obrót nieruchomościami rolnymi z udziałem spółek prawa handlowego
2. nabywanie nieruchomości rolnych przez spółki
zgodnie z założeniami znowelizowanej w 2016 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz utrzymaniem tego kierunku w nowelizacji z 2019 r., spółki prawa handlowego nie są preferowanym przez ustawodawcę właścicielem oraz użytkownikiem nieruchomości rolnych. należy jednak zastanowić się, czy usta-wodawca nie wprowadził zbyt daleko idących ograniczeń, które można wręcz określić jako dyskryminację podmiotów niebędących osobami fizycznymi –
rol-4 H. ciepła, s. brzeszczyńska: Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, sądowej, egzekucyjnej, podatkowej z wzorami umów. Warszawa 2018.
nikami indywidualnymi. artykuł 6 ustawy wyklucza posiadanie przez spółki handlowe statusu rolnika indywidualnego. zakładając, że nabywana nierucho-mość nie jest przedmiotem zwolnienia z art. 2a ust. 3 ustawy, zainteresowane spółki są zmuszone do spełnienia przesłanek określonych w dopuszczeniu do nabycia nieruchomości rolnej przez decyzję administracyjną dla podmiotów in-nych niż rolnik indywidualny, wymienioin-nych w art. 2a ust. 4 ustawy. W tym miejscu ustawodawca dokonuje kolejnego, pogarszającego sytuację spółek roz-różnienia. zgodnie ze znowelizowanym stanem prawnym, ustawa zakłada, że z wnioskiem takim może wystąpić: zbywca, osoba fizyczna mająca zamiar utwo-rzyć gospodarstwo rodzinne, osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodar-stwo rolne, uczelnia bądź też nabywca – wyłącznie w przypadkach dotyczących realizacji inwestycji celu publicznego w rozumieniu ustawy o gospodarce nieru-chomościami. Pomijając zatem nabycie nieruchomości na cele związane z reali-zacją wyżej wspomnianych inwestycji publicznych, które można uznać za dość sporadyczne, spółka handlowa, poza jednym mniejszościowym przypadkiem, nie ma zatem możliwości samodzielnego złożenia wniosku o taką zgodę prezesa Krajowego ośrodka Wsparcia rolnictwa, a co za tym idzie – jest zależna od dobrej woli zbywcy. zakładając jednak, że zainteresowane kupnem nierucho-mości strony ustalą, że to zbywca wystąpi o taką zgodę, warto przeanalizować poszczególne przesłanki jej otrzymania, które w odniesieniu do spółek handlo-wych, a w szczególności do spółek kapitałohandlo-wych, mogą być dość niejasne i pro-blematyczne.
W kontekście samych spółek handlowych pominąć można pierwszy wa-runek, tzn. wykazanie przez potencjalnego zbywcę niemożności uprzedniego sprzedania gruntu rolnego na rzecz rolnika indywidualnego. Problematyka ta jest bowiem aktualna w stosunku do każdego potencjalnego nabywcy, zarówno osób fizycznych, jak i prawnych, i nie będzie przedmiotem niniejszych rozwa-żań. dość rzec, że uprzednie sformułowanie tego przepisu tworzyło w zasadzie normę niemożliwą do stosowania, a liczne postulaty i uwagi zgłaszane przez doktrynę doczekały się wreszcie ujęcia w dokonanej w 2019 r. nowelizacji, tym samym spełnienie tej przesłanki może być obiektywnie ocenione5. W kontekście samych spółek handlowych bardziej interesująca jest druga przesłanka, wymie-niona w art. 2a ust. 4 pkt b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a mia-nowicie zobowiązanie się przez nabywcę do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. stanowi to zasadniczą zmianę w
porów-5 W uprzednim stanie prawnym, obowiązującym do dnia nowelizacji z 2019 r., wymagano, aby zbywca wykazał, że nie było możliwości nabycia przedmiotowej nieruchomości rolnej przez podmioty, o których mowa w ust. 1 i 3 tej ustawy. bez dodatkowych uregulowań przepis ten miał niewielki sens, ponieważ w podnoszonych przez doktrynę opiniach sama możliwość na-bycia takiej nieruchomości istnieje zawsze. aktualny stan prawny, związany z nową procedurą wydawania decyzji zezwalającej na nabycie nieruchomości rolnej, wprowadza pod tym względem o wiele bardziej przejrzystą regulację.
