Wyspa Spichrzów – Gdańsk

sezonu turystycznego. W ogólnym rozrachunku przedsięwzięcie jest ocenianie po-zytywnie, zarówno przez przedstawicieli partnera publicznego, mieszkańców, jak i publiczne organy kontrolne. W ocenie Naczelnej Izby Kontroli realizacja przed-sięwzięcia na warunkach określonych w umowie umożliwi zaspokojenie potrzeb publicznych przy jednoczesnym zapewnieniu kontroli ze strony miasta nad sta-nem infrastruktury publicznej¹⁴⁵. Poprawnie przeprowadzony projekt partnerstwa publiczno-prywatnego zapewnia obopólne korzyści, zarówno dla inwestora, pod-miotu publicznego, jak i społeczności lokalnej. Zidentyfikowane mocne strony pro-jektu umożliwiły wykorzystanie szans związanych z podniesieniem atrakcyjności miasta dla inwestorów i turystów, ograniczoną podażą nieruchomości w centrum, wysoką zamożnością i siłą nabywczą mieszkańców.

Polskie doświadczenia w zakresie realizacji projektów rewitalizacyjnych… 195

Nazwa projektu Zagospodarowanie północnego cypla Wyspy Spichrzów Źródła finansowania Część publiczna infrastruktury (inwestycje celu publicznego)

finansowana poprzez sprzedaż nieruchomości (wkład podmiotu publicznego); część prywatna (inwestycje komercyjne)

finansowana ze środków partnera prywatnego Model i szczegóły

wynagrodzenia Opłaty od użytkowników

Pożytki związane z rozwojem części komercyjnej przedsięwzięcia – możliwość czerpania wynagrodzenia ze świadczenia usług komercyjnych (hotele czy lokale użytkowe) oraz sprzedaży tych nieruchomości po komercjalizacji lub jako samodzielnych lokali Data wszczęcia

postępowania 14.03.2014 r.

Data podpisania umowy 31.03.2015 r.

Data zamknięcia

finansowego 31.03.2015 r.

Data zakończenia 31.10.2031 r.

Okres umowy 16 lat i 7 miesięcy / 199 miesięcy Status realizacji Projektowanie i budowa Ryzyko po stronie

publicznej Ryzyko związane z udostępnieniem składnika majątkowego będącego wkładem do przedsięwzięcia

Ryzyko po stronie

prywatnej Ryzyko: 1) projektowania i budowy, 2) pozyskania finansowania dla całego przedsięwzięcia, 3) popytu na usługi świadczone w ramach przedsięwzięcia w części komercyjnej, w tym w zakresie sprzedaży nieruchomości, 4) dostępności w zakresie inwestycji celu publicznego

Źródło: opracowanie własne na podstawie PPP.gov.pl, Zagospodarowanie północnego cypla Wyspy Spichrzów w Gdańsku, https://www.ppp.gov.pl/zagospodarowanie -polnocnego-cypla-wyspy-spichrzow-w-gdansku-/ (dostęp: 8.09.2021).

W Gdańsku, podobnie jak w Sopocie, przed podjęciem omawianego projektu miasto miało już wcześniejsze doświadczenia w realizacji przedsięwzięć w formule PPP. Doświadczenia takie są bardzo cenne, pozwalają krytycznie i konstruktywnie oceniać pracę i sugestie doradców zapewniających wsparcie w kolejnych projektach.

Dzięki temu w miarę realizacji kolejnych postępowań zespół obsługujący przed-sięwzięcia wypracował własną metodykę przygotowywania i oceny projektów PPP.

Pod tym względem ważne okazało się stworzenie stałego zespołu prowadzącego projekty PPP, którego trzon stanowią dyrektor Wydziału Polityki Gospodarczej Miasta, radca prawny oraz kierownik Centrum Partnerstwa i Biznesu. W zależ-ności od specyfiki i potrzeb dołączają do nich przedstawiciele wydziałów: finan-sowego, prawnego, gospodarki komunalnej, środowiska, architektury itp.¹⁴⁶

146 A. Wiktorczyk-Nadolna, Krajowe wizyty studyjne. Relacja z Kobylnicy i Gdańska, „Biuletyn Partnerstwa Publiczno-Prywatnego” 2018, nr 2, s. 54–67.

