Źródła i metody zbierania informacji

Podstawowy zakres podmiotowy badania niniejszej pracy objął stronę podażową rynku usług zarządzania nieruchomościami, czyli podmioty zarządzające nieruchomościami. Strona popytowa rynku została rozpoznana poprzez badanie ilościowe zasobów, ocenę zmian strukturalnych i własnościowych w poszczególnych zasobach, dane o sytuacji gospodarczej danego kraju, kondycji rynku nieruchomości oraz informacji pochodzących z ankiet przeprowadzonych wśród podmiotów zarządzających nieruchomościami.

Proces doboru próby przebiegał w następujących etapach:

1. Charakterystyka dostępnych źródeł danych o podmiotach zarządzających nieruchomościami.

- doroczne opracowanie Book of Lists wykonane przez Warsaw Business Journal – lista zarządców nieruchomości komercyjnych²⁹⁰;

- GUS – dane dot. podmiotów prowadzących podstawową działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami wykonywanych na zlecenie (kod 68.32 - wg PKD 2007)²⁹¹;

- Centralny Rejestr Zarządców Nieruchomości prowadzony przez Ministra Infrastruktury – dane dot. licencjonowanych zarządców nieruchomości²⁹²;

290 dane koncentrują się wyłącznie na analizie podmiotów specjalizujących się w obsłudze nieruchomości biurowych

291 autorka otrzymała próbę danych z WUS w Krakowie dot. liczby podmiotów gospodarczych zarejestrowanych w bazie REGON, których podstawową działalnością jest „zarządzanie nieruchomościami na zlecenie” – wg PKD 2007 – klasa 68.32). Według stanu na 31.01.2010 r. liczba zarejestrowanych podmiotów zarządzających nieruchomościami w Krakowie wyniosła 4074. Autorka poddaje w wątpliwość czy w Krakowie istnieje podana przez WUS ilość aktywnie funkcjonujących podmiotów. Porównując tą liczbę z danymi z Centralnego Rejestru Zarządców Nieruchomości, to w badanym okresie czasu na terenie Krakowa jedynie ok. 1000 osób posiadało licencję zarządcy. W sytuacji, gdy od ośmiu lat istnieje obowiązek zatrudniania licencjonowanego zarządcy przez podmioty prowadzące taką działalność to dane te wydają się zupełnie rozbieżne. Od przedstawicieli lokalnych stowarzyszeń (Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości, Małopolsko – Śląskie Stowarzyszenie Budowniczych i Zarządców Nieruchomości) uzyskano informacje, że w Krakowie może funkcjonować ok. 300 - 400 podmiotów zarządzających nieruchomościami.

292 liczba wydanych licencji wg stanu na 31.12.2009 roku wyniosła 18004. Przeprowadzenie w tak dużej grupie badań jest nieodpowiednie z uwagi na to, że duża część licencjonowanych zarządców nieruchomości jest nieaktywna zawodowo. Szacuje się, że do końca 2002 roku ok. 8-9 tys. osób związanych zawodowo z zarządzaniem nieruchomościami czasu skorzystało z możliwości zdobycia licencji w tzw. trybie

- doroczny Ranking Firm Rynku Nieruchomości prowadzony przez Wydawnictwo C.H. Beck na łamach miesięcznika „Nieruchomości”²⁹³; - dane lokalnych stowarzyszeń skupiających osoby wykonujące zawód

zarządcy nieruchomości²⁹⁴.

2. Określenie podstawowego źródła pozyskiwania informacji

Autorka pracy objęła badaniem lokalne stowarzyszenia skupiające podmioty zarządzające nieruchomościami. W Polsce oraz w USA przynależność do stowarzyszeń skupiających zarządców nieruchomości jest dobrowolna. Członkostwo wiąże się z opłacaniem odpowiednich składek. Można przyjąć założenie, że członkowie tych organizacji należą do osób czynnie trudniących się zarządzaniem i dzięki przynależności do stowarzyszenia stale rozwijają swój warsztat pracy. Informacje o rynku usług w Niemczech pochodzą z badania dokonanego w 2010 roku przez Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft.

Pozostałe źródła danych wymienione w pkt. 1 zostały wykorzystane przez autorkę pracy jako informacje uzupełniające.

3. Wybór metody doboru próby

W procesie doboru próby posłużono się metodą wyboru nielosowego (celowego). W metodzie tej przyjęto założenie, iż próba jest reprezentatywna dla badanej zbiorowości²⁹⁵. Przy wyborze stowarzyszeń kierowano się trzema kryteriami:

a. zróżnicowany obszar działalności stowarzyszeń,

b. aktywna działalność stowarzyszeń przejawiająca się organizacją szkoleń podnoszących kwalifikacje zawodowe zrzeszonych członków,

c. zainteresowanie współpracą przy badaniach.

4. Pobranie próby

szczególnym, bez przystępowania do egzaminu państwowego, na podstawie udokumentowanego doświadczenia zawodowego, więcej na ten temat w: Licencja na zarządzania – debata, „Wspólnota Mieszkaniowa”, nr 2/2011, s.6-9

293 dotyczy wszystkich regulowanych zawodów na rynku nieruchomości, ranking powstaje w oparciu o indywidualne zgłoszenia podmiotów działających na rynku nieruchomości

294

Podczas badania przeprowadzono wywiad na temat szacowanej liczby podmiotów aktywnie zarządzających nieruchomościami, głównych specjalizacji w zakresie zarządzania oraz przyszłości rynku tych usług. Wywiady miały charakter ustny, nieskategoryzowany i indywidualny.

