BAU WIRTSCHAFT
UND BAURECHT---^
FIN A N Z IE R U N G •J/VOHNUNGSW IRTSCHAFT 6 4 . J A H R 1930
B AU IN D USTRIE UND BAUGEWERBE
RECHTSFRAGEN UND CHRO NIK _ 15> M*J
B E IL A G E Z U R D E U T S C H E N B A U Z E IT U N G N R . 39 g | Q
H E R A U S G E B E R
R E G IE R U N G S -B A U M E IS T E R F R IT Z E IS E L E N
A LLE R E C H T E V O R B E H A L T E N S FÜ R N IC H T V E R L A N G T E B E IT R Ä G E K E IN E G E W Ä H R
B E R L IN S W 4 8
DAS PROBLEM DER ANGLEICHUNG
DER ALTMIETEN AN DIE NEUMIETEN
VON R E G IE R U N G S R A T OTT, BUN ZLA U
V o r b e m e r k u n g . W ie k ö n n e n a u f dem am schlim m sten v e rfa h re n e n G e b iet d e r deutschen W irtschaft, dem Bau- und W o h n u n g sw e se n , w ie d e r n o rm a le Z u stä n d e h e rg e ste llt w erd en ?
H ie r n u tz e n w e d e r a llg e m e in e K lag en u n d P ro te s te d e r V e rb ä n d e, noch d ik ta to risc h e F o rd e ru n g e n d e r R e d itsp a rte ie n o d er a llg e m e in g e h a lte n e V e rsich e ru n g e n des W o h lw o llen s d e r M itte lp a rte ie n , noch auch w e it a u sg re ife n d e , a lle s E e ste h e n d e m it e in e r H a n d b ew e g u n g b e s e lig e n d e V orschläge E in z e ln e r, durch w elche n u r u n e rfü llb a r e H o ffn u n g en bei dem H au sb esitz und dem Bau- g e w erb e e rw eck t w e rd e n .
H ie r n u tz t n u r: d ie K la rs te llu n g , wo bei den V erh ä ltn isse n , w ie sie sich n u n e in m a l entw ick elt h a b en , d e r H a u p ta n g riffs p u n k t g eg eb e n ist, an dem d e r H e b el a n g ese tz t w e rd e n muß, die F e stse tz u n g ein es Zieles, das zunächst e in m a l e rre ic h t w e rd e n m uß, u n d die v o llstä n d ig n ü c h te rn e , a b e r m it e is e rn e r K o n seq u en z d u rc h g e fü h rte A u sa rb e itu n g d e r M aß n ah m en , m ittels d e re r d ieses Ziel zu e rre ic h e n ist.
In n e rh a lb des K om plexes von P ro b le m e n au f den drei aufs engste m ite in a n d e r zu sam m en h än g en d en G e
bieten: H ebung d e r W ohnungsnot, F ö rd e ru n g der d an ied e rlieg e n d en B a u tä tig k e it un d B eseitigung des den O rg an ism u s d e r deutschen W irtsd ia ft stö ren d en F rem dkörpers, d er Z w angsw irtschaft im W ohnungs
wesen, h aben sieh im L au fe d e r J a h re die V erh ältn isse dahin entw ickelt, daß e i n P r o b l e m al s das a l l e r - v o r d r i n g l i c h s t e h e rv o rg e tre te n ist, dessen Lö
sung die E ntw icklung au f alle n d re i oben bezeichneten W irtschaftsgebieten ganz w esentlich fö rd e rn w ürde.
D ies P roblem heißt: D urch w elche M aßnahm en k an n die H öhe der M i e t e n f ür die u n te r Z w angsw irtschaft stehenden A l t w o h n u n g e n der f ür di e N e u w o h n u n g e n bald ig st a n g e g l i c h e n w erd en ?
An sich könnte m an ja auch die B e h au p tu n g a u f
stellen: D ie d rin g en d ste F ra g e des Bau- und W ohnungswesens ist die K a p i t a l f r a g e ; denn w enn es uns gelingen w ü rd e , so viel K ap ital zu r F in a n zierung der N eubauten a u fz u b rin g e n , daß w ir im V er
lauf w eniger Ja h re den v o lle n W o lm u n g sb ed arf decken könnten, so w ü rd e d am it auch d e r A u fh eb u n g der W ohnungszw angsw irtschaft nach den w ie d e rh o lte n V er
sicherungen des P reußischen W o h lfa h rtsm in iste rs nidits m ehr im W ege stehen. D a a b e r die K a p ita lk n a p p h e it eine nicht n u r das B au g ew erb e, so n d e rn die gesam te W irtschaft b e tre ffe n d e K a la m itä t ist, so m uß hier, wo untersucht w erd en soll, w as die am Bau- und W ohnungsw esen In te re s sie rte n , also H au sb esitz und Baugew erbe, als ih r h a u p t s ä c h l i c h s t e s K a m p f z i e l a n z u se h en h ab e n , d ie K a p ita lfra g e zurückgestellt w erden.
W eiterhin k ö n n te vielleicht noch die F ra g e der V erbilligung d e r N e u b a u tä tig k e it u n te r dem G esichts
p u n k t der R a t i o n a l i s i e r u n g als ein H a u p t
problem an g e se h en w erd en , m it Rücksicht d a ra u f, daß der B auindex E nde 1929 a lle in (ohne B erücksichtigung der hohen B auzinsen) a u f 180 gestiegen ist, w ä h ren d d e r G ro ß h a n d elsin d ex a u f etw a 136 und d er L ebens
h a ltu n g sin d e x au f etw a 155 ste h t. D a a b e r au f dem G ebiet d er R a tio n a lisie ru n g b ish e r schon das Menschen- m öglidiste geleistet w o rd en ist un d h ie r w ohl k aum m ehr viel zu tu n ü b rig b le ib e n w ird, so tr itt auch die F rage der R a tio n a lisie ru n g an W ichtigkeit h in te r d e r jen ig en der M ietsangleichung zurück.
W o rin lie g t n u n d ie B e d e u t u n g d ie s e r sdion v o n v ie le n S e ite n , m a n m ö c h te s a g e n i n s t i n k t i v , a u f g e s t e l l t e n F o r d e r u n g a u f A n g l e i c h u n g d e r A lt- u n d N e u m ie te n , d ie u. a. e in e n B e s t a n d t e il d er im F e b r u a r 1927 a u f g e s t e llt e n R ic h tlin ie n d e r w ir t sc h a ftlich en S p itz e n v e r b ä n d e b ild e t e , w o b e i a ls e in M itte l z u ih r e r D u r c h fü h r u n g d ie G e w ä h r u n g v o n Z in s- z u s d iü s s e n an S te lle d e r H e r g a b e v o n K a p ita l fü r N e u b a u te n v o r g e s c h la g e n w u rd e ?
E)ie F in an z ieru n g des B aues von N euw ohnungen geschieht h eu te b ek an n tlich zum w eitau s üb erw ieg en d en Teile m it ö f f e n t l i c h e n M i t t e l n , H au szin s
s te u e re rträ g e n , A n lag eb estän d en d er S p ark assen , Be
stä n d en d er ö ffe n tlid i-rec h tlid ien sozialen V ersicherungs
a n s ta lte n usw., auch die selbstschuldnerische H aftung d er G em einden fü r II. u nd III. von an d e re n gegebenen H y p o th ek en , die einen großen U m fang angenom m en hat, g eh ö rt h ie rh e r. Bei all diesen öffentlichen M itteln liegt die in der h y p o th ek arisch en E in trag u n g au f dem N eu b au b esteh e n d e S i c h e r h e i t w eit h i n t e r der G ren ze d e r M ü n d e l m ä ß i g k e i t . D ie In h a b e r d ieser B a u g eld fo rd eru n g en , in e rste r L inie also die G em einden, die in dreifach er B eziehung hier in F ra g e kom m en: als G eb er von S p a rk a sse n h y p o th e k en , als verm utlich en d g ü ltig e In h a b e r der
H a u sz in ssteu e rh y p o th e k en u nd als B ürgschaftsschuldner fü r von a n d e re n g egebenen H y p o th ek e n , in zw eiter Linie die T rä g e r d e r sozialen V ersicherungsanstalten, m üßten nu n doch, w enn sie ein ig erm aß en ih re n Blick a u f die Z u k u n ft richten und an das S c h i c k s a l der v i e l e n H u n d e r t e v o n M i l l i o n e n denken, die sie in den W ohnungsbau gesteckt hab en , bzw.