Tutaj również wyraźna jest specyfika projektu rewitalizacyjnego, związana ze znaczną skalą przestrzenną i finansową, złożonością projektu oraz koniecz-nością konsultowania go z mieszkańcami. Pod względem finansowym jest to naj-większy z dotychczas podjętych projektów rewitalizacyjnych realizowanych w PPP.

Pod względem przestrzennym przekształcony zostanie obszar o powierzchni oko-ło 3 ha.

Na przykładzie tego projektu warto zwrócić uwagę na pewną specyfikę przed-sięwzięć PPP, być może także w kontekście projektów rewitalizacyjnych. Jednym z elementów tej specyfiki jest to, że najczęściej spotykanym w tego typu przedsię-wzięciach wkładem podmiotu publicznego są nieruchomości. Procesami rewita-lizacji są często obejmowane obszary centralne miast, wyróżniające się zabudową historyczną, złożoną strukturą własnościową, ale także znacznym udziałem włas-ności miasta. Wysoki udział właswłas-ności miejskiej może sprzyjać prowadzeniu kom-pleksowych przekształceń na znaczną skalę.

Złożoność tego projektu wyraża się w szerokim zakresie funkcji i przekształ-ceń założonych w ramach przedsięwzięcia, obejmujących realizację infrastruktu-ry drogowej i sieciowej, utworzenie placu miejskiego, budowę ruchomej kładki dla pieszych, mostu zwodzonego oraz mariny. W ramach komponentów komercyj-nych projekt przewiduje powstanie hotelu obejmującego 240 pokoi i sale konferen-cyjne, apartamentowców (łącznie ponad 600 mieszkań), parkingu podziemnego, restauracji, lokali handlowych i biur. Łączna powierzchnia użytkowa kompleksu handlowo-mieszkaniowo-usługowego wyniesie około 60 tys. m². Północny cypel Wyspy Spichrzów został wpisany do rejestru zabytków jako historyczny układ ur-banistyczny miasta, stanowi też fragment obszaru uznanego za pomnik historii.

Z uwagi na to inicjatorzy projektu położyli szczególny nacisk na wkomponowanie obiektów zabytkowych w nową zabudowę wraz z uwzględnieniem koniecznego za-kresu ochrony istniejących zabytków.

Wybór partnera prywatnego opierał się na następujących kryteriach¹⁴⁷:

• ocenie koncepcji urbanistyczno-architektonicznej;

• podziale zadań i ryzyka związanych z przedsięwzięciem pomiędzy partne-rem prywatnym i podmiotem publicznym;

• wielkości partycypacji podmiotu publicznego w kosztach budowy obiektów celu publicznego;

• terminie realizacji przedsięwzięcia, rozumianego jako uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla ostatniego obiektu wchodzącego w skład przedsięwzięcia oraz

147 A. Jadach-Sepioło, K. Sobiech-Grabka, I. Herbst, Partnerstwo publiczno-prywatne…, s. 28.

Polskie doświadczenia w zakresie realizacji projektów rewitalizacyjnych… 197

• wysokości płatności gotówkowej partnera prywatnego (premia) na rzecz pod-miotu publicznego, bez podatku od towarów i usług.

W ramach komunikacji z mieszkańcami w przypadku tego projektu urucho-miono pawilon informacyjny, w którym zaprezentowano zarówno historię wy-spy, jak i koncepcję zagospodarowania obszaru w ramach partnerstwa publiczno--prywatnego.

