Sytuacja rynkowa amerykańskich podmiotów zarządzających

Ocena kondycji amerykańskich podmiotów zarządzających nieruchomościami została przeprowadzona na podstawie pytań ankietowych dot. oceny własnej kondycji oraz sytuacji na rynku usług zarządzania (obecnej i przewidywanej).

Pytania o ocenę kondycji finansowej oraz poziomu rozwoju firm dotyczyły okresu trzech ostatnich lat ich funkcjonowania. Należy przytoczyć, że pytania te dotyczyły lat 2007-2009, okresu poważnego kryzysu na amerykańskim rynku nieruchomości.

Zdecydowana większość ankietowanych (74%) uznała, że w ciągu 3 ostatnich lat nastąpił wzrost dochodów firmy z tytułu świadczonych usług zarządzania. Co szósty ankietowany nie odnotował w tym zakresie zamian. Jedynie 10% respondentów odnotowało zmniejszenie dochodów. Odpowiedzi dot. braku wzrostu dochodów bądź ich spadku dotyczyły m.in. dwóch grup podmiotów zarządzających. Z jednej strony były to duże firmy zatrudniające ponad 200 osób, zlokalizowane w dużych miastach o mieszanym kapitale własnościowym. Drugą grupę reprezentowały podmioty najmniejsze, zatrudniające kilku pracowników, działające na rynkach lokalnych w małych i średnich miastach. W większości wypadków specjalizowały się w obsłudze nieruchomości mieszkaniowych.

Rys. 32 Dynamika dochodów osiąganych z usług zarządzania w latach 2007 – 2009 Źródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań.

74% 10% 16% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% wzrosły zmniejszyły się nie zmieniły się

Niemalże wszyscy ankietowani (94%) potwierdziła, że w okresie trzech ostatnich lat (2007-2009) nastąpił rozwój firmy. Za główny wskaźnik świadczący o rozwoju podmiotów zarządzających respondenci uznali wzrost liczby nieruchomości przejętych do zarządzania (100%). Kolejno ankietowali uznali, że większa rozpoznawalność marki (62%), wprowadzenie do oferty nowych usług (38%) oraz wzrost liczby zatrudnionych pracowników (34%) świadczy niewątpliwie o dobrej koniunkturze. Prawie 1/3 respondentów polepszyła w tym okresie swoje warunki lokalowe, w tym otwierając nowe oddziały lub/i zmieniając siedzibę firmy nawieszą, bardziej komfortową. W pozycji „inne” respondenci wymienili: bardziej profesjonalną obsługę klienta, lepszą organizację firmy, ekspansję oprogramowania dla potrzeb usług zarządzania nieruchomościami.

Rys.33 Wskaźniki rozwoju podmiotów zarządzających.

Uwagi: Wyniki nie sumują się do 100%, ponieważ respondenci mogli wybrać kilka odpowiedzi.

Źródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań.

Podmioty, których dochód zmniejszył się w trzech ostatnich latach poprzedzających przeprowadzenie badania, wskazały również na brak rozwoju firmy. Dotyczyło to tylko 6% ankietowanych. Respondenci wymienili zwolnienia pracowników, zamknięcie oddziałów i zmniejszenie liczby zarządzanych nieruchomości jako główne skutki pogarszającej się kondycji tych firm. Respondenci reprezentowali odmienne specjalizacje zasobowe, pochodzili z miast o zróżnicowanej liczbie mieszkańców. Łączyło jej jedynie doświadczenie zawodowe – do 10 lat.

100% 38% 34% 62% 28% 10% 28% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120%

wzrost liczby zarządzanych nieruchomości wprowadzenie do oferty nowych usług wzrost liczby zatrudnionych pracowników większa rozpoznawalność marki firmy polepszenie sytuacji lokalowej powstanie nowych oddziałów inne

Obecna bieżącej sytuacji rynkowej (rynku usług zarządzania nieruchomościami) w opinii respondentów

W kolejnym pytaniu ankietowanym respondenci ocenili czynniki decydujące o sytuacji na amerykańskim rynku usług zarządzania nieruchomościami, w tym m.in. konkurencję, jakość oferowanych usług oraz działania podjęte przez podmioty w zakresie specjalizacji działalności. Pytanie zakładało hipotetyczną odpowiedź respondenta w danym temacie, podobnie jak to miało miejsce w przypadku ankiety przeprowadzonej w Polsce. Celem takiej formuły pytania była chęć uzyskania potwierdzenia założeń przyjętych przez autorkę w pracy.