w egen d e re n sie m it ihrem eigenen V erm ögen g eb ü rg t haben, den d rin g en d sten W unsch hab en , daß in a b s e h b a re r Zeit w ied er ein g e s u n d e r G r u n d s t ü c k s m a r k t h e rg e ste llt w ird. D enn n u r ein solcher k a n n ihn en ja d a fü r G ew äh r leisten, daß die an II. und III. S tellen ein g e tra g e n e n H y p o th ek e n w irklichen V er
m ögensw ert haben. D ie B ildung eines gesunden G ru n d stü ck sm ark tes ist a b e r so la n g e ausgeschlossen, als noch in n e rh a lb des G esam tb estan d es von H äu se rn ein e d e ra rtig e V e r s c h i e d e n h e i t bezüglich ih re r V e r w e r t b a r k e i t a l s V e r m ö g e n s o b j e k t e besteh t, w ie dies h eu tz u ta g e infolge d er Z w an g sw irt
schaft d e r F a ll ist. Zur Zeit ist e tw a ein B estand von 14 M illionen A ltw o h n u n g en n eb en 1% M illionen N eu w o hnungen anzunehm en. D ie H ä u se r m it den A lt
w oh n u n g en sind durchw eg sow ohl bezüglich d e r M iets
festsetzu n g als auch w egen d er V erfügung ü b e r die W ohnungen b esch rän k t, sow eit nicht in le tz te r Be
ziehung bei großen W ohn u n g en je nach d e r O rtsk la sse gew isse M ild eru n g en durch d ie L o ck e ru n g sv ero rd n u n g en zugelassen sind. E ine D urchbrechung d e r V or
schriften ist ab e r b ei a lle n w egen d e r g ew erblichen R äum e erfolgt. F e rn e r sind d ie H ä u se r in G em einden u n te r e in e r gew issen E in w o h n erza h l von d e r Z w angs
w irtsch aft b e fre it, so fern die G em ein d en von d ieser B efugnis G ebrauch gem acht hab en , w as sie a b e r nicht zu tu n brauchen. D ie M ietsfestsetzung fü r die N eu w ohnungen, d ie ohne je d e öffentliche B eihilfe g eb a u t sind, ist vollstän d ig frei, nicht a b e r fü r d ie je n ig e n , die solche, z. B. die b illig en H a u sz in sste u e rh y p o th e k e n , e r h a lte n haben. F e rn e r h a b e n sich d ie G eld g e b e r b ei
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N e u b a u te n noch a lle r le i V e r f u g u n g s b e s d u a n k u n g e n V o rb eh a lten . N ach a lle d e m ha je m a n d , der e in H a u e r w e r b e n w ill, d ie grü ß ten S c h w ie r ig k e ite n , w enni er e r m itte ln w ill, w ie w e it er n u n ü b er d a s H a u s f r e i v e r fü g e n d arf. H in z u k o m m t, daß er s o w o h l a h d e r V e r k ä u fe r g ä n z lic h im u n g e w is s e n ü b er d ie w e it e r e E n tw ic k lu n g d e r Z w a n g sw ir tsc h a ft ist, ob z. B. d i la s tu n g m it H a u s z in s s te u e r noch e r h ö h t o d er a b g e b a u w ird , ob S te ig e r u n g e n d er g e s e tz lic h e n M iete in A u s sicht sin d u n d ob d ie s e v ie lle ic h t g a n z o d er z u m 1 e il fü r ö ffe n tlic h e Z w eck e k o n fis z ie r t w e r d e n u s w ., so dal*
auch e in e V e r s tä n d ig u n g ü b er d e n K a u fp r e is a u ß e r o rd e n tlic h e rsch w e r t w ir d , w e il b e id e T e ile n ich t w is s e n , in w e lch em U m fa n g d ie zu r Z eit a u fh a fte n d e n L a ste n a ls D a u e r la s t e n zu k a p ita lis ie r e n sin d . S o la n g e d ie s e g r e n z e n l o s e U n s i c h e r h e i t u n d V e r s c h i e d e n h e i t i n de r B e h a n d l u n g c l e r W o h n g r u n d s t ü c k e b e s te h t, s c h e i d e n d i e W o h n h ä u s e r a l s r e g u l ä r e A n l a g e o b j e k t e f ü r V e r m ö g e n a u s u n d e s k ö n n e n K ä u fe n u r in e in z e ln e n A u s n a h m e f ä lle n z u s ta n d e k o m m en . D ie F o lg e ist, daß j e d e r H y p o t h e k e n g lä u b ig e r im E r n s tfä lle d a m it rech n en m uß , daß s id i k e in E r ste h e r fü r d a s G ru n d stü ck fin d e t u n d er e s sch ließ lich s e lb s t ü b e r n e h m e n m uß, w a s b e i d en v e r h ä ltn is m ä ß ig n ie d r ig b e la s t e t e n A lth ä u s e r n v ie lle ic h t nicht so b e d e n k lic h ist, a ls b e i d e n b is a u fs ä u ß e r ste b e la s t e t e n N e u b a u te n . D e m e n ts p r e c h e n d is t ja auch b e r e its d ie A n s id it se h r sta r k v e r tr e te n , daß d ie H a u s z in s s te u e r z u m g r o ß e n T e il a ls u n e in b r in g lic h a n - z u s e h e n ist. D a ß sich a b e r e tw a fü r d e n K re is d e r N e u b a u te n a lle in e in w ir k lic h e r G ru n d stü c k s m a rk t e n t w ic k e ln w ir d , in d e m m a n d ie A lth ä u s e r r u h ig ih r e m durch d ie e n d lo s e A u fr e c h te r lia ltu n g cler Z w a n g s
w ir tsch a ft b e stim m te n S ch ick sal ü b e r la s s e n k o n n te , ist k e in e s f a lls a n z u n e h m e n . V or a lle m d e s h a lb nicht, w e it g e g e n d ie S o lid itä t d er N e u b a u te n im P u b lik u m v i e l fach B e d e n k e n b e s t e h e n und w e il d ie B e fü r c h tu n g nicht v o n d e r H a n d zu w e is e n ist, daß, w e n n d e n A lth ä u s e r n g e g e n ü b e r d ie Z w a n g sw ir tsc h a ft e r b a r m u n g slo s w e it e r g e f ü h r t w ir d , d a n n au ch e in e m e in o d er w e n ig e r w e it g e h e n d e z u k ü n ftig e B e sc h r ä n k u n g in d er V e r fü g u n g ü b e r d ie N e u b a u te n nicht a u s g e sc h lo sse n ist. D a n n a b e r auch a u s d em G ru n d e, w e il d i e R i c h t u n g d e s K a p i t a l m a r k t e s durch d a s G r o s d e r H ä u s e r , das d u r c h d i e 14 M i l l i o n e n A l t w o h n u n g e n d a r g e s t e llt w ir d , b e s t i m m t w ir d , u n d nicht durch d a s v e r sch w in d e n d g e r in g e K o n tin g e n t d e r 1 % M illio n e n N e u w o h n u n g e n , d e r e n B e s it z v e r h ä lt n is s e ü b e r d ie s durch ih r e N a tu r a ls E in fa m ilie n h ä u s e r u sw . o h n e d ie s f e s t g e le g t sin d , so daß v o n ih n e n fü r d e n fr e ie n M a rk t nu r e in g e r in g e r T e il ü b r ig b le ib t. S o la n g e a ls o d e r K a p ita l
m a r k t im g a n z e n v o n d e m E r w e r b v o n W o h n h ä u s e r n durch d ie Z w a n g sw ir tsc h a ft a b g esch reck t w ir d , w e r d e n sid i auch fü r d ie N e u b a u te n k e in e K ä u fe rsch ic h te n g r ö ß e re n U m fa n g e s fin d e n , so d aß d ie a u f d e n N e u b a u te n an le tz te r u n d v o r le tz te r S t e lle e i n g e t r a g e n e n ö f f e n t l i c h e n M i t t e l ä u ß e r s t g e f ä h r d e t s i n d .
