Uregulowania prawne dotyczące prowadzenia działalności w zakresie zarządzania

W poszczególnych krajach istnieją odrębne uregulowania prawne dotyczące zawodowego zarządzania nieruchomościami. W większości przypadków od podmiotów działających na rynku nieruchomości, w tym na obszarze zarządzania nieruchomościami, wymagane są odpowiednio wysokie kwalifikacje. Część krajów uregulowała prawnie kwestię wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości, w pozostałych państwach zawód ten jest poddany regułom wolnego rynku.

Autorka pracy podjęła się próby scharakteryzowania uregulowań prawnych w zakresie zarządzania nieruchomościami obowiązujących w Stanach Zjednoczonych oraz krajach Unii Europejskiej, ze szczególnym uwzględnieniem charakterystyki niemieckiego rynku usług zarządzania.

296 Verwalter-Vergütungen in Deutschland, Studie 2010, Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft, Berlin 2010

UNIA EUROPEJSKA

W odniesieniu do zawodów regulowanych związanych z gospodarką nieruchomościami istnieje w poszczególnych krajach obowiązek posiadania uprawnień zawodowych lub licencji zawodowej. Jednakże sytuacja w tym zakresie jest zróżnicowana. Przepisy unijne pozostawiają te kwestie do prawodawstwie poszczególnych krajów członkowskich. W krajach UE zawody nieruchomościowe obsługujące rynek nieruchomości, takie jak zarządca nieruchomości, pośrednik w obrocie nieruchomościami i rzeczoznawca majątkowy, podlegają szczególnym regulacjom, chociaż w wielu z nich nie narzuca się obowiązku licencjonowania tych zawodów²⁹⁷. Obecnie tylko połowa państw członkowskich reguluje zawody nieruchomościowe, zaś istniejące regulacje znacznie się do siebie różnią. Przepisy prawne obowiązujące w krajach Unii można sklasyfikować w dwóch wyraźnie odmiennych grupach. Pierwsza z nich nakłada wysokie wymagania na przedstawicieli tego zawodu (np. Belgia, Hiszpania, Francja), druga z kolei nie formułuje żadnych wymagań wobec zarządcy nieruchomości (Niemcy, Włochy, Holandia)²⁹⁸.

Główny nurt polega na deregulacji tego rynku, czego przykładem może być Holandia i projekty nowych rozwiązań w Polsce. Istnieją również kraje, w których planuje się wprowadzić regulację np. w Słowenii i we Włoszech²⁹⁹.

Doroczne raporty CEPI³⁰⁰ zawierają najważniejsze dane z europejskiego rynku nieruchomości. W poniższej tabeli znajdują się informacje na temat regulacji zawodu zarządcy nieruchomości w poszczególnych krajach.

Postać zarządcy jest obecna w przepisach prawnych wszystkich krajów członkowskich Unii w odniesieniu do formy własności nieruchomości jaką jest kondominium³⁰¹.

Wszystkie przepisy prawa różnych państw Unii posiadają informacje o zarządzie nieruchomością wspólną w odpowiednich artykułach poszczególnych kodeksów cywilnych bądź ustaw specjalnych³⁰².

297E. Śleszyńska, Podstawy prawne działalności zawodowej zarządcy nieruchomości w Polsce i w Unii Europejskiej, Zeszyty Minigo, 2008, s.7

298J.F. Rodriguez, Un modèle uniforme d’administrateur de biens européen est-il possibile?, www.cepi.be, 06.06.2009

299 Frans Burgering, wystąpienie podczas konferencji „Zawody nieruchomościowe w krajach Unii Europejskiej i Stanach Zjednoczonych”, 30.05.2008 r., materiały konferencyjne, s. 22

300

Conseil europeen des Professions Immobilieres/ European Council of Real Estate Professions (Europejska Rada Rynku Nieruchomości) skupiająca najważniejsze organizacje zawodowe Europy i składająca się z dwóch oddziałów: Europejskiej Grupy Pośredników i Europejskiej Konfederacji Zarządców Nieruchomości. Trzy polskie federacje skupiające m.in. zarządców nieruchomości w 2008 roku zostały przyjęte w poczet członków CEPI.