Zdecydowana większość respondentów (74%) jest przekonana o rosnącej konkurencji na rynku usług, jedynie co piąty podmiot nie podziela tej opinii. Podmioty, które nie dostrzegają zaostrzenia konkurencji należą do grupy małych firm, specjalizujących się prawie wyłącznie w obsłudze nieruchomości mieszkaniowych, zatrudniających najczęściej od 3 do 7 osób. Praktycznie wszystkie z nich odnotowały wzrost dochodów w analizowanym okresie. Różnie je jedynie doświadczenie w świadczeniu usług (liczone w latach).

Podobnie jak w przypadku wypowiedzi potwierdzających rosnącą konkurencję na rynku, dokładnie te same podmioty (68%) uznały, że w tym obszarze działalności trwa dobra koniunktura. Nie potwierdziły tego przekonania podmioty działające najkrócej na rynku (do 10 lat), oferujące dodatkowe usługi, o zróżnicowanych zasobach w portfolio. Co ciekawe wszystkie z nich w analizowanych latach odnotowały wzrost dochodów z tytułu prowadzonej działalności.

Bardzo duża liczba respondentów (łącznie 61%) zaprzeczyła jakoby na rynku nastąpił spadek jakości świadczonych usług. Z drugiej strony 1/3 podmiotów potwierdziła ten stan. Zaskakującą odpowiedź otrzymano na pytanie dotyczące specjalizacji usług. Prawie 60% ankietowanych nie zgodziło się z przyjętymi przez autorkę pracy założeniami dotyczącymi postępującej specjalizacji usług w zakresie zasobowym. Jedynie 22% ankietowanych zgadza się, że na rynku usług następuje ich specjalizacja. Niejako potwierdzeniem stanowiska o braku specjalizacji jest udzielenie pozytywnej odpowiedzi przez 61% badanych podmiotów nt. wprowadzenia do oferty nowych usług.

Najbardziej zróżnicowane odpowiedzi uzyskano na pytanie dotyczące stosowania dumpingu cen, w tym prawie połowa respondentów nie miała na ten temat zdania.

Podobnie kształtował się rozkład odpowiedzi na pytanie o bariery w rozpoczęciu działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami.

Ostatnie dwa pytania dotyczące sytuacji na rynku usług dotyczyły oceny strony popytowej tego rynku. Respondenci (84%) uznali, że wymagania ich klientów są coraz wyższe. Z tym stanowiskiem nie zgadza się tylko 13% ankietowanych podmiotów. Jednocześnie ci sami respondenci (78%) zgodzili się z twierdzeniem, że właściciele coraz częściej decydują się na samodzielnie zarządzanie własnymi nieruchomościami, co może być wynikiem kryzysu na rynku nieruchomości jaki i braku możliwości sprostania rosnącym wymaganiom klientów.

6% 16% 19% 6% 6% 3% 6% 10% 0% 0% 16% 45% 16% 52% 23% 19% 16% 35% 13% 19% 3% 6% 48% 19% 10% 10% 32% 10% 0% 3% 48% 29% 16% 19% 45% 52% 39% 26% 45% 55% 26% 3% 0% 3% 16% 16% 6% 19% 42% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% zaostrzenie konkurencji spadek jakości usług

dumping cen specjalizacja działalności nowe usługi w ofercie dobra koniunktura klienci -obcokrajowcy trudno rozpocząć działalność w zakresie zarządzania wymagania klientów są coraz wyższe właściciele decydują się na samodzielne zarządzanie

zdecydowanie się nie zgadzam nie zgadzam się nie mam zdania zgadzam się zdecydowanie się zgadzam

Rys. 34 Ocena sytuacji na rynku usług zarządzania nieruchomościami w USA Źródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań

Wpływ kryzysu na rynek usług zarządzania nieruchomościami

Kolejne pytanie miało na celu zobrazowanie zmian, jakie nastąpiły na rynku usług zarządzania nieruchomościami na skutek kryzysu, który rozpoczął się na rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych w 2007 roku.

Odpowiedzi respondentów wskazały na pewne zagrożenia oraz nowe możliwości dla rynku usług w obszarze podażowym oraz popytowym. Jednym z istotniejszych problemów, który pojawił się w 2008 roku był fakt przejmowania nieruchomości do zarządzania przez samych właścicieli. Właściciele chcąc zoszczędzić na bieżących kosztach utrzymania nieruchomości zaczęli zwalniać zarządców/firmy zarządzające. Taką opinię potwierdził co czwarty ankietowany. Dodatkową konkurencją na rynku usług okazali się pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy na skutek wstrzymania się właścicieli ze sprzedażą nieruchomości, zajęli się wynajmowaniem nieruchomości. Standardowo działalność ta należy w USA do czynności w ramach zarządzania. Opinię tą potwierdziło 12% respondentów. Ta sama przyczyna w postaci braku dostatecznego obrotu (transakcji sprzedaży/kupna) na rynku nieruchomości miała również pozytywne skutki w postaci nowych umów o zarządzanie zawartych celem wynajmu nieruchomości. Zachowanie to potwierdziło 33% respondentów.

