Agent zabezpieczeń w formie zastępcy pośredniego a hipoteka

Kodeks cywilny jedynie wspomina o hipotece w art. 244 § 1 k.c., a w § 2 tego przepisu zaznacza, że regulują ją odrębne przepisy. Mowa jest tutaj, przede wszystkim, o przytaczanej już wielokrotnie ustawie o księgach wieczystych i hipotece519. Występu-ją również inne akty prawne normuWystępu-jące tę instytucję, ale dla celów niniejszych rozważań analiza przepisów u.k.w.h. jest wystarczająca520. Można tylko uzupełniająco zauważyć,

515 Zob. T. Tomczak, Potrzeba…, s. 73–74. Autor niniejszej pracy, w swojej ponaddwuletniej praktyce nie spotkał się nigdy z kredytowaniem konsorcjalnym, w którym tego typu zabezpieczenia nie byłyby usta-nawiane.

516 Zob. art. 7 ust. 2 u.n.z.f.

517 Zob. art. 10–11 u.n.z.f.

518 Zob. art. 1025 k.p.c. Tak samo J. Pisuliński, Zabezpieczenia…, s. 34 i A. Stangret-Smoczyńska,

Charakter…, s. 69–70.

519 Zob. art. 65–112 u.k.w.h.

520 Zob. np. ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz. U. poz. 819); rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 z późn. zm.); rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakła-dania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. poz. 312 z późn. zm.);

że art. 245–250 k.c. dotyczące ograniczonych praw rzeczowych stosuje się do hipoteki w takim zakresie, w jakim rozwiązań szczególnych nie zawiera u.k.w.h.521

Regulacja hipoteki, w interesującym nas zakresie, jest podobna do regulacji za-stawu rejestrowego. Wyraźnym przepisem, który zezwala na separację podmiotową522, jest art. 682 u.k.w.h., regulujący instytucję administratora hipoteki. Art. 682 ust. 1, ust. 3 i ust. 5 u.k.w.h. stanowią:

1. W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym pod-miotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia, wierzyciele powołują

administratora hipoteki. Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. (…)

3. Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki oraz wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzy-cieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. W umowie ustanawiającej

hi-potekę należy określić zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przed-sięwzięcie, którego sfinansowaniu służą.

(…)

5. W księdze wieczystej jako wierzyciela hipotecznego wpisuje się administratora hipote-ki. Na wniosek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, sąd doko-nuje zmiany wpisu administratora hipoteki [pogrubienie – T.T.].

Art. 682 ust. 3 u.k.w.h. wyraźnie stanowi, że administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego, we własnym imieniu, ale na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Taka regulacja pozwa-la przyporządkować tę instytucję do szerszej kategorii zastępcy pośredniego523. Do jego ustanowienia wystarcza zawarcie przez wierzycieli umowy oraz późniejsze wpisanie takiego administratora do księgi wieczystej jako wierzyciela hipotecznego524.

Między regulacją administratora zastawu a regulacją administratora hipoteki występują pewne różnice525. Wydaje się jednak, że mają one charakter raczej poboczny, niepodważający istoty instytucji, tj. że mamy do czynienia w obu przypadkach z za-stępcą pośrednim526. Dlatego też kompleksowa i pełna analiza tych różnic dla potrzeb niniejszej pracy, nie jest wymagana, a w tym zakresie można odesłać do literatury527. art. 95 p.b.; art. 7 u.o., art. 747 pkt 2 k.p.c. Inne akty prawne odnoszące się w mniejszym lub większym za-kresie do hipoteki wymienia też: J. Pisuliński [w:] System…, t. 4, s. 574.

521 Zob. ibid., s. 573.

522 Zob. jednak podrozdział 2.3.1.4.

523 Taka kwalifikacja administratora hipoteki nie budzi większych wątpliwości w doktrynie. Zob. J. Pi-suliński, Ł. Przyborowski, G. Tracz [w:] System…, t. 5, s. 273.

524 Czyli sytuacja jest podobna jak w przypadku administratora zastawu. Zob. podrozdział 2.3.1.2.

525 Zaznaczają je J. Pisuliński, Ł. Przyborowski, G. Tracz [w:] System…, t. 5, s. 272–273.

526 Zob. J. Pisuliński, Ł. Przyborowski, G. Tracz [w:] System…, t. 5, s. 273.

Wystarczające jest skupienie się na jednej różnicy, która ma istotne znaczenie ze wzglę-du na przedmiot niniejszej pracy.