Prace budowlane ruszyły w 2017 roku. Inwestycja zakończy się w 2023 roku i będzie realizowana w czterech etapach. W pierwszym – zaplanowanym do końca 2018 roku – miały powstać obiekty najbliżej końca cypla, obejmujące hotel i loka-le handlowo-usługowe. Etap drugi obejmuje kwartał między ulicami Pożarniczą i Basztową i miał zostać ukończony dwa lata później. Realizację etapu trzeciego, polegającego na zabudowie obszaru między ulicami Basztową i Ciesielską, zapla-nowano na koniec 2022 roku. W czwartym etapie powstaną obiekty między ulica-mi Ciesielską i Stągiewną, które mają być gotowe do końca 2023 roku. W ramach inwestycji celu publicznego do końca 2017 roku zrealizowano zewnętrzny układ komunikacyjny ulicy Chmielnej, a na początku 2019 roku oddano ulice Motław-ską i Pożarniczą. W 2020 roku nastąpiło otwarcie kładki obrotowej, a do lutego 2021 roku ukończono także skrzyżowanie ulicy Podwale Przedmiejskie z ulicą Chmielną. Rozpoczęły się już także prace związane z budową mostu Stągiewnego (zwodzonego) i mariny. Wystąpiły jednak opóźnienia w realizacji inwestycji, które wymagały dokonania korekt w harmonogramie. Opóźnienia te nastąpiły wsku-tek trudności w pozyskaniu wystarczającego potencjału wykonawczego prac bu-dowlanych, wynikających z pandemii, a także w związku z nieplanowaną wcześ-niej dodatkową procedurą postępowania z reliktami, podjętą przez konserwatora wojewódzkiego¹⁴⁸.

Mocne strony opisywanego projektu są następujące:

• kompleksowe przekształcenia na znaczną skalę z perspektywy miasta ozna-czają możliwość przeprowadzenia spójnych przekształceń całego obszaru, mniejsze ryzyko częściowej realizacji projektu i pozostawienia niezagospo-darowanych „luk”, a z perspektywy inwestora zapewniają kontrolę nad ca-łością przekształceń na obszarze;

• znaczny potencjał związany z efektem wizerunkowym, wyższą jakością ar-chitektury i skróceniem czasu realizacji przekształceń w porównaniu do re-alizacji odrębnych przetargów na modernizację czy budowę każdego obiektu i jego otoczenia z osobna;

148 E. Budnik, Wyspa Spichrzów. Inwestycje mają być zakończone do 2023 roku, 2020, https://

www.trojmiasto.pl/wiadomosci/Wyspa-Spichrzow-Inwestycje-maja-byc-zakonczone-do -2023-roku-n148342.html (dostęp: 16.09.2021).

• z perspektywy inwestora wieloaspektowość przekształceń tworzy zróżnico-waną bazę przychodów i zmniejsza ryzyko projektu;

• w wyniku zastosowania formuły PPP miasto ma na każdym etapie pełną kontrolę nad realizowaną inwestycją i gwarancję realizacji zaplanowanych celów publicznych;

• przemyślana koncepcja i wysoka wiarygodność projektu w oczach potencjal-nych partnerów oraz wzrost prawdopodobieństwa osiągnięcia założopotencjal-nych efektów zarówno po stronie partnera publicznego, jak i prywatnego dzięki pogłębionym i kompleksowym analizom efektywności i wykonalności;

• zatrudnienie lokalnych doradców, ułatwiające i obniżające koszty współpra-cy¹⁴⁹;

• podjęte przekształcenia, obejmujące budowę kładki pieszej, zwiększają do-stępność obszaru dla mieszkańców i jego otwarcie na miasto, ograniczając wykluczenie przestrzenne;

