Poziom ochrony konstytucyjnie chronionych uprawnień znajduje swoje od-zwierciedlenie również w innych ustawach, w tym w ustawie o prawie własnoś- ci lokali.
Ustawa o własności lokali wraz z jej art. 16 ust. 1 weszły w życie dnia 1 stycz-nia 1995 roku. Ustawa reguluje sposoby ustanawiastycz-nia odrębnej własności sa-modzielnych lokali (art. 1 ust. 1, art. 7, art. 9, art. 10, art. 11 u.w.l.), połączone z jednoczesnym powołaniem z mocy prawa tak zwanej nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.). W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnoś- cią lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Jeżeli po zawarciu umowy ustanawia-jącej odrębną własność lokalu liczba lokali wyodrębnionych jest mniejsza niż suma lokali niewyodrębnionych przed zawarciem umowy, to dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia i obowiązki, jakie przy-sługują właścicielom lokali wyodrębnionych (art. 4 ust. 1 u.w.l.). Pozostaje on właścicielem tak zwanej złożonej nieruchomości lokalowej, obejmującej bryłę budynku, składającej się z niewyodrębnionych jeszcze lokali.
26 Por. wyrok TK z dnia 19 grudnia 2002 roku. OTK -A 2002, nr 7, poz. 97, K 33/02.
27 Por. wyrok SN z dnia 21 listopada 2003 roku. OSNC 2004, nr 6, poz. 103, I CK 323/02.
131
Kryteria uzasadniające konstytucyjną dopuszczalność…
Przechodząc do analizy konstytucyjnej norm wynikających z art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali28, stwierdzić należy, że przepis ten przewiduje sankcje przeciwko właścicielowi lokalu, który nie reali-zuje swoich obowiązków względem wspólnoty mieszkaniowej.
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący, lub uporczywy przeciwko obowiązujące-mu porządkowi domoweobowiązujące-mu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, to wspól-nota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze li-cytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego29 o egzekucji z nieruchomości.
Koniecznym elementem tego typu wykładni jest uwzględnienie również re-gulacji konstytucyjnych. Z uwagi na zasadę nadrzędności Konstytucji wykład-nia prokonstytucyjna powinna mieć pierwszeństwo przed wykładnią funkcjo-nalną i celowościową, jak również wykładnią systemową wewnętrzną.
W ocenie Trybunału Konstytucyjnego30, konieczność zapewnienia porządku publicznego oraz wolności i praw innych osób (pozostałych właścicieli loka-li w danej nieruchomości) stanowi uzasadnioną wartość konstytucyjną, która może przeważyć nad indywidualnym interesem właściciela zadłużonego loka-lu, uzasadniając nawet pozbawienie go własności. Wskazywany art. 31 ust. 3 Konstytucji stanowi wyraźnie, że ograniczenia w zakresie korzystania z kon-stytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane także wówczas, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla ochrony porządku publicznego oraz praw innych osób. Trybunał Konstytucyjny po rozważeniu konstrukcji i funk-cji społeczno -gospodarczej instytufunk-cji prawa własności lokalu, rozumianej jako wiązka ściśle związanych uprawnień do całej nieruchomości, w której doszło do wyodrębnienia lokalu na własność, stwierdził, że art. 16 ust. 1 u.w.l. stanowi rozwiązanie przydatne dla realizacji założonego celu i znajduje uzasadnienie w wartościach wymienionych w art. 31 ust. 3 Konstytucji. Przesądza on jed-nocześnie o konieczności odnoszenia się rozstrzygnięć Trybunału Konstytu-cyjnego do danej sytuacji. To znaczy, że ocena proporcjonalności wkroczenia dokonywana jest na tle konkretnej sytuacji podmiotów dotkniętych kwestiono-waną regulacją sformułowanej w sposób modelowy, a podstawą formułowania zasięgu zarzutów są zazwyczaj argumenty nawiązujące do sprawy stanowiącej podstawę wystąpienia do Trybunału Konstytucyjnego. W szczególności zakres ochrony prawa własności należy zawsze traktować z uwzględnieniem
stosun-28 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Dz.U. 2000, nr 80, poz. 903 ze zm.
29 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku — Kodeks postępowania cywilnego. Dz.U 1964, nr 43, poz. 296 ze zm.
30 Wyrok TK z dnia 29 lipca 2013 roku, sygn. akt: SK 12/12, sentencja została ogłoszona dnia 30 sierpnia 2013 roku. Dz.U. poz. 1006.
132 Tomasz Gruchała
ków społeczno -gospodarczych, od których zależy faktyczna treść własności określonej rzeczy31.
Ochronie podlegają zatem prawa i interesy innych osób, tj. pozostałych właścicieli lokali w danej nieruchomości. Chroniony jest również porządek pu-bliczny, gdyż samo sankcjonowanie przez ustawodawcę naruszeń ustawowych obowiązków mobilizuje właścicieli lokali do ich wykonywania. Kwestionowana regulacja może także doprowadzić do zamierzonych przez nią skutków. Prawo-dawca ustanowił takie ograniczenie wolności i praw właściciela lokalu długo-trwale zalegającego z wnoszeniem należnych opłat, które bezpośrednio służy realizacji konstytucyjnie uzasadnionego celu. Z tego względu art. 16 ust. 1 u.w.l.
wprowadza ograniczenie konstytucyjnie chronionego prawa własności.