Przy rozważaniach dotyczących zastawu rejestrowego zostało zauważone, że w przypadkach, w których mamy do czynienia z kredytowaniem konsorcjalnym, admi-nistratorem zastawu nie może być osoba trzecia528. Natomiast w przypadku hipoteki, art. 682 ust. 1 zd. 2 u.k.w.h. wyraźnie stanowi, że administratorem może być jeden z wie-rzycieli albo osoba trzecia. To powoduje, że nie powstają problemy, które rodziły się w przypadku zastawu rejestrowego. Po pierwsze, nie ma przeszkód, aby administratorem była spółka celowa (SPV). Po drugie, art. 63 ust. 1 pkt 3 p.u. dotyczy również admini-stratora hipoteki, co oznacza, że nie wejdą do masy upadłości podmiotu będącego ad-ministratorem, kwoty uzyskane z tytułu realizacji hipoteki, w części przypadającej zgodnie z umową powołującą administratora pozostałym wierzycielom.

Dla pełności wywodu można tylko zauważyć, że w doktrynie zwraca się uwagę, iż problematyczna jest interpretacja jednego z warunków ustanowienia administratora, tj. przesłanki „sfinansowania tego samego przedsięwzięcia” (art. 682 ust. 1 u.k.w.h.) i można spotkać postulaty de lege ferenda jej wyeliminowania529. Przesłanka ta nie występuje w przy-padku administratora zastawu rejestrowego. Jednak w przyprzy-padku kredytowania konsorcjal-nego jej spełnienie, nawet w przypadku różkonsorcjal-nego rodzaju i wielości „finansowań” leżących u jego podstaw, zwykle nie powinno rodzić większych trudności. Sam ustawodawca wpro-wadzając instytucję administratora hipoteki zauważył w uzasadnieniu nowelizacji, że: „ (…) [administrator hipoteki – T.T.] to rozwiązanie umożliwiające dogodne i elastyczne zabez-pieczenie wierzytelności uczestników konsorcjum wierzycieli”530 [pogrubienie – T.T.].

Dzięki tej instytucji, w ten sam sposób jak w przypadku administratora zastawu, osiągamy redukcję liczby zabezpieczeń, przy zachowaniu zasadniczo takiej samej ochrony wierzycieli oraz, przynajmniej w pewnym zakresie, radzimy sobie z problemem zbiorowo-ści zabezpieczeń531. Można tylko zauważyć, że czasami kredytodawcy uważają, że hipoteka jest tak ważnym dla nich zabezpieczeniem, że nie chcą korzystać z instytucji administrato-ra hipoteki i wolą, aby zabezpieczenia były udzielone im odrębnie. Tak było przy tadministrato-ransakcji Kredytowania Konsorcjalnego nr 1, przy której banki preferowały, aby hipoteki były przy-znane im, a nie agentowi zabezpieczeń, choć taki w tej transakcji występował532. Należy jednak uwzględnić specyfikę tej konkretnej transakcji, w której tylko jedna nieruchomość stanowiła przedmiot zabezpieczenia, a więc do tak dużej multiplikacji nie musiało dojść533.

528 Zob. podrozdział 2.3.1.2.

529 Zob. T. Czech, Konsorcjum…, s. 557–563; T. Czech, T. Stawecki, Ułomny administrator hipoteki, Rzeczpospolita 2009, nr 146, s. C7 oraz M. Kućka, Administrator…, s. 95–96.

530 Uzasadnienie zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, s. 6, druk 1562, Warszawa, 29 grudnia 2008 r., http://www.sejm.gov.pl/sejm7.nsf/PrzebiegProc.xsp?nr=1027.

531 Dlatego wystarczające jest odesłanie do podrozdziału 2.3.1.2, gdzie owa redukcja i radzenie sobie są pokazane w sposób bardziej obrazowy dzięki posłużeniu się przykładem z transakcji Kredytowania Kon-sorcjalnego 2.

532 Zob. też T. Czech, Konsorcjum…, s. 517.

2.3.1.5. Czy zastaw rejestrowy i hipoteka znajdują się w majątku