Właściciele przekazujący nieruchomości do profesjonalnego zarządzania

Przy nieruchomościach wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej powstaje pytanie kto będzie zajmował się zarządzaniem, czy zostanie zastosowany model bezpośredni czy też system zleceniowy. Kompleksowość zadań w ramach zarządzania nieruchomościami będzie wymagał od właścicieli dokonania dokładnej analizy jak dalece obcy podmiot zarządzający jest tańszy i skuteczniejszy. W przypadku jednego obiektu tworzenie własnego zarządu jest z reguły mało opłacalne. Z drugiej strony duża część większych inwestorów, posiadających znaczny zasób nieruchomy, decyduje się na stworzenie własnego działu zarządzania nieruchomościami²³³.

Każdy właściciel zlecający zarządzanie nieruchomością podmiotowi zewnętrznemu będzie sugerował się różnymi czynnikami, będzie porównywał koszty zlecenia z jego korzyściami. Co więcej często będzie zmieniał swoją dotychczasową strategię przejmując ponownie nieruchomości do samodzielnego zarządzania (model bezpośredni). Decyzje o outsourcingu tych usług są w większości wypadków nieruchomości i ich właścicieli niczym nieograniczone. Dla każdego z właścicieli nieruchomości różne przesłanki przemawiające za outsourcingiem mogą grać decydującą rolę.

Mimo, iż indywidualne korzyści płynące ze zlecenia czynności zarządzania zewnętrznemu podmiotowi są tutaj decydujące, należy jednak przyglądnąć się rozwojowi rynków usługowych, w tym rynku usług zarządzania, na skutek pewnych czynników zewnętrznych

233 Por. L. Kühne-Büning, V. Nordalm, L. Steveling, Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, op. cit., s.679

tj. zmiany demograficzne, styl życia, czynniki kulturowe i technologiczne. Współcześnie wskazuje się jako ważny, dodatkowy czynnik rozwoju - serwicyzację konsumpcji, która stanowi efekt wzrostu wymagań konsumentów co do jakości konsumpcji. Wiele istotnych usług uprawniających działalność gospodarstw domowych oraz przedsiębiorstw dynamicznie się rozwija, zwiększając swój udział w konsumpcji²³⁴. Między innymi z tych przyczyn zwiększa się ilość właścicieli zainteresowanych zleceniowym systemem zarządzania.

Niniejszy rozdział prezentuje właścicieli nieruchomości (usługobiorców), którzy najczęściej decydują się na zawarcie umowy o zarządzania z zewnętrznym podmiotem. Klientem, na rzecz którego świadczona ma być usługa zarządzania, może być każdy właściciel nieruchomości. Jednakże istotne dla rozwoju rynku tych usług jest poznanie typów właścicieli, którzy będą korzystali ze zleceniowego systemu zarządzania.

W polskiej praktyce zarządzania nieruchomościami K. Lewandowski wymienia następujące podmioty reprezentujące popyt na usługi zarządzania nieruchomościami. Są to m.in.²³⁵:

- wspólnoty mieszkaniowe,

- prywatni właściciele nieruchomości mieszkalnych (czynszowych), - właściciele biurowców, magazynów, obiektów handlowych, - spółdzielnie mieszkaniowe²³⁶,

- towarzystwa budownictwa społecznego, - gminy,

- przedsiębiorstwa prywatne.

Powyższa klasyfikacja nie jest jednoznaczna, gdyż łączy w sobie zarówno rodzaj właściciela jak i rodzaj najczęściej zarządzanej nieruchomości. Tak więc wymienione powyżej podmioty korzystające z usług zarządzania są rozróżnione jednocześnie wg rodzaju nieruchomości oraz formy prawnej tych podmiotów.

234 Por. I. Rudawska (red.), Usługi w gospodarce rynkowej, op. cit., s. 37

235 Por. K. Lewandowski, Zarządzanie nieruchomościami, op. cit., s. 202-204

236 Wyłącznie do czynności bieżącego administrowania, gdyż spółdzielnie mieszkaniowe pełnią nad swoimi zasobami zarząd ustawowy.

Warto zauważyć, że są to w głównej mierze właściciele zasobów mieszkaniowych. W Polsce jest to największy zasób z punktu widzenia ilościowego. Rozwój tej sfery jest stały i zawsze wymaga zatrudnienia dużej ilości profesjonalistów. Ponadto w zasobie mieszkaniowym zachodzą istotne zmiany strukturalne (tj. przekształcenia praw do lokali mieszkalnych w zasobach komunalnych, zakładowych, spółdzielczych), wymagające od podmiotów zarządzających aktywnego podejścia do zarządzania nieruchomościami.

W literaturze zagranicznej do podmiotów zlecających usługę zarządzania zalicza się m.in.²³⁷: indywidualnych właścicieli nieruchomości, banki i spółki powiernicze, firmy pośredniczące w obrocie nieruchomościami, firmy ubezpieczeniowe, indywidualnych inwestorów, deweloperów, przedsiębiorstwa (w tym duże koncerny), uniwersytety, organizacje charytatywne i religijne.

Podobnie jak w Polsce podmioty te są sklasyfikowane wg instytucji zgłaszających największe zapotrzebowanie na te usługi.

Bardzo interesującą typologię klientów, mogących reprezentować popyt na omawianym rynku przedstawili amerykańscy autorzy²³⁸ wymieniając wśród nich:

- właścicieli indywidualnych, którzy wymagają mniej skomplikowanej sprawozdawczości i podejmują szybciej decyzje, jednakże wymagają bezwzględnie wykonywania czynności bieżącego zarządzania i zajęcia się bezpośrednio użytkownikami nieruchomości,

- współwłaściciele, którzy zlecając zarządzanie zewnętrznemu podmiotowi często ustanawiają jednego ze współwłaścicieli do kontaktów z tym podmiotem,

- stowarzyszenia wspólnych nieruchomości (np. wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie),

- przedsiębiorstwa, które wymagają przygotowywania budżetów, sprawozdań i innych dokumentów na formularzach (szablonach) przygotowanych przed lub dla tego przedsiębiorstwa indywidualnie,

- właściciele instytucjonalni (np. towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne), z uwagi na długi proces decyzyjny, wymagają od podmiotów zarządzających używania specjalistycznego oprogramowania księgowego, pozwalającego na dokonanie dokładnych analiz,

237 Encyclopedic dictionary of real estate practice, op. cit., 358-359, hasło: property management

238 A. A. Alexander, R. F. Muhlebach, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., s.29-30

- fundusze specjalizujące się w inwestowaniu w nieruchomości (REIT’s), o zbliżonych wymaganiach do właścicieli instytucjonalnych, z tą różnicą, że jednak częściej czynności zarządzania mogą wykonywane są w modelu bezpośrednim, - kredytodawcy (banki), którzy często stają się właścicielami nieruchomości poprzez

ich przejęcie (np. na skutek niewypłacalności kredytobiorców).

Przedstawiona klasyfikacja właścicieli mogących reprezentować popyt na usługi zarządzania pozwala stwierdzić, że najczęściej przedmiotem zleceniowego systemu zarządzania są nieruchomości mieszkalne oraz nieruchomości komercyjne należące do prywatnych właścicieli.