• kontynuacją projektu i jego „przedłużeniem” jest „Rewitalizacja Dolnego Miasta w Gdańsku”, przeprowadzona przez miasto przy wsparciu funduszy unijnych; proces ten obejmuje zarówno projekty społeczne (łącznie 46 przed-sięwzięć, m.in. klub seniora, klub młodzieży), jak i inwestycyjne (przebu-dowa przestrzeni publicznych, infrastruktury podziemnej oraz fragmentów ulic: Łąkowej, Radnej i Toruńskiej, a także modernizacja zabudowy, w tym przebudowa kilkunastu budynków mieszkalnych)¹⁵⁰; w rezultacie osiągnięto w pewnym sensie efekt przesiąkania – zmiany prowadzone na Wyspie Spich-rzów zapoczątkowały swoistą „reakcję łańcuchową”, wpływając pozytywnie na obszar poza projektem – pośrednio rewitalizacja Wyspy Spichrzów umoż-liwiła bowiem rozpoczęcie rewitalizacyjnego projektu PPP na terenie dawnej zajezdni tramwajowej na Dolnym Mieście.

Natomiast słabe strony analizowanego projektu obejmują między innymi na-stępujące kwestie:

• konieczność realizacji przekształceń w porozumieniu z konserwatorem za-bytków, co może prowadzić do przedłużania się procedur na etapie projek-towania, uzyskiwania pozwoleń i realizacji, a także do wzrostu kosztów po-nad prognozy;

• epidemia COVID-19 oraz decyzje konserwatora zabytków spowodowały przedłużenie się części zakładanych prac i konieczność renegocjacji harmo-nogramu projektu;

149 A. Wiktorczyk-Nadolna, Krajowe wizyty studyjne. Relacja…

150 Portal Miasta Gdańska, Rewitalizacja Dolnego Miasta, https://www.gdansk.pl/inwestycje -miejskie/rewitalizacja-dolnego-miasta,a,47325 (dostęp: 18.09.2021).

Polskie doświadczenia w zakresie realizacji projektów rewitalizacyjnych… 199

• zrealizowane obiekty komercyjne, pomimo wielofunkcyjności, stanowią ofertę skierowaną przede wszystkim do mieszkańców i turystów należących do grupy co najmniej średniozamożnej, co może stymulować gentryfika-cję; w efekcie powstają obszary o ograniczonej dostępności, której źródłem są przesłanki ekonomiczne, co jest w sprzeczności zarówno z ideą rewitali-zacji, jak i zrównoważonego rozwoju.

Projekt jest aktualnie w fazie realizacji – pierwszy etap został ukończony, trwa-ją prace realizacyjne obejmutrwa-jące etap drugi. Osoby, które wzięły udział w bada-niu przeprowadzonym przez portal trójmiasto.pl¹⁵¹, oceniły dotychczasowe efek-ty inwesefek-tycji w kontekście atrakcyjności powstałej zabudowy raczej pozyefek-tywnie (73% respondentów), choć pojawiły się także głosy krytyczne, wskazujące na wy-raźny kontrast pomiędzy charakterem nowej zabudowy a obiektami historycz-nymi (22%). Z informacji inwestora wynika, że w odniesieniu do etapu drugiego jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę zawarto umowę rezerwacyjną na powierzchnie handlowo-usługowe, a powstające mieszkania są obecnie sprze-dawane pakietowo większym inwestorom. Według informacji od dewelopera więk-szość z nich znalazła już nabywców. Około 30% lokali (około 100 mieszkań w tym etapie zabudowy) zostało zarezerwowanych do sprzedaży detalicznej. Deweloper przewiduje, że ceny będą kształtowały się na poziomie 15–20 tys. PLN za m²¹⁵².

W przypadku projektów rewitalizacyjnych inwestycje o znacznej skali stopnio-wo zmieniają wizerunek dotychczas zaniedbanej części miasta i postopnio-wodują wzrost zainteresowania tym obszarem i jego sąsiedztwem wśród przedstawicieli sektora prywatnego, stymulując przyrost inwestycji prywatnych. Realizacja przedsięwzię-cia spowodowała wzrost zainteresowania ożywieniem pozostałej części dzielnicy, zarówno w warstwie inwestycyjnej, jak i społecznej¹⁵³. Jednak dyskusyjne jest to, do jakiej grupy w rzeczywistości adresowane są efekty tego przedsięwzięcia (ww.

problem gentryfikacji).