295 J. Steczkowski, Metoda reprezentatywna w badaniu zjawisk ekonomiczno – społecznych, PWN, Warszawa – Kraków 1995

Badania ankietowe przeprowadzono w dwóch etapach:

I. Polska (w okresie V. - IX.2008 – badanie ankietowe podczas odbywających się szkoleń zarządców nieruchomości, kwestionariusz ankietowy w formie drukowanej)

Ankieta została podzielona na trzy części. Pierwsza z nich zawierała 18 pytań i została poświęcona charakterystyce prawnej i organizacyjnej podmiotu zarządzającego nieruchomościami. Kolejne pytania (5) dotyczyły oceny sytuacji finansowo - rynkowej w jakiej znajduje się podmiot zarządzający. Ostatnia część ankiety (2 pytania otwarte) miała na celu uzyskanie opinii respondentów nt. kierunków zmian na rynku usług zarządzania nieruchomościami w Polsce oraz kształtu przyszłych uregulowań prawnych dotyczących zawodu zarządcy. Pytania w pierwszej i drugiej części miały charakter półotwarty i zamknięty.

Wzór ankiety zamieszczony jest w załączniku nr 1.

Badaniami ankietowymi objęte zostały następujące stowarzyszenia:

- IREM Polska Warszawa

- Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości Warszawa

- Stowarzyszenie Zarządców i Administratorów Nieruchomości Kraków

- Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości WARECKA Warszawa

- Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości Warmii i Mazur Olsztyn

Ankiety zostały przesyłane do siedzib ww. stowarzyszeń. Zostały wypełnione przez uczestników szkoleń organizowanych przez dane stowarzyszenie. Łącznie w ww. okresie udało się pozyskać 75 ankiet, z czego 47% wypełnili właściciele firm zarządzających, a pozostałe 53% pracownicy podmiotów zarządzających.

Rys. 12 Województwo, w którym znajduje się siedziba podmiotu zarządzającego objętego badaniem ankietowym

Źródło: Opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań

II. USA (w okresie IX.2009 - I.2010 – badanie ankietowe przeprowadzone za pomocą ankiety umieszczonej na portalu www.mysurveylab.com)

Ankieta była opracowana i uzupełniona na podstawie pytań ankietowych wykorzystanych do badania w Polsce, z uwzględnieniem terminologii i specyfiki amerykańskiego rynku usług zarządzania nieruchomościami. Ankieta amerykańska była konsultowana z Gail S. Phillips, Executive Directors z National Association of Residential Property Managers oraz z Richardem F. Muhlebach, CPM® z Institute of Real Estate Management.

Podobnie jak w Polsce ankieta została podzielona na trzy części. Pierwsza z nich zawierała 24 pytania i poświęcona była charakterystyce prawnej, organizacyjnej oraz specjalizacji działalności podmiotu zarządzającego. Kolejna część (4 pytania) dotyczyła oceny sytuacji finansowo – rynkowej, w jakiej znajduje się podmiot zarządzający. Trzecia część (3 pytania, w tym 2 o charakterze otwartym) została poświęcona wyrażeniu opinii nt. obecnej i przyszłej sytuacji na rynku usług zarządzania nieruchomościami w USA.

mazowieckie 26% małopolskie 26% warmińsko -mazurskie 26% inne 8% kujawsko -pomorskie 4% pomorskie 4% dolnośląskie 6%

Wzór ankiety zamieszczony jest w załączniku nr 2.

Autorka pracy kontaktowała się za pomocą poczty elektronicznej (e-mail) z dwoma stowarzyszeniami z prośbą o rozesłanie ankiety do swoich członków oraz zamieściła podobny apel w ramach Community Forum (forum zarządców nieruchomości) na stronie www.iremfirst.org

Stowarzyszenia biorące udział w badaniu ankietowym:

- Institut of Real Estate Management (IREM) Chicago

- National Association of Residential Property Managers (NARPM)

Chesapeake

Łącznie w ww. okresie udało się pozyskać 31 kompletnych ankiet. Ankiety wypełniło 65 % właścicieli firm zarządzających i 35 % pracowników tych podmiotów. 11 podmiotów było zrzeszonych w IREM, 15 w NARPM, 3 było członkiem innej organizacji zawodowej. Pozostali respondenci (stanowiący 3% wszystkich respondentów) w chwili wypełniania ankiety nie należeli do żadnej organizacji zawodowej skupiającej zarządców nieruchomości.

Rys. 13 Wielkość miast uczestników badań ankietowych

Źródło: Opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań

13%

19%

39% 29%

% udzial respondentów z miast o liczbie ludności

do 10 tys.

10 tys. do 100 tys. 100 tys. do 1 mln ponad 1 mln

Wywiady z ekspertami zostały przeprowadzone w Warszawie podczas konferencji pt. „Zawody nieruchomościowe w krajach Unii Europejskiej i Stanach Zjednoczonych”, zorganizowanej w dniu 8 maja 2008 roku przez Polską Federację Rynku Nieruchomości. Autorka pracy rozmawiała wówczas z Lidią Henclewską (prezesem IREM Polska) oraz Barbarą Litobarską – Jama (Prezesem Polskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości).

Dodatkowo w opisie dotyczących niemieckiego rynku usług zarządzania wykorzystano badania, przeprowadzone w 2010 roku, które objęły podmioty będące członkami siedmiu stowarzyszeń zrzeszonych w Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (Ogólnokrajowe Stowarzyszenie Krajowych Stowarzyszeń Zarządzania Nieruchomościami). W sumie w badaniach uczestniczyło ponad 900 podmiotów zarządzających zasobami mieszkaniowymi (łącznie obsługujących ponad milion lokali mieszkalnych)²⁹⁶.

3.2. Uregulowania prawne dotyczące prowadzenia działalności w zakresie