D i e H e r s t e llu n g e in e s g e o r d n e te n G ru n d stü c k s
m a r k te s k a n n a b er n u r e rr e ic h t w e r d e n , w e n n d ie G e s a m t h e i t d e r W o h n h ä u s e r , d e r e n B u n t- s d ie c k ig k e it j e tz t e t w a e in e r d e u ts ch e n L a n d k a r te a u s d em 14. J a h r h u n d er t g le ic h t, w ie d e r in e in e e in ig e r m a ß en h o m o g e n e M a s s e u m g e sc h m o lz e n w ir d , w a s n a tü rlich n u r b e i e in e r H o m o g e n itä t d er in ih n e n e n th a lte n e n W o h n u n g e n , h in sich tlich ih r e r B e w e r tu n g durch w ir tsc h a ftlic h a n g e m e s s e n e M ie ten , m ö g lich ist.
Zur E r re ic h u n g d ie s e s Z ie le s sin d noch u n en d lich v i e l e M ü h s a le u n d W id e r s tä n d e z u ü b e r w in d e n , u n d d ie W irtsch a ft w ir d auch s e lb s ttä tig durch d ie ih r in n e w o h n e n d e n T r ie b k r ä fte a lle d ie s e S c h w ie r ig k e ite n m it d er Z eit ü b e r w in d e n . L e tz te r e s w ir d a b e r n u r d a n n in a b s e h b a r e r Z eit m ö g lich se in , w e n n G e s e tz g e b u n g u n d V e r w a ltu n g d ie W e g e h ie r z u e b n e n , in d e m s ie d ie H a u p tb e d in g u n g fü r d ie E r r e i c h u n g d i e s e r H o m o g e n i t ä t , n ä m lid i d ie A n g l e i c h u n g d e r A l t - u n d N e u m i e t e n , sc h a ffe n ; ü b er d ie W e g e, d ie h ie r b e i e in z u s c h la g e n sin d , w ir d w e it e r u n te n zu sp re c h e n sein .
H a b e n w ir b ish e r d ie W ic h tig k e it d e s b e h a n d e lte n P r o b le m s v o m r ein f in a n z ie lle n S ta n d p u n k t d e r ö f f e n t lic h -r ec h tlich en K o r p o r a tio n e n a u s b e tr a ch te t, d e r e n f i n a n z i e l l e s I n t e r e s s e z. Zt. a u f e tw a 5 M i l l i a r d e n M a r k z u sc h ä tz en is t ( 1 / 4 M illio n e n m it ö f f e n t lid ie n M itte ln h e r g e s te llt e W o h n u n g e n zu je d u rch sch n ittlich 10 000 M.; h ie r v o n e in D r it te l, n ä m lich d ie
B e le ih u n g e n b z w . B ü r g s c h a fte n in n e r h a lb d e r W ert-
« e n z e v o n 60 b is 90 v. H .), so w e r d e n w ir im f o lg e n d e n s e h e n d aß d ie A n g l e i c h u n g cler M ie te n au ch für d ie V e r s o r g u n g d e r w o h n u n g s u c h e n d e n B e v ö l k e r u n g v o n g r u n d le g e n d e r B e d e u t u n g ist.
W e n n m a n d e n a u s cler V o r k r ie g s z e it s ta m m e n d e n W o h n u n g sr a u m m it d e m n e u I1 1 11 zu g e k o m m e n e n \ e i - g le id it , i o e r g ib t sich u n g e fä h r f o lg e n d e s B i d : 1 9 1 0 w u r d e n 15 M illio n e n W o h n u n g e n in D e u ts c h la n d g e z ä h lt; sch ä tzt m a n d e n Z u g a n g b is 1914 a u f
u n d h ä lt d a g e g e n d e n A b g a n g in f o lg e G e b l^ s a ^ rekt “ "®
u n d U n b r a u d ib a r w e r d e n v o n A lt w o h n u n g e n , so k a n n m a n d e n h e u t ig e n B e sta n d d e r le t z t e r e n m it e tw a 14 M illio n e n a n n e h m e n , d e n e n e t w a lv4 M illio n e n N e i - W o h n u n g en g e g e n ü b e r s t e h e n d ü r fte n . V on d e n e r s te r e n e n t f a lle n e t w a 70 v. H . = 9,8 M illio n e n a u f K le in w o h n u n g e n (1 b is 2 Z im m er u n d K ü ch e) 2? v. H . — 3 5 M illio n e n a u f m it t le r e W o h n u n g e n (3 b is 5 Z im m er un d K üche) u n d 5 v. H . = 700 000 a u f g r o ß e W o h n u n g e n . D ie s e B e r e c h n u n g s tü tz t sich a u f e in e 111 F b ersta clt, W o h n u n g s w e s e n , 3. A u f la g e , S. 181 e n t h a lt e n e T a b e lle , d ie a n K le in w o h n u n g e n im o b ig e n S in n e in e in e r R e ih e v o n G r o ß stä d te n h ö c h s te n s 65 b is 70 v. H . e r m itte lt, w ä h r e n d d ie b e id e n a n d e r e n P r o z e n t s ä t z e g e sc h ä tz t, a b e r in A n le h n u n g a n m itte ls tä d tis c h e V e r h ä lt n is s e e r m itte lt sin d .
H ä lt m a n n u n g e g e n e in a n d e r , a u f w e l c h e n g e n R a u m sich b e i d e n h o h e n K o s te n d e r N e u b a u t e n d ie B e z i e h e r d e r N e u w o h n u n g e n b e s c h r ä n k e n m ü s s e n , w ä h r e n d in d e n A l t w o h n u n g e n , s o w e it s ie zu d e n m ittle r e n u n d g r o ß e n g e h ö r e n , d och 111 z a h l
r e ich en F ä lle n , w e n ig s t e n s im V e r g le ic h m it d e r ü b e r a u s s c h w ie r ig e n a llg e m e in e n W ir ts c h a fts la g e D e u ts c h la n d s o h n e A u s s ic h te n a u f B e s s e r u n g fü r d ie n ä ch ste Z u k u n ft, e in e z i e m l i c h r e i c h l i c h e Z u - m e s s u n g d e s W o h n r a u m s f e s t z u s t e lle n ist, so m uß im I n t e r e s s e d e r A llg e m e in h e it d ie d r in g e n d e F o r d e - r u n g a u f g e s t e llt w e r d e n , d aß e in e g r ü n d l i c h e u n d d u r c h g r e i f e n d e U m g r u p p i e r u n g i n d e n W o h n u n g s g r ö ß e n e r fo lg t, b e i d e r e in d u rc h a u s s tr e n g e r M a ß sta b an d ie j e n ig e n F o r d e r u n g e n a n z u le g e n ist d ie b e i d e r a llg e m e in e n w ir ts c h a ftlic h e n D e p r e s s io n u n d d e r g r o ß e n N o t la g e d e r W o h n u n g s u c h e n d e n im b e s o n d e r e n d ie b is h e r ig e n g lü c k lic h e n B e s itz e r v o n A lt w o h n u n g e n a n d ie G rö ß e d e s zu b e a n s p r u c h e n d e n W o h n r a u m s s t e lle n k ö n n e n . U m z w e i Z a h le n b e is p ie le e in a n d e r g e g e n ü b e r z u s t e lle n : D e r j e tz ig e B e s it z e i e in e r m it t le r e n W o h n u n g v o n fü n f Z im m er n m it K üche z u m F r ie d e n s p r e is e v o n 500 M., j e tz t a ls o 600 M., e in e m E in k o m m e n v o n 4000 b is 5000 M. u n d e in e m F a m ilie n sta n d v o n v ie r P e r s o n e n b r a u c h t d u r c h a u s n ich t in E m p ö r u n g zu g e r a te n , w e n n er b e i cler a llg e m e in v o r z u n e h m e n d e n U m g r u p p ie r u n g sich g e z w u n g e n s ie h t, sich m it e in e r D r e i- b is V ie r z im m e r w o h n u n g v o m F r ie d e n s a u s m a ß zu b e g n ü g e n , w e n n d a d u r ch d ie a l l g e m e in e W o h n u n g s n o t g e lin d e r t u n d z .B . v e r m ie d e n w ir d , d aß A r b e it e r f a m ilie n m it v ie r b is fü n f K ö p fe n 111 e