Kierunki przekształceń i rozwoju terenów mieszkaniowych w Polsce w warunkach gospodarki rynkowej

Na charakter i rozmieszczenie terenów mieszkaniowych w polskich miastach zasadniczy wpływ miał czterdziestoletni okres gospodarki planowej. W strukturze przestrzennej tych miast uwidacznia się również zabudowa mieszkaniowa z wcześniejszych okresów. W pływ procesów industrializacji i urbanizacji, które zachodziły w dobie realnego socjalizmu, ujawnił się zarówno w fizjonomii miast, w ich strukturze społeczno-przestrzennej, jak i w strukturze funkcjonalno-prze­

strzennej. Syntetyczne ujęcie cech miasta socjalistycznego w Polsce zawierają m.in. prace S. Liszewskiego (2001), G. Węcławowicza (2002) i innych badaczy.

Budownictwo m ieszkaniowe w powojennym czterdziestoleciu było realizo­

wane prawie wyłącznie w postaci osiedli. Jak podkreśla G. W ęcławowicz (2003), właściwie każde miasto miało swoją socjalistyczną dzielnicę składającą się z osiedla lub grupy osiedli. Analizując strukturę zabudowy mieszkaniowej w latach 1945—1982, J.M. Chmielewski i M. M irecka (2001, 27) uw ażają że jej podstawową w adą było znaczne ujednolicenie. Wiązało się to z typizacją pro­

jektów i uprzem ysłowieniem budownictwa. Ze względów oszczędnościowych

władze preferowały budowę domów wielorodzinnych możliwie wysokich, lecz nie tak wysokich, by trzeba było montować dźwigi osobowe. W rezultacie ro­

dzajem wzorca stał się początkowo czterokondygnacyjny (potem pięciokondyg­

nacyjny) budynek bez windy. W raz z dążeniem do zwiększania intensywności zabudowy zaczęto powszechnie wznosić budynki wysokie (jedenastokondygna- cyjne). Efektem polityki mieszkaniowej prowadzonej w okresie czterdziestole­

cia realnego socjalizmu było powstanie znacznej liczby m ieszkań charaktery­

zujących się stosunkowo niskim standardem i niską jakością wykonania.

Wielkie osiedla o zabudowie blokowej lokalizowano na rozległych, wyma­

gających uzbrojenia terenach, niejednokrotnie w znacznej odległości od obszaru śródmieścia. M iało to wyraźny związek z przyjętą technologią wielkiej płyty, którą łatwiej było realizować na dużych niezabudowanych powierzchniach.

Przy braku realnego rachunku ekonomicznego koszty ponoszone na wydłużanie ciągów infrastruktury technicznej i komunikacyjnej nie stanowiły ograniczenia w takim wyborze lokalizacji nowych dzielnic.

Nowe, zaistniałe po roku 1989, uwarunkowania kształtowania się i rozbudo­

wy miast związane były z wprowadzeniem gospodarki rynkowej i uruchomie­

niem mechanizmu renty gruntowej, a także z powstaniem systemu samorządo­

wego i reform ą systemu planowania przestrzennego. Radykalnie zmieniły się możliwości, uwarunkowania oraz zasady lokalizacji zabudowy mieszkaniowej w przestrzeni miasta.

Zmienia się również sytuacja dużych osiedli powstałych w dobie realnego so­

cjalizmu (Słodczyk, 2002). Po kilkudziesięciu latach od czasu powstania dziel­

nice, wybudowane zgodnie z technologiami przyjętymi w różnych okresach (wielki blok, wielka płyta, fabryki domów), stopniowo się degradują i wyma­

gają intensywnej odnowy i rekonstrukcji. Coraz częściej tereny wielkich blo­

kowisk zaliczane są do zabudowy substandardowej, charakteryzującej się wy­

sokimi kosztami eksploatacji, znacznym zużyciem technicznym i degradacją społeczną (Markowski, 1998). Pogarsza się społeczna ocena użyteczności mieszkań w blokach i obniża się poziom satysfakcji ich użytkowników - miesz­

kańców blokowisk. Dzielnice te w coraz większym stopniu będą się stawać te­

renami koncentracji grup ludności o niskim statusie ekonomicznym.