301 W Polsce kondominium zorganizowane jest w formie współwłasności oraz wspólnoty mieszkaniowej.

302Szerzej na temat regulacji prawnych dot. zarządcy nieruchomości w krajach Unii w: J.F. Rodriguez, Un modèle uniforme d’administrateur de biens européen est-il possibile?, www.cepi.be, 06.06.2009

Regulacje prawne dot. zawodu zarządcy nieruchomości oraz dane dot. liczby zarządców w wybranych krajach Unii Europejskiej. Tab. 12

Objaśnienia znaków: + tak

- nie

• brak regulacji prawnych, istnieją regulacje stowarzyszeń b.d. brak danych

Źródło: opracowanie własne na podstawie: Raport Annuel 2008-2009, CEPI, www.cepi.be, s.27, dane Eurostat dot. liczny ludności w poszczególnych krajach, http://epp.eurostat.ec.europa.eu

Kraj Liczba zarządców nieruchomości Tytuł zawodowy prawnie chroniony Dostęp do zawodu prawnie ograniczony Zawód prawnie regulowany Obowiązek ubezpieczenia OC Wymóg gwarancji finansowych Zarządcy / 10 000 Mieszkańców Belgia 2000 + + + + + 1,9 Czechy 14500 - - - • - 14,0 Dania 4500 - - - • • 8,2 Niemcy 20000 - - • • • 2,4 Wielka Brytania 15500 + + + + + 3,4 Francja 10000 + + + + + 1,6 Irlandia 750 - - - - - 1,7 Włochy 35000 - - - • - 5,9 Łotwa 4500 - - - - - 19,8 Luksemburg 86 + + + + b.d. 1,8 Węgry 10000 + + + - + 10,0 Holandia 5000 - • • • - _3,0 Austria 2500 + + + + - 3,0 Polska 15840 + + + + - 4,2 Portugalia 2000 - + - + + 1,9 Rumunia +200 + - • • • 0,1 Finlandia 2500 - - - • - _4,7 Szwajcaria 220 - - - + - 0,2

Biorąc pod uwagę liczbę zarządców nieruchomości w przeliczeniu na 10000 mieszkańców to największa ich liczba znajduje się na Łotwie, dalej w Czechach oraz na Węgrzech. Polska plasuje się mniej więcej pośrodku tej klasyfikacji z liczbą zarządców 4,2 /10 tys. mieszkańców³⁰³.

Poniżej podano wymagania kwalifikacyjne niezbędne do uzyskania licencji zawodowej zarządcy nieruchomości w wybranych krajach UE.

Wymogi kwalifikacyjne dotyczące wykonywania zawodu zarządcy

Tab. 13 Kraje

UE

Wymagania kwalifikacyjne do wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości (lub uzyskania licencji zawodowej)

Osoby najczęściej wykonujące zawód

zarządcy Austria wykształcenie uniwersyteckie, kurs specjalistyczny,

egzamin zawodowy

inżynier budownictwa, architekt

Belgia wykształcenie uniwersyteckie, kursy specjalistyczny (certyfikaty) w organizacjach zawodowych: RICS, IPI, praktyka trwa ok. roku

Inżynier

Francja zalecane wykształcenie wyższe (prawnicze, ekonomiczne, techniczne) lub 7 lat praktyki zawodowej

inżynier, geodeta

Hiszpania wykształcenie wyższe, kurs specjalistyczny organizowane przez ministerstwo

inżynier, architekt Niemcy brak jednolitych wymagań, jednak na rynku ważne

certyfikaty i uprawnienia RICS

prawnik, geodeta, inżynier, architekt Portugalia wykształcenie wyższe, kurs zawodowe

organizowane przez stowarzyszenia zawodowe

różne zawody, w tym inżynier

Szwecja wykształcenie wyższe, kursy zawodowe organizowane przez stowarzyszenie Mäklarsamfundet

inżynier, prawnik, ekonomista Wielka

Brytania

wykształcenie wyższe, praktyka zawodowa, uprawnienia zawodowe RICS

inżynier, geodeta, architekt, prawnik, ekonomista

Irlandia wykształcenie wyższe lub 4-letni kurs zawodu oraz praktyki zawodowej organizowanej przez IAVI

Ekonomista Włochy wykształcenie wyższe uniwersyteckie lub

zawodowe oraz kursy organizowane przez banki i sądy

inżynier, prawnik, ekonomista

Źródło: E. Śleszyńska, Podstawy prawne działalności zawodowej zarządcy nieruchomości w Polsce i Unii Europejskiej, op. cit., s. 7-8

303

Powyższy stan wskazuje na wyraźne różnice w podejściu do wymagań kwalifikacyjnych stanowiących podstawę wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości od najbardziej liberalnego podejścia we Francji do ścisłych regulacji w Wielkiej Brytanii.