in e d e r j e tz t a ls u ltim a r a tio d e s W o h n u n g s n e u b a u e s in A u ssic h t s t e h e n d e n K le in s t w o h n u n g e n v o n 35 b is 40 <im zu z ie h e n g e z w u n g e n w e r d e n . W e lc h e u n - g e h e u r e n R e s e r v e n a n A l t w o h n r a u m fü i d ie V e r s o r g u n g d e s j e n ig e n T e ile s d e r B e v ö lk e r u n g , d er in W ir k lic h k e it u n te r e in e m d r in g e n d e n M a n g e l an W o h n u n g s r a u m le id e t, noch z u r V e r fü g u n g s te h e n , k a n n m a n sich e r s t v e r g e g e n w ä r t ig e n , w e n n m a n sich d ie M ü h e m ach t, d ie g r ö ß e r e n W o h n u n g e n n ach Z im m er z a h l u n d K o p fz a h l d e r b e w o h n e n d e n F a m ilie 111 K la s s e n e in z u t e ile n u n d d a r a u fh in zu p r ü fe n , o b d ie B e n u tz u n g e in e r v e r h ä ltn is m ä ß ig ( d .h . im m e r a n d e n V e r h ä ltn is s e n d er a u ß e r o r d e n tlic h e n N o t la g e d e s d e u ts c h e n V o lk e s g e m e s s e n !) zu g r o ß e n W o h n u n g d u rc h d ie e n ts p r e c h e n d e n E in k o m m e n s v e r h ä lt n is s e o d e r v ie lm e h r d u rch d i e . g e w a lt s a m e N ie d r ig h a lt u n g d e r A lt m ie t e n zu e r k lä r e n ist. ‘W e n n m a n n u n d ie g r ö ß e r e n W o h n u n g e n v o n a d it b is zu fü n f Z im m e r n (a u ß er K ü ch e) h e r a b in s A u g e fa ß t u n d n u r d i e j e n ig e n F ä ll e b e r ü c k s ic h tig t, in d e n e n s ie m it j e e in e r P e r s o n (W itw e o d e r W it w e r ) , z w e i P e r s o n e n (k in d e r lo s e s E h e p a a r ) b is z u fü n f P e r s o n e n h in a u f b e le g t sin d , so w ir d sich b e i e in e r d e r j e t z ig e n w ir ts c h a ftlic h e n G e s a m t la g e e n ts p r e c h e n d e n P r ü fu n g e r g e b e n , d a ß sich z a h lr e ic h e F a m ilie n m it g e r in g e r P e r s o n e n z a h l, n ich t n u r d ie E in z e lp e r s o n e n , v o n d e n e n b e i A n s t e llu n g so lc h e r B e tr a c h tu n g im m e r n u r g e sp ro c h e n w ir d , e in e H e r u n t e r g r u p p ie r u n g u m z w e i b is d r e i u n d m e h r K la s s e n in cler W o lin u n g s lis t e im I n te r e s s e d e r P la t z g e w in n u n g fü r d ie a n W o h n u n g s r a u m w ir k lic h e n M a n g e l le id e n d e B e v ö lk e r u n g g e f a lle n la<s«5Pn m i i ß t p ' n
106
S elbstv erstän d lich k a n n eine d e ra rtig e U m g r u p p i e r u n g n i c h t d u r c h d i r e k t e s o b r i g k e i t l i c h e s E i n g r e i f e n im S inne d e r in den e rste n Ja h re n d e r Z w angsw irtschaft noch möglich ge
w esenen Z w an g se in q u a rtie ru n g erfolgen. H ier ist lediglich das M ittel des w i r t s c h a f t l i c h e n D r u c k s durch en tsp rech en d e E r h ö h u n g d e r A l t m i e t e n gegeben, von dem endlich, nachdem m an sich seit dem Ja h re 1927 durch allz u große Rücksichtnahm e au f das einseitig e K o n su m e n ten in teresse d er A ltm ieter von je d e r E rh ö h u n g d er A ltm ieten ängstlich zu rü ck g eh a lte n hat, entschieden G ebrauch gem acht w erden muß. In w elchem Z usam m enhang m it dem H a u p t
p roblem d e r A ngleichung dies zu geschehen hat, ist u n te n n ä h e r zu e rö rte rn . H ier sei n u r k u rz au f die diesen S ta n d p u n k t w enigstens teilw eise deckende e r
freuliche S tellu n g n ah m e d er P r e u ß . L a n d e s - p f a n d b r i e f a n s t a l t in ih rem soeben erschienenen Ja h re sb eric h t fü r 1929 hingew iesen, die es zum A us
druck b rin g t, daß es ü b e r das „ P r o b l e m d e r u n g l e i c h m ä ß i g e n M i e t b e l a s t u n g g l e i c h - v e r d i e n e n d e r B e v ö l k e r u n g s k r e i s e “ in a b se h b a re r Zeit zu e in e r E ntscheidung gebracht w erden muß, w obei es sich „v o re rst n u r 11111 eine b eg re n z te “ E rh ö h u n g d e r A ltm ieten h a n d e ln k an n , die bis auf w eiteres „üb erw ieg en d zu r E rleic h te ru n g der N eu b a u fin an z ie ru n g V erw endung fin d en so llte“.
D as E r g e b n i s eines d e ra rtig e n w irtschaftlichen D ruckes au f die F reim achung von A ltw o h n rau m kann etw a in dem U m fange angenom m en w erd en , daß im V erla u fe von u n g e fä h r fünf J a h re n von den oben m it 700 000 geschätzten großen W ohnungen gegen 250 000 d u rd i A b w an d eru n g ih re r In h a b e r in m ittle re W oh
nungen fre i w e rd e n fü r die T eilung in je zw ei M ittel
w o hnungen u nd in d erse lb en W eise von den m it 5Yi M illionen geschätzten M ittelw ohnungen etw a 750 000 durch A b w an d eru n g ih re r In h a b e r in K leinw ohnungen zu r T eilung in je zw ei K leinw ohnungen fre i w erden, welch le tz te re , b eiläu fig b em erk t, bezüglich ih r e r G röße noch w eit ü b e r dem „ Z u k u n ftsty p u s“ d er „K leinst
w o h n u n g en “ von 35 bis 40 <lm liegen w erden. Es w ü rd e n dem nach durch T e i l u n g v o n A l t w o h n u n g e n 250 000 n e u e M i t t e l w o h n u n g e n + 750 000 n e u e K l e i n w o h n u n g e n = I M i l l i o n W o h n u n g e n geschaffen w e rd e n kön n en , w om it das D efizit an W oh
nungen, das n eb en den B e dürfnissen fü r den B evölke
rungszuw achs zu b efried ig en ist (jährlich 200 000 bis 225 000 W ohnungen) un d dessen Schätzung sich zw isdien 500 000 und 1 M illion W oh n u n g en bew egt, v o llständig gedeckt w erd en k önnte.
Im allg em ein e n scheint alle rd in g s bei den V er
tr e te rn d er Z w angsw irtschaft, die je d e w esentliche L ockerung m it d er F o rd e ru n g ab leh n en , daß zunächst die W o h nungsnachfrage gedeckt sein m üsse, d ie Ansicht vorzuherrschen, daß sow ohl das übernom m ene D efizit an W ohn rau m als auch d er jä h rlich hinzukom m ende N eu b e d arf an W ohnungen durch N eu b a u ten zu decken sei, und dem gem äß w ird ein N eu b au p ro g ram m von acht bis zehn J a h re n a u fg e stellt, nach dessen D urch
fü h ru n g e rst an A u fh eb u n g d er Z w angsw irtschaft zu d en k e n sei. Es w ä re a b e r äu ß e rst g e f ä h r l i c h , die N e u b a u t ä t i g k e i t in einem s o l c h e n U m f a n g f o r c i e r e n zu w ollen und au f die im v o rsteh en d en vorgeschlagene in te n siv e re H e ran z ieh u n g des A ltw ohn- rau m s zu r D eckung des W o h n u n g sb ed arfs zu verzichten.
