszkania (Baranowski, 2009). Zatem ten nowy trend zapewne również nie pozostanie bez wpływu na obraz polskich metropolii.
Nie ulega wątpliwości, że okres ostatniej dekady to czas burzliwych prze-mian na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Zprze-miany dotykają również systemu gromadzenia danych. Obecnie wiele baz danych o nieru-chomościach powstaje za pośrednictwem Internetu, agregując nie tylko charakterystyki opisowe i ilościowe, ale również multimedialne. Jest to zja-wisko bardzo pozytywne, zwłaszcza w kontekście dużych miast, gdzie bazy danych są częściej aktualizowane. Sytuacja wygląda gorzej w lokalizacjach mniej zurbanizowanych, czy nawet miastach średniej wielkości. Dostępność
do baz danych warunkuje możliwości aplikacji narzędzi ilościowych na rynku obrotu nieruchomościami (na przykład takich jak przedstawiony w czę-ści empirycznej opracowania model ekonometryczny dla jednej z dzielnic Warszawy). Należy przyznać, że wraz z pojawieniem się ogólnoświatowego kryzysu zmniejszył się również potencjał modelowania ekonometrycznego w omawianym zakresie. Stało się tak ze względu na mniejszą liczbę ofert, transakcji oraz większą fluktuację cen i zmianę postaw nabywców, a nade wszystko z powodu zwiększenia wpływu czynników makroekonomicznych, politycznych i społecznych które nie zostały zawarte w modelu.
BIBLIOGRAFIA
Baranowski, L. (2009). Największe wzięcie mają najmniejsze mieszkania, Rzeczypospolita, 6 lipca 2009.
Błaszczak, G. (2009). Ceny z hossy, a oczekiwania z bessy, Rzeczypospolita, 6 lipca.
Brzeski, W.J., Cichoń, D., Jurek, K., Rogatko, B. (2007). Nieruchomości w Polsce. Pośrednic-two i zarządzanie. Kompendium, Europejski Instytut Nieruchomości, Warszawa–Kraków.
Kucharska-Stasiak, E. (2006). Ryzyka banku w zakresie określania wartości nieruchomości dla celów kredytowych w Polsce na tle trendów Unii Europejskiej, Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego, Warszawa.
Lipiec-Zajchowska, M., Sikora, E., Zajchowski, J., Koślacz, P. (2001). Optymalizacja procesów decyzyjnych – cz. I Analiza i prognozy, Wydawnictwo Naukowe Wydziału Zarządzania UW, Warszawa.
Lorens, P., Dziworska, K., Guerts, T.G. (2007). Strategie inwestowania w nieruchomości, Urbanista, Warszawa.
Maddala, G.S. (2006). Ekonometria, PWN, Warszawa.
Sobczyk, M. (1998). Statystyka, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.
Wiśniewska, M.A. (2011). Inwestowanie w nieruchomości na rynkach międzynarodowych.
Analiza komparatywna efektywności, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa.
Zaleska, M. (2010). Kredyty pod kontrolą, Gazeta Bankowa, 5/2010.
Budowa nowej linii metra, http://biznes.gazetaprawna.pl/ (25.04.2008).
Paweł Kłobukowski