Analizy prowadzone w różnych miastach w okresie po roku 1989 w skazują że nastąpiło wyraźne zahamowanie budownictwa mieszkaniowego. Do 1996 r.

w skali Polski stale zmniejszała się liczba mieszkań oddawanych do użytku (Marszał, 1999a). Od 1997 r. zaznaczył się wprawdzie niewielki wzrost ich liczby, jednak sytuację m ieszkaniową w Polsce należy określić jako trudną. Jed­

nocześnie można podać przykłady miast, w których nastąpił dynamiczny roz­

wój budownictwa mieszkaniowego. Należy do nich Gdynia, w której w wyniku

N ow e tereny mieszkaniowe w strukturze przestrzennej Opola 123

powstania nowych zasobów mieszkaniowych w drugiej połowie lat dziew ięć­

dziesiątych wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców w 1999 r. wyniósł 6 przy średniej krajowej 2,1 (Niżnik, 2001).

Porównanie wyników badań prowadzonych przez różnych badaczy w dużych miastach Polski wskazuje, że w stosunku do okresu czterdziestolecia realnego socjalizmu zasadniczą zm ianą w sferze lokalizacji budownictwa wielorodzinne­

go jest ograniczenie powierzchni nowych terenów mieszkaniowych. W ciągu ostatnich dziesięciu lat pow stają przede wszystkim małe osiedla, np. w Pozna­

niu (Gaczek, Rykiel, 1999), gdzie analiza lokalizacji zabudowy wielorodzinnej wykazała, że zostały zrealizowane jedynie cztery większe skupiska o charakte­

rze osiedlowym i kilkadziesiąt mniejszych inwestycji rozproszonych w różnych częściach miasta. Zostały one zlokalizowane na terenie śródmieścia, a także w pobliżu wielkich blokowisk, co wiąże się z dążeniem do wykorzystania ist­

niejącej infrastruktury. W ymienieni autorzy (Gaczek, Rykiel, 1999) stw ierdzają że nowo realizowana zabudowa ma w pewnym sensie charakter „nieplanowego rozwoju m iasta”, mimo iż jest zgodna z ustaleniami miejscowych planów zago­

spodarowania przestrzennego.

Zjawisko rozpraszania nowej zabudowy mieszkaniowej na obszarze miasta po­

twierdzają też badania prowadzone w innych ośrodkach - m.in. w Łodzi (Mar- szał, 1999b) i we Wrocławiu (Ilnicki, 2001) - jednak zachodzi ono w wewnętrz­

nej, zurbanizowanej części miasta. Jednocześnie w dalszym ciągu zaobserwować można wyraźną tendencję do wykorzystywania rezerw terenów uzbrojonych w infrastrukturę techniczną Budownictwo wielorodzinne przestaje zajmować od­

ległe tereny zewnętrzne, lokalizując się w pobliżu centralnej części m iasta1.

Ewolucja mieszkalnictwa obejmuje również obszary centralne dużych miast.

Funkcja mieszkaniowa jest eliminowana z parterów budynków, w szczegól­

ności tych, które zlokalizowane są przy ciągach usługowych. Jednocześnie na terenie centrum w nowych budynkach wypełniających luki w zabudowie po­

wstają mieszkania o wysokim standardzie. W rezultacie miasto staje się bardziej zwarte w sensie przestrzennym. W iększy stopień wypełnienia miasta jest niewątpliwie wyrazem lepszego, bardziej racjonalnego wykorzystania prze­

strzeni, jednak w dalszej perspektywie procesy te m ogą prowadzić do nadm ier­

nego zainwestowania i zagęszczenia kosztem niezbędnych rezerw terenów nie­

zabudowanych w śródmieściu.