D en n b ei d e r ä u ß e rst fraglichen W eiteren tw ick lu n g d e r W irtsch aft D eutschlands u n te r dem D ruck der n eu e rd in g s durch den Y oungplan n eu sta b ilisie rte n R e p ara tio n sla ste n , als d e re n F olge von vielen Seiten ein Zw ang zu r A b w a n d e ru n g w esentlicher B evölke
ru n g ste ile nach dem A usland angesehen w ird, ab e r auch o hne dies, schon zufolge des im m er schärfer w erd en d e n w irtschaftlichen D ruckes, d e r zu r größten E in sch rän k u n g a u f a lle n G ebieten, auch bezüglich der A usgaben fü r d ie W ohnung, fü h re n w ird, k ö n n te eine solche fo rc ie rte N e u b a u tä tig k e it nach fü n f bis zehn J a h re n eine Ü b erp ro d u k tio n h e rb e ifü h re n , d ie m it einem Z usam m enbruch au f dem G ru n d stü ck sm ark t, plötzlicher E in ste llu n g je d e r N e u b a u tä tig k e it un d dem V erlust v ie le r in d ie N e u b a u te n h in e in g estec k ten M il
lia rd en enden w ü rd e . D iesen G e fa h re n g eg e n ü b er ist eine in den G ren zen des E rre ic h b a re n g e h a lte n e A uf
rec h te rh a ltu n g d e r N e u b a u tä tig k e it v orzuziehen, die in e rs te r L inie den jä h rlic h e n Z ugang zu b efried ig en , d ann w enigstens einen T eil des a lte n D efizits ab z u trag e n , im ü b rig en a b e r sich in le tz te re r B eziehung a u f in te n sive H era n z ie h u n g des A ltw o h n rau m s zu stü tzen hat, w obei durch T eilu n g von A ltw o h n u n g en u nd u m
fassende R e p a ra tu rtä tig k e it, fü r die d e r H a u sb e sitz er dann ja auch w ied e r M ittel üb rig h ab e n w ird, dem B a u g ew erbe auch reichliche B eschäftigung gegeben w ird.
N achdem n u n m e h r die W ichtigkeit d er b ald ig ste n A ngleichung d e r Alt- und N eum ieten ausreich en d b e w iesen sein d ü rfte , h a n d e lt es sich um die F o r m , in welcher diese zu geschehen hat. F ü r die A ngleidrung sind vor allem d r e i G r u n d f o r d e r u n g e n zu ste lle n : E rsten s m üssen sich A l t - u n d N e u m i e t e n beide e n t g e g e n k o m m e n , d . h . die A ltm ieten m üssen e rh ö h t und die N eu m ieten g esen k t w e rd e n ; keinesw egs ist a b e r die A n n ä h e ru n g von n u r ein er Seite h er ausreichend. Zw eitens, sow eit d ie N eum ieten gesen k t w erd en , h a t dies durch l a u f e n d e Z i n s z u s c h ü s s e aus H au sz in ssteu e rm itte ln n e b e n d e r H a u s z i n s s t e u e r , die als b illig e H y p o th e k ge
geben w ird, zu geschehen; es k a n n a b e r k ein esfalls, wie dies die a lle rn e u e ste E in g ab e d er w irtschaftlichen S p itze n v erb än d e vom F e b r u a r 1930 v e rla n g t, die K ap italh in g ab e vollstän d ig durch die Zinszuschüsse e r setzt w erden. D ritte n s ist die H in g ab e von Zins- zuschüssen z e i t l i c h zu b e g r e n z e n , und zw ar au f eine Ü bergangsperiode, die bis zu r v o llstän d ig en A u f
hebung d er Z w angsw irtschaft fü r n otw endig era ch te t w ird und ist in n e rh a lb dieses Z eitrau m s p l a n m ä ß i g w i e d e r a b z u b a u e n . D iese A b b au n o tw e n d ig k eit erg ib t zugleich die B egrenzung d er Zuschüsse au f eine angem essene Höhe.
D aß die als Zinszuschüsse zu geb en d en Sum m en ä fonds p erd u gegeben w erd en m üssen, w enn nicht die M ieten noch m ehr in die H öhe geschraubt w erd en sollen, ist selbstverständlich.
D aß je d e S teig eru n g d er je tzig en M ieten ü b e r den Satz von 120 v. H. d e r F rie d en sm iete h in a u s a b g e le h n t w erden müsse, w ird w ohl n u r von lin k s ra d ik a le r S eite b e h a u p te t w erd en können, d ie bei einem L eb e n s
h a ltu n g sin d e x von 155 eine den n atü rlich e n G esetzen der W irtschaft d ire k t z u w id e rlau fen d e d a u e rn d e N ie d e r
haltu n g d er M ieten au f einem In d ex von 120 erzw ingen w ill, obw ohl d e r B au in d ex se lb st zu r Zeit 176 b e trä g t und die M ieten desh alb den allg em ein en In d e x ebenso ü berschreiten m üßten, wie dies z. B. bezüglich d er K osten fü r B ekleidung der F a ll ist, die den allg em ein en L eb e n sh altu n g sin d e x gleichfalls w esentlich ü b e r
schreiten. Vor allem w erd en die u n te n an d ritte r S telle an z u ste lle n d en E rw ä g u n g en ü b e r das M axim um von Zinszuschüssen erg eb en , daß eine w i r k l i c h e A n g l e i c h u n g o h n e E r h ö h u n g d e r A l t m i e t e n g a r n i c h t z u e r r e i c h e n i s t . A nderseits ist auch d er P reuß. L an d e sp fa n d b rie fa n sta lt d a rin nicht beizupflichten, daß sie in ih rem Ja h re sb eric h t fü r 1929 die A ngleichung n u r durch E rh ö h u n g d e r A ltm ieten fiir erreic h b ar hält. Sie le h n t o ffe n b ar, von ih rem S tan d p u n k t als H y p o th e k e n b a n k ausg eh en d , d e r der M angel an K ap ital fü r N eu b a u h y p o th e k e n b e k a n n t ist, das M ittel des auch n u r teilw eisen E rsatzes d e r H au s
zin sste u erh y p o th ek e n durch Zinszuschüsse ab. So ge
rechtfertigt dieses B edenken auch erscheint, w ird doch die B eeinträchtigung d e r H y p o th e k e n v e rso rg u n g durch das System d er Zinszuschüsse, w ie w e ite r u n te n z a h le n m äßig e rö rte rt w erd en w ird, nicht so w eitg eh e n d sein, daß m an d esh alb von diesem w irklich u n en tb eh rlic h en A ushilfsm ittel ab seh en m üßte. A n d e re n fa lls w ü rd e ab e r eine lediglich au f die E rh ö h u n g d er A ltm iete n g e
stü tzte A ngleichung eine so e x o rb ita n te E rh ö h u n g der A ltm ieten bedingen, daß d ie voraussichtlich h ierg eg en en tste h e n d e n W id erstä n d e k au m zu ü b e rw in d e n w ä re n ; w ird doch die m ittels g eg e n w ärtig e r A u sfü h ru n g e n u n te n vorzuschlagende E rh ö h u n g scharf genug b e k ä m p ft w erden.
