Prawo pierwokupu Krajowego ośrodka Wsparcia rolnictwa wynikające z art. 3a ustawy

następnym bardzo dużym utrudnieniem funkcjonowania w obrocie go-spodarczym spółek handlowych prowadzących działalność rolniczą lub będą-cych jedynie właścicielami nieruchomości rolnych jest przyznanie Krajowemu ośrodkowi Wsparcia rolnictwa działającemu na rzecz skarbu Państwa, na mocy art. 3a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawa pierwokupu udziałów i ak-cji w  spółkach kapitałowych, które są właścicielem lub użytkownikiem wieczy-stym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. limit 5 ha został dodany w naj-nowszej nowelizacji i należy go uznać za zmianę pozytywną – w  uprzednim stanie prawnym prawo pierwokupu przysługiwało względem udziałów i  akcji niezależnie od powierzchni nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki.

obrót udziałami takich spółek był zatem niezwykle uciążliwy, a ryzyko zawarcia nieważnej umowy (przy możliwej nieświadomości o rolnym charakterze –

w ro-16 Wyrok Wojewódzkiego sądu administracyjnego w Warszawa z dnia 17 sierpnia 2017 r., iV sa/Wa 1022/17.

17 A. Kidyba: Kodeks spółek handlowych. tom 1: Komentarz do art. 1–300. Wyd 14.

zumieniu ustawy – nieruchomości stanowiącej własność spółki) mogło spowo-dować chaos w strukturze właścicielskiej spółki.

Przy samym prawie pierwokupu wynikającym z art. 3a ustawy należy zwró-cić uwagę na duże uprzywilejowanie KoWr, prawo pierwokupu bowiem przy-sługuje bez względu na fakt, jak znaczącą część masy majątkowej spółki ka-pitałowej stanowią nieruchomości rolne. Udział bądź też akcje w spółce mogą wiązać się z niewspółmiernie większymi prawami majątkowymi niż sama ta nieruchomość rolna, która często stanowi znikomy ich fragment. Przyznanie skarbowi Państwa na podstawie ustawy uprawnień do nabywania, w efekcie wy-konania prawa pierwokupu, również nierolniczego majątku spółki budzi w dok-trynie oraz wśród praktyków prawa kontrowersje i wydaje się uregulowaniem nieprawidłowym¹⁸.

z aspektem tym związany jest problem oceny zasadności wykonania takiego prawa pierwokupu, w przypadku gdy nieruchomości rolne stanowią mniejszą część majątku spółki. Powstaje więc pytanie, jakimi przesłankami powinien kie-rować się KoWr przy wykonywaniu przysługującego mu z mocy ustawy prawa pierwokupu udziałów bądź też akcji w takich spółkach. dokumentem zawie-rającym wytyczne dla osób odpowiedzialnych za podejmowanie decyzji w tej sprawie jest instrukcja wydana przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych nr 20/16 z dnia 13 maja 2016 r. W dokumencie tym znaleźć można szczegóło-we uwagi dotyczące przeprowadzania analizy podjęcia decyzji o nabyciu nie-ruchomości, odnoszące się do jej stanu prawnego, położenia oraz przydatności w użytkowaniu rolnym oraz dalszego postępowania w sprawie wykonywania swoich uprawnień, jednak brak jest jakichkolwiek wskazówek, jak postępować z udziałami i akcjami w spółkach co do których KoWr przysługuje prawo pier-wokupu¹⁹.

Jest to bardzo problematyczne w sytuacjach, gdy, jak już wskazano, nie-ruchomość rolna stanowi marginalną część majątku spółki i kierowanie się w wyborze wykonania prawa pierwokupu przesłankami dotyczącymi właśnie tej nieruchomości jest niewystarczające. brak również informacji, jak miałoby wyglądać ewentualne dalsze gospodarowanie mieniem nierolniczym w ramach udziału. Wreszcie, instrukcja nie wyjaśnia, czy wystarczające dla KoWr było-by nabyło-bycie udziału mniejszościowego, czy też wskazane jest nabyło-bywanie również mniejszościowych, niedających większych uprawnień co do władztwa nad grun-tem, udziałów i akcji w spółkach.

