Struktura zabudowy mieszkaniowej Opola

W strukturze funkcjonalno-przestrzennej Opola zaznacza się wyraźnie po­

dział na prawo- i lewobrzeżną część miasta. Część prawobrzeżną (wschodnią) charakteryzuje układ sektorowy, w którym wokół historycznego centrum miasta naprzemiennie zlokalizowane są tereny przemysłowe i magazynowo-składowe oraz tereny mieszkaniowe. Ze względu na odległość od centrum m iasta lokali­

zację sektorów przemysłowo-magazynowych należy ocenić jako niekorzystną.

Jest to jednak konsekwencja specyfiki przemysłu cementowego, bazującego na wydobywanych na miejscu surowcach (margle). Z kolei duża uciążliwość ob­

szarów górniczych i przemysłu cementowego spowodowała odsuwanie się

Tabela2.Mieszkaniaoddane doużytkuw województwieopolskim

N ow e tereny mieszkaniowe w strukturze przestrzennej Opola 129

9 - Przemiany...

Źródło: Opracowaniewłasne napodstawierocznikówstatystycznych.

2000

zabudowy mieszkaniowej i usługowej, przy jednoczesnej koncentracji innych gałęzi przemysłu oraz magazynów i składów, co w konsekwencji doprowadziło do powstania dużych monofunkcyjnych obszarów opartych na sieci komunika­

cyjnej. Inną specyfikę m ają tereny położone na zachód od Odry. Głównym czynnikiem warunkującym ich rozwój były drogi oraz linia kolejowa, stąd ich strukturę przestrzenną charakteryzuje układ pasmowy.

Analizując rozmieszczenie zabudowy mieszkaniowej na terenie Opola, wy­

korzystano klasyfikację stref zaproponowaną w pracy W. Gaczek i Z. Rykla (1999, 40).

1.

Centrum miasta i strefa śródmiejska

Opola położone są na wschód od Odry i cechują się wysokimi walorami zabytkowego układu urbanistycznego i form architektonicznych. Jednocześnie jest to rzeczywisty ośrodek usług ogól- nomiejskich i regionalnych. Historyczna zabudowa śródmieścia w przewa­

żającym stopniu jest cztero- lub pięciokondygnacyjna, zwarta, zlokalizowana na obrzeżach kwartałów urbanistycznych z wewnętrznymi podwórzami. Stan tech­

niczny większości obiektów jest dobry. W ymagają one remontu i modernizacji, a zwłaszcza wyposażenia wszystkich mieszkań w węzły sanitarne, lecz nie są przeznaczone do rozbiórki. Jednocześnie powstałe w wyniku zniszczeń wojen­

nych luki zostały w latach 1960-1980 prawie w 100% zabudowane obiektami

N ow e tereny mieszkaniowe w strukturze przestrzennej Opola 131

wygląd. W związku z tym nie występuje w Opolu typowa dla innych miast ten­

dencja do zapełniania wolnych przestrzeni zabudową plom bow ą o charakterze mieszkaniowo-usługowym. Nieliczne nowe inwestycje w śródmieściu obejm ują prawie wyłącznie obiekty usługowe (banki) i siedziby dużych firm.

2.

Strefa pośrednia

- to tereny położone na obrzeżach sektorów prze- mysłowo-składowych, występujących w pierścieniu otaczającym śródmieście, w większości niezabudowane lub o luźnej i chaotycznej zabudowie, często użytkowane jako ogrody działkowe, a nawet wykorzystywane rolniczo.

3.

Strefa osiedli wielorodzinnych.

Do roku 1990 na terenie Opola powstało kilka wielorodzinnych osiedli mieszkaniowych, z których tylko jedno (ZWM) ma charakter wielkoskalowy i monofunkcyjny. Powstało ono na wolnych tere­

nach pomiędzy istniejącymi sektorami przemysłowymi i zostało wydzielone przestrzennie szerokim niezabudowanym pasem przeznaczonym na zieleń. C ie­

kawym przypadkiem jest również osiedle Metalchem, którego lokalizacja była ściśle związana z zakładem pracy. Jest ono bardzo oddalone od m iasta i z po­

wodu upadku zakładu oraz konieczności dojazdów mieszkańców do centrum stało się typową „sypialnią”. Pozostałe skupiska zabudowy blokowej m ają znacznie m niejszą skalę i są powiązane przestrzennie z istniejącą zabudową 0 niskiej intensywności.

4.

Strefa zewnętrzna

- to tereny zabudowy jednorodzinnej powstałe z osie­

dli wiejskich, przekształconych na skutek włączenia ich w granice administra­

cyjne miasta. W związku z coraz większym udziałem ludności miejskiej wsie te traciły stopniowo swój rolniczy charakter i przeobraziły się w osiedla pod­

miejskie; w dalszym ciągu jednak otoczone są w większości gruntami rolnymi 1 lasami. Całkowicie nowe tereny pod zabudowę jednorodzinną były zainwes­

towane bardzo rzadko, najczęściej przez przedstawicieli ówczesnych, szeroko pojmowanych, władz. W ten sposób powstały m.in. osiedla w Kolonii Go- sławickiej czy w sąsiedztwie jednostki wojskowej przy ul. Domańskiego. Są one łatwe do identyfikacji w przestrzeni ze względu na ujednolicony wygląd i bardzo ciasną zabudowę. W latach osiemdziesiątych miało również miejsce kilkanaście inwestycji, których efektem było powstanie na niewielkich kilkuna- stoarowych działkach obszernych i niezwykle urozmaiconych stylowo pseudo- pałacyków i pseudozam eczków (rys. 3).