W as zw eitens die F ra g e b e trifft, in w e l c h e m U m f a n g di e K a p i t a l h e r g a b e aus H au sz in s
ste u e rm itte ln durch Z i n s z u s c h ü s s e e r s e t z t w erd en soll, so ist es v o llstän d ig ausgeschlossen, die K a p italz ah lu n g gänzlich (wie die n eu e ste E in g a b e d e r w irtschaftlichen S p itz e n v e rb ä n d e vom F e b r u a r 1930 v o r
schlägt) w eg fallen zu lassen und sie in vollem U m fange durch Zinszuschüsse zu ersetzen. Mit Rücksicht au f die g era d e in den le tzten J a h re n fe stz u ste lle n d e V er
rin g e ru n g des M a rk te s fü r H y p o th e k e n p fa n d b rie fe und den b e k a n n te n Beschluß des R eichsstädtetages, die flüssigen M ittel d e r S p a rk a sse n in d e r nächsten Zeit m e h r z u r K o nsolidierung d e r k u rz fris tig e n K re d ite d e r S täd te als zu r H in g ab e von H y p o th e k e n zu b en u tze n , k a n n ein v o llstä n d ig e r W eg fall d e r H a u sz in sste u e rh y p o th e k e n nicht in F ra g e kom m en. Es m uß also ein M i t t e l w e g g efu n d e n w erd en , d. h. die K a p ita lh e rg a b e n aus H a u sz in sste u e r d ü rfe n n u r so w eit
zugunsten der Zinszusdiüsse g ek ü rzt w erden, als die Mittel zur S enkung d e r N eum ieten m it dem Ziel de
\n g le id iu n g an die A ltm ieten un b ed in g t notig sind Das w eitere h ie rü b e r erg ib t das u n te n a u fg e stellte
^ ^ i e an d ritte r S telle zu e rö rte rn d e H öhe d er Zins
zusdiüsse muß zunächst davon ausgehen, daß, w enn a m E n d e d e r g e p l a n t e n H i 1 f S a k:t 1 o n die Ü b e r g a n g i n d i e f r e i e W i r t s c h a f t stehen soll, diese Zuschüsse doch nicht für ungem essene Z 1
gegeben w erden dü rfen , sondern n u r für die bis zur Erm öglichung der freien W irtschaft gedachte Ü b e r g a n g s p e r i o d e , als welche lu e r ein Z eitraum von f ü n f J a h r e n angenom m en w ird. D a fe rn e r völlig ausgeschlossen ist, die N eum ieten nach W egfall des Zinszuschusses m it einem Male um den B etrag der letzteren in die H öhe sp rin g en zu lassen, so m uß der Zinszusdiuß im L aufe d ieser fünf Ja h re u m j e e i n F ü n f t e l a b g e b a u t w e r d e n , indem die E r h ö h u n g der N e u m i e t e n um d en selb e n B etrag zu
gelassen w erden muß. S elbstverständlich m üssen d ann auch die A 11 m i e t e n eine dem entsprechende jä h rlich e p ro zen tu ale E r h ö h u n g e rfa h re n , d a sonst die im A nfangsstadium erreich te A ngleichung am E nde der Ü bergangsperiode w ieder vollständig v erlo ren g eg an g en und die V orbedingung fü r den Ü bergang zu r freien W irtschaft w eggefallen sein w ürde. N ad i alledem sind bei P ro je k tie ru n g eines Zinszuschusses d er o beren Hohe desselben bestim m te G renzen gezogen, bei d ere n Ü ber
schreitung die jährliche, den A bbau des Zuschusses e n t
sprechende E rhöhung d er M iete zu drückend em p funden w ürde.
F ü r einen zahlenm äßigen Vorschlag der Miets- angleichung sollen n unm ehr in Schema I zunächst die jetzige F inanzierungsm ethode d a rg e ste llt und in Schema II die durch Zinszuschüsse zu e rz iele n d e M iets
verbilligung berechnet w erden. Schema III e n th ä lt die A ngleichung zwischen A lt- und N eum ieten u n d in Schema IV w ird eine Übersicht ü b er die V erw endung der H au szin ssteu erm ittel nach dem v e rä n d e rte n System gegeben.
S c h e m a I. G e g e n w ä r t i g e F i n a n z i e r u n g .
H aus m it 6 2‘/!-Z im m erw o h n u n g en , H e rste llu n g sk o s te n 00000 M.
24000 M. H a u s z in s s te u e ih y p o th e k zu 1 y. H 240 M.
30000 M. s o n stig e H y p o th e k e n zu 9 y. H 2 700 „
6 000 M. E ig e n k a p ita l zu B 'l, r . H 500 „
L au fe n d e U n k o s t e n ... » Sa. 4 400 M.
Jede W ohnung muß also 4400 : 6 = rd. 733 M. M iete bringen.
Zu dem A nsatz eines Zinssatzes von n u r 9 v. H. für H ypothekenzinsen w ird b em erk t, daß ja d er ü b e r
w iegende A nteil an d e r F in an z ieru n g d er N e u b a u ten aus öffentlichen M itteln (S parkassen, V ersicherungs
an stalten usw.) kom m t und h ie r die viel h ö h ere n H ypothekenzinsen fü r rein e P riv a tb a u te n nicht in F ra g e kom m en.
S c h e m a II. N e u e F i n a n z i e r u n g .
D asselb e Ila u s
12000 M. H a u sz in s s te u e rh y p o th e k zu 1 v. II ... 120 M.
42000 M. so n stig e H y p o th e k e n zu 9 v. IT... 3 780 „ 6000 RM E ig e n k a p ita l zu 8 1/« v .H ... 500 „ U n k o sten ... *»
So. 5360 M.
H ierv o n ab Z i n s z u s d i u ß ... . 2000 „ b le ib e n : 3 360 M.
D ie M iete k a n n also bei diesem System von rd. 733 M.
auf 3360 : 6 = 560 M. je W ohnung v e rb illig t w erden.
Um nun die A ngleichung der A lt- und N eum ieten zu erreichen, sind die e rste re n vom 1. Juli 1930 an auf 130 v. H., vom 1. J a n u a r 1931 au f 140 v.H ., vom 1. Juli 1931 an au f 150 v .H . der F rie d en sm iete zu b rin g en . D iese E rh ö h u n g e n sind dem Llausbesitz u n b esch rän k t zu belassen. Vom 1. Ju li 1932 tr itt eine jä h rlich e E r
höhung um 10 v .H . ein, die bis au f 190 v .H . am 1. Juli 1935 steigt. Von diesen le tz te re n E rh ö h u n g en ist die H älfte an den H au szin ssteu erfo n d s ab z u lie fe rn . Bei den N eum ieten ist d er Zinszuschuß, d er m it 2000 : 6 = rd. 333 M. je W ohnung jä h rlich vom 1. Ju li 1930 a n ge
geben w ird, m it je ein F ü n fte l jä h rlich ab z u b au e n , wie schon oben a u s g e fü h rt w urde, die N eum ieten im Bei
spiel erh ö h e n sich dem nach jä h rlich um 66,60 M.
S c h e m a III. A n g l e i c h u n g .
Es w ird von ein er F ried en sm iete von 360 M. für eine 2H -Z im m erw ohnung ausgegangen.
N e u ro ie te n A ltm ie te n
• 1. VII. 30 31 560,00 M. 486 M. ( '/, J a h r 130, V a ja h r 140y.H .) 31,32 626,60 „ 540 „ (150 y. H.)
32/33 693,20 . 576 , (160 y. H .) 33/34 759,80 , 612 „ (170 v. H.) 34 35 826,60 . 648 „ (180 v .H .) Vom 1. VII. 35 an 893,00 . 684 ,, (190 v .H .)
V e rh ä ltn is d e r A ltm ie te n zu d en N eu m iete n im A n fa n g ; 100: 115 | d u r d is d in ittlich rd. 4 : 5 am E n d e: 100 : 1301
D ie A n g leid iu n g im V erh ä ltn is 4 : 5 ist als durchaus genügend anzusehen, d a se lb stv e rstän d lich für eine W ohnung in einem v o llstän d ig n eu e n H a u se m e h r v e r
lan g t w erd en k a n n als fü r dieselb e W o h n u n g in einem ab g e w o h n ten H ause. Es ist an z u n eh m en , daß b ei einem P re isv e rh ä ltn is von 4 : 5 zw ischen A lt- und N euw oh
nu n g en ein re g e r A ustausch zw ischen A lt- und N euw oh
nu n g en im Zuge d e r oben schon a u sfü h rlic h b eh a n d e lte n H e ru n te rg ru p p ie ru n g in d en W o h nungsgrößen s ta tt
fin d en w ird und daß bei d e r d a n n endlich w ied er e r la n g ten F r e i z ü g i g k e i t nicht n u r in n e rh a lb einer G em einde, so n d e rn auch von e in e r G em einde zu a n d e re n (der U m zug in ein e a n d e re G em einde, der nicht n u r w egen b e s se re r E rw erbsm öglichkeit, sondern auch aus v ie len a n d e re n G rü n d e n , z.B . fü r P en sio n ä re un d R e n tn e r, die sich ein en zu sag en d en W ohnsitz w äh le n w ollen, von so v ie le n e rs tre b t w ird , erscheint zu r Zeit als ein n u r u n te r Ü b erw in d u n g d e r a lle r größten S chw ierigkeiten und erh eb lich en G eld o p fern mögliches U n tern eh m en ) d ie h ie rm it v e rb u n d e n e S teig eru n g d er A ltm iete n b ei w eitem nicht m e h r als so großes Übel em p fu n d e n w ird , als es zu r Zeit d e r großen M enge d e r M ieter erscheint. S elb stv erstä n d lich ist d an n fü r die T ä tig k e it d e r W o h n u n g säm ter als W o h n u n g s
v e rm ittle r m it d ik ta to risc h er G ew alt k e in R aum m ehr.
