Rynek nieruchomości

Nadgraniczne rynki nieruchomości w warunkach integracji, a także tworzenia jednego wspólnego po-nadpaństwowego obszaru, staną się rynkami lokalnymi, mimo że będą w polu oddziaływania rynków na-rodowych. W konsekwencji nabywcy będą kierować się nie tyle przynależnością administracyjną a uwarun-kowaniami geograficznymi czy walorami krajobrazowymi. Przede wszystkim działania konsumentów będą jak zawsze zmierzać do poprawy warunków zamieszkania, zaś położenie w obrębie konkretnego państwa będzie odgrywać coraz mniejszą rolę (Kucharska-Stasiak 2006).

Działania te będą bezpośrednio wpływać na relacje i strukturę rynku kapitałowego. Można mówić tu-taj o zmianach związanych z modelem filtracji na rynku nieruchomości, który powoduje przesunięcie w „dół”

hierarchii mieszkań opuszczanych przez bardziej zamożne społeczeństwo, co może przynosić korzyści mniej zamożnym (Polko 2005).

Coś takiego ma miejsce na pograniczu polsko-niemieckim. Polacy wykorzystują zasoby mieszkanio-we po stronie niemieckiej, korzystając z nadwyżki podaży lokali związanych z procesem ubytku

migracyj-159 5.4. Rynek pracy i rynek nieruchomości w układzie transgranicznym

nego we wschodnich landach (Foryś 2013). W ten sposób Polacy, realizując cel mieszkaniowy, oszczędzają środki, które można przeznaczyć na inne potrzeby. Niezależnie od tego, zamieszkiwanie po stronie niemiec-kiej może sprzyjać procesom integracji związanej z procesem realnego sąsiedztwa. Dojazdy do pracy zmie-nią też zasięg regionu funkcjonalnego obszaru pogranicza.

Rynek nieruchomości ma olbrzymie znaczenie dla rozwoju lokalnego poprzez wpływ na poziom docho-dów gminy. Zakup ziemi przez cudzoziemców w Polsce podlega kontroli. Kwestię tę reguluje Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz.U. 1920, nr 31, poz. 178). Cudzoziemiec rozumiany jest w niej jako osoba fizyczna, ale kategoria ta obejmuje także podmioty prawne oraz jednostki nie posiadające osobowości prawnej, mające swoją siedzibę poza terytorium Polski, a także podmioty mające siedzibę w Polsce ale kontrolowane przez podmioty zagraniczne. Regulacja przewiduje szereg zwolnień z wy-mogu uzyskania pozwolenia na zakup nieruchomości, z wyjątkiem strefy nadgranicznej rozumianej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2005 r. w sprawie wy-kazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgra-nicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy (Dz.U. 2005, nr 188, poz. 1580). Oprócz tej strefy zwolnień nie stosuje się do gruntów rolnych o powierzchni przekraczającej 1 hektar.

Zakup ziemi przez cudzoziemców budzi szereg emocji. Postrzegany jest jako wykup kraju, a wręcz bywa traktowany jako zamach na suwerenność i niepodległość państwa. Zjawisko to rozpatrywane jest w kontekście znacznie niższych cen gruntów w Polsce, co podsuwa argument wyprzedaży podstawowego zasobu za bez-cen, i między innymi z tego powodu proces stał się przedmiotem kontroli NIK. Izba, w dokumencie Sprzedaż nieruchomości rolnych zasobu własności rolnej skarbu państwa przez oddziały terenowe Agencji Nieruchomości Rolnych w Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu, analizowała sytuację na rynku wtórnym: „ustalono, że po rezy-gnacji Agencji z uprawnień do pierwokupu lub nabycia nieruchomości, nabywcami nieruchomości, zgodnie z warunkowymi umowami kupna-sprzedaży, stawały się m.in. spółki z o.o. z kapitałem polskim. Następnie udziały w tych spółkach, w drodze umowy zbycia udziałów (…), sprzedawane były cudzoziemcom pocho-dzącym z EOG (NIK 2014, s. 22–23)”. Według raportu NIK realna sprzedaż ziemi cudzoziemcom była znacz-nie wyższa aniżeli ta wynikająca ze sprawozdania Ministra Spraw Wewnętrznych. I tak w latach 2011–2012 w województwie zachodniopomorskim w ręce cudzoziemców przeszło nie 397 hektarów a – według NIK – 1580 hektarów. Odpowiednio w województwie dolnośląskim było to 1506 ha i 4577 ha. Sprzedaż nierucho-mości rolnych w wymiarze realnym była więc przeszło 3-krotnie wyższa.

Sprawozdanie Ministra Spraw Wewnętrznych obejmuje dane zagregowane do poziomu województw.

Wynika z niego, że w 2015 roku najwięcej pozwoleń na zakup nieruchomości rolnych (przeszło 3700 hek-tarów) wydano nabywcom z obszaru krajów EOG (Europejskiego Obszaru Gospodarczego) oraz Konfedera-cji Szwajcarskiej (ponad 90 ha z pozostałych krajów). W przypadku krajów pierwszej grupy dominują osoby prawne. W zakresie zakupu gruntów rolnych największą powierzchnie objęli właściciele z Holandii, Niemiec i Luksemburga.