W ocenie Trybunału Konstytucyjnego art. 16 ust. 1 u.w.l. wskazuje, że pra-wodawca ustanowił takie ograniczenie prawa własności, które jest niezbędne w demokratycznym państwie prawnym dla ochrony wolności i praw innych osób oraz dla porządku publicznego (art. 31 ust. 3 Konstytucji). Występujące w orzecznictwie sądowym przesłanki stosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. są uzna-wane za zasadne wówczas, gdy licytacyjna sprzedaż lokalu dłużnika jest nie-zbędna dla ochrony uzasadnionych interesów majątkowych pozostałych człon-ków wspólnoty mieszkaniowej stanowiącej przymusową organizację właścicieli lokali, a więc organizację, której członkowie nie mają decydującego wpływu na jej skład personalny.
Artykuł 16 ust. 1 u.w.l. nie narusza zasady proporcjonalności ingerencji w konstytucyjnie chronione prawo własności (art. 64 ust. 1 w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji). Zgodnie z zasadą proporcjonalności sensu stricto, ustawodawca nie może bowiem nakładać na obywateli ciężarów w sposób nieadekwatny. Po-winny one pozostawać w bezpośrednim związku z założonymi celami i w od-powiedniej do nich proporcji, z zachowaniem odod-powiedniej wewnętrznej hie-rarchii wartości konstytucyjnych. Reguła proporcjonalności implikuje dążenie do optymalizacji, tj. do nienaruszania stanu, w którym dwie kolidujące z sobą zasady i chronione przez nie wartości mogłyby zostać zrealizowane w najwyż-szym możliwym stopniu. Im cenniejsze jest dobro ograniczane i wyższy stopień ograniczenia, tym cenniejsza musi być wartość uzasadniająca ograniczenia.
Trybunał Konstytucyjny w przywołanym wcześniej wyroku rozważył po-wyższe racje, a mianowicie: konieczność i sposób wkroczenia w treść prawa własności, intensywność wkroczenia, umiejętność ustawodawcy uregulowania sprawy, ogólną pożyteczność i sensowność regulacji, a także rzeczywistą ko-nieczność ochrony innych wartości gwarantowanych konstytucyjnie.
W innym z wyroków Trybunał Konstytucyjny32 wskazał, że art. 16 ust. 1 u.w.l. w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty
miesz-31 Wyrok TK z dnia 25 lutego 1999 roku. OTK ZU nr 2/1999, poz. 25, sygn. K 23/98.
32 Wyrok TK z dnia 29 lipca 2013 roku, SK 12/12.
133
Kryteria uzasadniające konstytucyjną dopuszczalność…
kaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu członka tej wspólnoty długo-trwale zalegającego z należnymi opłatami, spełnia, mimo przewidzianej w nim bardzo surowej sankcji wkraczającej w prawo własności, przewidziane w art. 31 ust. 3 Konstytucji RP kryteria uzasadniające ingerencję w to prawo. Uregulowa-nie to jest przydatne i zarazem Uregulowa-niezbędne do ochrony porządku publicznego oraz praw i wolności pozostałych członków wspólnoty wówczas, gdy użyte wcześniej inne, łagodniejsze, ogólnie stosowane w tych celach środki prawne okazują się nieefektywne. Jednocześnie przewidziana w tym uregulowaniu sankcja nie jest nadmierna. Pozostaje w odpowiedniej proporcji do założonego jej celu. Ograni-czenie prawa własności wskutek tej sankcji ma dostateczne usprawiedliwienie w ochronie praw pozostałych właścicieli lokali i jest adekwatne do stopnia na-ruszenia ich interesów.
Zakończenie
Porównując treść art. 21 Konstytucji RP z cytowaną treścią art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności, na-leży stwierdzić, że własność jest prawem dozwolonym na tyle, na ile nie jest konieczne jej ograniczenie lub odebranie dla ochrony interesów społeczeństwa postrzeganych jako interes publiczny. Działania ustawodawcy w wyznaczaniu granic dopuszczalnej ingerencji we własność podlegają zatem ocenie nie tyl-ko z perspektywy tyl-konstytucyjnych standardów, ale także z perspektywy zobo-wiązań przyjętych przez państwo na mocy aktów prawa międzynarodowego.
Powołany przepis konwencyjny stanowi więc kryterium oceny relacji władzy ustawodawczej państwa wobec przynależnej człowiekowi własności. Ocena tej relacji polega na ustaleniu, czy autonomia władzy ustawodawczej w kształtowa-niu treści własności, przypadków ingerencji w tę własność i granic jej ochrony, nie niweczy istoty tej własności, jako wartości przynależnej człowiekowi poza wolą ustawodawcy. Instytucjonalną formą dokonywania tej oceny jest Trybunał Praw Człowieka i Obywatela w Strasburgu, uprawniony mocą powołanej Kon-wencji do wiążącego orzekania w tym zakresie.
134 Tomasz Gruchała
Tomasz Gruchała Criteria for the Constitutional Acceptability
of the Limitation of the Statute of the Protection of Private Property Sum mar y
The article is devoted to the constitutional statute of the protection of private property. The author discusses the guarantees and limitations of the protection of private property with regard to limitations implemented in accordance with the principle of proportionality. The article cen-ters around the question of legal acceptability of the limitation of the statute of the protection of private property, worded as follows: “such limitations […] can be instituted […] only when they are necessary in a democratic country […].” The author evaluates the practical effectiveness of the constitutional formulations designed to protect private property as well as the legal possibi-lity of limiting that right. To that end, the author describes, organizes and analyzes the entirety of the subject matter in both domestic and international context. While characterizing the right to property, the author presents expropriation as a legal instrument designed to limit the right to property. This interpretation of the constitutional understanding of the concept of expropriation has been made on the basis of the case law, citing the rulings of the Constitutional Tribunal in that regard. In addition, the article presents the European provisions for the protection of private property, comparing Article 21 of the Constitution with Article 1 of Protocol 1 of the European Convention of Human Rights. In order to fully grasp the issue, the article presents the constitu-tional level of protection which finds its reflection in the Act on the Ownership of Premises.