W ohl a b e r m uß fü r die g ep la n te fü n fjä h rig e Ü ber
g an g sp erio d e das fre ie K ü ndigungsrecht des H au s
b esitz ers noch b esch rän k t bleiben.
W as endlich die fü r D u rc h fü h ru n g dieses V or
schlages erfo rd e rlich e n H au sz in sste u e rm itte l b e trifft, so ist davon auszugehen, daß z u r Zeit 800 Mill. M. zu r V erw endung fü r Bauzw ecke jä h rlic h zu r V erfügung stehen. G eht m an von einem jä h rlic h e n B au p ro g ram m von 300 000 N eu w ohnungen aus, en tsp rech en d dem E r
folg d er J a h re 1928 u nd 1929, so ist zuänchst der A nteil, d e r au f die ohne je d e n öffentlichen Zuschuß h e r g estellten W o h n u n g en e n tfä llt, abzuziehen, d erse lb e w ird zw ischen 8 u nd 15 v. H. geschätzt u n d soll h ie r m it 10 v. H. ein g estellt w erd en , so daß 270 000 N eu
w o h n u n g en zu fin a n z ie re n sind.
S c h e m a IV. V e r w e n d u n g d e r H a u s z i n s s t e u e r m i t t e l .
1. J a h r : 270000 N e u w o h n u ü g e n zu 2000 M. H a u sz in s ste u e r.
H y p o th e k D e u e n S tils e rfo rd e rn 540 M illio n en H ie rz u Z in sz u sd iu ß p ro W o h n u n g 338 M. = 90_____„_____
Sa. 630 M illio n e n R ese rv e 170 „ 2. J a h r : H a u s z in s s te u e rh y p o th e k e n . . . • • • 540 M illio n e n
H ie rz u d ie um 20 v.H . a b e e b a u te n Z in sz u sd iü sse
zu d e n v o rjä h rig e n N e u b a u t e n ... 72 „ H ie rz u d ie n u r in H öhe von 80 v.H. d e r A n fan g s- zuschüsse zu g e b e n d e n Z u sd iü sse fü r d ie N e u
b a u te n d es 2. J a h r e s ... 72_____ » Sa. 684 M illio n en R ese rv e 116 „ 3. J a h r : H a u s z in s s te u e r h y p o th e k e n 540 M illio n en
Z in sz u sd iü sse fü r d ie B au ten d e s 1. J a h r e s .
(w ie d e r um 20 v .H . a b g e b a u t) ... 54 „ d esg l. des 2. J a h r e s ... 54 desg l. d es 3. J a h r e s ... 54 „___
Sa. 702 M illio n en R e s e rv e 98
4. J a h r : H a u s z i n s t e u e r h y p o t h e k e n 540 M illio n en Z u sd iü sse fü r d ie B au ten d es 1. J a h r e s . . . . 36 „
» •» r> " « 2. „ . . . . 3 6 „
n - n » » 3 . „ . . . . 3 6 „
* - „ » 4 . ty ___ . . . . 86 , ,
Sa. 684 M illio n en R ese rv e 116
5. J a h r : H a u s z i n s s t e u e r h y p o t h e k e n 540 M illio n en Z u sd iü sse fü r d ie B au ten d es 1. J a h r e s . . . . 18 „
» „ „ * 2. „ . . . 18
„ * * * 3. ...18
.. « » « 4 . „ . . . . 18
» » « » » 5 . „ . . . . 1 8 „
Sa. 630 M illio n en R e s e rv e 170 „
Wa s di e V e r w e n d u n g d e r j ä h r l i c h e n R e s e r v e n b e trifft, sow eit diese nicht fü r Zwecke des allg em ein en Ausgleichs geb rau ch t w e rd e n , so liegt der
G ed a n k e nahe, daß diese gleichfalls zu r F in a n z ie ru n g d e r N eu b a u ten , a b e r nicht als H au sz in sste u e rh y p o th e k im üblichen S inne m it einem A usnahm ezinsfuß, sondern als H. H y p o th ek e n zu dem Satze, d e r f ü r öffentliche G elder, die zu N e u b a u ten gegeben w erd en , au sg elieh en w erden. Es em p fieh lt sich a b e r, diese B e träg e nicht bloß zu r einm aligen A usleihung als H v p o th e k e n a u s
zugeben, so n d e rn sie in d e r F o r m d e s H y p o t h e k e n b a n k g e s c h ä f t s zu v erw en d e n , indem die R eserven zum A ufbau e in e r R eichsanstalt fü r II. H y p o th e k en b en u tzt w erd en , o d er v ie lm e h r indem ein e b e steh en d e O rg a n isa tio n , z. B. die P reuß. L an d e sp fan d b rie fa n s ta lt, h ie rz u u m g e b au t w ird , die d a n n diese R eserve n i c h t n u r e i n m a l a l s H y p o t h e k u m s e t z t , so n d e rn so oft es d er K a p ita lm a rk t hergibt.
E iner solchen m ündelm äßig sicheren R eichsanstalt
" ü rd e zw eifellos auch A u s l a n d s k a p i t a l zu
fließen. D ieser A n stalt w ü rd e n d an n w e ite rh in die a n t e i l i g e n B e t r ä g e aus de r E r h ö h u n g d e r M i s t e n ü b e r 150 v. H. z u z u w e i s e n s e i n , also bei 5000 Mill. M. F rie d e n sm ie te n die H ä lfte von 10 v. H.
h ie rv o n == 250 Mill. M. im d ritte n J a h re des B estehens dieses P la n e s (1. Ju li 1952 1953), das D o p p elte dieses B etrages im v ie rte n J a h re u n d das D reifache im fü n fte n J a h re (1. Ju li 1934 bis 30. Ju li 1935); w elche R egelung vom 1. Ju li 1935 a n v o rzu n eh m en ist, m uß d e r Z uk u n ft ü b erla sse n bleiben, desgl. die F ra g e , w as d a n n m it d e r H au sz in ssteu e r geschieht, d ie je d e n fa lls w ä h ren d d ieser fü n fjä h rig e n Ü bergangsperiode, sow eit sie fü r N eubau- zwecke geb rau ch t w ird , b esteh e n b leib en muß. Mit a lle n diesen M itteln w ü rd e dem nach ein G e l d i n s t i t u t au fg e b a u t w e rd e n kön n en , das die schon vor dem K riege so ü b e ra u s schw ierige F ra g e d e r z w e i t s t e l l i g e n B e l e i h u n g d e s H a u s b e s i t z e s i n v o r b i l d l i c h e r M e i s e lösen und auch fü r den allg em ein en K a p ita lm a rk t in d e r F ra g e d e r Z u r ü c k f ü h r u n g d e r Z i n s s ä t z e a u f n o r m a l e 'V erhältnisse fü h re n d w erd en k önnte. Ein h ö h ere r Zinsfuß als 10 v. H. fü r diese II. H y p o th ek e n w äh ren d d e r f ü n fjä h rig e n Ü berg an g sp erio d e brau ch t nicht in A ussicht genom m en zu w erden, d a eine h ö h ere V erzinsung fü r die P fa n d b rie fe als S v. H. b e i der M ündelsicherheit nicht au sg ew o rfe n zu w erd en b raucht, w ozu etw a Yt bis 1 v. H. f ü r V e rw altu n g sk o ste n und 1 bis 1/4 v. H. zu r B ildung eines S icherheitsfonds für A u sfälle k om m en w ü rd en .
