Stosunek najmu regulowany jest przede wszystkim przepisami od art. 659 do art. 692 Kodeksu cywilnego3. W pierwszej kolejności ustawodawca wskazuje, iż najem jest stosunkiem o charakterze obligacyjnym, zobowiązaniowym, w którym wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo też nieoznaczony. W zamian najemca zobowiązuje się do płacenia drugiej stronie stosunku prawnego ustalonego czynszu. Ten z kolei może być oznaczony albo w pieniądzach albo w świadczeniach innego rodzaju (art. 659 § 1 i 2 k.c.). Skutkiem zawarcia umowy najmu nie jest żadna zmiana w stosunkach własnościowych dotyczących wskazanego w umowie lokalu. W doktrynie podkreśla się, że efektem zawarcia umowy jest powstanie trwałego stosunku, który cechuje się wpływem czasu na jego treści i świadczenia stron4. Już w tym miejscu podkreślić należy, że ustawodawca nie przewidział żadnej szczególnej formy dla zawarcia umowy najmu. W związku z tym nie ma przeszkód ażeby została ona zawarta np. w formie ustnej. Bez względu na formę czynności prawnej jest ona ważna. Może to jednak wywoływać ewentualnie określone trudności na etapie postępowania dowodowego, w sytuacji gdyby sprawa dotycząca najmu lokalu zawisła przed sądem powszechnym, bądź też gdyby wystąpił jakikolwiek inny spór. Dodatkowo co do zasady należy mieć na uwadze, że umowa najmu nie zawiązuje się ipso iure, to jest z mocy samego prawa.
Ustawodawca jednak przewidział wyjątki od tej ogólnej zasady, m.in. właśnie w warunkach określonych w art. 691 k.c., czyli w sytuacji gdy inny podmiot wstępuje w stosunek najmu.
3 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 94 ze zm.).
4 A. Klein, Elementy zobowiązaniowego stosunku prawnego, C. H. Beck, Wrocław 2005, s. 135.
Przedmiotem umowy najmu mogą być co do zasady takie rzeczy, które mają ogólny, abstrakcyjny przymiot braku zużywalności. Reguła ta dotyczy zarówno rzeczy ruchomych, zbioru rzeczy bądź też nieruchomości5. Z oczywistych względów z punktu widzenia wstąpienia konkubenta w prawa najmu przedmiotem analizy będzie umowa najmu, której przedmiotem jest nieruchomość mająca na celu zagwarantowanie tzw. dachu na głową, a precyzyjniej rzecz ujmując zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wynajmującego. W tym miejsce należy zauważyć, iż regulacja kodeksowa stosunku najmu nie ma charakteru wyczerpującego. Otóż w innych aktach normatywnych znajdujemy uzupełnienia regulacji ustawowej, a nadto także inne formy używania lokalu mieszkalnego, szczególnie związanego z zasobami mieszkaniowymi jednostek samorządu terytorialnego. W tym aspekcie mamy do czynienia z umową o odpłatne używanie lokalu mieszkalnego. Traktuje o tym art. 5 ustawy o z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie ze wskazanym przepisem umowa taka może być zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której dany lokal należy do mieszkaniowego zasobu jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 2 tylko lokator może żądać zawarcia umowy na czas oznaczony. W przeciwnym razie umowa musi zostać zawarta na czas nieoznaczony.
Definicji tzw. lokalu komunalnego należy doszukiwać się w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W rozumieniu ustawy przez lokal rozumieć należy lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, pracownię służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Nie jest natomiast lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób (np. bursy, internaty, pensjonaty, hotele, czy też domy wypoczynkowe i turystyczne).
Ze zrozumiałych względów zdecydowana większość tego typu lokali pozostaje w dyspozycji poszczególnych gmin, które odpowiadają za tworzenie warunków zmierzających do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców.
Ustawodawca stara się w maksymalny sposób zabezpieczyć interesy lokatorów, szczególnie w sytuacjach, gdy lokal wchodzi w skład mieszkaniowy zasobu jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa). Otóż za wyjątkiem lokalu socjalnego albo związanego ze stosunkiem pracy, jak już wcześniej wspomniano umowa
5 W. Czachórski, Zobowiązania. Zarys wykładu, LexisNexis, Warszawa 2007, s. 475.
o odpłatne używanie lokalu może być zawarta tylko i wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że lokator zażąda zawarcia umowy na czas oznaczony.
W kontekście przedmiotu rozdziału należy mieć także na uwadze, że istotną kwestię stanowi dziedziczenie najmu lokalu mieszkalnego. Problem ten był szeroko analizowany zarówno w doktrynie prawa cywilnego materialnego, jak również w orzecznictwo Sądu Najwyższego. Z punktu widzenia prawa spadkowego zachodzi zasadnicza, kluczowa różnica pomiędzy najmem rozumianym w sposób generalny, ogólny a najmem lokalu socjalnego. W tym kontekście tylko najem lokalu socjalnego nie jest dziedziczny z uwagi na jego ściśle osobisty charakter. Przepis art. 691 k.c. wprowadza jednak wyjątek od dziedziczności prawa najmu, przy czym z oczywistych względów nie dotyczy lokalu socjalnego6.