4. Nowe lokalizacje mieszkaniowe na obszarze Opola (1990-2002)

Zabudowa plombowa.

Należy powtórzyć, że w Opolu, w przeciwieństwie do wielu innych miast, zabudowa plombowa o charakterze mieszkalnym lub mieszkalno-usługowym w śródmieściu w zasadzie nie występuje ze względu na

Rys. 3. Sektorowy układ struktury przestrzennej zabudowy Opola Ź r ó d ł o : Opracowanie własne (R. Klimek).

brak wolnych terenów. Również stan większości istniejących obiektów jest dobry lub są one przeznaczone do remontu, natomiast budynki przeznaczone do wyburzenia w ystępują sporadycznie i na razie nie pojawiła się tendencja do ich zastępowania.

Nowe budownictwo wielorodzinne.

W rozpatrywanym okresie zostały zbu­

dowane tylko dwa tego typu niewielkie osiedla, choć potrzeby w tym zakresie są

N ow e tereny mieszkaniowe w strukturze przestrzennej Opola 133

znacznie większe. Ich lokalizacja bazuje na istniejącej infrastrukturze technicznej i drogowej, obsługującej duże zespoły mieszkaniowe z wielkiej płyty. Pierwsze osiedle wielorodzinne o nowym charakterze powstało na początku lat dziewięć­

dziesiątych w pasie izolacyjnym otaczającym ZWM, w sąsiedztwie Politechniki Opolskiej, a drugie - w strefie pośredniej, na wolnym terenie przy ul. Witosa, tj.

pomiędzy dwoma istniejącymi osiedlami: ZWM i M alinką a dzielnicą Kolonia Gosławicka, będącą terenem zabudowy jednorodzinnej w obrębie dawnej wsi.

Bezpośrednie sąsiedztwo budownictwa wielorodzinnego starego i nowego typu pozwala na dokonanie porównania, w którym bezsprzecznie wygrywają obiekty nowe, zarówno ze względu na swe cechy i wygląd, jak też kom plekso­

we zagospodarowanie terenu i rozwiązanie problemu miejsc parkingowych i podziemnych garaży. Podobnie jak w innych miastach, są to osiedla o skali bliższej człowiekowi, tj. o wysokości ograniczonej do 4—5 kondygnacji, o ka­

meralnych, zamkniętych układach tworzących przestrzenie półprywatne przy­

należne do poszczególnych budynków, a także o większym urozmaiceniu ar­

chitektury, co dodatkowo podkreśla kolorystyka i różnorodność materiałów wykończeniowych. Niestety, w dalszym ciągu są to osiedla monofunkcyjne, ba­

zujące na usługach istniejących w sąsiedztwie.

Ze względu na brak konkurencji i niską podaż mieszkania w nowych budynkach wielorodzinnych osiągają bardzo wysokie ceny, często wyższe niż w zlokalizowa­

nej w pobliżu zabudowie jednorodzinnej, i stają się towarem luksusowym. Sytuacja ta będzie się z pewnością stopniowo zmieniała w związku z działalnością nowych spółdzielni mieszkaniowych, zwłaszcza budujących lokale mieszkalne przy udziale finansowym Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. W 2002 r. rozpoczęła się jed­

na inwestycja tego typu w Opolu-Szczepanowicach, obejmująca 26 mieszkań w systemie TBS oraz 73 mieszkania własnościowe hipoteczne.

Budownictwo jednorodzinne.

Nowe osiedla o zabudowie jednorodzinnej koncentrują się głównie w północno-wschodniej części miasta, na wolnych tere­

nach okalających duże osiedla wielorodzinne, gdzie w ystępują w połączeniu z nową zabudową w ielorodzinną Jest to w dużym stopniu wynikiem powodzi z 1997 r. i zalania znacznej części Opola na zachodnim brzegu Odry. W konse­

kwencji położone tam tereny są postrzegane jako znacznie mniej atrakcyjne po­

mimo niewielkiej odległości od centrum i stosunkowo dobrego połączenia ko­

munikacyjnego z resztą miasta. Budownictwo jednorodzinne ma charakter zarówno zabudowy wolno stojącej i bliźniaczej, jak i szeregowej, spośród któ­

rych ta ostatnia forma cieszy się dość dużym zainteresowaniem ze względu na niższy koszt inwestycji. Jednocześnie w nowych realizacjach zabudowy jedno­

rodzinnej utrzymuje się tendencja do stałego wzrostu powierzchni użytkowej obiektów, niestety przy wciąż niewielkich rozmiarach działek. Z powodu cha­

otycznego przemieszania form architektonicznych prowadzi to często do po­

ważnego dysonansu przestrzennego.

Innym zjawiskiem jest intensywne zagęszczanie i zapełnianie luk w zabudo­

wie włączonych w obręb m iasta osiedli o charakterze wiejskim. W rezultacie stają się one osiedlami jednorodzinnym i o wysokim stopniu zurbanizowania.

Jednak ze względu na wielkość i cenę działek oraz walory środowiskowe nowe lokalizacje w sąsiednich gminach są coraz poważniejszą konkurencją w stosun­

ku do lokalizacji w mieście (rys. 4).

W dokumencie Przemiany struktury przestrzennej miast w sferze funkcjonalnej i społecznej (Stron 129-135)