z wykonaniem prawa pierwokupu związane jest też dodatkowe uprawnienie KoWr, które również budzi wiele kontrowersji. otóż zgodnie z art. 3a ust.  3 ustawy, „Krajowemu ośrodkowi przed nabyciem udziałów i akcji w spółce,

18 K. Maj: Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego…

19 zarządzenie nr 20/16 Prezesa agencji nieruchomości rolnych z dnia 13 maja 2016 r.

w sprawie realizacji przez oddziały terenowe anr prawa pierwokupu i prawa nabycia określo-nych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.

o której mowa w ust. 1, przysługuje prawo przeglądania ksiąg i dokumentów tej spółki oraz żądania od tej spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach”. Wydaje się, że tak duży zakres inwigilacji w proces działania przedsiębiorstwa prowadzonego w charakterze spółki kapi-tałowej jest w zakresie nabywania udziału nadużyciem, tym bardziej gdy – jak wyżej wspomniano – nieruchomości te stanowią marginalny składnik majątku spółki. Przepis ten nie ogranicza bowiem zakresu dokumentacji, który może zostać poddany analizie przez KoWr, w szczególności nie ograniczono go do tego dotyczącego nieruchomości rolnych. zasadność udostępniania w wykona-niu wskazanego obowiązku również całej dokumentacji podatkowej, finansowej oraz szeroko rozumianego know-how spółki budzi wątpliwości i stanowi duże nadużycie.

tak duże uprawnienie Krajowego ośrodka Wsparcia rolnictwa wymusza na spółkach kapitałowych nie tylko kontrolę stanu własności, lecz także posiada-nia nieruchomości, a to z uwagi na „ryzyko” zasiedzeposiada-nia nieruchomości rolnej (od czasu nowelizacji – powyżej przewidzianego limitu 5 ha) w trakcie trwania bytu prawnego spółki. zasiedzenie następuje bowiem z mocy prawa²⁰ i doko-nuje się z momentem upływu wymaganego przez ustawę czasu, a stwierdzające to orzeczenie sądowe ma charakter deklaratoryjny. Może być ono zatem „nie-zauważone”, natomiast ewentualne zbycie udziałów w takiej spółce, nieświado-mej prawa własności nieruchomości rolnej i obowiązku zawiadomienia KoWr o przysługującym mu prawie pierwokupu, podlegałoby rygorowi nieważności.

Wynikające z art. 3a prawo pierwokupu nie jest jednak regulacją wyczerpu-jącą. otóż, zgodnie z ustawą, prawo pierwokupu przysługuje wyłącznie w od-niesieniu do udziału bądź akcji w spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnych. natomiast w sytuacji, w której właścicielem udziałów w takiej spółce jest inna spółka – to udziały w tej drugiej spółce nie podlegają już pierwoku-powi²¹. Jest to rozwiązanie oczywiście słuszne, chociaż stwarza możliwości two-rzenia tzw. spółek celowych, które będą właścicielami nieruchomości rolnych, a następnie obrotu ich udziałami bądź akcjami na poziomie drugiej spółki, która będzie właścicielem wszystkich jej udziałów.

Przyznanie prawa pierwokupu KoWr w wyżej opisanych przypadkach jest regulacją niedoskonałą i przyznającą nadmierne uprawnienia, rodzące pyta-nie o  ich zasadność, a wręcz zgodność z zasadą proporcjonalności wyrażoną w art. 31 ust. 3 Konstytucji²². W sytuacji konieczności nałożenia ograniczeń na spółki kapitałowe będące właścicielami nieruchomości rolnych stosowniejsze wydawałoby się prawo wykupu nieruchomości rolnej, podobne jak w art.  3b

20 Kodeks cywilny. Komentarz. t. 2: Własność i inne prawa rzeczowe. Red. J. Gudowski.

Warszawa 2016.

21 K. Maj: Zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego…

22 M. bednarek: Nowe przepisy o ustroju rolnym – motywy i koncepcja legislacyjna w aspek-cie konstytucyjnym. „Krakowski Przegląd notarialny” 2017, nr 4.

ustawy, odnoszące się do spółek osobowych. Przede wszystkim pozwoliłoby to uniknąć problemu nabywania przez skarb Państwa również uprawnień do majątku nierolnego spółki, co znacznie wykracza poza założenia i cele ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.