Co do zasady samo nabycie prawa do lokalu komunalnego, a w konsekwencji zawarcie umowy najmu nie stanowi kwestii problematycznej. Podobnie dzieje się w przypadku zawarcia umowy najmu z k.c. Jednak sytuacja się komplikuje, gdy umiera najemca lokalu. Otóż np. prawo do lokalu komunalnego nie podlega dziedziczeniu. Dlatego też w takiej sytuacji koniecznym okazuje się odwołanie do przepisów kodeksu cywilnego. Bowiem zgodnie z brzmieniem art. 691 § 1 k.c. w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstępuje małżonek który nie był współnajemcą lokalu, dzieci zmarłego i jego współmałżonka, osoby wobec których najemca być obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, a także osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Jednak trzeba mieć na uwadze, że możliwość wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy mają te osoby pod warunkiem, że stale zamieszkiwały w tym lokalu z najemcą aż do chwili jego śmierci (art. 691 § 2 k.c.).
Pierwszym elementem istotnym z punktu widzenia partnera pozostałego po śmierci najemcy jest doprecyzowanie kogo konkretnie na myśli ma ustawodawca mówiąc o osobie pozostającej we wspólnym pożyciu z najemcą i czy w zakres tego pojęcia wchodzi także konkubent, partner. Jak wskazuje doktryna zakres podmiotowy tych osób określony został w sposób, aby maksymalnie realizować potrzeby społeczne13.
Doktryna i orzecznictwo określa wspólne pożycie jako obiektywny element bliskich relacji między dwoma osobami. Przede wszystkim dokonując analizy należy w pierwszej kolejności zbadać trwałość relacji między konkubentami, partnerami. W dalszej kolejności konieczne jest ustalenie ich wzajemnych relacji, w tym więzi gospodarczej, ekonomicznej,
12 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2014 roku, sygn. akt I ACa 40/14, Lex nr 1496122.
13 M. Bednarek, Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Oficyna, Warszawa 2007, s. 13 – 25.
psychologicznej oraz płciowej. Co istotne, w zakresie tym mieszczą się z racji swojej definicji osoby, które pozostawały z najemcą w relacji konkubinatu lub też związku partnerskiego. Bez znaczenia natomiast pozostaje czy mamy do czynienia ze związkiem jednopłciowym, czy osób o różnej płci. Jest to pogląd ugruntowany w orzecznictwie sądowym, gdzie osobę żyjącą w związku z partnerem tej samej płci uznaje się za podmiot, który może pozostać w mieszkaniu komunalnym po śmierci partnera na dotychczasowych warunkach14. Prawo określone w art. 691 k.c.
przysługuje zatem łącznie wszystkim osobom odpowiadającym wymogom tego przepisu, bez dokonywania wykładni zawężającej. Stąd też w przypadku wystąpienia jakiegokolwiek sporu, czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu stosownie do treści tego przepisu, ustalenia wymaga tylko i wyłącznie stosunku tej osoby do zmarłego najemcy. Dodatkowo żadne inne okoliczności zaistniałe po śmierci najemcy nie mogą ograniczać czyjegoś prawa do wstąpienia w ten stosunek oraz możliwości ustalenia, że osoba bliska stała się najemcą z mocy prawa15.
Drugim elementem koniecznym dla wstąpienia w stosunek najmu jest pojęcie „stałego zamieszkiwania” będące zwrotem niedookreślonym, które doprecyzowane zostało i zinterpretowane w orzecznictwie sądowym. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., wydanego w sprawie o sygn. akt III CRN 61/80, o stałości zamieszkiwania możemy mówić wtedy, gdy chodzi o konkretne mieszkanie, w określnej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, gdzie w tym mieszkaniu i w tej miejscowości skupia się życie osobiste osoby bliskiej zmarłemu najemcy. Przy czym zazwyczaj z tego przymiotu nie będą korzystały osoby, które przebywały w lokalu w celu udzielenia pomocy najemcy, choćby taka pomoc była długotrwała. Jednakże ten ostatni aspekt również stanowić może kwestię sporną. Sąd Najwyższy w innym orzeczeniu (uchwała z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt III CZP 65/12) podkreślił, że przez osobę faktycznie pozostającą we wspólnym pożyciu z najemcą należy rozumieć także osobę połączoną z najemcą więzią uczuciową, fizyczną i gospodarczą, nawet tej samej płci. Dodatkowo takie rozumienie wskazanego wyżej przepisu ma na celu zapewnienie osobie zamieszkującej wspólnie ze zmarłym najemcą możliwości dalszego zamieszkiwania z zachowaniem praw i obowiązków tak samo skonstruowanych, jak za życia dotychczasowego najemcy. Istotnym jest także fakt, że wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy następuje
14 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 roku, sygn. akt III CZP 65/12, Lex nr 1230043.