Na zakup lokali pozwolenie muszą uzyskać podmioty spoza krajów EOG. Cudzoziemcami najczęściej występującymi do Ministra o uzyskanie zezwolenia na nabycie lokali mieszkalnych położonych w strefie nad-granicznej oraz lokali użytkowych, biorąc pod uwagę liczbę zezwoleń, byli głównie obywatele Ukrainy (28 zezwoleń w odniesieniu do 1 639,58 m² lokali), Białorusi (12 zezwoleń w odniesieniu do 759,80 m² lokali)

i Rosji (8 zezwoleń w odniesieniu do 698,01 m² lokali), co stanowi prawie 71% wszystkich zezwoleń wyda-nych cudzoziemcom na nabycie lokali mieszkalwyda-nych i użytkowych (Sprawozdanie… 2016, s. 35). Okazuje się jednak, że najwięcej lokali nabywano w województwach: pomorskim, dolnośląskim, zachodniopomor-skim, lubelskim i lubuzachodniopomor-skim, a zatem niekonieczne wzdłuż granicy wschodniej. Tendencja w ostatnich pięciu latach zarówno pod względem liczby wydanych pozwoleń, jak i powierzchni podlegającej obrotowi, utrzy-muje się na podobnym poziomie.

Również Polacy nabywają lokale i ziemie za granicą. Część analityków twierdzi, że wbrew stereotypom na rynku nieruchomości da się zauważyć raczej ekspansje Polaków. Nie ma precyzyjnych danych w tym za-kresie, natomiast trend wyraźnie potwierdzają ludzie zajmujący się rynkiem nieruchomości.

W powiecie Uecker-Randow, gdzie masowo osiedlają się Polacy od 2005 roku, napływ Polaków spowo-dował, że – w sytuacji kiedy 30% zasobów stanowiły pustostany – ani jeden dom nie uległ wyburzeniu, co było powszechne w innych gminach po tym, jak ich mieszkańcy wyprowadzili się na zachód (Jarosz 2012).

W Löcknitz osiedliło się ponad 500 Polaków, a ich łączna ilość w pobliskich miasteczkach i wsiach szacowa-na jest szacowa-na około 2 tys. osób. Polacy kupują nieruchomości po stronie niemieckiej, szacowa-nawet jeżeli pracują w Pol-sce. Jest to spowodowane niższymi cenami i kosztami w stosunku do tego, co ma miejsce po polskiej stro-nie. Nawet wynajmowanie mieszkań w Niemczech jest opłacalne (www.pogranicze.de /component/content/

article/37-jak-kupic/228-szok-polacy-wykupuj-niemcy-za-grosze).

Jak podaje J. Dziedzina (2014) w Szczecinie cena mieszkania o powierzchni 60 m² to około 80 tys. euro.

W nieodległym Rostowie w takiej cenie można kupić dom o powierzchni 300 m², ze sporym kawałkiem ziemi.

Zamieszkiwanie w Niemczech to nie tylko kwestia tańszych mieszkań i wyższego standardu, ale także fakt ko-rzystniejszych warunków socjalnych. Przykładowo osoby mieszkające w Niemczech otrzymują 184 euro mie-sięcznie na dziecko do 25 roku życia. Dochód ten podnosi automatycznie zdolność kredytową takich rodzin.

Aktywność Polaków z czasem przekłada się na partycypację we władzach lokalnych. Doprowadzi-ło to do pozytywnych zmian postrzegania Polaków, który początkowo wiązał się ze stereotypem zDoprowadzi-łodzieja.

Władze niemieckie dostrzegają w Polakach potencjał ludzki, który rozwiązuje szereg problemów w landach wschodnich, będących obszarami najmniej atrakcyjnymi, które cechuje znaczny proces depopulacji, spowo-dowanej ujemnym saldem migracji.

Oczywiście, nie zniknęły wszelkie problemy. Część ugrupowań politycznych o zabarwieniach silnie pra-wicowych wciąż wyraża niechęć do Polski i Polaków ale znaczna część niemieckiego społeczeństwa uważa to za szkodliwe (Tujdowski 2010).

Przedstawione zagadnienie przenikania się rynku nieruchomości jest szczególnym uwarunkowaniem rozwoju lokalnego na obszarach przygranicznych. Niestety nie ma danych precyzujących skalę tego zjawi-ska, a przedstawione fakty są fragmentaryczne i dotyczą pogranicza polsko-niemieckiego. Monitoring na-bywania ziemi przez cudzoziemców stanowiłyby cenne źródło wiedzy, ale obejmuje on agregację na pozio-mie regionalnym.

Pozostaje kluczowe pytanie o wpływ tych procesów na rozwój lokalny. Jak się wydaje, jest on pozy-tywny, gdyż rozwiązuje lub przynajmniej ogranicza, niedosyt zasobów mieszkaniowych po stronie polskiej.

Daje to szanse na zaspokojenie potrzeb lokalowych tym osobom, których nie byłoby stać na zakup mieszka-nia w Polsce lub musiałyby się zadowolić lokalem o niższym standardzie czy o mniejszej powierzchni.

Efek-161