naniu z poprzednim uregulowaniem – w wersji obowiązującej do nowelizacji z 2019 r., wymagano od nabywcy, aby „dawał on rękojmię należytego prowa-dzenia działalności rolniczej”. Wydaje się jednak, że przesłanki te powinny być nadal rozpatrywane łącznie. celem ustawy, wymienionym w jej preambule („dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Pol-skiej”), oraz w art. 1 pkt 3 tej ustawy, jest zapewnienie prowadzenia działalności gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach, przy czym nie wskazano, czy mają być to osoby prawne bądź fizyczne. zasadne w mojej opinii wydaje się zatem przeanalizowanie ich w niniejszej publikacji łącznie jako wy-mogów ściśle się z sobą łączących i nierozerwalnych.
sama rękojmia prowadzenia należytej działalności rolniczej jest pojęciem nieprecyzyjnym, zależnym od konkretnego przypadku oraz w dużej mierze uznaniowym. dokonując jego analizy, większość doktryny wskazywała na grun-cie uprzedniego stanu prawnego cechy związane z osobą fizyczną, wymieniając cechy osobiste, sytuację majątkową oraz rodzinną osoby, wykształcenie rolni-cze oraz doświadrolni-czenie w pracy w rolnictwie6. W piśmiennictwie pojawiają się również koncepcje powiązania owego pojęcia rękojmi z „gwarancją prowadze-nia gospodarstwa rolnego”, o której mowa w art. 214 § 2 Kodeksu cywilnego7, wskazujące na możliwość stosowania poglądów doktryny oraz orzecznictwa sądowego8, powstałego na podstawie tego właśnie przepisu. nie kwestionując zasadności tych poglądów, należy się zastanowić, jak odnieść tę przesłankę do spółek prawa handlowego, ubiegających się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnej.
W przypadku spółek kapitałowych, czyli spółki z ograniczoną odpowie-dzialnością oraz spółki akcyjnej, taką rękojmię mogą wykazywać wspólnicy lub akcjonariusze, członkowie zarządu, rady nadzorczej lub też pracownicy zatrud-nieni przez spółkę. W mojej ocenie zasadne jest wymaganie wykazania przesła-nek dawania należytej rękojmi prowadzenia gospodarstwa rolnego przez osoby stanowiące zarząd spółki – organ podejmujący strategiczne decyzje w sprawach prowadzenia spółek. Pojęcie „prowadzenie gospodarstwa rolnego” ma bowiem charakter kierowniczy, zarządzający i odnosi się do znacznie szerszego pojęcia niż wykonywanie zwykłych prac rolniczych. „Prowadzenie” gospodarstwa rol-nego w przypadku spółki winien zatem wykonywać właśnie zarząd. Kierując się tą przesłanką, za niewystarczające należałoby uznawać wykazywanie swoich kwalifikacji przez udziałowców bądź akcjonariuszy spółek. W tym przypadku
6 J. bieluk: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego – Komentarz. 2016, s. 90–91.
7 K. Koral-czerwińska: Pojęcia niedookreślone w przepisach ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. „studia iuridica agraria” 2016, nr 14.
8 H. Ciepła: Aspekty prawne obrotu gruntami rolnymi od 30.04.2016 r. na nowych zasadach ustalonych w ustawie z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w ustawie z dnia 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży własności nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. „rejent” 2016, nr 9 (305), s. 59–60.
powstałby ponadto trudny do rozwiązania problem, a mianowicie, który z udzia-łowców bądź jaka ich część miałaby te przesłanki wykazywać. to zaś mogłoby być problematyczne, szczególnie w przypadku dużego rozdrobnienia udziałow-ców i akcjonariatu. Jeśli chodzi o zwykłych pracowników, ich kwalifikacje mają oczywiście duże znaczenie dla prawidłowego funkcjonowania gospodarstwa rolnego lub zarządzania gruntami rolnymi, jednak – co wyżej wskazano – nie jest to tożsame z pojęciem sprawowania kierownictwa, a zarazem prowadzenia gospodarstwa rolnego. tezę tę zdaje się potwierdzać Wojewódzki sąd admini-stracyjny w szczecinie w orzeczeniu z dnia 11 maja 2017 r., ii sab/sz 11/179, w którym w uzasadnieniu wskazano, że rękojmia należytego prowadzenia dzia-łalności rolniczej została wykazana prawidłowo, przez wykazanie kwalifikacji prezesa zarządu spółki.
Podobnie powinno być w przypadku spółek osobowych – w spółce koman-dytowej oraz komandytowo-akcyjnej przesłanki te winien wykazywać kom-plementariusz, jako osoba sprawująca funkcje kierownicze oraz zarządzające.