Nową grupą klientów dla firm zarządzających stały się również banki, które na skutek przejęcia zadłużonych nieruchomości, stały się ich właścicielem i zdecydowały się jak najszybciej zlecić ich zarządzanie profesjonalnym podmiotom. Zarządzanie nie leży bowiem w przedmiocie podstawowej działalności tych instytucji. Wśród negatywnych aspektów kryzysu wskazano również na rezygnację z bieżącej konserwacji nieruchomości oraz na fakt, iż praca zarządcy jest w tym okresie bardziej stresująca.

Rys. 35 Wpływ kryzysu na rynek usług zarządzania nieruchomościami

Uwagi: odpowiedzi nie sumują się do 100%, gdyż nie wszyscy respondenci odpowiedzieli na temat

Źródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań

Ocena przyszłości rynku usług zarządzania nieruchomościami przez respondentów

Kolejne pytanie otwarte w kwestionariuszu ankietowym zostało poświęcone przewidywanym kierunkom zmian na rynku usług zarządzania nieruchomościami. Wśród odpowiedzi udało się uchwycić wspólne kierunki prognozowanych zmian.

W zakresie działań zewnętrznych (niezależnych bezpośrednio od podmiotów zarządzających) wskazano, iż przyszłość tego rynku będzie uwarunkowana rozwojem technologii wspomagających zarządzanie, w tym odpowiedniego oprogramowania komputerowego. Ponadto, pozytywnie na rozwój i rosnącą profesjonalizację świadczonych usług, wpłyną większe wymagania klientów podmiotów zarządzających oraz nowe obszary zarządzania np. zasoby nieruchomości przejętych przez banki. Po stronie podażowej oczekuje się coraz większej profesjonalizacji świadczonych usług. Dodatkowe czynniki wpływające na kształt rynku tych usług to oczekiwane zaostrzanie się konkurencji oraz powolny wzrost cen usług. Dominacja większych firm, kompleksowo obsługujących

8% 33% 12% 25% 8% 4% 4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

banki przejmują nieruchomości wymagające profesjonalnego zarządzania

właściciele nieruchomości wstrzymują się z sprzedażą i decydują się na ich wynajem pośrednicy w obrocie nieruchomościami zajmują

się zarządzaniem

właściciele nieruchomości decydują się na samodzielny zarząd

właściciele rezygnują z bieżacej konserwacji nieruchomości

bardziej stresująca praca właściciele są bardziej wymagający

nieruchomości to realne zagrożenie dla jedynie 4% badanych. Wynik ten jest potwierdzeniem udzielonej wcześniej odpowiedzi, iż najmniejsze firmy nie odczuły w analizowanym okresie wzrostu realnej konkurencji.

Na uwagę zwraca uwagę fakt, iż żaden z respondentów nie upatrywał zmian w konieczności podjęcia odpowiednich regulacji prawnych dotyczących wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości.

Na kolejnym rysunku podane zostały odpowiedzi respondentów.

Rys. 36 Przyszłość usług zarządzania nieruchomościami w USA

Uwagi: Wyniki nie sumują się do 100%, ponieważ respondenci mogli wpisać kilka odpowiedzi.

Źródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań

Podsumowując ocenę stanu rynku usług w USA oraz kierunki jego rozwoju dokonaną przez respondentów wypada ona pozytywnie. Mimo trwającego kolejny rok kryzysu na rynku nieruchomości podmioty w większości potwierdzają trwającą dobrą koniunkturę zarówno w obrębie działalności własnej firmy jak i na rynku tych usług. Wśród ewentualnych zagrożeń swojej pozycji wskazują na pojawienie się nowej konkurencji (w postaci biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami) oraz wzmocnienie dotychczasowej. Mimo, iż co czwarty ankietowany odnotował fakt przejmowania nieruchomości do samodzielnego zarządzania przez ich właścicieli, to podmioty widzą nowe obszary dla prowadzenia swoich podstawowych usług jak i świadczenia dodatkowych, w większości wypadków związanych z rynkiem nieruchomości i jego obsługą. 31% 19% 23% 8% 4% 8% 8% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

rosnąca profesjonalizacja usług właściciele będą wymagać profesjonalnych usług rozwój technologii wspomagających zarządzanie nowe obszary zarządzania dominacja większych firm zaostrzenie konkurencji wzrosną ceny usług

3.5. Ocena stanu rozwoju rynku usług zarządzania nieruchomościami w USA i