Konkubinat
Konkubinat jest coraz popularniejszą formą związków między osobami różnej płci. Współczesne społeczeństwo niejednokrotnie ze względów czysto osobistych, takich jak własny rozwój, kariera zawodowa, chęć podróżowania i zachowania względnej wolności nie decyduje się na zawarcie małżeństwa, które nota bene, przyznaje małżonkom szerszy wachlarz uprawnień, praw, ale także obowiązków, pozostając w związkach nieformalnych.
Orzecznictwo polskich sądów jednoznacznie wypowiada się także co do kwestii orientacji seksualnej konkubentów. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreślana jest konieczność zachowania odmienności płciowej między konkubentami z uwagi na takie ujmowanie cech wspólnot konkubenckich w nawiązaniu do modelu wspólnot małżeńskich, które oparte jest na związkach wyłącznie osób różnej płci7. Z kolei związek partnerski jest pojęciem szerszym, bowiem definiowany jest on związek o charakterze niemałżeńskim, niesformalizowanym osób tej samej lub różnej płci. Wskazane rozróżnienie ma charakter czysto teoretyczny.
Na gruncie orzecznictwa konkubinatem np. określa się związki osób zarówno homoseksualnych, jak i heteroseksualnych8. To rozróżnienie
6 P. Księżak, Glosa do uchwały SN z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10, „Studia Prawno – Ekonomiczne” 2014, nr 92, ss. 185 – 192.
7 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 roku, sygn. akt IV CSK 301/07, Lex nr 361309.
8 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 lutego 2007 roku, sygn. akt I ACa 590/06, Lex nr 259105.
uzasadnione jest raczej okolicznością, iż współczesne tendencje dążą do zbiorczego określania kategorii osób pozostających w relacjach niemałżeńskich pojęciem „związek partnerski”. Jest to spowodowane chociażby pejoratywnym wydźwiękiem w społeczeństwie sformułowania
„konkubinat”. Uzasadnia to także specyfika obu tych form, w której podkreśla się istnienie więzi emocjonalnej i psychologicznej. Jednakże nie uznaje się jej za warunek niezbędny do tego, ażeby mówić o takiej formule wspólnotowej dwojga ludzi. Warunkiem koniecznym jest natomiast więź fizyczna, bez której zarówno konkubinat, jak i związek partnerski zaistnieć nie może. Jedynym wyjątkiem od tej ogólnej zasady jest sytuacja, gdy brak stosunków seksualnych wynika z przyczyn niezależnych od partnerów9.
Bez wątpienia konkubinat, czy też związek małżeński wymagają prawnej ingerencji ustawodawcy, który powinien co najmniej w pewnych aspektach życia codziennego zinstytucjonalizować te formy współżycia obywateli. Jest to koniecznie w nowoczesnym państwie opartym na zasadach sprawiedliwości społecznej. Jednak realizacja tych postulatów jest niebywale trudna, szczególnie na gruncie prawa konstytucyjnego.
W świetle art. 18 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiego zabrania się prawnego sankcjonowania jakichkolwiek związków, które swoimi cechami przypominałyby model rodziny, bowiem tylko ona pozostaje pod szczególną ochroną i opieką państwa. Dlatego też stworzenie identycznej albo nieznacznie różniącej się od małżeństwa instytucji prawnej stanowiłoby niewątpliwie naruszenie wskazanego wzorca konstytucyjnego10. Nie oznacz to jednak, że tego rodzaju związki pozbawione są jakiejkolwiek ochrony prawnej. Jednym w przykładów udzielenia takiej ochrony jest właśnie wstąpienie w stosunek najmu, zaliczenie do kręgu osób uprawnionych z tytułu umowy dożywocia, czy też możliwość ubiegania się o przyznanie odszkodowania, jeżeli wskutek śmierci partnera nastąpiło znaczne pogorszenie jego sytuacji życiowej.
W związku z tym nie sposób uznać wyżej opisanych związków za nieistniejące. Mimo braku aktywności ustawodawcy w tej materii, orzecznictwo sądów powszechnych oraz Sądu Najwyższego czynią zadość potrzebom wynikającym z istoty związków partnerskich, konkubinatów dokonując wykładni przepisów prawa11. Przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że nie ma przekonujących racji jurydycznych, jak również argumentów psychologicznych i socjologicznych, które
9 F. Hartwich, Konkubinat – dylematy prawne, „Palestra” 2007, nr 3 – 4, ss. 57 – 71.
10 M. Nazar, Niektóre zagadnienia małżeństwa i rodziny w świetle unormować Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r., „Rejent” 1997, nr 5, s. 109.
11 J. Sulima, Związki partnerskie (konkubinaty) – postulaty instytucjonalizacji, „Studenckie Zeszyty naukowe UMCS” 2014, nr 24, ss. 27 – 38.
przemawiałyby za odróżnieniem na gruncie prawnej skutków wynikających ze wspólnego pożycia między osobami heteroseksualnymi, a homoseksualnymi, czy biseksualnymi. W ocenie sądu jest całkiem odmiennie, gdzie więzi fizyczne i gospodarcze oraz emocjonalne powstające w ramach takiego pożycia są w tych trzech przypadkach identyczne i skłonne do stworzenia tak samo mocnej więzi12.