Po roku 1990 obserwowany jest wyraźny wzrost znaczenia budownictwa jednorodzinnego, co wynika ze znacznego zainteresowania społeczeństwa

1 W przywołanej pracy D. Ilnicki wykazał, że budownictwo wielorodzinne powstające po 1989 r. we Wrocławiu koncentruje się w pierścieniu 2 -3 km od Rynku, a drugim rejonem jego koncentracji są te­

reny oddalone od niego o 5 -6 km (Ilnicki, 2001).

możliwością skorzystania z tej formy zabudowy, jednak ograniczenia finansowe są niewątpliwie czynnikiem hamującym jej rozwój. Powstające raczej niewiel­

kie obszarowo zgrupowania zabudowy jednorodzinnej charakteryzują się zróż­

nicowanym standardem: od projektów oszczędnej szeregówki, przez zespoły szeregowe o wysokim standardzie (dwa garaże, wysoka jakość materiałów bu­

dowlanych), po zgrupowania zabudowy wolno stojącej i luksusowe rezydencje.

Czynniki lokalizacji tych osiedli są czasem trudne do określenia. Now a zabudo­

wa jednorodzinna pojaw ia się na obrzeżu nowego osiedla wielorodzinnego jako powiększenie starej dzielnicy willowej czy też na terenach charakteryzujących się dostępnością kom unikacyjną (okolice obwodnicy). Ze względu na skompli­

kowane stosunki własnościowe niejednokrotnie czynnikiem warunkującym lo­

kalizację osiedla jest posiadanie przez inwestora określonych terenów lub m oż­

liwość nabycia konkretnych działek od firmy, uczelni, szpitala itp.

W ymieniając korzystne cechy nowych rozwiązań i lokalizacji w budownic­

twie m ieszkaniowym w latach dziewięćdziesiątych, W. Gaczek (2003, 191) wskazuje m.in.: m niejszą skalę zasiedlenia niż w monofunkcyjnych osiedlach wielkopłytowych, większy stopień indywidualizacji w rozwiązaniach funkcjo­

nalnych i sposobach wykończenia mieszkań, zróżnicowanie form architekto­

nicznych i kolorystyki oraz lepsze rozplanowanie urbanistyczne. Wyraźnie określona forma własności pozwala na identyfikację mieszkańców z danym miejscem, a m niejsza skala nowych osiedli ułatwia samoorganizację społeczną.

Nowa zabudowa w pobliżu starych blokowisk pozytywnie wpływa na utrzym a­

nie walorów użytkowych całego osiedla.

Ta sama autorka, zestawiając negatywne cechy nowych rozwiązań w zakresie budownictwa mieszkaniowego, podkreśla, że słuszna w polskich warunkach in­

tensyfikacja użytkowania gruntów w mieście może prowadzić do przesadnego zagęszczenia budynków. Ponadto korzystne dla inwestorów obniżenie kosztów inwestycji przez wykorzystywanie istniejącej infrastruktury powoduje, że kosz­

ty budowy nowej infrastruktury będzie musiało ponieść miasto. Zjawiskiem ne­

gatywnym są też wysokie ceny mieszkań w stosunku do siły nabywczej ludnoś­

ci (Gaczek, 2003).

Ogólnie proces lokalizacji nowego budownictwa mieszkaniowego, mimo ist­

nienia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, wydaje się do­

syć spontaniczny. Jego skutki są po części zgodne z generalnymi trendami i oczekiwaniami w zakresie polityki przestrzennej. Rezultatem stosowanych przez kilkadziesiąt lat zasad zagospodarowywania terenów miejskich było m ia­

sto podzielone na wielkie monofunkcyjne obszary (m.in. mieszkaniowe). Teore­

tycznie procesy zachodzące w warunkach gospodarki rynkowej dają możliwość odejścia od monofunkcyjności dzielnic miast, jednak w praktyce wielokrotnie

N ow e tereny mieszkaniowe w strukturze przestrzennej Opola 125

nie udaje się przełamać tego zjawiska, a rozwój funkcji towarzyszących (z wyjątkiem handlu) napotyka duże trudności.