Wśród osób wykonujących zawód zarządcy w wybranych krajach dominują osoby z wykształceniem inżyniera, architekta, geodety, ekonomisty i prawnika.

Niemcy

Zgodnie z powyższymi danymi zamieszczonymi w tabelach w Niemczech zawód zarządcy nie został prawnie uregulowany. Na terenie Niemiec nie obowiązują licencje ani uprawnienia w tym zakresie. Wśród zawodów należących do obsługi rynku nieruchomości w 2006 roku rozporządzeniem uregulowano jedynie profil kształcenia zawodowego agenta nieruchomości (Immobilienkaufmann)³⁰⁴. Formalnych zasad kwalifikacji w zakresie zarządzania nieruchomościami nie udało się na razie ustalić.

Podstawy prawne świadczenia usług zarządzania danymi rodzajami nieruchomości wynikają z następujących ustaw:

1. w przypadku zarządzania zasobami mieszkaniowymi przeznaczonymi na wynajem – das Bürgerliche Gezetzbuch³⁰⁵ (BGB)

2. w przypadku zarządzania zasobami wspólnot mieszkaniowych – das Wohnungseigentumsgesetz³⁰⁶ (WEG)

3. w przypadku nieruchomości komercyjnych (użytkowych) – das Bürgerliche Gezetzbuch (BGB)

Ustawowe prawa i obowiązki podmiotów zarządzających są zasadniczo doprecyzowane w umowie o zarządzanie³⁰⁷, która może być dowolnie kształtowana³⁰⁸. Dodatkowe uregulowania w zakresie czynności zarządcy nieruchomości wynikają z regulaminu funkcjonowania danego obiektu, przyjętego przez jego właścicieli.

Umowa o zarządzanie zawierana jest najczęściej na okres na 5 lat. Niezwykle trudno wypowiedzieć ją przed tym okresem. Musi dojść do bardzo dużych nadużyć ze strony podmiotu zarządzającego polegających np. na niestosowaniu się do obowiązującego

304 Die Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau z 14.02.2006, przy Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag e. V. (DIHK), www.ddiv.de

305

Tłum. niem. Ustawa kodeks cywilny

306 Tłum. niem. Ustawa o własności lokali

307 Szerzej nt. obowiązków umownych w: Ch. Kothbauer, Zu den Pflichten des Immobilienverwalters bei rechtsgeschäftlicher Beendigung des Verwaltersverhältnisses, Wohnrechtliche Blätter 22, s. 137-150 (2009) 308

prawa, gdyż nawet zarzuty o niegospodarności rzadko są przyczyną zerwania umowy³⁰⁹. W nieruchomościach mieszkalnych czas trwania umowy jest określony już w zleceniu (np. w postaci uchwały właścicieli lokali³¹⁰).

Brak zawodowych zasad licencjonowania oraz wymogów dotyczących wykształcenia³¹¹ zarządców nieruchomości spowodowało duży rozwój organizacji zawodowych skupiających osoby i firmy trudniące się zarządzaniem nieruchomościami na zlecenie oraz rozwój szkół wyższych promujących programy nauczania dotyczące szerokorozumianego gospodarowania nieruchomościami.

Ocenia się, że w Niemczech jest 25 000 podmiotów zarządzających nieruchomościami działających na zlecenie, zatrudniających około 200 000 osób. Firmy te są bardzo ważnym niemieckim pracodawcą³¹².

USA

Stany Zjednoczone są specyficznym przykładem zastosowanych rozwiązań prawnych w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wynika to z faktu, iż każdy stan ustala własne zasady regulacji prawnych w tym zakresie, w tym warunki dotyczące uzyskania licencji, wymagań edukacyjnych, egzaminacyjnych i kształcenia ustawicznego³¹³. Dlatego poszczególne stany można by rozpatrywać jako oddzielny krajowy rynek tych usług. Informacji na temat rozwiązań prawnych (bądź ich braku) w zakresie zawodowego zarządzania dostarcza międzynarodowe stowarzyszenie zarządców nieruchomości³¹⁴ z siedzibą w Chicago.