W przypadku spółki jawnej jako w spółce nieposiadającej, zgodnie z założenia-mi Kodeksu spółek handlowych, swoich organów wymagane będzie wykazanie danej rękojmi przez wszystkich wspólników, a to z uwagi na istniejące w tego typu spółkach zobowiązanie każdego ze wspólników do prowadzenia bieżących spraw spółki.
Warto zwrócić jednak uwagę, że w sytuacji, gdy spółka jest właścicielem nie-ruchomości rolnej, jakakolwiek zmiana składu spółki osobowej, a w przypadku spółek kapitałowych – czy to członka zarządu, rady nadzorczej, udziałowca, ak-cjonariusza, czy pracowników spółek – nie wymaga spełnienia przez kogokol-wiek z nich przesłanek spełniania rękojmi. Ustawa w ogóle nie reguluje tej kwes- tii co do członka organów spółki – zarządu oraz rady nadzorczej, a odnośnie do wspólnika lub akcjonariusza powołane w art. 3a prawo pierwokupu oraz stano-wiąca w tym zakresie wytyczne dokumentacja wewnętrzna KoWr odnoszą się wyłącznie do aspektów związanych z będącymi przedmiotem własności spółki nieruchomościami rolnymi. W sprawach dotyczących spółek osobowych sytu-acja jest podobna – uprawnienia KoWr koncentrują się na nieruchomościach rolnych, a nie na weryfikacji osoby wspólnika.
Wreszcie, zgodnie z wynikającym wprost z ustawy wymogiem, zaintereso-wana spółka handlowa winna zobowiązać się do prowadzenia działalności rol-niczej na nabywanej nieruchomości rolnej. normę sankcjonującą w tym zakresie stanowi art. 9 ust. 3 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym, jeśli nabywca nieruchomoś- ci rolnej nie wykonuje zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b ustawy, Krajowy ośrodek może wystąpić do sądu o nabycie własności tej nieru-chomości przez Krajowy ośrodek działający na rzecz skarbu Państwa, za zapłatą
9 Wyrok Wojewódzkiego sądu administracyjnego w szczecinie z dnia 11 maja 2017 r., ii sab/sz 11/17.
ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Uregulowanie to może mieć niebagatelne zna-czenie dla obrotu gospodarczego w Polsce. Mimo że nie blokuje ono wprost prowadzenia innego typu działalności niż rolnicza, w praktyce pogodzenie tego obowiązku na nieruchomościach rolnych nabytych za zgodą wyrażoną w decyzji wydanej na podstawie art. 2 ust. 4 np. z budowlanym zamierzeniem inwesty-cyjnym wydaje się niemożliwe. obowiązek ten należy uznać za bezwzględny – podjęcia rolniczej działalności bądź też jej kontynuowania na całej przedmio-towej nieruchomości – bez ograniczania się do jej rolnej części. Jest on wszak, zgodnie z ustawą, rozciągnięty na całą „nabywaną nieruchomość rolną” i nie ma w tym zakresie żadnych wyłączeń. spółki handlowe winny więc zadbać o podję-cie takiej aktywności na nabywanych nieruchomościach, pod wyżej wskazanym rygorem. Pamiętać przy tym należy o przyjętym w praktyce10 uznawaniem za rolne nieruchomości, których chociażby fragment znajduje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na przeznaczenie rolne bądź też jest tak oznaczony w ewidencji gruntów. W takiej sytuacji spółka handlowa przy możliwej realizacji celu inwestycyjnego na budowlanej części gruntu nadal bę-dzie związana wynikającym z art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b ustawy obowiązkiem prowadzenia działalności rolniczej, mając na uwadze konieczność uznania całej nieruchomości za rolną.
Problematyczne może być również sformułowanie „prowadzenie działalnoś- ci rolniczej”, które można interpretować zarówno przez samo rolnicze wykorzy-stywanie nieruchomości, jak i obowiązku podjęcia jej formalnie, wraz z doko-naniem odpowiednich rejestracji i zgłoszeń. z uwagi na nadmierny formalizm i kłopotliwość drugiego rozwiązania ze względów celowościowych należy przy-jąć to pierwsze rozwiązanie za właściwe. Celem ustawy jest wszak m.in. zapew-nienie należytego wykorzystywania gruntów rolniczych, który to cel w przy-padku prowadzenia działalności rolniczej, nawet bez jej formalnego zgłoszenia, wydaje się osiągnięty.