E ine N e b e n f r a g e , d e re n L ösung alle rd in g s b e s o n d e r e S c h w i e r i g k e i t e n v erursacht, k a n n h ie r n u r g e s tre ift w erd en . W ie sollen d ie M ieten in d e n je n ig e n N e u W o h n u n g e n , di e i n der Z w i s c h e n z e i t m it d en v o lle n H au sz in sste u e r
h y p o th e k e n (durchschnittlich 4000 M. j e W ohnung)
fin a n z ie rt w orden sind, v e rb illig t w erd en , d a m it diese G ru p p e von M o h n u n g en b ei dem h e rb e iz u fü h re n d e n allg em ein en A ustausch zwischen A lt- un d N eu w o h n u n gen, d e r zwecks a llg e m e in e r H e ru n te rg ru p p ie ru n g vorgenom m en w erd en soll, m it einbezogen w erd en k a n n ? Es k om m en h ie r zw a r nicht d ie säm tlichen in zwischen e rs te llte n l a-t M illionen N eu w o h n u n g en lalle E igenheim e scheiden u. a. aus) in F ra g e , w ohl a b e r ein gro ß er T eil d erse lb en . Z w eifellos m üssen auch h ie r noch nachträglich Zinszuschüsse g egeben w erd en , wobei alle rd in g s bez. d e r H öhe d e r Zuschüsse die L age des E in zelfalles m e h r o d er w en ig e r zu b erü c k sichtigen ist. D ie h ie rü b e r zu g eb e n d en R ichtlinien w erd en von b eso n d erer S chw ierigkeit sein, da es gilt, persönliche W illk ü r m öglichst auszuschalten.
W enn v o rste h e n d e r P lan , w as zu e rw a rte n ist. in e rs te r Linie desw egen an g e g riffe n w e rd e n sollte, daß e r eine H e r a u f s e t z u n g d e r F r i e d e n s m i e t e n b i s z u 190 v .H ., w en n auch e rs t allm ählich und im L au fe von f ü n f J a h r e n , b e fü rw o rte t, so m uß d a ra u f erste n s e rw id e rt w erd en , d aß d ie E r
höhung b e i w e i t e m n i c h t a n d i e p h a n t a s t i s c h e S c h ä t z u n g h era n k o m m t, d ie b ish e r von d en B e fü rw o rte rn d e r Z w angsw irtschaft fü r d en F a ll ih re r A u fh eb u n g gem acht w o rd en ist, zw eitens, d aß die E rh ö h u n g m it Rücksicht a u f d en e rh ö h te n B a u in d e x und d ie erh ö h te n Z in sla ste n n u r ein e se h r teilw eise A ngleichung a n d en G e g e n w a r t s w e r t d e r M a r e , . W o h n r a u m “ d a rs te llt, d ritte n s, daß das O pfer, w elches die A ltm iete r m it d e r E rh ö h u n g b ringen, in e rs te r L inie d azu d ie n t, um auch d e r M enge d er N e u m i e t e r w ied e r e r s c h w i n g l i c h e M o h n u n g s m i e t e n zu erm öglichen, w eiter, daß h ierd u rch sow ohl d en A ltm iete n als auch d e n N eu m ieten das nicht hoch genug einzuschätzende w irtsch a ft
liche G u t d er F r e i z ü g i g k e i t w ied e r g ew ä h rt w ird u n d endlich, daß nach K onso lid ieru n g des so la n g e z e rrü tte te n G rundstücks-, Bau- u nd H v p o th ek e n - m a rk te s auch w ied e r eine a llg em ein e S e n k u n g d e r M i e t e n zu e rw a rte n ist. M ird a b e r d ie S an ie ru n g des Bau- u n d W ohnungsw esens, d ie ohne w esentliche E rh ö h u n g d e r A ltm ieten keinesw egs d u rch z u fü h re n ist, w ieder au f u n b estim m te Zeit verschoben, so w ird sich die durch die Z w angsw irtschaft h e rv o rg e ru fe n e B eein träc h tig u n g d e r G esam tw irtsch aft durch die notw en d ig e A u fe rleg u n g n e u e r L asten, etw a durch en tsp rech en d e E rh ö h u n g von V erb ra u c h sste u e rn o d er E in fü h ru n g von S o n d erab g a b en äu ß e rn , d ie den V e r b r a u c h e r v i e l s c h w e r e r t r e f f e n w e r d e n , als die vorgeschlagene allm ähliche E rh ö h u n g d e r A ltm ieten, o h n e daß d ie M ieterschaft im g an zen d ie so lan g e e n tb e h rte F r e i z ü g i g k e i t w ie d e re rh ä lt. —
EIN NEUER WEG IM WOHNUNGSBAU?
VO N D IP L .-V O L K S W IR T DR. JO SEPH H UN CK , N E U M Ü N S T E R I. H.
D e r U m fang des B auw esens in e in e r S tadtgem einde richtet sich nach ih r e r w irtschaftlichen L eistu n g sfäh ig k e it au f d e r einen und dem U m fang des B edarfs au f d e r ä n d e rn Seite. B eide S eiten b estim m en sich nach d e r w irtschaftlichen T ä tig k e it d e r B ew ohner, w obei se h r zu u n tersch eid en ist, ob es sich um E rw e rb s
q u ellen h an d e lt, d ie von au ß en h e r in d ie S täd te u n m itte lb a re s E inkom m en b rin g en , o d er um solche, die le tzten E ndes aus den au sw ä rtig e s E inkom m en b r in genden Q u ellen e rh a lte n w erd en . Z ur e rste n A rt ge
h ö ren T ä tig k e ite n in G ru n d sto ff- u n d \ erfein e ru n g s- in d u strie n , die durch den a u sw ä rtig e n A bsatz ih re r E rz eu g n isse u n m itte lb a re s S tad tein k o m m en schaffen, d a n e b e n z. B. auch d e r F re m d e n v e rk e h r. M ittelb ares E inkom m en b ild e t sich g rö ß ten teils in H an d w erk , K lein h an d e l, V e rw altu n g en usw. D ie u n m itte lb a re n E inkom m en und ih re Q u e lle n bestim m en das w irt
schaftliche G esicht e in e r S tad t, w obei das B auw esen nicht ausgenom m en ist.
D er soeben h era u sg e k o m m e n e B ericht des E n q u ete- Ausschusses ü b e r das M 'irtschaftsleben d e r S tädte, L an d k reise und L an d g e m ein d en 1) ste llt diese Zu
sam m en h än g e in b ish e r nicht g e k a n n te r M eise d a r und läß t A b leitu n g en g e ra d e a u f dem G eb ie te des Bauw esens zu, d ie in b ish e rig en U n tersu ch u n g en ä h n licher A rt n u r ein e u nsichere G ru n d la g e h a tte n . D a d e r allg em ein e K ap italm an g e l u nd im Z usam m enhang
1) \ e rh a n d lu n g e n un d B erichte des U n te ra u ssc h u sses fü r a llg e m e in e W irts c h a f tss tru k tu r . 2. A rb e its g ru p p e . 1. B an d . B e rlin 1930
damit die Verschuldung der Städte es als wenis w a h r scheinlich erscheinen lassen, daß in absehbarer Zeit öffentliche Hoch- und Tiefbauten ausgeschrieben w e r den, m endet sich das Interesse der Bauwirtschaft u m so m ehr d e m M'ohnungsbau zu. Eine kürzlich er
schienene Berechnung des Instituts für Konjunktur
forschung stellt den M ert der baugewerblichen Pro
duktion in den letzten Jahren wie folet fe«t (in Mil
liarden RM.);
1924 t a o
1925 1 3 5
1926 2.10
1927 2.90
1929 3.20
1929 3,50
Ziffer eines Fehlbedarfs von SOOOOO M a h n u n g e n in Betracht, so m u ß der M'ohnungsbau. im Geeensatz vielleicht zu sonstigen Bauten, aus wirtschaftlichen und sozialen Rücksichten auch weiterhin in beträchtlichem Lmfange durchgeführt werden. In welcher F o r m wird er sich aber unter Berücksichtisuns wirtschaftlicher
latsachen im nächsten Jahrzehnt durchsetzen?
Die Listen der Wohnungsuchenden setzen sich zu fast 90 v. H. aus Reflektanten auf Ein- bU Zwei
z i m m erwohnun gen zusammen. Für größere W o h n u n gen reicht die Zahlungsfähigkeit der M ohnunssuchen- den meist nicht aus. .Tis bleibt daher nur die H e r ausbildung der besten F o r m der Kleinstwohnuna
g e w e rb l. Bau ö f f e n t l . Bau In s g e sa m t
1,23 U l 3.44
2.16
IM
5 3 2IM
1.85 5.792,53 2.38 7 3 t
2.99 2,72 9.91
2,70 2 ,70 9 3 0
a d i e z u l e t z t b e k a n n t g e w o r d e n e