15 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 marca 2013 roku, sygn. akt I ACa 879/12, Lex nr 1353835.
z mocy samego prawa. Oznacza to, że dla skuteczności wstąpienia w tego rodzaju stosunek prawny nie jest wymagane złożenie jakiegokolwiek oświadczenia. Wstąpienie w prawa najemcy następuje oczywiście pod warunkiem spełnienia wyżej wspomnianych przesłanek ustawowych.
Należy mieć także na uwadze treść art. 680¹ § 1 k.c., który wskazuje że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeśli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Zatem małżonek w tego typu sytuacji nie wstępuje w stosunek najmu, jest po prostu nadal najemcą danego lokalu komunalnego.
Ciekawym rozwiązaniem jest także to, że wnuki, prawnuki nie zostały przez ustawodawcę uwzględnione wprost w katalogu osób, które mogłyby wstąpić w stosunek najmu. W związku z tym ich legitymację prawną do kierowania tego typu żądania można wywodzić z istnienia obowiązku alimentacyjnego oraz oczywiście z tytułu pozostawania we wspólnym pożyciu z najemcą.
Co prawda polski ustawodawca nie przewiduje konieczności składania jakiegokolwiek oświadczenia o wstąpieniu w stosunek najmu, bowiem następuje ono z mocy samego prawa, jednakże w praktyce pożądanym rozwiązaniem jest zwrócenie się do wynajmującego z prośbą o sporządzenie pisemnego potwierdzenia wstąpienia w stosunek najmu w miejsce zmarłego.
Warto także zwrócić uwagę, że po zmarłym najemcy może pozostać nawet kilka osób bliskich. W takiej sytuacji wszystkie osoby (bez wyjątku) po spełnieniu przesłanek ustawowych wstępują w stosunek najmu.
Niedopuszczalne jest w związku z tym ocenianie trwałości relacji emocjonalnych, czy też stopnia bliskości poszczególnych osób bliskich w stosunku do zmarłego.
Literatura
Bednarek M., Prawo do mieszkania w konstytucji i ustawodawstwie, Oficyna, Warszawa 2007.
Czachórski W., Zobowiązania. Zarys wykładu, LexisNexis, Warszawa 2007.
Hartwich F., Konkubinat – dylematy prawne, „Palestra” 2007, nr 3 – 4.
Klein A., Elementy zobowiązaniowego stosunku prawnego, C. H. Beck, Wrocław 2005.
Księżak P., Glosa do uchwały SN z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10,
„Studia Prawno – Ekonomiczne” 2014, nr 92.
Nazar M., Niektóre zagadnienia małżeństwa i rodziny w świetle unormować Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r., „Rejent” 1997, nr 5.
Salamon M., Muzioł – Węcławowicz M., Mieszkalnictwo polskie. Analiza wybranych obszarów polityki mieszkaniowej, Habitat for Humanity Poland, Warszawa 2015.
Sulima J., Związki partnerskie (konkubinaty) – postulaty instytucjonalizacji,
„Studenckie Zeszyty naukowe UMCS” 2014, nr 24.
Akty prawne
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 94 ze zm.)
Orzecznictwo
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2012 roku, sygn. akt III CZP 65/12, Lex nr 1230043.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 23 lutego 2007 roku, sygn. akt I ACa 590/06, Lex nr 259105.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 marca 2013 roku, sygn. akt I ACa 879/12, Lex nr 1353835.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 26 czerwca 2014 roku, sygn. akt I ACa 40/14, Lex nr 1496122.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 roku, sygn. akt IV CSK 301/07, Lex nr 361309.
A.BARTHA, PENALIZACJA BIGAMII JAKO FORMA OCHRONY TRADYCYJNEGO MODELU RODZINY W POLSCE, [W:]K.PUJER (RED.),WSPÓŁCZESNA RODZINA.SZANSE –ZAGROŻENIA –KIERUNKI PRZEMIAN,
EXANTE,WROCŁAW 2016, SS.171-183 ISBN:978-83-65374-08-0