W takiej sytuacji pod dyskusję poddać należy również możliwość zmiany przeznaczenia gruntów na nierolne – co pozbawiłoby możliwości wywiązania się z takiego obowiązku przez zobligowane do tego podmioty. Wydaje się jed-nak, że byłaby to zbyt daleko idąca interpretacja. zmiana przeznaczenia tych gruntów jest w dalszym ciągu dopuszczalna prawem, a zatem uznać należy, że gdyby ustawodawca miał na celu uniemożliwienie uzyskiwania np. decyzji o wa-runkach zabudowy dla takich nieruchomości, to dokonałby stosownych zmian w innych ustawach. obowiązki te uznać należy za związane z nabytą nieru-chomością rolną – bezpośrednio z jej rolnym charakterem, oraz że trwają one tak długo, jak długo grunt rolny nie zmieni swojego prawnego przeznaczenia.
10 stanowisko agencji nieruchomości rolnej i Krajowej rady notarialnej z dnia 11 lipca 2003 r., https://sip.lex.pl/#/act/286598278.
spółki handlowe winny jednak mieć to na uwadze i należycie zadbać o wypeł-nienie obowiązków ustawowych związanych z tą przesłanką przed zmianą jej przeznaczenia i podjęciem nowej inicjatywy gospodarczej.
artykuł 2a ust. 4 pkt 1 lit c stanowi, że kolejną przesłanką uzyskania de-cyzji na wniosek zbywcy jest „brak dojścia do nadmiernej koncentracji grun-tów rolnych”. należy wskazać, że przesłanka ta również została sformułowana w sposób nieprecyzyjny, stwarzający wątpliwości odnośnie do jej interpretacji oraz zakresu stosowania, co zostało zauważone w doktrynie11. Pojęcia tego nie należy wiązać z limitem 300 ha, wyznaczonym w art. 2a ust. 2 ustawy, jako powiązanego z innymi przesłankami – wyznaczającymi limit, do którego gospo-darstwo rolnika indywidualnego uważane jest za rodzinne12. W tym przypadku intencją ustawodawcy było odniesienie się do gospodarstw występujących na te-renie danej jednostki samorządu terytorialnego oraz porównanie powierzchni tworzonego gospodarstwa z powierzchniami gospodarstw już znajdujących się na danym obszarze13. z przesłanką tą wiąże się m.in. problematyka władztwa spółek nad gruntami rolnymi oraz ich ewentualnym zakwalifikowaniem do po-tencjalnych nabywców – również spółek – jako przesłanki „nadmierności kon-centracji gruntów rolnych”.
należy zwrócić uwagę na bardzo szerokie znaczenie pojęcia „koncentracja gruntów rolnych” użytego w treści powołanego przepisu. Termin „skoncentro-wanie gruntów w ręku jednej osoby” jest znacznie szerszy niż przykładowy ka-talog rodzajów władztwa nad nieruchomościami, wyznaczony w art. 6 ustawy, która wskazuje m.in.: właściciela, użytkownika wieczystego, samoistnego posia-dacza lub dzierżawcę nieruchomości rolnych, i zasadne byłoby tutaj zakwalifiko-wanie sprawowania władztwa nad gruntem na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego14.
W przypadku spółek kapitałowych kwestią sporną jest to, czy do pojęcia koncentracji można zaliczyć również posiadanie udziałów (bądź akcji) w spół-kach, które są właścicielami takich nieruchomości. Przeciwko temu poglądowi może świadczyć fakt, że udziałowiec bądź też akcjonariusz takiej spółki spra-wuje nad nią władztwo „pośrednio”, natomiast same korzyści i ciężary z jej posiadania czerpie odrębny podmiot – osoba prawna, jaką jest właśnie spółka.
sam fakt posiadania takich udziałów bądź akcji w spółce nie musi również wiązać się z bezpośrednim, decydującym głosem kierowniczym nad wykony-waniem praw związanych z gruntami rolnymi. W mojej ocenie zasadny jest
11 K. Maj: Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązujące od dnia 30 kwiet-nia 2016 roku. „Krakowski Przegląd notarialny” 2016, nr 2.