Celem ustalenia wspólnych kryteriów dostępu do zawodu zarządcy, zakresu odpowiedzialności oraz objęcia go odpowiednią ochroną prawną stworzono (w IREM) definicję zarządzania nieruchomościami. Według IREM zarządzanie nieruchomościami obejmuje działania podejmowane na rzecz innych podmiotów, zgodnie z umową, w zamian za honorarium, prowizję lub świadczenie innego rodzaju, w zakresie marketingu,

309

Leistungen eines Immobilienverwalters, www.ivd.net, 12.02.2011

310

Grundbesitzverwaltung, AVH Gesellchaft fur Anlageberatung und Hausverwaltung mbH, s. 10-11, www.das-finanzkonzept.de, 12.02.2011

311 Niemieckie stowarzyszenia rekomendują posiadanie wykształcenia ekonomicznego np. zakresu gospodarki nieruchomościami oraz preferują dodatkowe dokształcanie zawodowe

312 U. Löhlein, Haushaltsnahe Dienstleistungen und kein Ende, ww.ivd.net, 12.02.2011

313 N. Flynn, Licencjonowanie i regulacje zawodów rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, op. cit., s. 6

314

leasingu, czynności administracyjnych i finansowych, konserwacji jak również czynności w zakresie nadzorowania takich działań³¹⁵.

W większości stanów (48 z 50³¹⁶) do prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami wymagane jest posiadanie licencji pośrednika w obrocie nieruchomościami. Wynika to z faktu iż tradycyjne podejście do zarządzania nieruchomościami obejmuje najem, leasing, negocjowanie umów najmu i pobór opłat czynszowych. Przepisy dotyczące zarządców nieruchomości są regulowane na mocy przepisów obowiązujących pośredników w obrocie nieruchomościami.

Zasadniczo najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest wymóg posiadania licencji w przypadku wykonywania czynności na rzecz osób trzecich, a dotyczących najmu powierzchni, poboru czynszu oraz zarządzania ich nieruchomościami. Odnotowuje się trzy sytuacje, w których zwalnia się podmioty zarządzające z powyższego wymogu tj.:

1. zarządzanie nieruchomościami swojego pracodawcy, 2. praca dla organizacji rządowej (stanowej),

3. zarządzanie własną nieruchomością³¹⁷.

Na niektórych obszarach zwalnia się również z obowiązku zdobycia licencji osoby zarządzające (mieszkające) na miejscu³¹⁸, którzy zarządzają maksymalnie jedną nieruchomością, której są jednocześnie współwłaścicielem/ bądź współużytkownikiem. IREM mając świadomość, że każdy stan samodzielnie decyduje o rozwiązaniach legislacyjnych w zakresie zawodowego zarządzania nieruchomościami podtrzymuje od lat swoje stanowisko, że zarządzanie lokalami mieszkalnymi i domami na wynajem oraz zasobami wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni jak również budynkami biurowymi, centrami handlowymi przez niezależnych wykonawców jest działalnością w zakresie obsługi nieruchomości i powinny wymagać zezwolenia³¹⁹.

IREM bada stan rozwiązań prawnych w poszczególnych stanach za pośrednictwem swoich 89 lokalnych oddziałów³²⁰. Celem przeprowadzonych badań jest ustalenie czy działalność zawodowa w zakresie zarządzania jest regulowana prawnie oraz jakich działań

315

Property Management Licensing Report by IREM Legislative Staff, IREM, Chicago, 2010,

316

N. Flynn, Licencjonowanie i regulacje zawodów rynku nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, op. cit., s.10

317 por. R. F. Muhlebach, A. A. Alexander, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., s.22 i s. 348

318 ang. on-site manager

319 R. F. Muhlebach, A. A. Alexander, Business Strategies for Real Estate Management Companies, op. cit., s.25

320

legislacyjnych dotyczących zarządzania nieruchomościami należy się spodziewać w najbliższej przyszłości.

Wiele stanów próbuje zdefiniować zarządzanie nieruchomością na cele licencjonowania. Brak jasnej definicji był często wymieniany jako przeszkoda do objęcia zarządzanie nieruchomościami rozwiązaniami legislacyjnymi. IREM postuluje, by zarządzanie nieruchomościami było traktowane jako obszar regulacji, chociaż trend w uzyskaniu pozwolenia na prowadzenie tej działalności nie wydaje się oczywisty³²¹. Wiele organizacji zawodowych podkreśla, że jedynym celem licencjonowania i regulacji rynku jest zagwarantowanie, że specjalista rynku nieruchomości (pośrednik jak i zarządca) zna przepisy i zasady obowiązujące na tym rynku.

3.3. Instytucje skupiające podmioty zarządzające nieruchomościami i ich rola