12 J. bieluk: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego…
13 zarządzenie nr 20/16 Prezesa agencji nieruchomości rolnych z dnia 13 maja 2016 r.
w sprawie realizacji przez oddziały terenowe anr prawa pierwokupu i prawa nabycia określo-nych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
14 J. bieluk: Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego…
pogląd, uwzględniający posiadanie udziałów lub akcji w spółkach, które są wła-ścicielami (bądź też użytkownikami wieczystymi lub dzierżawcami) gruntów rolnych, do zaliczenia ich do oceny koncentracji takich gruntów. Wyłączenie uwzględnienia swoich udziałów i akcji w takich spółkach prowadziłoby do pa-radoksalnych sytuacji, w których jedna osoba fizyczna, sprawująca „bezpośred-nio” władztwo nad gruntami rolnymi, mogłaby zostać zakwalifikowana jako osoba, w której ręku skoncentrowano za dużą ilość gruntów rolnych na danych terenach, a osoba sprawująca władztwo „pośrednio”, czyli przez kontrolowane przez siebie spółki handlowe – już nie. chociaż w rzeczywistości ich sytuacja byłaby taka sama.
z kwalifikacją posiadania udziałów lub akcji w takich spółkach do pojęcia
„koncentracja w swoich rękach gruntów rolnych” wiąże się jednak problem zakresu uczestnictwa danej osoby prawnej bądź fizycznej w konkretnej spółce – zwłaszcza w sytuacji, w której udziałowiec bądź akcjonariusz spółki nie jest jedynym właścicielem wszystkich udziałów lub akcji. Problematyczne bowiem mogłoby być uznanie za skoncentrowanie w swoich rękach np. 10% lub 15%
udziałów w spółce, w której to sytuacji wpływ na daną osobę prawną jest często marginalny. zasadne w tej sytuacji wydaje się zatem zakwalifikowanie posia-danych przez spółkę nieruchomości jako skoncentrowanie przez osobę fizyczną – w sytuacji posiadania przez taką osobę więcej niż połowy udziałów bądź akcji w danej spółce – jako uzyskania największego wpływu na funkcjonowanie danej osoby prawnej, w szczególności uprawnień związanych z prawami majątkowymi spółki.
inne poglądy na temat rozumienia terminu „koncentracja gruntów”, wyłą-czające zaliczenie do niego faktu posiadania udziałów bądź akcji w spółkach bę-dących właścicielami nieruchomości rolnych, występują w dość nielicznym póki co orzecznictwie, dotyczącym obowiązującej ustawy o kształtowaniu ustroju rol-nego. W wyżej powołanym orzeczeniu Wojewódzkiego sądu administracyjnego w szczecinie z dnia 11 maja 2017 r., ii sab/sz 11/17, sąd postanowił: „W ni-niejszej sprawie zbywcą nieruchomości rolnej jest spółka z ograniczoną odpo-wiedzialnością, a zatem to na niej – jako zbywcy ciążył obowiązek wykaza-nia, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 u.k.u.r., i w mniemaniu skarżącej z obowiązku tego wywiązała się, przedkładając dowo-dy na potwierdzenie, iż w wyniku zbycia posiadanej nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych – składając oświadczenie nabywcy o posiadanych gruntach rolnych”15.
sąd uznał zatem, że w tym przypadku wystarczające jest oświadczenie o „posiadaniu” gruntów rolnych. zgodnie z tym orzeczeniem, ewentualne bycie wspólnikiem lub akcjonariuszem – nawet większościowym – w spółkach
będą-15 Wyrok Wojewódzkiego sądu administracyjnego w szczecinie z dnia 11 maja 2017 r., ii sab/sz 11/17.
cych właścicielami gruntów rolnych nie wpisuje się w ramy pojęcia „skoncentro-wanie w swoich rękach gruntów rolnych”.
ostatnim aspektem związanym z nabywaniem nieruchomości rolnych przez spółkę oraz konieczności uzyskania przez nią decyzji administracyjnej wymaga-nej przez ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego jest zagadnienie, czy możliwość taką ma również spółka kapitałowa w organizacji. regulacja art. 11 Kodeksu spółek handlowych wyraźnie przesądza, że spółka taka może być właścicielem praw majątkowych, w tym także nieruchomości rolnych. Wątpliwości na temat samej możliwości uzyskania takiej decyzji przez spółkę kapitałową w organiza-cji rozwiewa orzeczenie Wojewódzkiego sądu administracyjnego w Warszawie z dnia 17 sierpnia 2017 r., iV sa/Wa 1022/1716, w którym sąd orzekł, że sam fakt nieistnienia podmiotu, na rzecz którego ma być dokonane takie nabycie, nie stoi na przeszkodzie wszczęciu takiego postępowania. skoro zatem dopuszczono wszczęcie postępowania wobec takiego podmiotu, to jest to dopuszczalne rów-nież i wobec spółki w organizacji, która wykazuje cechy ułomnej osoby praw-nej17. Przede wszystkim zaś należy uznać, że spółka taka posiada dostateczne
„fundamenty”, które pozwolą na określenie i ocenienie przesłanek z art. 2a ust. 4 ustawy, a w efekcie udzielenie decyzji.